有価証券報告書-第47期(平成30年4月1日-平成31年3月31日)
(1) 経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループ(当社、連結子会社及び持分法適用会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
① 経営成績の状況
当連結会計年度における我が国経済は、政府の各種経済政策により、企業収益や雇用・所得環境の改善が続き、景気は緩やかな回復が継続いたしました。一方で、近隣国の地政学リスク、米国経済政策の動向や、国際情勢の緊張感の高まり等、国外における不透明感などから引き続き注視が必要な状況となっております。
当社が属する不動産分譲市場では、マンション建築コストの高騰による販売価格の高止まりにより、販売進捗の好不調の二極化が進んでおります。需要面については、単身世帯や共働き世帯の増加、価値観の変化により、エンドユーザーのライフスタイル毎に変化が見られており、立地や生活利便性に対するニーズに加えコンパクトマンション需要が増加傾向にあります。一方で、地方中核都市においては、コンパクトシティー化の流れもあり、引き続きアクティブシニア層を中心に高い需要があり、堅調に推移いたしております。
2018年の全国マンション発売戸数は、首都圏での発売戸数が若干増加した影響で、4年ぶりに8万戸台となりました。そのような中、当社は事業主別発売戸数ランキングで8位となり、過去最高順位を記録すると共に、6年連続でランキングトップ10入りを果たし、独立系不動産総合デベロッパーとして、不動産分譲市場において安定的に供給を行う役割を担っております。
このような状況下におきまして、当社は、2018年5月14日に新中期経営計画を刷新し、外部環境や内部環境の様々な変化に迅速かつ適格に対応することにより、安定収益の確保を進めております。
今後も、自社企画新築分譲マンション「レーベン」シリーズをメインブランドとし、一貫したコンセプトである「誰もが無理なく安心して購入できる理想の住まい」を常に心がけながら、「幸せを考える。幸せをつくる。」を企業ミッションとし、時代背景を的確に捉えた商品企画に取り組み、お客様を重視した企業活動を推進して参ります。
当連結会計年度の経営成績は、売上高132,005百万円(前年同期比19.1%増)、営業利益10,046百万円(前年同期比20.3%減)、経常利益9,027百万円(前年同期比23.4%減)、親会社株主に帰属する当期純利益6,426百万円(前年同期比12.8%減)となっております。
(売上高)
不動産販売事業においては、新築分譲マンション1,656戸(JV持分含む)、収益不動産の売却、新築戸建分譲及び中古マンションの販売等により、104,823百万円となっております。
不動産賃貸事業においては、アパート、マンション及びオフィス等の賃貸収入により、5,829百万円となっております。
不動産管理事業においては、管理戸数54,036戸からの管理収入等により、4,512百万円となっております。
発電事業においては、稼働済み発電施設の売却収入及びその他発電施設の売電収入により、10,794百万円となっております。
その他事業においては、建設の請負、大規模修繕工事の受注、各種手数料収入等により、6,045百万円となっております。
以上の結果、当連結会計年度の売上高は132,005百万円と前年同期比19.1%の増加となっております。
(売上原価)
不動産販売事業の売上増加に伴い、105,119百万円と前年同期比23.6%の増加となっております。
(販売費及び一般管理費)
販売費及び一般管理費は、販売戸数の増加に伴う広告宣伝費の増加や事業拡大に伴う人員増加等により、16,839百万円と前年同期比27.7%の増加となっております。
(営業外損益)
営業外収益は、持分法適用会社の持分法投資利益が減少した事等により、310百万円と前年同期比21.0%の減少となっております。
営業外費用は、持分法適用会社の持分法投資損失並びにプロジェクト資金の新規借入に伴う期中借入平均残高の増加等により、1,328百万円と前年同期比10.9%の増加となっております。
(特別損益)
特別利益は、投資有価証券の売却及び受取損害賠償金を計上した事により、312百万円となっております。
特別損失は、グループ会社の事務所移転費用の計上により、14百万円と前年同期比98.5%の減少となっております。
セグメントごとの経営成績は次のとおりとなっております。
(不動産販売事業)
新築分譲マンションの売上高57,203百万円、収益不動産の売却による売上高33,502百万円、新築戸建分譲及び中古マンションの販売等の売上高14,117百万円により、当事業売上高は104,823百万円(前年同期比32.1%増)となっております。
(不動産賃貸事業)
アパート、マンション及びオフィス等の賃貸収入により、当事業売上高は5,829百万円(前年同期比6.5%増)となっております。
(不動産管理事業)
受託管理戸数54,036戸からの管理収入等により、当事業売上高は4,512百万円(前年同期比12.8%増)となっております。
(発電事業)
稼働済み発電施設の売却収入及びその他発電施設の売電収入により、当事業売上高は10,794百万円(前年同期比40.8%減)となっております。
(その他事業)
建設の請負、大規模修繕工事の受注、各種手数料収入等により、当事業売上高は6,045百万円(前年同期比59.2%増)となっております。
② 財政状態の状況
当社グループの当連結会計年度の資産、負債及び純資産の状況は、事業用資産を購入した事等により、総資産は184,893百万円と前連結会計年度末に比べ7,304百万円増加しております。
(流動資産)
支払手形の決済に伴う現金及び預金の減少等により、流動資産は98,512百万円と前連結会計年度末に比べ4,418百万円減少しております。
(固定資産)
事業用資産を購入した事等により、固定資産は86,286百万円と前連結会計年度末に比べ11,668百万円増加しております。
(流動負債)
借入金の長短区分の振替等により、流動負債は58,539百万円と前連結会計年度末に比べ1,662百万円増加しております。
(固定負債)
その他に含まれる長期前受金の増加等により、固定負債は78,619百万円と前連結会計年度末に比べ814百万円増加しております。
(純資産)
親会社株主に帰属する当期純利益の計上額が剰余金の配当等を上回った事等により、純資産の合計は47,734百万円と前連結会計年度末に比べ4,827百万円増加しております。
③ キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べ、8,399百万円減少し、20,642百万円となっております。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動による資金の増加は22,428百万円(前連結会計年度は9,869百万円の増加)となっております。これは主にたな卸資産の減少によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動による資金の減少は34,347百万円(前連結会計年度は34,463百万円の減少)となっております。これは主に有形固定資産の取得によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動による資金の増加は3,427百万円(前連結会計年度は24,012百万円の増加)となっております。これは主に借入金の増加によるものであります。
④ 生産、受注及び販売の実績
a)売上高の実績
(注)1.セグメント間の取引については、相殺消去しております。
2.上記金額には消費税等は含まれておりません。
b)期中契約戸数
(注)上記金額には消費税等は含まれておりません。
c)契約残高
(注)上記金額には消費税等は含まれておりません。
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
① 重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たりまして、決算日における資産・負債の報告数値及び偶発資産・債務の開示並びに報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積り及び仮定設定を行なっております。当該見積り及び仮定設定に対して、過去の実績や状況に応じ合理的だと考えられる様々な要因に基づき、見積り及び判断を行い、その結果は、他の方法では判定しにくい資産・負債の簿価及び収益・費用の報告数値についての判断の基礎となります。実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
当社グループの当連結会計年度の経営成績等は、コア事業であります不動産販売事業における新築分譲マンション事業において、過去最高の1,656戸の引渡しを行いました。また、タカラレーベン不動産投資法人を上場させるなど、流動化事業において投資と回収のサイクルが構築できました。一方、費用面においては、販売戸数の増加に伴う販売経費の増加に加え、人件費を含む人材関連費用が増加した結果、販売費及び一般管理費が計画を超過したため、営業利益と経常利益は計画未達となりましたが、売上高と親会社株主に帰属する当期純利益は計画を達成しております。
当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因としては、主にはマーケット環境等が挙げられますが、特に借入金の依存度について注視しております。コア事業である不動産販売事業においては、借入金を前提とした事業となっておりますので、適切な自己資本を確保しつつ、安定的な事業成長のため、借入金の依存度につきましては、原則60%未満を目指しております。
当社グループの資本の財源及び資金の流動性について、当社グループでは、コア事業であります不動産販売事業において、用地取得及び建設資金の一部を金融機関等からの借入により調達しております。また、主要取引銀行等とコミットメントライン契約を締結しており、迅速な資金手当てが可能となっております。なお、近年の事業領域の拡大、投資事業の伸展により、借入金が増加傾向にありますが、投資回収サイクルの確立を図ると共に、自己資本比率を向上させ、適切なポートフォリオを構築することで、安定した資金を確保出来るものと考えております。
(3)経営成績に重要な影響を与える要因について
当社グループの主力であります不動産販売事業は、購入者マインド及び供給者の供給動向に左右される傾向があります。購入者マインドは、景気動向、金利動向、住宅税制、消費税、地価動向等の影響を受け、また、供給者の供給動向は、土地の仕入代、ゼネコン等外注業者の外注価格の変動、外注業者の破綻、金融動向の影響を受けやすいことから、これらの動向が変動した場合には、経営成績に重要な影響を与える可能性があります。
当連結会計年度における当社グループ(当社、連結子会社及び持分法適用会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
① 経営成績の状況
当連結会計年度における我が国経済は、政府の各種経済政策により、企業収益や雇用・所得環境の改善が続き、景気は緩やかな回復が継続いたしました。一方で、近隣国の地政学リスク、米国経済政策の動向や、国際情勢の緊張感の高まり等、国外における不透明感などから引き続き注視が必要な状況となっております。
当社が属する不動産分譲市場では、マンション建築コストの高騰による販売価格の高止まりにより、販売進捗の好不調の二極化が進んでおります。需要面については、単身世帯や共働き世帯の増加、価値観の変化により、エンドユーザーのライフスタイル毎に変化が見られており、立地や生活利便性に対するニーズに加えコンパクトマンション需要が増加傾向にあります。一方で、地方中核都市においては、コンパクトシティー化の流れもあり、引き続きアクティブシニア層を中心に高い需要があり、堅調に推移いたしております。
2018年の全国マンション発売戸数は、首都圏での発売戸数が若干増加した影響で、4年ぶりに8万戸台となりました。そのような中、当社は事業主別発売戸数ランキングで8位となり、過去最高順位を記録すると共に、6年連続でランキングトップ10入りを果たし、独立系不動産総合デベロッパーとして、不動産分譲市場において安定的に供給を行う役割を担っております。
このような状況下におきまして、当社は、2018年5月14日に新中期経営計画を刷新し、外部環境や内部環境の様々な変化に迅速かつ適格に対応することにより、安定収益の確保を進めております。
今後も、自社企画新築分譲マンション「レーベン」シリーズをメインブランドとし、一貫したコンセプトである「誰もが無理なく安心して購入できる理想の住まい」を常に心がけながら、「幸せを考える。幸せをつくる。」を企業ミッションとし、時代背景を的確に捉えた商品企画に取り組み、お客様を重視した企業活動を推進して参ります。
当連結会計年度の経営成績は、売上高132,005百万円(前年同期比19.1%増)、営業利益10,046百万円(前年同期比20.3%減)、経常利益9,027百万円(前年同期比23.4%減)、親会社株主に帰属する当期純利益6,426百万円(前年同期比12.8%減)となっております。
(売上高)
不動産販売事業においては、新築分譲マンション1,656戸(JV持分含む)、収益不動産の売却、新築戸建分譲及び中古マンションの販売等により、104,823百万円となっております。
不動産賃貸事業においては、アパート、マンション及びオフィス等の賃貸収入により、5,829百万円となっております。
不動産管理事業においては、管理戸数54,036戸からの管理収入等により、4,512百万円となっております。
発電事業においては、稼働済み発電施設の売却収入及びその他発電施設の売電収入により、10,794百万円となっております。
その他事業においては、建設の請負、大規模修繕工事の受注、各種手数料収入等により、6,045百万円となっております。
以上の結果、当連結会計年度の売上高は132,005百万円と前年同期比19.1%の増加となっております。
(売上原価)
不動産販売事業の売上増加に伴い、105,119百万円と前年同期比23.6%の増加となっております。
(販売費及び一般管理費)
販売費及び一般管理費は、販売戸数の増加に伴う広告宣伝費の増加や事業拡大に伴う人員増加等により、16,839百万円と前年同期比27.7%の増加となっております。
(営業外損益)
営業外収益は、持分法適用会社の持分法投資利益が減少した事等により、310百万円と前年同期比21.0%の減少となっております。
営業外費用は、持分法適用会社の持分法投資損失並びにプロジェクト資金の新規借入に伴う期中借入平均残高の増加等により、1,328百万円と前年同期比10.9%の増加となっております。
(特別損益)
特別利益は、投資有価証券の売却及び受取損害賠償金を計上した事により、312百万円となっております。
特別損失は、グループ会社の事務所移転費用の計上により、14百万円と前年同期比98.5%の減少となっております。
セグメントごとの経営成績は次のとおりとなっております。
(不動産販売事業)
新築分譲マンションの売上高57,203百万円、収益不動産の売却による売上高33,502百万円、新築戸建分譲及び中古マンションの販売等の売上高14,117百万円により、当事業売上高は104,823百万円(前年同期比32.1%増)となっております。
(不動産賃貸事業)
アパート、マンション及びオフィス等の賃貸収入により、当事業売上高は5,829百万円(前年同期比6.5%増)となっております。
(不動産管理事業)
受託管理戸数54,036戸からの管理収入等により、当事業売上高は4,512百万円(前年同期比12.8%増)となっております。
(発電事業)
稼働済み発電施設の売却収入及びその他発電施設の売電収入により、当事業売上高は10,794百万円(前年同期比40.8%減)となっております。
(その他事業)
建設の請負、大規模修繕工事の受注、各種手数料収入等により、当事業売上高は6,045百万円(前年同期比59.2%増)となっております。
② 財政状態の状況
当社グループの当連結会計年度の資産、負債及び純資産の状況は、事業用資産を購入した事等により、総資産は184,893百万円と前連結会計年度末に比べ7,304百万円増加しております。
(流動資産)
支払手形の決済に伴う現金及び預金の減少等により、流動資産は98,512百万円と前連結会計年度末に比べ4,418百万円減少しております。
(固定資産)
事業用資産を購入した事等により、固定資産は86,286百万円と前連結会計年度末に比べ11,668百万円増加しております。
(流動負債)
借入金の長短区分の振替等により、流動負債は58,539百万円と前連結会計年度末に比べ1,662百万円増加しております。
(固定負債)
その他に含まれる長期前受金の増加等により、固定負債は78,619百万円と前連結会計年度末に比べ814百万円増加しております。
(純資産)
親会社株主に帰属する当期純利益の計上額が剰余金の配当等を上回った事等により、純資産の合計は47,734百万円と前連結会計年度末に比べ4,827百万円増加しております。
③ キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べ、8,399百万円減少し、20,642百万円となっております。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動による資金の増加は22,428百万円(前連結会計年度は9,869百万円の増加)となっております。これは主にたな卸資産の減少によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動による資金の減少は34,347百万円(前連結会計年度は34,463百万円の減少)となっております。これは主に有形固定資産の取得によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動による資金の増加は3,427百万円(前連結会計年度は24,012百万円の増加)となっております。これは主に借入金の増加によるものであります。
④ 生産、受注及び販売の実績
a)売上高の実績
| セグメントの名称 | 当連結会計年度 (自 2018年4月1日 至 2019年3月31日) | 前年同期比(%) |
| 不動産販売事業 (百万円) | 104,823 | 132.1 |
| 不動産賃貸事業 (百万円) | 5,829 | 106.5 |
| 不動産管理事業 (百万円) | 4,512 | 112.8 |
| 発電事業 (百万円) | 10,794 | 59.2 |
| 報告セグメント計 (百万円) | 125,959 | 117.7 |
| その他 (百万円) | 6,045 | 159.2 |
| 合計 (百万円) | 132,005 | 119.1 |
(注)1.セグメント間の取引については、相殺消去しております。
2.上記金額には消費税等は含まれておりません。
b)期中契約戸数
| セグメントの名称 | 前連結会計年度 (自 2017年4月1日 至 2018年3月31日) | 当連結会計年度 (自 2018年4月1日 至 2019年3月31日) | 前年同期比(%) | ||
| 戸数 | 金額(百万円) | 戸数 | 金額(百万円) | ||
| 不動産販売事業 | 1,818 | 78,620 | 2,322 | 122,907 | 156.3 |
| 合計 | 1,818 | 78,620 | 2,322 | 122,907 | 156.3 |
(注)上記金額には消費税等は含まれておりません。
c)契約残高
| セグメントの名称 | 前連結会計年度末 (2018年3月31日現在) | 当連結会計年度末 (2019年3月31日現在) | 前年同期比(%) | ||
| 戸数 | 金額(百万円) | 戸数 | 金額(百万円) | ||
| 不動産販売事業 | 559 | 20,673 | 951 | 38,758 | 187.5 |
| 合計 | 559 | 20,673 | 951 | 38,758 | 187.5 |
(注)上記金額には消費税等は含まれておりません。
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
① 重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たりまして、決算日における資産・負債の報告数値及び偶発資産・債務の開示並びに報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積り及び仮定設定を行なっております。当該見積り及び仮定設定に対して、過去の実績や状況に応じ合理的だと考えられる様々な要因に基づき、見積り及び判断を行い、その結果は、他の方法では判定しにくい資産・負債の簿価及び収益・費用の報告数値についての判断の基礎となります。実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
当社グループの当連結会計年度の経営成績等は、コア事業であります不動産販売事業における新築分譲マンション事業において、過去最高の1,656戸の引渡しを行いました。また、タカラレーベン不動産投資法人を上場させるなど、流動化事業において投資と回収のサイクルが構築できました。一方、費用面においては、販売戸数の増加に伴う販売経費の増加に加え、人件費を含む人材関連費用が増加した結果、販売費及び一般管理費が計画を超過したため、営業利益と経常利益は計画未達となりましたが、売上高と親会社株主に帰属する当期純利益は計画を達成しております。
当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因としては、主にはマーケット環境等が挙げられますが、特に借入金の依存度について注視しております。コア事業である不動産販売事業においては、借入金を前提とした事業となっておりますので、適切な自己資本を確保しつつ、安定的な事業成長のため、借入金の依存度につきましては、原則60%未満を目指しております。
当社グループの資本の財源及び資金の流動性について、当社グループでは、コア事業であります不動産販売事業において、用地取得及び建設資金の一部を金融機関等からの借入により調達しております。また、主要取引銀行等とコミットメントライン契約を締結しており、迅速な資金手当てが可能となっております。なお、近年の事業領域の拡大、投資事業の伸展により、借入金が増加傾向にありますが、投資回収サイクルの確立を図ると共に、自己資本比率を向上させ、適切なポートフォリオを構築することで、安定した資金を確保出来るものと考えております。
(3)経営成績に重要な影響を与える要因について
当社グループの主力であります不動産販売事業は、購入者マインド及び供給者の供給動向に左右される傾向があります。購入者マインドは、景気動向、金利動向、住宅税制、消費税、地価動向等の影響を受け、また、供給者の供給動向は、土地の仕入代、ゼネコン等外注業者の外注価格の変動、外注業者の破綻、金融動向の影響を受けやすいことから、これらの動向が変動した場合には、経営成績に重要な影響を与える可能性があります。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
