有価証券報告書-第48期(平成31年4月1日-令和2年3月31日)
(1) 経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループ(当社、連結子会社及び持分法適用会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
① 経営成績の状況
当連結会計年度における我が国経済は、政府の各種経済政策により、企業収益や雇用・所得環境の改善が続き、景気は緩やかな回復が継続しておりましたが、2020年に入ってからは、新型コロナウイルスの影響により、日本のみならず全世界的に経済活動の停滞が拡大し、先行き不透明感が増してきている状況となっております。
当社が属する不動産分譲市場では、単身世帯や共働き世帯の増加、価値観の変化等によりエンドユーザーのライフスタイルに変化が見られており、立地や生活利便性に対するニーズに加えコンパクトマンション需要が増加傾向にあります。一方で、地方中核都市においては、コンパクトシティ化の流れもあり、引き続きアクティブシニア層を中心に高い需要があり、堅調に推移いたしております。
首都圏におけるマンション供給戸数は、31,238戸(不動産経済研究所調べ)と、前年から15.9%減少するなど、供給戸数は近年3万戸台で推移しており、需給バランスは良好な状態が続いております。販売価格は、近年の上昇幅からは一服感がみられておりますが、依然として、高水準で推移しております。
全国でのマンション供給戸数は、首都圏で発売戸数が減少した影響で、2018年から約1万戸減の70,660戸(不動産経済研究所調べ)となりました。そのような中、当社は事業主別発売戸数ランキングで8位となり、7年連続でランキングトップ10入りを果たし、独立系不動産総合デベロッパーとして、不動産分譲市場において安定的に供給を行う役割を担っております。
このような状況下におきまして、当社は、2018年5月14日に新中期経営計画を刷新し、外部環境や内部環境の様々な変化に迅速かつ的確に対応することにより、安定収益の確保を進めております。
今後も、自社企画新築分譲マンション「レーベン」シリーズをメインブランドとし、一貫したコンセプトである「誰もが無理なく安心して購入できる理想の住まい」を常に心がけながら、「幸せを考える。幸せをつくる。」を企業ビジョンに、時代背景を的確に捉えた商品企画に取り組み、お客さまをはじめとするすべてのステークホルダーの幸せについて考え、その幸せの実現に向け、企業活動を推進してまいります。
当連結会計年度の経営成績は、売上高168,493百万円(前年同期比27.6%増)、営業利益11,901百万円(前年同期比18.5%増)、経常利益11,201百万円(前年同期比24.1%増)、親会社株主に帰属する当期純利益5,361百万円(前年同期比16.6%減)となっております。
(売上高)
不動産販売事業においては、新築分譲マンション1,955戸(JV持分含む)、収益不動産の売却、新築戸建分譲及び中古マンションの販売等により、129,649百万円となっております。
不動産賃貸事業においては、アパート、マンション及びオフィス等の賃貸収入により、5,965百万円となっております。
不動産管理事業においては、管理戸数59,747戸からの管理収入等により、5,046百万円となっております。
発電事業においては、稼働済み発電施設の売却収入及びその他発電施設の売電収入により、20,982百万円となっております。
その他事業においては、建設の請負、大規模修繕工事の受注、各種手数料収入等により、6,850百万円となっております。
以上の結果、当連結会計年度の売上高は168,493百万円と前年同期比27.6%の増加となっております。
(売上原価)
不動産販売事業の売上増加に伴い、137,977百万円と前年同期比31.3%の増加となっております。
(販売費及び一般管理費)
販売費及び一般管理費は、販売戸数の増加に伴う広告宣伝費の増加や事業拡大に伴う人員増加等により、18,614百万円と前年同期比10.5%の増加となっております。
(営業外損益)
営業外収益は、受取配当金が増加した事等により、579百万円と前年同期比86.7%の増加となっております。
営業外費用は、持分法適用会社の持分法投資損失の減少等により、1,279百万円と前年同期比3.7%の減少となっております。
(特別損益)
特別利益は、投資有価証券の売却及び違約金収入を計上した事により、286百万円と前年同期比8.5%の減少となっております。
特別損失は、減損損失を計上した事等により、2,114百万円と前年同期比2,099百万円の増加となっております。
セグメントごとの経営成績は次のとおりとなっております。
(不動産販売事業)
新築分譲マンションの売上高77,171百万円、収益不動産の売却による売上高37,854百万円、新築戸建分譲及び中古マンションの販売等の売上高14,623百万円により、当事業売上高は129,649百万円(前年同期比23.7%増)となっております。
(不動産賃貸事業)
アパート、マンション及びオフィス等の賃貸収入により、当事業売上高は5,965百万円(前年同期比2.3%増)となっております。
(不動産管理事業)
受託管理戸数59,747戸からの管理収入等により、当事業売上高は5,046百万円(前年同期比11.9%増)となっております。
(発電事業)
稼働済み発電施設の売却収入及びその他発電施設の売電収入により、当事業売上高は20,982百万円(前年同期比94.4%増)となっております。
(その他事業)
建設の請負、大規模修繕工事の受注、各種手数料収入等により、当事業売上高は6,850百万円(前年同期比13.3%増)となっております。
② 財政状態の状況
当社グループの当連結会計年度の資産、負債及び純資産の状況は、新築分譲マンションの引渡に伴う現金及び預金の増加等により、総資産は195,448百万円と前連結会計年度末に比べ10,555百万円増加しております。
(流動資産)
新築分譲マンションの引渡に伴う現金及び預金の増加等により、流動資産は115,314百万円と前連結会計年度末に比べ16,801百万円増加しております。
(固定資産)
事業用資産を順調に購入したものの、販売用不動産及び販売用発電施設に振替えたこと等により、固定資産は79,874百万円と前連結会計年度末に比べ6,411百万円減少しております。
(流動負債)
ゼネコン工事代の支払に伴う支払手形の増加や借入金の長短区分の振替等により、流動負債は65,616百万円と前連結会計年度末に比べ7,077百万円増加しております。
(固定負債)
借入金の返済及び長短区分の振替を行ったものの、社債を発行したこと等により、固定負債は78,692百万円と前連結会計年度末に比べ73百万円増加しております。
(純資産)
親会社株主に帰属する当期純利益の計上額が剰余金の配当等を上回った事等により、純資産の合計は51,139百万円と前連結会計年度末に比べ3,404百万円増加しております。
③ キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べ、13,963百万円増加し、34,605百万円となっております。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動による資金の増加は47,708百万円(前連結会計年度は22,428百万円の増加)となっております。これは主にたな卸資産の減少によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動による資金の減少は32,136百万円(前連結会計年度は34,347百万円の減少)となっております。これは主に有形固定資産の取得によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動による資金の減少は1,608百万円(前連結会計年度は3,427百万円の増加)となっております。これは主に借入金の減少によるものであります。
④ 生産、受注及び販売の実績
a)売上高の実績
(注)1.セグメント間の取引については、相殺消去しております。
2.上記金額には消費税等は含まれておりません。
b)期中契約戸数
(注)上記金額には消費税等は含まれておりません。
c)契約残高
(注)上記金額には消費税等は含まれておりません。
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
① 重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たりまして、決算日における資産・負債の報告数値及び偶発資産・債務の開示並びに報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積り及び仮定設定を行っております。当該見積り及び仮定設定に対して、過去の実績や状況に応じ合理的だと考えられる様々な要因に基づき、見積り及び判断を行い、その結果は、他の方法では判定しにくい資産・負債の簿価及び収益・費用の報告数値についての判断の基礎となります。実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
当社グループの当連結会計年度の経営成績等は、コア事業であります不動産販売事業における新築分譲マンション事業において、過去最高となる1,955戸の引渡しを行いました。また、流動化事業では、タカラレーベン不動産投資法人への不動産売却10,755百万円、発電事業では、タカラレーベン・インフラ投資法人への施設売却13,858百万円などにより、過去最高の売上高を計上いたしました。営業利益並びに経常利益については、前年対比でそれぞれ増益となりましたが、親会社株主に帰属する当期純利益については、棚卸資産の評価損及び減損損失の計上により、前年対比減益となりました。
当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因としては、外部環境では主にはマーケット環境等が挙げられますが、内部環境面では特に借入金の依存度について注視しております。コア事業である不動産販売事業においては、借入金を前提とした事業となっておりますので、適切な自己資本を確保しつつ、安定的な事業成長のため、借入金の依存度につきましては、原則60%未満を目指しております。なお、当連結会計年度末におけるLTVは58.3%と目標水準内となっております。
当社グループの資本の財源及び資金の流動性について、当社グループでは、コア事業であります不動産販売事業において、用地取得及び建設資金の一部を金融機関等からの借入により調達しております。また、主要取引銀行等とコミットメントライン契約を締結しており、迅速な資金手当てが可能となっております。なお、近年の事業領域の拡大、投資事業の伸展により、借入金が増加傾向にありますが、投資回収サイクルの確立を図ると共に、自己資本比率を向上させ、適切なポートフォリオを構築することで、安定した資金を確保出来るものと考えております。
(3)経営成績に重要な影響を与える要因について
当社グループの主力であります不動産販売事業は、購入者マインド及び供給者の供給動向に左右される傾向があります。購入者マインドは、景気動向、金利動向、住宅税制、消費税、地価動向等の影響を受け、また、供給者の供給動向は、土地の仕入代、ゼネコン等外注業者の外注価格の変動、外注業者の破綻、金融動向の影響を受けやすいことから、これらの動向が変動した場合には、経営成績に重要な影響を与える可能性があります。
当連結会計年度における当社グループ(当社、連結子会社及び持分法適用会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
① 経営成績の状況
当連結会計年度における我が国経済は、政府の各種経済政策により、企業収益や雇用・所得環境の改善が続き、景気は緩やかな回復が継続しておりましたが、2020年に入ってからは、新型コロナウイルスの影響により、日本のみならず全世界的に経済活動の停滞が拡大し、先行き不透明感が増してきている状況となっております。
当社が属する不動産分譲市場では、単身世帯や共働き世帯の増加、価値観の変化等によりエンドユーザーのライフスタイルに変化が見られており、立地や生活利便性に対するニーズに加えコンパクトマンション需要が増加傾向にあります。一方で、地方中核都市においては、コンパクトシティ化の流れもあり、引き続きアクティブシニア層を中心に高い需要があり、堅調に推移いたしております。
首都圏におけるマンション供給戸数は、31,238戸(不動産経済研究所調べ)と、前年から15.9%減少するなど、供給戸数は近年3万戸台で推移しており、需給バランスは良好な状態が続いております。販売価格は、近年の上昇幅からは一服感がみられておりますが、依然として、高水準で推移しております。
全国でのマンション供給戸数は、首都圏で発売戸数が減少した影響で、2018年から約1万戸減の70,660戸(不動産経済研究所調べ)となりました。そのような中、当社は事業主別発売戸数ランキングで8位となり、7年連続でランキングトップ10入りを果たし、独立系不動産総合デベロッパーとして、不動産分譲市場において安定的に供給を行う役割を担っております。
このような状況下におきまして、当社は、2018年5月14日に新中期経営計画を刷新し、外部環境や内部環境の様々な変化に迅速かつ的確に対応することにより、安定収益の確保を進めております。
今後も、自社企画新築分譲マンション「レーベン」シリーズをメインブランドとし、一貫したコンセプトである「誰もが無理なく安心して購入できる理想の住まい」を常に心がけながら、「幸せを考える。幸せをつくる。」を企業ビジョンに、時代背景を的確に捉えた商品企画に取り組み、お客さまをはじめとするすべてのステークホルダーの幸せについて考え、その幸せの実現に向け、企業活動を推進してまいります。
当連結会計年度の経営成績は、売上高168,493百万円(前年同期比27.6%増)、営業利益11,901百万円(前年同期比18.5%増)、経常利益11,201百万円(前年同期比24.1%増)、親会社株主に帰属する当期純利益5,361百万円(前年同期比16.6%減)となっております。
(売上高)
不動産販売事業においては、新築分譲マンション1,955戸(JV持分含む)、収益不動産の売却、新築戸建分譲及び中古マンションの販売等により、129,649百万円となっております。
不動産賃貸事業においては、アパート、マンション及びオフィス等の賃貸収入により、5,965百万円となっております。
不動産管理事業においては、管理戸数59,747戸からの管理収入等により、5,046百万円となっております。
発電事業においては、稼働済み発電施設の売却収入及びその他発電施設の売電収入により、20,982百万円となっております。
その他事業においては、建設の請負、大規模修繕工事の受注、各種手数料収入等により、6,850百万円となっております。
以上の結果、当連結会計年度の売上高は168,493百万円と前年同期比27.6%の増加となっております。
(売上原価)
不動産販売事業の売上増加に伴い、137,977百万円と前年同期比31.3%の増加となっております。
(販売費及び一般管理費)
販売費及び一般管理費は、販売戸数の増加に伴う広告宣伝費の増加や事業拡大に伴う人員増加等により、18,614百万円と前年同期比10.5%の増加となっております。
(営業外損益)
営業外収益は、受取配当金が増加した事等により、579百万円と前年同期比86.7%の増加となっております。
営業外費用は、持分法適用会社の持分法投資損失の減少等により、1,279百万円と前年同期比3.7%の減少となっております。
(特別損益)
特別利益は、投資有価証券の売却及び違約金収入を計上した事により、286百万円と前年同期比8.5%の減少となっております。
特別損失は、減損損失を計上した事等により、2,114百万円と前年同期比2,099百万円の増加となっております。
セグメントごとの経営成績は次のとおりとなっております。
(不動産販売事業)
新築分譲マンションの売上高77,171百万円、収益不動産の売却による売上高37,854百万円、新築戸建分譲及び中古マンションの販売等の売上高14,623百万円により、当事業売上高は129,649百万円(前年同期比23.7%増)となっております。
(不動産賃貸事業)
アパート、マンション及びオフィス等の賃貸収入により、当事業売上高は5,965百万円(前年同期比2.3%増)となっております。
(不動産管理事業)
受託管理戸数59,747戸からの管理収入等により、当事業売上高は5,046百万円(前年同期比11.9%増)となっております。
(発電事業)
稼働済み発電施設の売却収入及びその他発電施設の売電収入により、当事業売上高は20,982百万円(前年同期比94.4%増)となっております。
(その他事業)
建設の請負、大規模修繕工事の受注、各種手数料収入等により、当事業売上高は6,850百万円(前年同期比13.3%増)となっております。
② 財政状態の状況
当社グループの当連結会計年度の資産、負債及び純資産の状況は、新築分譲マンションの引渡に伴う現金及び預金の増加等により、総資産は195,448百万円と前連結会計年度末に比べ10,555百万円増加しております。
(流動資産)
新築分譲マンションの引渡に伴う現金及び預金の増加等により、流動資産は115,314百万円と前連結会計年度末に比べ16,801百万円増加しております。
(固定資産)
事業用資産を順調に購入したものの、販売用不動産及び販売用発電施設に振替えたこと等により、固定資産は79,874百万円と前連結会計年度末に比べ6,411百万円減少しております。
(流動負債)
ゼネコン工事代の支払に伴う支払手形の増加や借入金の長短区分の振替等により、流動負債は65,616百万円と前連結会計年度末に比べ7,077百万円増加しております。
(固定負債)
借入金の返済及び長短区分の振替を行ったものの、社債を発行したこと等により、固定負債は78,692百万円と前連結会計年度末に比べ73百万円増加しております。
(純資産)
親会社株主に帰属する当期純利益の計上額が剰余金の配当等を上回った事等により、純資産の合計は51,139百万円と前連結会計年度末に比べ3,404百万円増加しております。
③ キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べ、13,963百万円増加し、34,605百万円となっております。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動による資金の増加は47,708百万円(前連結会計年度は22,428百万円の増加)となっております。これは主にたな卸資産の減少によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動による資金の減少は32,136百万円(前連結会計年度は34,347百万円の減少)となっております。これは主に有形固定資産の取得によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動による資金の減少は1,608百万円(前連結会計年度は3,427百万円の増加)となっております。これは主に借入金の減少によるものであります。
④ 生産、受注及び販売の実績
a)売上高の実績
| セグメントの名称 | 当連結会計年度 (自 2019年4月1日 至 2020年3月31日) | 前年同期比(%) |
| 不動産販売事業 (百万円) | 129,649 | 123.7 |
| 不動産賃貸事業 (百万円) | 5,965 | 102.3 |
| 不動産管理事業 (百万円) | 5,046 | 111.9 |
| 発電事業 (百万円) | 20,982 | 194.4 |
| 報告セグメント計 (百万円) | 161,643 | 128.3 |
| その他 (百万円) | 6,850 | 113.3 |
| 合計 (百万円) | 168,493 | 127.6 |
(注)1.セグメント間の取引については、相殺消去しております。
2.上記金額には消費税等は含まれておりません。
b)期中契約戸数
| セグメントの名称 | 前連結会計年度 (自 2018年4月1日 至 2019年3月31日) | 当連結会計年度 (自 2019年4月1日 至 2020年3月31日) | 前年同期比(%) | ||
| 戸数 | 金額(百万円) | 戸数 | 金額(百万円) | ||
| 不動産販売事業 | 2,322 | 122,907 | 2,410 | 138,627 | 112.8 |
| 合計 | 2,322 | 122,907 | 2,410 | 138,627 | 112.8 |
(注)上記金額には消費税等は含まれておりません。
c)契約残高
| セグメントの名称 | 前連結会計年度末 (2019年3月31日現在) | 当連結会計年度末 (2020年3月31日現在) | 前年同期比(%) | ||
| 戸数 | 金額(百万円) | 戸数 | 金額(百万円) | ||
| 不動産販売事業 | 951 | 38,758 | 1,090 | 47,736 | 123.2 |
| 合計 | 951 | 38,758 | 1,090 | 47,736 | 123.2 |
(注)上記金額には消費税等は含まれておりません。
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
① 重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たりまして、決算日における資産・負債の報告数値及び偶発資産・債務の開示並びに報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積り及び仮定設定を行っております。当該見積り及び仮定設定に対して、過去の実績や状況に応じ合理的だと考えられる様々な要因に基づき、見積り及び判断を行い、その結果は、他の方法では判定しにくい資産・負債の簿価及び収益・費用の報告数値についての判断の基礎となります。実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
当社グループの当連結会計年度の経営成績等は、コア事業であります不動産販売事業における新築分譲マンション事業において、過去最高となる1,955戸の引渡しを行いました。また、流動化事業では、タカラレーベン不動産投資法人への不動産売却10,755百万円、発電事業では、タカラレーベン・インフラ投資法人への施設売却13,858百万円などにより、過去最高の売上高を計上いたしました。営業利益並びに経常利益については、前年対比でそれぞれ増益となりましたが、親会社株主に帰属する当期純利益については、棚卸資産の評価損及び減損損失の計上により、前年対比減益となりました。
当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因としては、外部環境では主にはマーケット環境等が挙げられますが、内部環境面では特に借入金の依存度について注視しております。コア事業である不動産販売事業においては、借入金を前提とした事業となっておりますので、適切な自己資本を確保しつつ、安定的な事業成長のため、借入金の依存度につきましては、原則60%未満を目指しております。なお、当連結会計年度末におけるLTVは58.3%と目標水準内となっております。
当社グループの資本の財源及び資金の流動性について、当社グループでは、コア事業であります不動産販売事業において、用地取得及び建設資金の一部を金融機関等からの借入により調達しております。また、主要取引銀行等とコミットメントライン契約を締結しており、迅速な資金手当てが可能となっております。なお、近年の事業領域の拡大、投資事業の伸展により、借入金が増加傾向にありますが、投資回収サイクルの確立を図ると共に、自己資本比率を向上させ、適切なポートフォリオを構築することで、安定した資金を確保出来るものと考えております。
(3)経営成績に重要な影響を与える要因について
当社グループの主力であります不動産販売事業は、購入者マインド及び供給者の供給動向に左右される傾向があります。購入者マインドは、景気動向、金利動向、住宅税制、消費税、地価動向等の影響を受け、また、供給者の供給動向は、土地の仕入代、ゼネコン等外注業者の外注価格の変動、外注業者の破綻、金融動向の影響を受けやすいことから、これらの動向が変動した場合には、経営成績に重要な影響を与える可能性があります。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
