有価証券報告書-第34期(平成29年10月1日-平成30年9月30日)

(1)経営成績等の状況の概要
当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
①財政状態及び経営成績の状況
当事業年度における我が国経済は、好調な企業業績に牽引され、雇用環境も改善し、インバウンド消費や都心部の再開発需要などの後押しにより、緩やかな回復を続けていますが、米中貿易摩擦や自然災害、人手不足など先行き不安な要因も増えております。
当不動産業界におきましては、賃貸オフィスビル(都心5区)の募集賃料は4年以上にわたり緩やかに上昇し、空室率も低水準が続いており、来年竣工予定の大型ビルも順調にテナント集客が進んでいます。また、東京23区の賃貸マンションの賃料は、地域によって差異はあるものの、上昇しており、空室率も緩やかに減少しています。
このような事業環境下、当社はマーケットの動向を見極め、的確なリーシング戦略により、賃貸オフィスビル・レジデンスの高稼働率を維持し、安定収益を確保しながら、新規収益物件・土地の取得、既存物件のリビルド工事などを順次実施し、資産価値の向上・収益力の強化に取り組みました。
以上の結果、当事業年度の経営成績は、売上高4,517百万円(前期比3.7%減)、営業利益1,052百万円(前期比6.6%減)、経常利益541百万円(前期比3.2%減)、当期純利益454百万円(前期比8.3%減)となりました。
なお、当社は賃貸事業を主要な事業としており、他の事業セグメントの重要性が乏しいため、セグメント別の業
績の記載を省略しております。
当事業年度末における財政状態につきましては、総資産は、前事業年度末の53,698百万円から54,931百万円と1,233百万円増加しました。これは主に、現金及び預金が366百万円、固定資産への振替により販売用不動産が169百万円及び仕掛販売用不動産が168百万円、建設仮勘定が206百万円減少したものの、流動資産「その他」が278百万円、建物が309百万円、土地が1,034百万円、借地権が103百万円、関係会社株式が398百万円増加したことによるものであります。
総負債は、前事業年度末の34,780百万円から35,628百万円と848百万円増加しました。これは主に、未払金が119百万円、社債(1年内償還予定含む)が230百万円、固定負債「その他」が85百万円減少したものの、長期借入金(1年内返済予定含む)が1,381百万円増加したことによるものであります。
純資産は、前事業年度末の18,917百万円から19,303百万円と385百万円増加しました。これは主に、前事業年度末剰余金の配当金150百万円があったものの、当期純利益454百万円、繰延ヘッジ損失の減少85百万円があったことによるものであります。
②キャッシュ・フローの状況
当事業年度末における現金及び現金同等物の残高は、営業活動によるキャッシュ・フローが812百万円の収入超過、投資活動によるキャッシュ・フローが2,175百万円の支出超過、財務活動によるキャッシュ・フロー996百万円の収入超過となったことにより、前事業年度末より366百万円減少し、10,394百万円となりました。
当事業年度における各キャッシュ・フローの状況とその要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動によるキャッシュ・フローは、812百万円の収入超過(前期は1,362百万円の収入超過)となりました。これは主に、営業活動によるキャッシュ・フロー「その他」△295百万円、法人税等の支払額116百万円があったものの、税引前当期純利益528百万円、減価償却費809百万円によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動によるキャッシュ・フローは、2,175百万円の支出超過(前期は250百万円の支出超過)となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出1,671百万円、無形固定資産の取得による支出105百万円、関係会社株式の取得による支出398百万円によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動によるキャッシュ・フローは、996百万円の収入超過(前期は457百万円の収入超過)となりました。これは主に、長期借入金の返済による支出2,056百万円、社債の償還による支出230百万円及び配当金の支払額150百万円があったものの、長期借入れによる収入3,438百万円によるものであります。
③生産、受注及び販売の実績
a.生産実績
該当事項はありません。
b.受注実績
該当事項はありません。
c.販売実績
当事業年度の販売実績をセグメント別に示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称	当事業年度 (自 平成29年10月1日 至 平成30年9月30日)	前年同期比(%)
賃貸事業(千円)	4,439,635	103.7
投資その他事業(千円)	78,188	19.1
合計(千円)	4,517,824	96.3

(注)金額には消費税等は含まれておりません。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、以下の記載のうち将来に関する事項は、本報告書提出日(平成30年12月20日)において判断したものであります。なお、キャッシュ・フローの状況については、「(1)経営成績等の状況の概要」に記載しております。
a.経営成績
マーケットを見据えた的確なリーシング戦略により、賃貸オフィスビル・レジデンス双方の高稼働率を維持し安定収益を確保する一方で、既存購入物件のリビルド工事を順次実施し資産価値の向上・収益力の強化に取り組みました。
この結果、賃貸事業収益が3.7%(157百万円)の増加、投資その他事業収益が80.9%(331百万円)の減少となり、売上高は前事業年度の4,691百万円から4,517百万円へと3.7%(173百万円)の減少となりました。
売上総利益は、前事業年度の1,996百万円から1,970百万円へと1.3%(26百万円)減少しました。
販売費及び一般管理費は、租税公課、人件費の増加等により、前事業年度の869百万円から918百万円へと5.6%(48百万円)増加しました。
この結果、営業利益は、前事業年度の1,126百万円から1,052百万円へと6.6%(74百万円)減少しました。
営業外損益については、資金調達費用が増加したものの支払利息及び社債発行費が減少した結果、営業外費用は前事業年度の569百万円から515百万円へと9.5%(54百万円)減少しました。
この結果、経常利益は、前事業年度の559百万円から541百万円へと3.2%(18百万円)減少しました。
特別損益については、固定資産除却損が増加した結果、特別損失が10百万円増加しました。
この結果、税引前当期純利益は前事業年度の557百万円から528百万円へと5.2%(28百万円)減少しました。また、法人税等合計は12百万円増加しました。
以上の結果、当期純利益は前事業年度の496百万円から454百万円へと8.3%(41百万円)減少しました。
また、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等については、「1 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 (3) 」に記載のとおりであります。EBITDA(営業利益+減価償却費+のれん償却額)は、上記のとおり営業利益が減少した結果、前事業年度の1,896百万円から1,866百万円へと1.6%(30百万円)の減少となりました。自己資本比率は前事業年度の35.2%から35.1%へと微減となりました。
b.資本の財源及び資金の流動性
当社の資金需要のうち主なものは、賃貸事業及び投資その他事業における不動産物件の取得及びリビルド工事資金であります。これらの資金需要につきましては、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、金融機関からの長期借入や社債発行による資金調達により対応していくこととしております。
当事業年度においては、賃貸事業における不動産物件の取得及びリビルド工事等のため、投資活動によるキャッシュ・フローが2,175百万円の資金減少となりましたが、営業活動によるキャッシュ・フロー812百万円と長期借入れによる財務活動によるキャッシュ・フロー996百万円により充当しました。
この結果、当事業年度末における現金及び現金同等物の残高は10,394百万円となっております。