有価証券報告書-第35期(平成30年10月1日-令和1年9月30日)

(1)経営成績等の状況の概要
当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
①財政状態及び経営成績の状況
当事業年度(2018年10月1日～2019年9月30日)における我が国経済は、好調な企業業績に牽引され、雇用環境も改善し、インバウンド消費や都心部の再開発需要などの後押しにより、緩やかな回復を続けていますが、米中貿易摩擦や英国のEUからの離脱、消費税のアップなど先行き不安な要因も増えております。
当不動産業界におきましては、賃貸オフィスビル(都心5区)の募集賃料は5年以上にわたり緩やかに上昇し、空室率も低水準が続いており、今年竣工予定の大型ビルも順調にテナント集客が進んでいます。また、東京23区の賃貸マンションの賃料は、地域によって差異はあるものの、上昇しており、空室率も緩やかに減少しています。
このような事業環境下、当社はマーケットの動向を見極め、的確なリーシング戦略により、賃貸オフィスビル・レジデンスの高稼働率を維持し、安定収益を確保しながら、既存物件のリビルド工事などを順次実施し、資産価値の向上・収益力の強化に取り組みました。
以上の結果、当事業年度の経営成績は、売上高4,644百万円(前期比2.8%増)、営業利益1,041百万円(前期比1.0%減)、経常利益522百万円(前期比3.5%減)、当期純利益407百万円(前期比10.5%減)となりました。
なお、当社は賃貸事業を主要な事業としており、他の事業セグメントの重要性が乏しいため、セグメント別の業
績の記載を省略しております。
当事業年度末における財政状態につきましては、総資産は、前事業年度末の54,826百万円から55,172百万円と346百万円増加しました。これは主に、流動資産「その他」に含めている仮払金が293百万円、建物が553百万円減少したものの、現金及び預金が273百万円、土地が641百万円、建設仮勘定が261百万円増加したことによるものであります。
総負債は、前事業年度末の35,523百万円から36,145百万円と622百万円増加しました。これは主に、社債(1年内償還予定含む)が230百万円減少したものの、長期借入金(1年内返済予定含む)が664百万円増加したことによるものであります。
純資産は、前事業年度末の19,303百万円から19,027百万円と275百万円減少しました。これは、当期純利益407百万円を計上したものの、自己株式の増加495百万円、繰延ヘッジ損失の増加37百万円、前事業年度末剰余金の配当金150百万円があったことによるものであります。
②キャッシュ・フローの状況
当事業年度末における現金及び現金同等物の残高は、営業活動によるキャッシュ・フローが1,693百万円の収入超過、投資活動によるキャッシュ・フローが1,212百万円の支出超過、財務活動によるキャッシュ・フロー212百万円の支出超過となったことにより、前事業年度末より268百万円増加し、10,663百万円となりました。
当事業年度における各キャッシュ・フローの状況とその要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動によるキャッシュ・フローは、1,693百万円の収入超過(前期は812百万円の収入超過)となりました。これは主に、税引前当期純利益520百万円、減価償却費850百万円及び「その他」339百万円によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動によるキャッシュ・フローは、1,212百万円の支出超過(前期は2,175百万円の支出超過)となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出1,206百万円によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動によるキャッシュ・フローは、212百万円の支出超過(前期は996百万円の収入超過)となりました。これは主に、長期借入れによる収入1,919百万円があったものの、長期借入金の返済による支出1,254百万円、自己株式の取得による支出495百万円、社債の償還による支出230百万円及び配当金の支払額150百万円によるものであります。
③生産、受注及び販売の実績
a.生産実績
該当事項はありません。
b.受注実績
該当事項はありません。
c.販売実績
当事業年度の販売実績をセグメント別に示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称	当事業年度 (自 2018年10月1日 至 2019年9月30日)	前年同期比(%)
賃貸事業(千円)	4,488,383	101.1
投資その他事業(千円)	155,725	199.2
合計(千円)	4,644,108	102.8

(注)金額には消費税等は含まれておりません。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、以下の記載のうち将来に関する事項は、本報告書提出日(2019年12月19日)において判断したものであります。なお、キャッシュ・フローの状況については、「(1)経営成績等の状況の概要」に記載しております。
a.経営成績
マーケットを見据えた的確なリーシング戦略により、賃貸オフィスビル・レジデンス双方の高稼働率を維持し安定収益を確保する一方で、既存購入物件のリビルド工事を順次実施し資産価値の向上・収益力の強化に取り組みました。
この結果、賃貸事業収益が1.1%(48百万円)、投資その他事業収益が99.2%(77百万円)の増加となり、売上高は前事業年度の4,517百万円から4,644百万円へと2.8%(126百万円)の増加となりました。
売上総利益は、前事業年度の1,970百万円から1,989百万円へと1.0%(18百万円)増加しました。
販売費及び一般管理費は、諸経費の増加等により、前事業年度の918百万円から947百万円へと3.2%(29百万円)増加しました。
この結果、営業利益は、前事業年度の1,052百万円から1,041百万円へと1.0%(10百万円)減少しました。
営業外損益については、受取配当金の増加により営業外収益が前事業年度の4百万円から24百万円へと425.4%(19百万円)増加し、営業外費用は前事業年度の515百万円から543百万円へと5.5%(28百万円)増加しました。
この結果、経常利益は、前事業年度の541百万円から522百万円へと3.5%(18百万円)減少しました。
特別損益については、固定資産除却損が減少した結果、特別損失が85.8%(11百万円)減少しました。
この結果、税引前当期純利益は前事業年度の528百万円から520百万円へと1.4%(7百万円)減少しました。また、法人税等合計は54.4%(40百万円)増加しました。
以上の結果、当期純利益は前事業年度の454百万円から407百万円へと10.5%(47百万円)減少しました。
また、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等については、「1 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 (3)経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等」に記載のとおりであります。EBITDA(営業利益+減価償却費+のれん償却額)は、上記のとおり営業利益が減少した結果、前事業年度の1,866百万円から1,896百万円へと1.7%(30百万円)の増加となりました。自己資本比率は前事業年度の35.2%から34.5%へと微減となりました。
b.資本の財源及び資金の流動性
当社の資金需要のうち主なものは、賃貸事業及び投資その他事業における不動産物件の取得及びリビルド工事資金であります。これらの資金需要につきましては、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、金融機関からの長期借入や社債発行による資金調達により対応していくこととしております。
当事業年度においては、賃貸事業における不動産物件の取得及びリビルド工事等のため投資活動によるキャッシュ・フローが1,212百万円、財務活動によるキャッシュ・フローが212百万円の資金減少となりましたが、営業活動によるキャッシュ・フロー1,693百万円により充当しました。
この結果、当事業年度末における現金及び現金同等物の残高は10,663百万円となっております。