有価証券報告書-第36期(令和1年10月1日-令和2年9月30日)

(1)経営成績等の状況の概要
当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
①財政状態及び経営成績の状況
当事業年度(2019年10月1日～2020年9月30日)における我が国経済は、堅調な企業業績や雇用環境の改善により、緩やかな回復を続けていましたが、世界的な新型コロナウイルスの感染拡大に伴い、先行きは不透明な状況となっております。
当不動産業界におきましては、新型コロナウイルスの感染拡大に伴い、賃貸オフィスビル(都心5区)の募集賃料が下落、空室率が上昇に転じており、また、賃貸マンションの賃料もやや下落しているため、今後の影響を注視する必要があります。
このような事業環境下、当社はマーケットの動向を見極め、的確なリーシング戦略により、賃貸オフィスビル・レジデンスの高稼働率を維持し、安定収益を確保しながら、既存物件のリビルド工事などを順次実施し、資産価値の向上・収益力の強化に取り組みました。
以上の結果、当事業年度の経営成績は、売上高4,544百万円(前期比2.1%減)、営業利益818百万円(前期比21.5%減)、経常利益326百万円(前期比37.6%減)、当期純利益416百万円(前期比2.4%増)となりました。
なお、当社は賃貸事業を主要な事業としており、他の事業セグメントの重要性が乏しいため、セグメント別の業
績の記載を省略しております。
当事業年度末における財政状態につきましては、総資産は、前事業年度末の55,172百万円から54,934百万円と238百万円減少しました。これは主に、工具、器具及び備品が126百万円増加したものの、現金及び預金が193百万円、建物が265百万円減少したことによるものであります。
総負債は、前事業年度末の36,145百万円から36,921百万円と775百万円増加しました。これは主に、社債が230百万円、繰延税金負債が248百万円減少したものの、短期借入金が200百万円、長期借入金(1年内返済予定含む)が1,261百万円増加したことによるものであります。
純資産は、前事業年度末の19,027百万円から18,013百万円と1,013百万円減少しました。これは、繰延ヘッジ損失の減少158百万円、当期純利益416百万円があったものの、自己株式の増加1,443百万円、前事業年度末剰余金の配当金145百万円があったことによるものであります。
②キャッシュ・フローの状況
当事業年度末における現金及び現金同等物の残高は、営業活動によるキャッシュ・フローが935百万円の収入超過、投資活動によるキャッシュ・フローが772百万円の支出超過、財務活動によるキャッシュ・フロー357百万円の支出超過となったことにより、前事業年度末より193百万円減少し、10,469百万円となりました。
当事業年度における各キャッシュ・フローの状況とその要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動によるキャッシュ・フローは、935百万円の収入超過(前期は1,693百万円の収入超過)となりました。これは主に、法人税等の支払額142百万円があったものの、税引前当期純利益321百万円及び減価償却費894百万円によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動によるキャッシュ・フローは、772百万円の支出超過(前期は1,212百万円の支出超過)となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出771百万円によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動によるキャッシュ・フローは、357百万円の支出超過(前期は212百万円の支出超過)となりました。これは主に、短期借入金の純増加額200百万円及び長期借入れによる収入2,919百万円があったものの、長期借入金の返済による支出1,657百万円、社債の償還による支出230百万円、自己株式の取得による支出1,443百万円及び配当金の支払額144百万円によるものであります。
③生産、受注及び販売の実績
a.生産実績
該当事項はありません。
b.受注実績
該当事項はありません。
c.販売実績
当事業年度の販売実績をセグメント別に示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称	当事業年度 (自 2019年10月1日 至 2020年9月30日)	前年同期比(%)
賃貸事業(千円)	4,479,807	99.8
投資その他事業(千円)	64,778	41.6
合計(千円)	4,544,586	97.9

(注)金額には消費税等は含まれておりません。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、以下の記載のうち将来に関する事項は、本報告書提出日(2020年12月18日)において判断したものであります。なお、キャッシュ・フローの状況については、「(1)経営成績等の状況の概要」に記載しております。
a.経営成績
マーケットを見据えた的確なリーシング戦略により、賃貸オフィスビル・レジデンス双方の高稼働率を維持し安定収益を確保する一方で、既存購入物件のリビルド工事を順次実施し資産価値の向上・収益力の強化に取り組みました。
この結果、賃貸事業収益が0.2%(8百万円)、投資その他事業収益が58.4%(90百万円)の減少となり、売上高は前事業年度の4,644百万円から4,544百万円へと2.1%(99百万円)の減少となりました。
売上総利益は、前事業年度の1,989百万円から1,804百万円へと9.3%(185百万円)減少しました。
販売費及び一般管理費は、諸経費の増加等により、前事業年度の947百万円から985百万円へと4.0%(38百万円)増加しました。
この結果、営業利益は、前事業年度の1,041百万円から818百万円へと21.5%(223百万円)減少しました。
営業外損益については、受取配当金の減少により営業外収益が前事業年度の24百万円から14百万円へと40.2%(9百万円)減少し、営業外費用は前事業年度の543百万円から506百万円へと6.8%(36百万円)減少しました。
この結果、経常利益は、前事業年度の522百万円から326百万円へと37.6%(196百万円)減少しました。
特別損益については、固定資産除却損が増加した結果、特別損失が179.7%(3百万円)増加しました。
この結果、税引前当期純利益は前事業年度の520百万円から321百万円へと38.4%(199百万円)減少しましたが、法人税等調整額が増加した結果、法人税等合計は184.3%(209百万円)減少しました。
以上の結果、当期純利益は前事業年度の407百万円から416百万円へと2.4%(9百万円)増加しました。
また、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等については、「1 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 (3)経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等」に記載のとおりであります。EBITDA(営業利益+減価償却費+のれん償却額)は、上記のとおり営業利益が減少した結果、前事業年度の1,896百万円から1,717百万円へと9.5%(179百万円)の減少となりました。自己資本比率は前事業年度の34.5%から32.8%へと減少しました。
b.キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
当社の資金需要のうち主なものは、賃貸事業及び投資その他事業における不動産物件の取得及びリビルド工事資金であります。これらの資金需要につきましては、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、金融機関からの長期借入や社債発行による資金調達により対応していくこととしております。
当事業年度においては、賃貸事業における不動産物件の取得及びリビルド工事等のため投資活動によるキャッシュ・フローが772百万円、財務活動によるキャッシュ・フローが357百万円の資金減少となりましたが、営業活動によるキャッシュ・フロー935百万円により充当しました。
この結果、当事業年度末における現金及び現金同等物の残高は10,469百万円となっております。
c.重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成しております。この財務諸表の作成には、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額並びに開示に影響を与える見積りを必要としております。
当社が、財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び当該見積りの仮定のうち、重要なものは以下のとおりであります。
(固定資産の減損)
当社は、固定資産のうち減損の兆候がある資産又は資産グループについて、当該資産又は資産グループから得られる割引前キャッシュ・フローを見積り、その総額が帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上することとしております。回収可能価額の算定にあたっては、将来キャッシュ・フロー、割引率及び正味売却価額等について、一定の仮定を設定しております。減損の兆候の把握、減損損失の認識及び測定にあたっては、慎重に検討を行っておりますが、事業計画や経営環境等の前提条件の変化により、減損処理が必要となり、当社の業績に影響を与える可能性があります。
(繰延税金資産の回収可能性)
当社は、将来の課税所得を合理的に見積り、タックス・プランニングの実現可能性を考慮して、繰延税金資産の回収可能性の判断をしております。将来の課税所得やタックス・プランニングに関する予測は、過去の実績や一定の仮定のもとに行っているため、経営環境等の変化により、見積りの変更が必要となった場合には、繰延税金資産の計上額が変動し、当社の業績に影響を与える可能性があります。
なお、会計上の見積りを行う際の新型コロナウイルス感染症の影響に関する仮定については「第5 経理の状況 1 財務諸表等 (1) 財務諸表 注記事項(追加情報)」に記載のとおりです。