有価証券報告書-第37期(令和2年10月1日-令和3年9月30日)
(1)経営成績等の状況の概要
当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
①財政状態及び経営成績の状況
当事業年度(2020年10月1日～2021年9月30日)における我が国経済は、世界的な新型コロナウイルスの感染拡大により厳しい状況が続いており、依然として先行きは不透明な状況となっております。
当不動産業界におきましては、賃貸マンション(東京23区)の賃料はほぼ横ばいですが、新型コロナウイルスの感染拡大に伴い、賃貸オフィスビル(都心5区)の募集賃料が下落、空室率が上昇しており、今後の影響を注視する必要があります。
このような事業環境下、当社はマーケットの動向を見極め、的確なリーシング戦略により、賃貸オフィスビル・レジデンスの高稼働率を維持し、安定収益を確保しながら、既存物件のリビルド工事などを順次実施し、資産価値の向上・収益力の強化に取り組みました。
以上の結果、当事業年度の経営成績は、売上高4,588百万円(前期比1.0%増)、営業利益767百万円(前期比6.2%減)、経常利益238百万円(前期比26.8%減)、当期純利益315百万円(前期比24.3%減)となりました。
なお、当社は賃貸事業を主要な事業としており、他の事業セグメントの重要性が乏しいため、セグメント別の業
績の記載を省略しております。
当事業年度末における財政状態につきましては、総資産は、前事業年度末の54,934百万円から53,594百万円と1,340百万円減少しました。これは主に、建設仮勘定が190百万円、関係会社株式が200百万円増加したものの、現金及び預金が944百万円、建物が156百万円、土地が738百万円減少したことによるものであります。
総負債は、前事業年度末の36,921百万円から35,345百万円と1,575百万円減少しました。これは主に、短期借入金が400百万円増加したものの、長期借入金(1年内返済予定を含む)が1,856百万円、社債が230百万円減少したことによるものであります。
純資産は、前事業年度末の18,013百万円から18,249百万円と235百万円増加しました。これは、自己株式の増加61百万円、前事業年度末剰余金の配当金120百万円があったものの、繰延ヘッジ損失の減少101百万円、当期純利益315百万円があったことによるものであります。
②キャッシュ・フローの状況
当事業年度末における現金及び現金同等物の残高は、営業活動によるキャッシュ・フローが971百万円の収入超過、投資活動によるキャッシュ・フローが128百万円の支出超過、財務活動によるキャッシュ・フローが1,869百万円の支出超過となったことにより、前事業年度末より1,026百万円減少し、9,443百万円となりました。
当事業年度における各キャッシュ・フローの状況とその要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動によるキャッシュ・フローは、971百万円の収入超過(前期は935百万円の収入超過)となりました。これは主に、固定資産売却損益(△は益)△456百万円があったものの、税引前当期純利益435百万円、減価償却費913百万円があったことによるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動によるキャッシュ・フローは、128百万円の支出超過(前期は772百万円の支出超過)となりました。これは主に、有形固定資産の売却による収入1,200百万円があったものの、定期預金の増加額82百万円、有形固定資産の取得による支出1,016百万円、関係会社株式の取得による支出200百万円があったことによるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動によるキャッシュ・フローは、1,869百万円の支出超過(前期は357百万円の支出超過)となりました。これは主に、長期借入れによる収入4,007百万円があったものの、長期借入金の返済による支出5,864百万円、社債の償還による支出230百万円、自己株式の取得による支出61百万円及び配当金の支払額119百万円があったことによるものであります。
③生産、受注及び販売の実績
a.生産実績
該当事項はありません。
b.受注実績
該当事項はありません。
c.販売実績
当事業年度の販売実績をセグメント別に示すと、次のとおりであります。
(注)金額には消費税等は含まれておりません。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、以下の記載のうち将来に関する事項は、本報告書提出日(2021年12月21日)において判断したものであります。なお、キャッシュ・フローの状況については、「(1)経営成績等の状況の概要」に記載しております。
a.経営成績
マーケットを見据えた的確なリーシング戦略により、賃貸オフィスビル・レジデンス双方の高稼働率を維持し安定収益を確保する一方で、既存購入物件のリビルド工事を順次実施し資産価値の向上・収益力の強化に取り組みました。
この結果、賃貸事業収益が0.8%(34百万円)の微減、投資その他事業収益が121.5%(78百万円)の増加となり、売上高は前事業年度の4,544百万円から4,588百万円へと1.0%(43百万円)の微増となりました。
売上総利益は、前事業年度の1,804百万円から1,805百万円へと0.1%(1百万円)増とほぼ前期並みとなりました。
販売費及び一般管理費は、人件費の増加等により、前事業年度の985百万円から1,038百万円へと5.3%(52百万円)増加しました。
この結果、営業利益は、前事業年度の818百万円から767百万円へと6.2%(51百万円)減少しました。
営業外損益については、受取配当金の減少により営業外収益が前事業年度の14百万円から6百万円へと58.9%(8百万円)減少し、資金調達費用の増加により営業外費用は前事業年度の506百万円から534百万円へと5.5%(27百万円)増加しました。
この結果、経常利益は、前事業年度の326百万円から238百万円へと26.8%(87百万円)減少しました。
特別損益については、固定資産売却益の計上により特別利益が456百万円増加した一方で固定資産除却損の増加、借入金繰上返済精算金及び訴訟損失引当金繰入額の計上により特別損失が4,877.6%(254百万円)増加しました。
この結果、税引前当期純利益は前事業年度の321百万円から435百万円へと35.6%(114百万円)増加しました。
また、法人税等調整額の増加を主因として、法人税等合計は224.8%(215百万円)増加しました。
以上の結果、当期純利益は前事業年度の416百万円から315百万円へと24.3%(101百万円)減少しました。
また、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等については、「1 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 (3)経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等」に記載のとおりであります。EBITDA(営業利益+減価償却費+のれん償却額)は、減価償却費が増加したものの上記のとおり営業利益が減少した結果、前事業年度の1,717百万円から1,687百万円へと1.8%(30百万円)の減少となりました。
一方で長期借入金(1年内返済予定を含む)の減少を主因として、自己資本比率は前事業年度の32.8%から34.1%へと増加しました。
b.キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
当社の資金需要のうち主なものは、賃貸事業及び投資その他事業における不動産物件の取得及びリビルド工事資金であります。これらの資金需要につきましては、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、金融機関からの長期借入や社債発行による資金調達により対応していくこととしております。
当事業年度においては、賃貸事業における不動産物件の取得及びリビルド工事等のため投資活動によるキャッシュ・フローが128百万円、財務活動によるキャッシュ・フローが1,869百万円の資金減少となりましたが、営業活動によるキャッシュ・フロー971百万円及び手元資金により充当しました。
この結果、当事業年度末における現金及び現金同等物の残高は9,443百万円となっております。
c.重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成しております。この財務諸表の作成には、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額並びに開示に影響を与える見積りを必要としております。
当社が、財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び当該見積りの仮定のうち、重要なものは以下のとおりであります。
(固定資産の減損)
「第5 経理の状況 1 財務諸表等 (1) 財務諸表 注記事項(重要な会計上の見積り)」に記載のとおりです。
(繰延税金資産の回収可能性)
当社は、将来の課税所得を合理的に見積り、タックス・プランニングの実現可能性を考慮して、繰延税金資産の回収可能性の判断をしております。将来の課税所得やタックス・プランニングに関する予測は、過去の実績や一定の仮定のもとに行っているため、経営環境等の変化により、見積りの変更が必要となった場合には、繰延税金資産の計上額が変動し、当社の業績に影響を与える可能性があります。
なお、会計上の見積りを行う際の新型コロナウイルス感染症の影響に関する仮定については「第5 経理の状況 1 財務諸表等 (1) 財務諸表 注記事項(追加情報)」に記載のとおりです。
当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
①財政状態及び経営成績の状況
当事業年度(2020年10月1日～2021年9月30日)における我が国経済は、世界的な新型コロナウイルスの感染拡大により厳しい状況が続いており、依然として先行きは不透明な状況となっております。
当不動産業界におきましては、賃貸マンション(東京23区)の賃料はほぼ横ばいですが、新型コロナウイルスの感染拡大に伴い、賃貸オフィスビル(都心5区)の募集賃料が下落、空室率が上昇しており、今後の影響を注視する必要があります。
このような事業環境下、当社はマーケットの動向を見極め、的確なリーシング戦略により、賃貸オフィスビル・レジデンスの高稼働率を維持し、安定収益を確保しながら、既存物件のリビルド工事などを順次実施し、資産価値の向上・収益力の強化に取り組みました。
以上の結果、当事業年度の経営成績は、売上高4,588百万円(前期比1.0%増)、営業利益767百万円(前期比6.2%減)、経常利益238百万円(前期比26.8%減)、当期純利益315百万円(前期比24.3%減)となりました。
なお、当社は賃貸事業を主要な事業としており、他の事業セグメントの重要性が乏しいため、セグメント別の業
績の記載を省略しております。
当事業年度末における財政状態につきましては、総資産は、前事業年度末の54,934百万円から53,594百万円と1,340百万円減少しました。これは主に、建設仮勘定が190百万円、関係会社株式が200百万円増加したものの、現金及び預金が944百万円、建物が156百万円、土地が738百万円減少したことによるものであります。
総負債は、前事業年度末の36,921百万円から35,345百万円と1,575百万円減少しました。これは主に、短期借入金が400百万円増加したものの、長期借入金(1年内返済予定を含む)が1,856百万円、社債が230百万円減少したことによるものであります。
純資産は、前事業年度末の18,013百万円から18,249百万円と235百万円増加しました。これは、自己株式の増加61百万円、前事業年度末剰余金の配当金120百万円があったものの、繰延ヘッジ損失の減少101百万円、当期純利益315百万円があったことによるものであります。
②キャッシュ・フローの状況
当事業年度末における現金及び現金同等物の残高は、営業活動によるキャッシュ・フローが971百万円の収入超過、投資活動によるキャッシュ・フローが128百万円の支出超過、財務活動によるキャッシュ・フローが1,869百万円の支出超過となったことにより、前事業年度末より1,026百万円減少し、9,443百万円となりました。
当事業年度における各キャッシュ・フローの状況とその要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動によるキャッシュ・フローは、971百万円の収入超過(前期は935百万円の収入超過)となりました。これは主に、固定資産売却損益(△は益)△456百万円があったものの、税引前当期純利益435百万円、減価償却費913百万円があったことによるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動によるキャッシュ・フローは、128百万円の支出超過(前期は772百万円の支出超過)となりました。これは主に、有形固定資産の売却による収入1,200百万円があったものの、定期預金の増加額82百万円、有形固定資産の取得による支出1,016百万円、関係会社株式の取得による支出200百万円があったことによるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動によるキャッシュ・フローは、1,869百万円の支出超過(前期は357百万円の支出超過)となりました。これは主に、長期借入れによる収入4,007百万円があったものの、長期借入金の返済による支出5,864百万円、社債の償還による支出230百万円、自己株式の取得による支出61百万円及び配当金の支払額119百万円があったことによるものであります。
③生産、受注及び販売の実績
a.生産実績
該当事項はありません。
b.受注実績
該当事項はありません。
c.販売実績
当事業年度の販売実績をセグメント別に示すと、次のとおりであります。
| セグメントの名称 | 当事業年度 (自 2020年10月1日 至 2021年9月30日) | 前年同期比(%) |
| 賃貸事業(千円) | 4,444,856 | 99.2 |
| 投資その他事業(千円) | 143,476 | 221.5 |
| 合計(千円) | 4,588,332 | 101.0 |
(注)金額には消費税等は含まれておりません。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、以下の記載のうち将来に関する事項は、本報告書提出日(2021年12月21日)において判断したものであります。なお、キャッシュ・フローの状況については、「(1)経営成績等の状況の概要」に記載しております。
a.経営成績
マーケットを見据えた的確なリーシング戦略により、賃貸オフィスビル・レジデンス双方の高稼働率を維持し安定収益を確保する一方で、既存購入物件のリビルド工事を順次実施し資産価値の向上・収益力の強化に取り組みました。
この結果、賃貸事業収益が0.8%(34百万円)の微減、投資その他事業収益が121.5%(78百万円)の増加となり、売上高は前事業年度の4,544百万円から4,588百万円へと1.0%(43百万円)の微増となりました。
売上総利益は、前事業年度の1,804百万円から1,805百万円へと0.1%(1百万円)増とほぼ前期並みとなりました。
販売費及び一般管理費は、人件費の増加等により、前事業年度の985百万円から1,038百万円へと5.3%(52百万円)増加しました。
この結果、営業利益は、前事業年度の818百万円から767百万円へと6.2%(51百万円)減少しました。
営業外損益については、受取配当金の減少により営業外収益が前事業年度の14百万円から6百万円へと58.9%(8百万円)減少し、資金調達費用の増加により営業外費用は前事業年度の506百万円から534百万円へと5.5%(27百万円)増加しました。
この結果、経常利益は、前事業年度の326百万円から238百万円へと26.8%(87百万円)減少しました。
特別損益については、固定資産売却益の計上により特別利益が456百万円増加した一方で固定資産除却損の増加、借入金繰上返済精算金及び訴訟損失引当金繰入額の計上により特別損失が4,877.6%(254百万円)増加しました。
この結果、税引前当期純利益は前事業年度の321百万円から435百万円へと35.6%(114百万円)増加しました。
また、法人税等調整額の増加を主因として、法人税等合計は224.8%(215百万円)増加しました。
以上の結果、当期純利益は前事業年度の416百万円から315百万円へと24.3%(101百万円)減少しました。
また、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等については、「1 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 (3)経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等」に記載のとおりであります。EBITDA(営業利益+減価償却費+のれん償却額)は、減価償却費が増加したものの上記のとおり営業利益が減少した結果、前事業年度の1,717百万円から1,687百万円へと1.8%(30百万円)の減少となりました。
一方で長期借入金(1年内返済予定を含む)の減少を主因として、自己資本比率は前事業年度の32.8%から34.1%へと増加しました。
b.キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
当社の資金需要のうち主なものは、賃貸事業及び投資その他事業における不動産物件の取得及びリビルド工事資金であります。これらの資金需要につきましては、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、金融機関からの長期借入や社債発行による資金調達により対応していくこととしております。
当事業年度においては、賃貸事業における不動産物件の取得及びリビルド工事等のため投資活動によるキャッシュ・フローが128百万円、財務活動によるキャッシュ・フローが1,869百万円の資金減少となりましたが、営業活動によるキャッシュ・フロー971百万円及び手元資金により充当しました。
この結果、当事業年度末における現金及び現金同等物の残高は9,443百万円となっております。
c.重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成しております。この財務諸表の作成には、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額並びに開示に影響を与える見積りを必要としております。
当社が、財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び当該見積りの仮定のうち、重要なものは以下のとおりであります。
(固定資産の減損)
「第5 経理の状況 1 財務諸表等 (1) 財務諸表 注記事項(重要な会計上の見積り)」に記載のとおりです。
(繰延税金資産の回収可能性)
当社は、将来の課税所得を合理的に見積り、タックス・プランニングの実現可能性を考慮して、繰延税金資産の回収可能性の判断をしております。将来の課税所得やタックス・プランニングに関する予測は、過去の実績や一定の仮定のもとに行っているため、経営環境等の変化により、見積りの変更が必要となった場合には、繰延税金資産の計上額が変動し、当社の業績に影響を与える可能性があります。
なお、会計上の見積りを行う際の新型コロナウイルス感染症の影響に関する仮定については「第5 経理の状況 1 財務諸表等 (1) 財務諸表 注記事項(追加情報)」に記載のとおりです。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
