有価証券報告書-第11期(平成30年8月1日-令和1年7月31日)
(1)経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
1.財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度におけるわが国経済は、政府による経済対策や日本銀行の継続的な金融政策等を背景に、企業収益や雇用環境に改善がみられ、景気は緩やかな回復基調で推移いたしました。しかしながら、米国政権による政策運営の不確実性やそれが国際金融市場に及ぼす影響、通商問題等から依然として先行き不透明な状況が続いております。
“世界の人とモノをつなぐ物流インフラプラットフォーム NO.1企業グループ”を新事業ビジョンに定め、物流インフラプラットフォームを事業領域とする当社グループ事業におきましては、電子商取引市場の拡大から物流業務を受託する3PL市場の拡大、サプライチェーン・マネジメントの高度化、物流拠点の見直し等により、物流施設の需要は拡大しております。引き続き良好な資金調達環境を背景に、物流不動産市場は成長を続けており、物流施設を投資対象とするJ-REITも年々増えております。
このような事業環境のもと、当社は、2018年12月に株式会社ロジコムを連結子会社化しました。同社は、東大和市を中心とする多摩エリアでのマスターリースを主たる事業領域としており、当社のマスターリース事業とエリア補完の関係となります。これにより安定的な収益が得られる事業基盤を構築するとともに、『ストックビジネスの強化による持続的な企業成長』を推進させてまいります。
不動産管理事業では、高稼働を維持しつつ収益性の向上を目指した結果、2019年7月末時点での管理面積は約150万坪となりました。2019年4月には国内の機関投資家向け私募ファンドに対して、当社が保有していた延床面積5,000㎡未満の中小型倉庫を売却し、売却後は、当該物件のマスターリース兼プロパティマネジメントを受託しました。これにより、マスターリースやプロパティマネジメントを中心とした安定収益の収益基盤の更なる強化を進めることができました。物流投資事業では、「ロジスクエア川越」をCREロジスティクスファンド投資法人へ売却いたしました。竣工済物件の入居テナント誘致活動を行い、来期の売却を目指すとともに、他の開発プロジェクトにつきましては、物件竣工に向け、着実に進めてまいります。アセットマネジメント事業では、CREロジスティクスファンド投資法人の受託資産残高の拡大に伴い、本投資法人からの運用に係るストック収益を順調に積み上げております。
この結果、当連結会計年度の業績は、売上高23,941,977千円(前年同期比28.7%減)、営業利益1,651,286千円(前年同期比48.2%減)、経常利益1,382,028千円(前年同期比55.5%減)、親会社株主に帰属する当期純利益696,588千円(前年同期比66.9%減)となりました。
セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。
①不動産管理事業
不動産管理事業につきましては、マスターリース物件が前期に引き続き高い稼働率を維持したこと及び管理面積が堅調に推移したことに加えて、国内の機関投資家向け私募ファンドに対して、当社保有の中小型倉庫を売却した結果、売上高は21,560,949千円(前年同期比16.1%増)、営業利益は1,764,475千円(前年同期比2.3%増)となりました。
②物流投資事業
物流投資事業につきましては、当社開発物件である「ロジスクエア川越」をCREロジスティクスファンド投資法人へ売却いたしました。一方で、前期は当社開発物件である「ロジスクエア守谷」、「ロジスクエア鳥栖」及び「ロジスクエア春日部」を売却したことから、売上高は1,602,073千円(前年同期比88.8%減)、営業利益は207,103千円(前年同期比88.7%減)となりました。
③アセットマネジメント事業
アセットマネジメント事業につきましては、CREロジスティクスファンド投資法人のアセットマネジメントフィー等が順調に計上された結果、売上高は787,817千円(前年同期比1.2%増)、営業利益は406,565千円(前年同期比6.4%増)となりました。
2.キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、9,032,949千円となり、前連結会計年度末と比べ4,352,040千円減少となりました。各キャッシュ・フローの状況とその要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果、13,350,157千円の資金使用(前年同期は2,974,334千円の資金獲得)となりました。これは主に、たな卸資産の増加12,106,262千円、仕入債務の減少2,100,773千円により資金が減少したことによるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果、1,529,098千円の資金使用(前年同期比59.8%減)となりました。これは主に、連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出864,092千円、有形固定資産の取得による支出685,317千円により資金が減少したことによるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果、10,522,587千円の資金獲得(前年同期は278,855千円の資金使用)となりました。これは主に、短期借入金の返済による支出5,568,750千円により資金が減少し、一方で長期借入れによる収入16,162,071千円により資金が増加したことによるものであります。
3.生産、受注及び販売の実績
①生産実績
当社グループは、不動産管理事業、物流投資事業、アセットマネジメント事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。
②受注実績
当連結会計年度の受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注)1.不動産管理事業の請負工事についてのみ記載しております。
2.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
③販売実績
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注)1.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2.セグメント間の取引については相殺消去しております。
3.最近2連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、次のとおりであります。
4.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
5.販売実績が総販売実績の100分の10未満の相手先については記載を省略しております。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
1.重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。その作成には、重要な会計方針等に基づき、資産・負債の評価及び収益・費用の認識に影響を与える見積り及び判断を行っております。これらの見積り及び判断については、過去の実績や現状等を勘案し、合理的に判断しておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果はこれらの見積りと異なる場合があります。
2.当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
①財政状態の分析
(資産の部)
当連結会計年度末における流動資産は36,245,345千円となり、前連結会計年度末に比べ8,159,829千円増加いたしました。これは主に物流施設開発用地の取得及び工事代金の支払い等に伴い現金及び預金が4,352,040千円減少した一方、仕掛販売用不動産が8,397,770千円、販売用不動産が3,931,468千円増加したことによるものであります。固定資産は18,467,017千円となり、前連結会計年度末に比べ4,300,391千円増加いたしました。これは主に株式会社ロジコムの新規連結等に伴い無形固定資産が1,366,847千円、敷金及び保証金が1,297,483千円、有形固定資産が1,113,465千円、投資有価証券が483,091千円増加したことによるものであります。
この結果、総資産は54,712,362千円となり、前連結会計年度末に比べ12,460,221千円増加いたしました。
(負債の部)
当連結会計年度末における流動負債は8,770,312千円となり、前連結会計年度末に比べ1,694,319千円減少いたしました。これは主に前受収益が358,983千円、工事未払金が194,567千円増加した一方、買掛金が2,264,433千円減少したことによるものであります。固定負債は28,396,809千円となり、前連結会計年度末に比べ13,585,244千円増加いたしました。これは主に長期借入金が11,818,594千円、受入敷金保証金が1,682,640千円増加したことによるものであります。
この結果、負債合計は37,167,121千円となり、前連結会計年度末に比べ11,890,924千円増加いたしました。
(純資産の部)
当連結会計年度末の純資産は17,545,241千円となり、前連結会計年度末に比べ569,296千円増加いたしました。
これは主に配当金の支払いが497,420千円あったものの、親会社株主に帰属する当期純利益696,588千円を計上した
ことに伴い利益剰余金が199,167千円増加したこと、その他有価証券評価差額金が319,084千円増加したことによる
ものであります。
②経営成績の分析
(売上高)
当連結会計年度の売上高は、23,941,977千円(前年同期比28.7%減)となりました。詳細については、「第2 事業の状況 3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1)経営成績等の状況の概要 1.財政状態及び経営成績の状況」をご参照ください。
(売上総利益)
当連結会計年度の売上原価は、18,758,825千円(前年同期比31.1%減)となりました。これは主に不動産管理事業における賃貸原価等を計上したことによるものであります。この結果、当連結会計年度の売上総利益は5,183,151千円(前年同期比18.5%減)となりました。
(営業利益)
当連結会計年度の販売費及び一般管理費は3,531,864千円(前年同期比11.3%増)となりました。これは主に当社連結グループの拡大に伴う株式取得関連費用及びのれん償却費用の増加によるものであります。この結果、当連結会計年度の営業利益は1,651,286千円(前年同期比48.2%減)となりました。
(経常利益)
当連結会計年度の営業外収益は33,401千円となりました。主な内訳は、為替差益6,794千円、受取利息5,063千円、受取解決金4,000千円であります。また、当連結会計年度の営業外費用は302,659千円となりました。主な内訳は、支払利息161,350千円、支払手数料86,237千円であります。この結果、当連結会計年度の経常利益は1,382,028千円(前年同期比55.5%減)となりました。
(税金等調整前当期純利益)
当連結会計年度の特別利益は168,968千円となりました。主な内訳は、貸倒引当金戻入額112,000千円であります。また、当連結会計年度の特別損失は200,753千円となりました。主な内訳は、投資有価証券評価損139,050千円であります。この結果、当連結会計年度の税金等調整前当期純利益は1,350,244千円(前年同期比54.9%減)となりました。
なお、当社グループは、2019年7月期から2021年7月期までの中期経営計画に基づく数値目標として、ROE10%以上(3年平均)を掲げております。当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は696,588千円(前年同期比66.9%減)、ROEは4.1%となりました。
③キャッシュ・フローの分析
当連結会計年度のキャッシュ・フローの分析については、「第2 事業の状況 3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1)経営成績等の状況の概要 2.キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。
④経営成績に重要な影響を与える要因
当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因については、「第2 事業の状況 2 事業等のリスク」をご参照ください。
⑤資本の財源及び資金の流動性
当社グループの主な資金需要は、物流投資事業における物件の取得及び開発の資金と、不動産管理事業における設備投資の資金であります。資金需要につきましては、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、金融機関からの借入による資金調達等にて対応しております。当連結会計年度におきましては、21,212,071千円を借入により調達いたしました。結果、当連結会計年度末における有利子負債は24,883,704千円(前連結会計年度末比11,835,900千円増)となりました。
今後の資金需要におきましては、長期経営方針に基づき、ネットD/Eレシオを1.5倍から2.5倍を目安にコントロールし、借入期間の最適化と調達資金の多様化を推進してまいります。
セグメントごとの財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容については、「第2 事業の状況 3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1)経営成績等の状況の概要 1.財政状態及び経営成績の状況」をご参照ください。
当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
1.財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度におけるわが国経済は、政府による経済対策や日本銀行の継続的な金融政策等を背景に、企業収益や雇用環境に改善がみられ、景気は緩やかな回復基調で推移いたしました。しかしながら、米国政権による政策運営の不確実性やそれが国際金融市場に及ぼす影響、通商問題等から依然として先行き不透明な状況が続いております。
“世界の人とモノをつなぐ物流インフラプラットフォーム NO.1企業グループ”を新事業ビジョンに定め、物流インフラプラットフォームを事業領域とする当社グループ事業におきましては、電子商取引市場の拡大から物流業務を受託する3PL市場の拡大、サプライチェーン・マネジメントの高度化、物流拠点の見直し等により、物流施設の需要は拡大しております。引き続き良好な資金調達環境を背景に、物流不動産市場は成長を続けており、物流施設を投資対象とするJ-REITも年々増えております。
このような事業環境のもと、当社は、2018年12月に株式会社ロジコムを連結子会社化しました。同社は、東大和市を中心とする多摩エリアでのマスターリースを主たる事業領域としており、当社のマスターリース事業とエリア補完の関係となります。これにより安定的な収益が得られる事業基盤を構築するとともに、『ストックビジネスの強化による持続的な企業成長』を推進させてまいります。
不動産管理事業では、高稼働を維持しつつ収益性の向上を目指した結果、2019年7月末時点での管理面積は約150万坪となりました。2019年4月には国内の機関投資家向け私募ファンドに対して、当社が保有していた延床面積5,000㎡未満の中小型倉庫を売却し、売却後は、当該物件のマスターリース兼プロパティマネジメントを受託しました。これにより、マスターリースやプロパティマネジメントを中心とした安定収益の収益基盤の更なる強化を進めることができました。物流投資事業では、「ロジスクエア川越」をCREロジスティクスファンド投資法人へ売却いたしました。竣工済物件の入居テナント誘致活動を行い、来期の売却を目指すとともに、他の開発プロジェクトにつきましては、物件竣工に向け、着実に進めてまいります。アセットマネジメント事業では、CREロジスティクスファンド投資法人の受託資産残高の拡大に伴い、本投資法人からの運用に係るストック収益を順調に積み上げております。
この結果、当連結会計年度の業績は、売上高23,941,977千円(前年同期比28.7%減)、営業利益1,651,286千円(前年同期比48.2%減)、経常利益1,382,028千円(前年同期比55.5%減)、親会社株主に帰属する当期純利益696,588千円(前年同期比66.9%減)となりました。
セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。
①不動産管理事業
不動産管理事業につきましては、マスターリース物件が前期に引き続き高い稼働率を維持したこと及び管理面積が堅調に推移したことに加えて、国内の機関投資家向け私募ファンドに対して、当社保有の中小型倉庫を売却した結果、売上高は21,560,949千円(前年同期比16.1%増)、営業利益は1,764,475千円(前年同期比2.3%増)となりました。
②物流投資事業
物流投資事業につきましては、当社開発物件である「ロジスクエア川越」をCREロジスティクスファンド投資法人へ売却いたしました。一方で、前期は当社開発物件である「ロジスクエア守谷」、「ロジスクエア鳥栖」及び「ロジスクエア春日部」を売却したことから、売上高は1,602,073千円(前年同期比88.8%減)、営業利益は207,103千円(前年同期比88.7%減)となりました。
③アセットマネジメント事業
アセットマネジメント事業につきましては、CREロジスティクスファンド投資法人のアセットマネジメントフィー等が順調に計上された結果、売上高は787,817千円(前年同期比1.2%増)、営業利益は406,565千円(前年同期比6.4%増)となりました。
2.キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、9,032,949千円となり、前連結会計年度末と比べ4,352,040千円減少となりました。各キャッシュ・フローの状況とその要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果、13,350,157千円の資金使用(前年同期は2,974,334千円の資金獲得)となりました。これは主に、たな卸資産の増加12,106,262千円、仕入債務の減少2,100,773千円により資金が減少したことによるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果、1,529,098千円の資金使用(前年同期比59.8%減)となりました。これは主に、連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出864,092千円、有形固定資産の取得による支出685,317千円により資金が減少したことによるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果、10,522,587千円の資金獲得(前年同期は278,855千円の資金使用)となりました。これは主に、短期借入金の返済による支出5,568,750千円により資金が減少し、一方で長期借入れによる収入16,162,071千円により資金が増加したことによるものであります。
3.生産、受注及び販売の実績
①生産実績
当社グループは、不動産管理事業、物流投資事業、アセットマネジメント事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。
②受注実績
当連結会計年度の受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
| セグメントの名称 | 受注高(千円) | 前年同期比(%) | 受注残高(千円) | 前年同期比(%) |
| 不動産管理事業 | 2,047,724 | 115.9 | 785,270 | 810.0 |
(注)1.不動産管理事業の請負工事についてのみ記載しております。
2.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
③販売実績
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
| セグメントの名称 | 当連結会計年度 (自 2018年8月1日 至 2019年7月31日) | 前年同期比(%) |
| 不動産管理事業 (千円) | 21,537,610 | 16.7 |
| 物流投資事業 (千円) | 1,599,994 | △88.8 |
| アセットマネジメント事業(千円) | 784,217 | 3.7 |
| その他 (千円) | 20,154 | △78.7 |
| 合計(千円) | 23,941,977 | △28.7 |
(注)1.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2.セグメント間の取引については相殺消去しております。
3.最近2連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、次のとおりであります。
| 相手先 | 前連結会計年度 (自 2017年8月1日 至 2018年7月31日) | 当連結会計年度 (自 2018年8月1日 至 2019年7月31日) | ||
| 金額(千円) | 割合(%) | 金額(千円) | 割合(%) | |
| CREロジスティクスファンド投資法人 | 9,749,868 | 29.0 | - | - |
| 興銀リース株式会社 | 5,006,427 | 14.9 | - | - |
4.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
5.販売実績が総販売実績の100分の10未満の相手先については記載を省略しております。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
1.重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。その作成には、重要な会計方針等に基づき、資産・負債の評価及び収益・費用の認識に影響を与える見積り及び判断を行っております。これらの見積り及び判断については、過去の実績や現状等を勘案し、合理的に判断しておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果はこれらの見積りと異なる場合があります。
2.当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
①財政状態の分析
(資産の部)
当連結会計年度末における流動資産は36,245,345千円となり、前連結会計年度末に比べ8,159,829千円増加いたしました。これは主に物流施設開発用地の取得及び工事代金の支払い等に伴い現金及び預金が4,352,040千円減少した一方、仕掛販売用不動産が8,397,770千円、販売用不動産が3,931,468千円増加したことによるものであります。固定資産は18,467,017千円となり、前連結会計年度末に比べ4,300,391千円増加いたしました。これは主に株式会社ロジコムの新規連結等に伴い無形固定資産が1,366,847千円、敷金及び保証金が1,297,483千円、有形固定資産が1,113,465千円、投資有価証券が483,091千円増加したことによるものであります。
この結果、総資産は54,712,362千円となり、前連結会計年度末に比べ12,460,221千円増加いたしました。
(負債の部)
当連結会計年度末における流動負債は8,770,312千円となり、前連結会計年度末に比べ1,694,319千円減少いたしました。これは主に前受収益が358,983千円、工事未払金が194,567千円増加した一方、買掛金が2,264,433千円減少したことによるものであります。固定負債は28,396,809千円となり、前連結会計年度末に比べ13,585,244千円増加いたしました。これは主に長期借入金が11,818,594千円、受入敷金保証金が1,682,640千円増加したことによるものであります。
この結果、負債合計は37,167,121千円となり、前連結会計年度末に比べ11,890,924千円増加いたしました。
(純資産の部)
当連結会計年度末の純資産は17,545,241千円となり、前連結会計年度末に比べ569,296千円増加いたしました。
これは主に配当金の支払いが497,420千円あったものの、親会社株主に帰属する当期純利益696,588千円を計上した
ことに伴い利益剰余金が199,167千円増加したこと、その他有価証券評価差額金が319,084千円増加したことによる
ものであります。
②経営成績の分析
(売上高)
当連結会計年度の売上高は、23,941,977千円(前年同期比28.7%減)となりました。詳細については、「第2 事業の状況 3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1)経営成績等の状況の概要 1.財政状態及び経営成績の状況」をご参照ください。
(売上総利益)
当連結会計年度の売上原価は、18,758,825千円(前年同期比31.1%減)となりました。これは主に不動産管理事業における賃貸原価等を計上したことによるものであります。この結果、当連結会計年度の売上総利益は5,183,151千円(前年同期比18.5%減)となりました。
(営業利益)
当連結会計年度の販売費及び一般管理費は3,531,864千円(前年同期比11.3%増)となりました。これは主に当社連結グループの拡大に伴う株式取得関連費用及びのれん償却費用の増加によるものであります。この結果、当連結会計年度の営業利益は1,651,286千円(前年同期比48.2%減)となりました。
(経常利益)
当連結会計年度の営業外収益は33,401千円となりました。主な内訳は、為替差益6,794千円、受取利息5,063千円、受取解決金4,000千円であります。また、当連結会計年度の営業外費用は302,659千円となりました。主な内訳は、支払利息161,350千円、支払手数料86,237千円であります。この結果、当連結会計年度の経常利益は1,382,028千円(前年同期比55.5%減)となりました。
(税金等調整前当期純利益)
当連結会計年度の特別利益は168,968千円となりました。主な内訳は、貸倒引当金戻入額112,000千円であります。また、当連結会計年度の特別損失は200,753千円となりました。主な内訳は、投資有価証券評価損139,050千円であります。この結果、当連結会計年度の税金等調整前当期純利益は1,350,244千円(前年同期比54.9%減)となりました。
なお、当社グループは、2019年7月期から2021年7月期までの中期経営計画に基づく数値目標として、ROE10%以上(3年平均)を掲げております。当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は696,588千円(前年同期比66.9%減)、ROEは4.1%となりました。
③キャッシュ・フローの分析
当連結会計年度のキャッシュ・フローの分析については、「第2 事業の状況 3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1)経営成績等の状況の概要 2.キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。
④経営成績に重要な影響を与える要因
当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因については、「第2 事業の状況 2 事業等のリスク」をご参照ください。
⑤資本の財源及び資金の流動性
当社グループの主な資金需要は、物流投資事業における物件の取得及び開発の資金と、不動産管理事業における設備投資の資金であります。資金需要につきましては、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、金融機関からの借入による資金調達等にて対応しております。当連結会計年度におきましては、21,212,071千円を借入により調達いたしました。結果、当連結会計年度末における有利子負債は24,883,704千円(前連結会計年度末比11,835,900千円増)となりました。
今後の資金需要におきましては、長期経営方針に基づき、ネットD/Eレシオを1.5倍から2.5倍を目安にコントロールし、借入期間の最適化と調達資金の多様化を推進してまいります。
セグメントごとの財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容については、「第2 事業の状況 3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1)経営成績等の状況の概要 1.財政状態及び経営成績の状況」をご参照ください。
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