有価証券報告書-第34期(令和1年10月1日-令和2年9月30日)

(1)経営成績等の概要
①経営成績
当事業年度におけるわが国経済は、消費税増税等を受けた成長率の鈍化に加え、新型コロナウイルス禍に伴う経済活動の停滞等を受けて、急速に減速傾向が強まりました。
当社の主要業務である賃貸住宅分野においては、貸家の住宅着工戸数は2018年9月以降連続して前年同月比減少となりましたが、当社が主に取り扱う単身世帯向けの居住用賃貸住宅については、総務省の発表によれば、人口減少のなか世帯数は増加が継続し、なかでも単独世帯は2000年以降一貫して増加、2010年対比で一般世帯に占める割合は32.4%から34.6%に上昇しており、当社の賃貸住宅についても堅調な需要が継続しました。
コロナ禍の賃料収入への影響も、当社が主力とする居住用賃貸住宅については現時点では僅少であり、今後の状況推移によるリスクの増大の可能性は認められるものの、当面の入居需要は引き続き堅調に推移するものと見込まれます。
一方、従前からの金融緩和継続に加え、コロナ禍等を受けての政府・中央銀行による潤沢な追加的資金供給等を受けて不動産市場への資金流入が継続し、マンションの不動産価格指数は、国土交通省の発表によれば、88ヶ月連続で前年同期比上昇し、2020年6月時点では151.8と高水準にとどまっており、新規物件仕入れに伴うリスク増加傾向が継続しております。
このような事業環境のもと、当社は、新規賃貸物件の仕入れについては引き続き慎重対応を基本とし、既存賃貸物件の入居率の維持向上と、入居率等へのコロナ禍の影響を注視し、可能な対策を講じることによる安定的な賃料収入の維持確保に努めるとともに、手持ち不動産の選別的な売却による利益の確定を実施致しました。
<不動産賃貸サービス>当事業年度における不動産賃貸サービス業務においては、利回り及び不動産市況リスクの状況を踏まえて、保有物件、サブリース物件及び受託物件の入居率の維持向上に注力するとともに、保有物件についてのコロナ禍の影響を注視し可能な対策を講じることにより、安定収益の確保につとめました。
この結果、不動産賃貸サービスの当事業年度末現在の入居率は96.5%(前事業年度比0.9ポイント減少)当事業年度の収入率は100.6%(前事業年度比2.5ポイント増加)となり。売上高として、1,165百万円(前事業年度比2.9%増加)を計上いたしました。
<不動産証券化サービス>当事業年度における不動産証券化サービスにおいては、東京都渋谷区に保有するLegaland参宮橋物件を原資産とするi-Bondの第3回募集および東京都練馬区に保有するコンパルティア練馬物件を原資産とするサラリーマンボンド1号の満期償還と当該物件を原資産とするi-Bond第4回募集を行いました。また、既存保有物件の入居率の維持向上に注力するとともに、コロナ禍の影響の注視と可能な対策の実施により、安定収益の確保につとめました。
この結果、不動産証券化サービスの当事業年度末の入居率は92.8%(前事業年度比0.6ポイント増加)、当事業年度の収入率は93.8%(前事業年度比5.3ポイント減少)となり、売上高として352百万円(前事業年度比5.8%減少)を計上いたしました。
⦅不動産売買>当事業年度における不動産売買においては、物件売却について、東京都新宿区に保有する区分所有物件1部屋および岩手県盛岡市に保有するラウンドワン盛岡物件の売却による収益の実現を図りました。一方、新規物件については、市況を踏まえた選別的な検討を行った結果、東京都荒川区所在の居住者向け共同住宅1棟を取得致しました。
この結果、不動産売買の売上高として2,249百万円(前事業年度比85.9%増加)を計上いたしました。
以上の結果、当事業年度の当社の業績は、売上高は3,769百万円(前事業年度比37.8%増加)、営業利益は611百万円(同1.7%増加)、経常利益は386百万円(同20.1%増加)、当期純利益は258百万円(同16.6%増加)となりました。また、当事業年度末の入居率は95.3%(前事業年度比0.3ポイント減少)、当事業年度の収入率は99.1%(前事業年度比0.8ポイント増加)となりました。
当社事業は、不動産賃貸関連サービスの単一セグメントであるため、セグメント別の記載は行っておりません。
②キャッシュ・フロー
当事業年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は有形固定資産の取得による支出662百万円、借入金の返済による支出2,533百万円等の支出を計上する一方、税引前当期純利益385百万円、たな卸資産の減少額1,776百万円等の収入を計上したことにより、前事業年度末に比べ728百万円増加し、当事業年度末には1,364百万円となりました。
当事業年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果獲得した資金は2,398百万円(前事業年度は1,260百万円の獲得)となりました。
収入の主な内訳は、税引前当期純利益385百万円、減価償却費207百万円、たな卸資産の減少額1,776百万円、匿名組合損益分配額148百万円であり、支出の主な内訳は匿名組合損益の分配額(支払額)130百万円であります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果支出した資金は637百万円(前事業年度は1,769百万円の支出)となりました。
支出の主な内訳は、有形固定資産の取得による支出662百万円であります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果支出した資金は1,033百万円(前事業年度は223百万円の獲得)となりました。
支出の主な内訳は、長期借入金の返済による支出1,688百万円、短期借入金の返済による支出845百万円、匿名組合預り金の償還による支出547百万円であり、収入の主な内訳は、匿名組合預り金の預りによる収入1,205百万円、長期借入れによる収入640百万円、短期借入れによる収入250百万円であります。
③生産、受注及び販売の実績
a. 生産実績
当社で行う事業は、提供する商品・サービスの性格上、生産実績の記載になじまないため、当該記載を省略しております。
b. 受注実績
当社は受注に基づく生産もしくは商品・サービスの提供を行っておりませんので、当該記載を省略しております。
c. 販売実績
当事業年度の販売実績は次のとおりであります。
不動産賃貸関連サービスの単一セグメントであるため、事業内容別に区分した記載としております。

事業内容	当事業年度 (自 2019年10月1日 至 2020年9月30日)	前年同期比(%)
不動産賃貸サービス(千円)	1,165,655	102.9
不動産証券化サービス(千円)	352,754	94.2
不動産売買(千円)	2,249,310	185.9
小計(千円)	3,767,721	138.7
その他(千円)	1,570	8.3
合計(千円)	3,769,291	137.8

(注)1.不動産証券化サービスの販売実績は、証券化商品の販売等に係わる手数料の他、証券化対象賃貸不動産に係わる賃料収入等の売上実績を記載しております。
2.不動産売買の販売実績は、不動産の売却によるものを別記したものであり、当事業年度については、全て不動産賃貸サービス対象不動産にかかるものであります。
3.最近2事業年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。

相手先	前事業年度 (自 2018年10月1日 至 2019年9月30日)		当事業年度 (自 2019年10月1日 至 2020年9月30日)
	金額(千円)	割合(%)	金額(千円)	割合(%)
株式会社カリフォルニア	455,000	16.6	-	-
合同会社NRTグロース15	700,000	25.6	-	-
株式会社SBI証券	-	-	2,226,942	59.1

4.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において判断したものであります。
①当事業年度の財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容
当社の当事業年度の財政状態及び経営成績は、以下のとおりであります。
a. 財政状態の分析
①流動資産
当事業年度末における流動資産は2,816百万円となり、前事業年度末に比べ1,073百万円減少いたしました。
これは主に、現金及び預金が728百万円増加する一方、販売用不動産が1,775百万円減少したことによるものであります。
②固定資産
当事業年度末における固定資産は13,262百万円となり、前事業年度末に比べ、481百万円増加いたしました。これは主に、賃貸用不動産仕入による658百万円の増加の一方、減価償却による減少207百万円等により、有形固定資産が491百万円増加したことによるものであります。
③流動負債
当事業年度末における流動負債は3,372百万円となり、前事業年度末に比べ1,812百万円増加いたしました。
これは主に、1年内償還予定の匿名組合預り金が2,178百万円増加した一方、短期借入金が595百万円減少したことによるものであります。
④固定負債
当事業年度末における固定負債は8,897百万円となり、前事業年度末に比べ2,628百万円減少いたしました。これは主に、長期借入金が975百万円、匿名組合預り金が1,651百万円減少したことによるものであります。
⑤純資産
当事業年度末における純資産は3,809百万円となり、前事業年度末に比べ225百万円増加いたしました。
これは主に、剰余金配当による46百万円減少の一方、当期純利益の計上258百万円により利益剰余金が211百万円増加したことによるものであります。
b. 経営成績の分析
(売上高)
当事業年度における売上高は3,769百万円となり、前事業年度に対し1,033百万円の増加(前事業年度比37.8%増)となりました。これは、主に賃貸不動産の売却による売上高の増加によるものであります。
(売上原価、売上総利益)
当事業年度における売上原価は2,632百万円となり、前事業年度に対し988百万円の増加となりました。これは、主に販売用不動産関連原価が増加したことによるものであります。
その結果、当事業年度の売上総利益は1,136百万円(前事業年度比44百万円増加、4.1%増)となりました。
(販売費及び一般管理費、営業利益)
当事業年度における販売費及び一般管理費は524百万円となり、前事業年度に対し34百万円の増加となりました。これは主に、役員報酬が7百万円減少するする一方、広告宣伝費が15百万円、減価償却費が11百万円増加したことによるものであります。
その結果、当事業年度の営業利益は611百万円(前事業年度比10百万円増、1.7%増)となりました。
(営業外損益、経常利益)
当事業年度における営業外収益は14百万円となり、前事業年度に対し3百万円の減少となりました。これは主に、貸倒引当金戻入益が7百万円減少したことによるものであります。
当事業年度における営業外費用は240百万円となり、前事業年度に対し58百万円の減少となりました。これは主に、匿名組合損益分配額が55百万円減少したことによるものであります。
その結果、当事業年度の経常利益は386百万円(前事業年度比64百万円増、20.1%増)となりました。
また、売上高経常利益率は10.2%(前事業年度比1.5ポイント減)となりました。
(特別損益、当期純利益)
当事業年度における特別損益は1百万円の損失となり、前事業年度に対し0百万円の減少となりました。これは、貸倒引当金を0百万円、会員権評価損を0百万円計上したことによるものであります。
その結果、当事業年度の当期純利益は258百万円(前事業年度比36百万円増加、16.6%増加)となりました。
当社の経営成績に重要な影響を与える要因といたしましては、法的規制、景気や金利の変動などの経済状況の影響など様々な要因が挙げられます。詳細につきましては、「第2 事業の状況 2 事業等のリスク」をご参照ください。
当社事業は、不動産賃貸関連サービスの単一セグメントであるため、セグメントごとの財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は行っておりません。
②資本の財源及び資金の流動性
キャッシュ・フローの状況につきましては、「(1)経営成績等の概要 ②キャッシュ・フロー」に記載のとおりです。
当社の資金需要の主なものは、賃貸不動産の取得費用であり、その調達手段は主として、金融機関からの借入金及び不特法許可に基づく匿名組合預り金によっております。賃貸不動産取得費用以外の運転資金につきましては、自己資金で対応することを原則とし、一定程度の手元流動性を維持し、金融費用を低減するよう努めております。
③重要な会計方針及び見積り
当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。この財務諸表の作成にあたりまして、決算日における資産・負債の報告数値及び報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積り及び仮定設定を行っております。
当該見積りにつきましては、過去の実績や状況に応じ合理的と考えられる様々な要因に関して適切な仮定設定、情報収集を行い、見積り金額を計算しておりますが、実際の結果は見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは以下のとおりであります。
① 販売用不動産の評価
販売用不動産について、正味売却価額が帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を正味売却価額まで減額し、当該減少額を評価損として計上しております。そのため、販売計画や市場環境の変化により、その見積額の前提とした条件や仮定に変更が生じ正味売却価額が帳簿価額を下回る場合には評価損が必要となる可能性があります。
② 固定資産の評価
固定資産について、土地と建物を一体として物件単位でグルーピングしており、減損の兆候があり、かつ資産の回収可能価額が帳簿価額を下回る場合は、回収可能価額まで減損処理を行うこととしております。
減損の兆候の判定及び回収可能性の見積りは、不動産鑑定士による鑑定評価額及び将来キャッシュ・フローの見積り等であります。不動産市況、経済情勢等の著しい変化や収益状況の悪化等により、見積額の前提とした条件や仮定に変更が生じ減少した場合、減損損失の発生する可能性があります。
③ 新型コロナウイルス感染症の感染拡大に伴う会計上の見積り
新型コロナウイルス感染症の感染拡大に伴う会計上の見積りについては、「第5 経理の状況 1 財務諸表等 (1) 財務諸表 注記事項(追加情報)」をご参照ください。