有価証券報告書-第102期(平成30年4月1日-平成31年3月31日)

当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」といいます。)の状況の概要、並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末日現在において判断したものであります。
(1) 経営成績
当連結会計年度における国内経済は、緩やかに回復しております。先行きについては、当面、一部に弱さが残るものの、雇用・所得環境の改善が続くなかで、緩やかな回復が続くことが期待されますが、海外経済の不確実性や金利の動向等に留意する必要があります。
2018年度のマンションの新規供給戸数は首都圏で3万6,641戸(前期比0.5%減)と前期と同程度になりましたが、近畿圏ではワンルームマンションが5,476戸(前期は4,711戸)と前期を大きく上回る供給が行われた影響もあり,2万78戸(前期比1.2%増)と、2013年度以来5年ぶりに2万戸を上回りました。首都圏の初月販売率は62.0%(同6.8ポイント減)に低下し、2019年3月末の分譲中戸数も8,267戸(同27.2%増)に増加していますが、分譲中戸数については、2018年12月末に駆け込み的な供給の影響等により一旦9,552戸まで急増した経緯があり、その後の在庫販売は順調に推移しています。近畿圏の初月販売率は74.4%(同2.2ポイント減)と70%を上回り、2019年3月末の分譲中戸数も2,379戸(同1.0%増)にとどまり、販売は順調に推移しています。供給商品の内容をみると、首都圏の分譲単価は875千円/㎡(同1.2%増)、平均面積は67.75㎡(同1.1%減)、平均価格は5,927万円(同0.1%増)、近畿圏の分譲単価は663千円/㎡(同4.2%増)、平均面積は58.91㎡(同2.6%減)、平均価格は3,903万円(同1.5%増)となりました。首都圏・近畿圏共に分譲単価は上昇したものの、平均面積の縮小によって、価格の上昇を抑制する傾向がみられました。
このような中、中期経営計画「newborn HASEKO Jump Up Plan (略称:NBj計画)」2年目の当連結会計年度につきましては、建設関連事業が当社グループの業績を牽引した結果、2年連続で1,000億円以上の経常利益を達成することができ、NBj計画の数値目標である2018年3月期～2020年3月期の3期合計連結経常利益2,400億円に対して、順調に成果を残すことができました。
以上の結果、当連結会計年度における業績は、マンション建築工事の施工量増大及び不動産の取扱量増大により売上高は8,910億円(同9.6%増)となりましたが、マンション建築工事の完成工事総利益率の低下により営業利益は984億円(同2.4%減)、経常利益は1,004億円(同0.1%減)の増収減益となりました。また、事業の譲渡による特別利益を計上したため親会社株主に帰属する当期純利益は874億円(同20.9%増)となりました。営業利益率は11.0%(同1.4ポイント減)、経常利益率は11.3%(同1.1ポイント減)となりました。
セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。
(単位:億円)

	建設関連事業		サービス関連事業		海外関連事業
売上高	6,918	(+767)	2,280	(+126)	39	(-87)
営業利益	872	(-40)	155	(+17)	△4	(-8)

( )内は前期比増減額
(建設関連事業)
建設関連事業において、建築工事では、当社の土地情報収集力や商品企画力、施工品質や工期遵守に対する姿勢、効率的な生産体制等について事業主から評価を頂いている中、当期の完成工事総利益率は高い水準を維持しております。
分譲マンション新築工事の受注は、首都圏で200戸以上の大規模物件28件を含む76件、近畿圏・東海圏で200戸以上の大規模物件5件を含む33件、合計で109件となりました。また、分譲マンション以外の工事として、賃貸マンション・物流倉庫・店舗等、計13件を受注いたしました。
完成工事につきましては、賃貸住宅等8件を含む計131件を竣工させました。
当セグメントにおいては、マンション建築工事の施工量増大及び不動産の取扱量増大により売上高は6,918億円(前期比12.5%増)となり、主に完成工事総利益率の低下により、営業利益は872億円(同4.4%減)となりました。
(サービス関連事業)
サービス関連事業において、大規模修繕工事・インテリアリフォームでは、工事の施工量増大により、増収増益となりました。
賃貸マンション運営管理・社宅管理代行の運営管理戸数は、新規受託の順調な推移や継続的な受託により、両事業合計154,304戸(前期末比2.6%増)となりました。
新築マンションの販売受託では、新築マンションの安定的な供給が持続したことにより、契約戸数・引渡戸数は増加しました。
不動産流通仲介では、リノベーション事業の販売戸数及び仲介の取扱件数が増加しました。
分譲マンション管理では、新規受託の堅調な推移に加え、分譲マンション管理事業譲受が寄与し、管理戸数は394,561戸(同4.8%増)となりました。
不動産分譲では、新規に完成した分譲マンション7物件他の販売及び引渡しを行いました。
シニアサービスでは、有料老人ホーム・高齢者向け住宅の稼働数は、居室の販売が進んだことにより、2,259戸(同6.2%増)となりました。
以上の結果、当セグメントにおいては、売上高は2,280億円(前期比5.8%増)、営業利益は155億円(同12.0%増)となりました。
(海外関連事業)
ハワイ州オアフ島において、戸建分譲事業における契約戸数・引渡戸数がともに減少した結果、当セグメントにおいては、売上高は39億円(前期比68.7%減)、営業損失は4億円(前期は営業利益3億円)となりました。
生産、受注及び販売の実績は、次のとおりであります。
a.受注実績

セグメントの名称	区分	前連結会計年度 (自 2017年4月1日 至 2018年3月31日) (百万円)	当連結会計年度 (自 2018年4月1日 至 2019年3月31日) (百万円)
建設関連事業	建設工事等	493,427	496,738	( 0.7%増)
	設計監理	12,808	12,987	( 1.4%増)
	計	506,234	509,725	( 0.7%増)
サービス関連事業	大規模修繕・ 内装工事等	52,170	58,965	( 13.0%増)
海外関連事業	建設工事等	-	240	( -% )
合計		558,405	568,931	( 1.9%増)

(注) 1 当連結企業集団では建設関連事業における建設工事等及び設計監理、サービス関連事業における大規模修繕・内装工事等及び海外関連事業における建設工事等以外の受注実績を把握することが困難であるため記載しておりません。
2 セグメント間の取引については相殺消去しております。
b.売上実績

セグメントの名称		前連結会計年度 (自 2017年4月1日 至 2018年3月31日) (百万円)	当連結会計年度 (自 2018年4月1日 至 2019年3月31日) (百万円)
建設関連事業		589,776	665,019	( 12.8%増)
サービス関連事業		210,895	222,022	( 5.3%増)
海外関連事業		12,605	3,940	( 68.7%減)
合計		813,276	890,981	( 9.6%増)

(注) 1 セグメント間の取引については相殺消去しております。
2 主な相手先別の売上実績及び総売上実績に対する割合は、次のとおりであります。

相手先	前連結会計年度 (自 2017年4月1日 至 2018年3月31日)		当連結会計年度 (自 2018年4月1日 至 2019年3月31日)
	金額(百万円)	割合	金額(百万円)	割合
住友不動産株式会社	84,732	10.4%	50,558	5.7%

c.建設関連事業の状況
売上実績

区分		前連結会計年度 (自 2017年4月1日 至 2018年3月31日) (百万円)	当連結会計年度 (自 2018年4月1日 至 2019年3月31日) (百万円)
建設工事等		467,979	487,390	( 4.1%増)
設計監理		12,366	11,727	( 5.2%減)
不動産販売等		109,397	165,873	( 51.6%増)
その他		34	29	( 15.2%減)
合計		589,776	665,019	( 12.8%増)

d.サービス関連事業の状況

区分		前連結会計年度 (自 2017年4月1日 至 2018年3月31日)			当連結会計年度 (自 2018年4月1日 至 2019年3月31日)
		数量	稼働数	売上実績 (百万円)	数量	稼働数	売上実績 (百万円)
不動産賃貸		12,800戸	12,257戸	18,576	12,657戸	12,083戸	19,711 ( 6.1%増)
シニアサービス		2,666戸	2,127戸	12,633	2,756戸	2,259戸	13,636 ( 7.9%増)
マンション建物管理		376,488戸	(4,660棟)	38,096	394,561戸	(4,978棟)	39,192 ( 2.9%増)
マンション賃貸管理		139,198戸		15,516	142,652戸		16,530 ( 6.5%増)
大規模修繕・内装工事等				49,026			52,958 ( 8.0%増)
分譲マンション販売受託				6,501			7,645 ( 17.6%増)
流通仲介・リノベーション等				22,221			26,390 ( 18.8%増)
不動産分譲				30,323			29,022 ( 4.3%減)
その他				18,003			16,938 ( 5.9%減)
合計				210,895			222,022 ( 5.3%増)

(注) 数量及び稼働数は連結会計年度末現在で表示しております。
e.海外関連事業の状況
売上実績

区分		前連結会計年度 (自 2017年4月1日 至 2018年3月31日) (百万円)	当連結会計年度 (自 2018年4月1日 至 2019年3月31日) (百万円)
戸建分譲事業等		12,605	3,940	( 68.7%減)
合計		12,605	3,940	( 68.7%減)

なお、参考のため提出会社個別の事業の状況は次のとおりであります。
建設工事等及び設計監理の状況
① 受注高、売上高、繰越高及び施工高

期別	区分		前期 繰越高 (百万円)	当期 受注高 (百万円)	計 (百万円)	当期 売上高 (百万円)	次期繰越高			当期 施工高 (百万円)
							手持高 (百万円)	うち施工高
								比率 (%)	金額 (百万円)
前事業年度 (自 2017年4月1日 至 2018年3月31日)	建 設 工 事 等	建築工事	543,528	462,395	1,005,923	435,398	570,525	0	2,852	435,096
		土木工事	1,533	1,873	3,407	2,257	1,149	30	343	2,320
		計	545,061	464,269	1,009,330	437,656	571,674	1	3,195	437,416
		業務受託	3,103	6,021	9,125	5,343	3,781	-	-	-
		合計	548,164	470,290	1,018,454	442,999	575,455	-	-	-
	設計監理		11,786	13,511	25,297	12,956	12,341	-	-	-
	合計		559,951	483,801	1,043,751	455,955	587,796	-	-	-
当事業年度 (自 2018年4月1日 至 2019年3月31日)	建 設 工 事 等	建築工事	570,525	462,384	1,032,909	452,048	580,861	1	3,250	452,446
		土木工事	1,149	1,941	3,090	621	2,469	29	721	999
		計	571,674	464,325	1,035,999	452,669	583,330	1	3,971	453,446
		業務受託	3,781	7,580	11,361	6,961	4,400	-	-	-
		合計	575,455	471,905	1,047,360	459,630	587,730	-	-	-
	設計監理		12,341	13,572	25,913	12,346	13,567	-	-	-
	合計		587,796	485,477	1,073,273	471,976	601,297	-	-	-

(注) 1 前事業年度以前に受注したもので、契約の変更により請負金額の増減がある場合は、当期受注高にその増減額を含んでおります。したがって、当期売上高にもかかる増減額が含まれております。
2 次期繰越高の施工高は、支出金により手持高の施工高を推定したものであります。
3 当期施工高は(当期売上高+次期繰越施工高-前期繰越施工高)に一致します。
② 受注工事高の受注方法別比率
工事受注方法は、特命と競争に大別されます。

期別	区分	特命(%)	競争(%)	計(%)
前事業年度 (自 2017年4月1日 至 2018年3月31日)	建築工事	83.5	16.5	100.0
	土木工事	98.4	1.6	100.0
当事業年度 (自 2018年4月1日 至 2019年3月31日)	建築工事	82.6	17.4	100.0
	土木工事	34.1	65.9	100.0

(注) 百分比は請負金額比であります。
③ 売上高

期別	区分		官公庁 (百万円)	民間 (百万円)	計 (百万円)
前事業年度 (自 2017年4月1日 至 2018年3月31日)	建 設 工 事 等	建築工事	4,773	430,625	435,398
		土木工事	-	2,257	2,257
		計	4,773	432,883	437,656
		業務受託	111	5,232	5,343
		合計	4,884	438,115	442,999
	設計監理		2	12,954	12,956
	合計		4,886	451,069	455,955
当事業年度 (自 2018年4月1日 至 2019年3月31日)	建 設 工 事 等	建築工事	8,693	443,355	452,048
		土木工事	-	621	621
		計	8,693	443,976	452,669
		業務受託	71	6,889	6,961
		合計	8,764	450,866	459,630
	設計監理		-	12,346	12,346
	合計		8,764	463,212	471,976

(注) 1 完成工事のうち主なものは、次のとおりであります。
前事業年度 請負金額60億円以上の主なもの

住友不動産㈱	シティテラス小金井公園	新築工事
住友不動産㈱・㈱タカラレーベン	シティテラス越谷レイクタウン	新築工事
野村不動産㈱	オハナ淵野辺ガーデニア	新築工事
住友不動産㈱・近鉄不動産㈱・住友商事㈱・ 東急不動産㈱	メガシティテラス	新築工事
野村不動産㈱・JR西日本不動産開発㈱他	プラウドシティ塚口 マークスカイ	新築工事

当事業年度 請負金額80億円以上の主なもの

京浜急行電鉄㈱・大和ハウス工業㈱・ 三菱地所レジデンス㈱・総合地所㈱・ 京急不動産㈱	プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー	新築工事
住友不動産㈱	品川イーストシティタワー	新築工事
住友不動産㈱	シティテラス川崎鈴木町 グランドシーズンズ	新築工事
三菱地所レジデンス㈱・大栄不動産㈱・ 三菱倉庫㈱	ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂	新築工事
㈱プレサンスコーポレーション	プレサンス レジェンド 琵琶湖	新築工事

2 完成工事高総額に対する割合が100分の10以上の相手先別の完成工事高及びその割合は次のとおりであります。

前事業年度	住友不動産㈱	82,066百万円	18.8%
当事業年度	野村不動産㈱	52,252百万円	11.5%

④ 手持高(2019年3月31日現在)

区分		官公庁 (百万円)	民間 (百万円)	計 (百万円)
建 設 工 事 等	建築工事	30,261	550,600	580,861
	土木工事	1,070	1,399	2,469
	計	31,331	551,999	583,330
	業務受託	420	3,980	4,400
	合計	31,751	555,980	587,730
設計監理		-	13,567	13,567
合計		31,751	569,547	601,297

(注) 手持工事のうち請負金額90億円以上の主なものは、次のとおりであります。

阪急阪神不動産㈱・住友商事㈱	ジオ福島野田 The Marks	新築工事	2019年8月完成予定
東京建物㈱・住友商事㈱	Brillia City 三鷹	新築工事	2019年10月完成予定
積水ハウス㈱	グランドメゾン品川シーサイドの杜	新築工事	2019年11月完成予定
野村不動産㈱	プラウドシティ東雲キャナルマークス	新築工事	2020年1月完成予定
名鉄不動産㈱	メイツ 深川住吉	新築工事	2020年1月完成予定

(2) 財政状態
「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」(企業会計基準第28号 平成30年2月16日)を当連結会計年度の期首から適用しており、財政状態の状況については、当該会計基準を遡って適用した後の数値で前連結会計年度との比較・分析を行っております。
当連結会計年度末における連結総資産は、主に売上債権及び販売用不動産が増加したことにより、前連結会計年度末に比べ855億円増加し、7,732億円となりました。
連結総負債は、株式会社長谷工アネシスの高圧一括受電サービス設備の売却に伴いリース債務が減少した一方で、借入金・社債を調達したこと等により、前連結会計年度末に比べ143億円増加し、4,052億円となりました。
連結純資産は、親会社株主に帰属する当期純利益を計上し利益剰余金が増加したこと等から、前連結会計年度末に比べ712億円増加し、3,681億円となりました。
この結果、自己資本比率は前連結会計年度末の43.0%に対し、47.5%となりました。
建設受注を目的とする短期的な不動産取得及び分譲用不動産の仕入等により、当社グループの保有不動産は増加いたしましたが、適切なリスク管理を実施し、事業を推進しております。
セグメントごとの資産は、次のとおりであります。
(単位:億円)

	建設関連事業		サービス関連事業		海外関連事業
セグメント資産	2,642	(+226)	3,818	(+1,044)	326	(△16)

( )内は前期比増減額
(建設関連事業)
建設関連事業において、当連結会計年度末における資産は、建設工事における売上高の増加に伴い売上債権が増加したこと等により前連結会計年度末に比べ226億円増加し、2,642億円となりました。
(サービス関連事業)
サービス関連事業において、当連結会計年度末における資産は、株式会社長谷工アネシスの高圧一括受電サービス事業および共用部電力小売りサービス事業(以下、「スマートマンション事業」)の譲渡における収入及び新築マンションの販売受託における預り金の増加により現金預金が増加したこと等により、前連結会計年度末に比べ1,044億円増加し、3,818億円となりました。
(海外関連事業)
海外関連事業において、当連結会計年度末における資産は、為替レートの変動等により、前連結会計年度末に比べ16億円減少し、326億円となりました。
(3) キャッシュ・フロー
当連結会計年度における営業活動によるキャッシュ・フローは、前連結会計年度の565億円の収入超過と比較して235億円減少し、331億円の収入超過となりました。これは主に、売上債権の増加に伴う資金減少287億円(前連結会計年度は71億円の資金増加)があった一方で、預り金の増加に伴う資金増加116億円(前連結会計年度は109億円の資金減少)によるものであります。
投資活動によるキャッシュ・フローは、前連結会計年度の164億円の支出超過と比較して19億円増加し、145億円の支出超過となりました。これは主に、固定資産の取得・売却に伴う資金減少297億円(前連結会計年度は130億円の資金減少)があった一方で、事業譲渡による収入204億円があったことによるものであります。
財務活動によるキャッシュ・フローは、前連結会計年度の347億円の支出超過と比較して224億円増加し、124億円の支出超過となりました。これは主に、借入金・社債の調達及び返済に伴う資金増加38億円(前連結会計年度は165億円の資金減少)によるものであります。
以上の結果、現金及び現金同等物の当連結会計年度末残高は、前連結会計年度末の2,069億円より61億円増加し、2,130億円となりました。
営業活動によるキャッシュ・フローが前期比で大幅に減少しておりますが、その要因は、主に完成工事未収入金等の増加による工事収支の一時的な落ち込みによるものであります。
当社グループの資本の財源及び資金の流動性については、次のとおりであります。
当社グループでは主に建設事業にかかる運転資金、分譲用不動産等の仕入れ、賃貸用不動産及び自社施設の設備投資などの資金需要がありましたが、株式会社長谷工アネシスのスマートマンション事業の譲渡による収入及び事業活動から生じる利益を充当しております。
当連結会計年度におきましては期限の到来に伴い365億円の借入金を返済しておりますが、普通社債の発行による100億円の調達に加えて303億円の長期借入金の調達を行っており、社債を含む借入金残高は37億円の増加となりました。リース債務につきましては、主に株式会社長谷工アネシスのスマートマンション事業の譲渡に伴い83億円減少しております。結果、当連結会計年度末におけるリース債務を含む有利子負債残高は45億円減少し1,209億円となりました。
また、当社は運転資金の安定的かつ機動的な調達を行うため取引金融機関と630億円のコミットメントラインを締結しており、現金預金とあわせて十分な流動性を確保しています。
(4) 重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されておりますが、この連結財務諸表の作成にあたっては、経営者により、一定の会計基準の範囲内で見積りが行われている部分があり、資産・負債や収益・費用の数値に反映されております。これらの見積りについては、継続して評価し、必要に応じて見直しを行っておりますが、見積りには不確実性が伴うため、実際の結果は異なることがあります。
具体的には、工事進行基準による収益認識、販売用不動産、固定資産、退職給付に係る資産、工事未払金、貸倒引当金、完成工事補償引当金、工事損失引当金、賞与引当金、役員賞与引当金、退職給付に係る負債、訴訟損失引当金、株式給付引当金、役員株式給付引当金、資産除去債務、繰延税金資産、偶発事象等であり、これらに関し、過去の実績や状況に応じ合理的であると考えられる様々な要因に基づいた見積り及び判断に対して、継続して評価を行っております。