有価証券報告書-第107期(2023/04/01-2024/03/31)

当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」といいます。)の状況の概要、並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
(1) 経営成績
当連結会計年度における国内経済は、雇用・所得環境が改善する中で各種政策の効果もあり、景気の緩やかな回復が続きました。一方、世界的な金融引締めや中国経済の先行き懸念など下押し圧力がみられ、物価上昇、中東地域の情勢、金融資本市場の変動、さらには能登半島地震の影響についても留意していく必要があります。
2023年度のマンションの新規供給戸数は首都圏で2万6,798戸(前期比6.4%減)、近畿圏で1万5,788戸(同8.5%減)となりました。物価やマンション価格の上昇を背景に供給件数と戸数の絞り込みが進み、首都圏・近畿圏共に2年連続で前年度を下回りました。供給商品の内容をみると首都圏・近畿圏共に分譲単価・平均価格の上昇が継続しています。首都圏の分譲単価は1,151千円/㎡(同10.8%増)、平均価格は7,566万円(同9.5%増)と、3年度連続で過去最高値を更新しました。近畿圏では分譲単価は834千円/㎡(同7.6%増)、平均価格は4,935万円(同5.5%増)となり、分譲単価は3年度連続で過去最高値を更新しました。分譲単価・平均価格の上昇が継続するなか、首都圏の初月販売率は69.9%(同0.8ポイント減)となり、年度末の分譲中戸数は5,665戸(同9.2%増)と増加しましたが、2019年度(7,888戸)、2020年度(7,357戸)、2021年度(5,881戸)と比較し分譲中戸数は低水準で推移しています。近畿圏の初月販売率は73.5%(同2.6ポイント増)、年度末の分譲中戸数は2,758戸(同20.7%減)と減少し、販売は順調に推移しました。
このような中、中期経営計画「HASEKO Next Stage Plan(略称:NS計画)」の4年目となる当連結会計年度につきましては、資材・労務費の高騰等の影響を受け、完成工事総利益率は低下しましたが、サービス関連事業において各社が着実に利益を積み重ねた結果、連結経常利益は期初予想であった830億円を上回り、833億円となりました。
当連結会計年度における業績は、完成工事高の増加及び不動産の取扱量増加により売上高は1兆944億円(同6.5%増)、完成工事総利益率の低下により営業利益は857億円(同4.9%減)、経常利益は833億円(同5.6%減)、親会社株主に帰属する当期純利益は560億円(同5.5%減)の増収減益となりました。営業利益率は7.8%(同0.9ポイント減)、経常利益率は7.6%(同1.0ポイント減)となりました。
セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。
(単位:億円)

	建設関連事業		不動産関連事業		サービス関連事業		海外関連事業
売上高	7,765	(+298)	1,282	(+117)	2,675	(+343)	10	(+10)
営業利益	578	(△91)	192	(+1)	192	(+42)	△49	(△20)

( )内は前期比増減額
(建設関連事業)
建築工事では、当社の土地情報収集力や商品企画力、施工品質や工期遵守に対する姿勢、効率的な生産体制等について事業主から評価を頂いている一方、受注時採算の悪化及び資材・労務費の高騰等により、当期の完成工事総利益率は低下いたしました。
当社における分譲マンション新築工事の受注は、首都圏で200戸以上の大規模物件15件を含む59件、近畿圏・東海圏で200戸以上の大規模物件8件を含む24件、合計で83件となりました。また、分譲マンション以外の工事として、賃貸住宅等13件を受注いたしました。
当社の完成工事につきましては、賃貸住宅等18件を含む計97件が竣工いたしました。
当セグメントにおいては、当社における完成工事高の増加により売上高は7,765億円(前期比4.0%増)、完成工事総利益率の低下により営業利益は578億円(同13.6%減)の増収減益となりました。
(不動産関連事業)
分譲マンションの新規引渡し及びその他の不動産取扱量が増加したことにより、当セグメントにおいては、売上高は1,282億円(前期比10.1%増)、営業利益は192億円(同0.8%増)の増収増益となりました。
(サービス関連事業)
大規模修繕工事・インテリアリフォームでは、売上高はほぼ横ばいで推移しましたが、粗利率の改善により増益となりました。
賃貸マンション運営管理・社宅管理代行では、新規受託の順調な推移や継続的な受託により、運営管理戸数は両事業合計191,162戸(前期末比5.5%増)となりました。
新築マンションの販売受託では、首都圏を中心に販売が好調に推移し引渡戸数は増加しました。
不動産流通仲介では、仲介の取扱件数・リノベーション事業の販売戸数ともに増加しました。
分譲マンション管理では、新規受託が堅調に推移し管理戸数は436,798戸(同2.1%増)となりました。
シニアサービスでは、新たに2つの有料老人ホームを開設したこと、有料老人ホーム・高齢者向け住宅の入居が進捗したことにより、稼働数は2,549戸(同7.9%増)となりました。
当セグメントにおいては、売上高は2,675億円(前期比14.7%増)、営業利益は192億円(同28.5%増)の増収増益となりました。
(海外関連事業)
ハワイ州オアフ島において、商業施設の運営及び新規の戸建分譲事業の開発を進めております。
当セグメントにおいては、商業施設の開業初年度ということもあり、売上高は10億円(前期は売上高0億円)、営業損失は49億円(前期は営業損失29億円)となりました。
生産、受注及び販売の実績は、次のとおりであります。
a.受注実績

セグメントの名称	区分	前連結会計年度 (自 2022年4月1日 至 2023年3月31日) (百万円)	当連結会計年度 (自 2023年4月1日 至 2024年3月31日) (百万円)
建設関連事業	建設工事等	484,539	522,788	( 7.9%増)
	設計監理	12,281	15,770	( 28.4%増)
	計	496,820	538,558	( 8.4%増)
不動産関連事業	不動産分譲等	-	-	-
サービス関連事業	大規模修繕・ 内装工事等	66,654	62,351	( 6.5%減)
海外関連事業	建設工事等	-	-	-
合計		563,474	600,909	( 6.6%増)

(注) 1 当連結企業集団では建設関連事業における建設工事等及び設計監理、サービス関連事業における大規模修繕・内装工事等及び海外関連事業における建設工事等以外の受注実績を把握することが困難であるため記載しておりません。
2 セグメント間の取引については相殺消去しております。
b.売上実績

セグメントの名称		前連結会計年度 (自 2022年4月1日 至 2023年3月31日) (百万円)	当連結会計年度 (自 2023年4月1日 至 2024年3月31日) (百万円)
建設関連事業		689,187	710,034	( 3.0%増)
不動産関連事業		115,910	127,684	( 10.2%増)
サービス関連事業		222,147	255,696	( 15.1%増)
海外関連事業		33	1,007	( -)
合計		1,027,277	1,094,421	( 6.5%増)

(注) セグメント間の取引については相殺消去しております。
c.建設関連事業の状況
売上実績

区分		前連結会計年度 (自 2022年4月1日 至 2023年3月31日) (百万円)	当連結会計年度 (自 2023年4月1日 至 2024年3月31日) (百万円)
建設工事等		439,422	480,379	( 9.3%増)
設計監理		11,845	11,776	( 0.6%減)
不動産販売等		237,777	217,764	( 8.4%減)
その他		142	115	( 19.0%減)
外部顧客への売上高		689,187	710,034	( 3.0%増)

d.不動産関連事業の状況

区分		前連結会計年度 (自 2022年4月1日 至 2023年3月31日)			当連結会計年度 (自 2023年4月1日 至 2024年3月31日)
		数量	稼働数	売上実績 (百万円)	数量	稼働数	売上実績 (百万円)
不動産分譲等				108,238			118,463 ( 9.4%増)
不動産賃貸		4,740戸	4,117戸	7,673	5,122戸	4,545戸	9,221 ( 20.2%増)
外部顧客への売上高				115,910			127,684 ( 10.2%増)

(注) 数量及び稼働数は連結会計年度末現在で表示しております。
e.サービス関連事業の状況

区分		前連結会計年度 (自 2022年4月1日 至 2023年3月31日)			当連結会計年度 (自 2023年4月1日 至 2024年3月31日)
		数量	稼働数	売上実績 (百万円)	数量	稼働数	売上実績 (百万円)
大規模修繕・内装工事等				62,907			66,439 ( 5.6%増)
マンション建物管理		427,900戸	(5,558棟)	66,480	436,798戸	(5,619棟)	70,441 ( 6.0%増)
マンション賃貸管理等		170,419戸			180,537戸
分譲マンション販売受託 流通仲介・リノベーション等				62,524			87,058 ( 39.2%増)
不動産賃貸		8,078戸	7,605戸	12,270	7,682戸	7,401戸	12,306 ( 0.3%増)
シニアサービス		2,759戸	2,362戸	14,252	2,994戸	2,549戸	15,635 ( 9.7%増)
その他				3,713			3,817 ( 2.8%増)
外部顧客への売上高				222,147			255,696 ( 15.1%増)

(注) 数量及び稼働数は連結会計年度末現在で表示しております。
f.海外関連事業の状況
売上実績

区分		前連結会計年度 (自 2022年4月1日 至 2023年3月31日) (百万円)	当連結会計年度 (自 2023年4月1日 至 2024年3月31日) (百万円)
商業施設運営・戸建分譲事業等		33	1,007	( -)
外部顧客への売上高		33	1,007	( -)

なお、参考のため提出会社個別の事業の状況は次のとおりであります。
建設工事等及び設計監理の状況
① 受注高、売上高、繰越高及び施工高

期別	区分		前期 繰越高 (百万円)	当期 受注高 (百万円)	計 (百万円)	当期 売上高 (百万円)	次期繰越高			当期 施工高 (百万円)
							手持高 (百万円)	うち施工高
								比率 (%)	金額 (百万円)
前事業年度 (自 2022年4月1日 至 2023年3月31日)	建 設 工 事 等	民間分譲 マンション	531,264	396,646	927,910	358,709	569,200	0	994	358,617
		賃貸マンション・社宅等	80,464	45,461	125,924	43,041	82,884	0	125	42,937
		住宅計	611,728	442,107	1,053,834	401,750	652,084	0	1,119	401,554
		非住宅	10,021	7,847	17,868	9,179	8,689	2	207	9,144
		その他	15,470	10,817	26,287	14,725	11,562	16	1,827	14,802
		工事計	637,219	460,771	1,097,990	425,654	672,335	0	3,153	425,501
		業務受託	5,070	6,996	12,066	6,439	5,627	-	-	-
		建設工事等計	642,289	467,766	1,110,056	432,094	677,962	-	-	-
	設計監理		13,283	13,514	26,798	13,147	13,650	-	-	-
	合計		655,573	481,280	1,136,853	445,241	691,612	-	-	-
当事業年度 (自 2023年4月1日 至 2024年3月31日)	建 設 工 事 等	民間分譲 マンション	569,200	432,080	1,001,281	375,861	625,420	0	1,279	376,146
		賃貸マンション・社宅等	82,884	57,285	140,169	59,656	80,513	0	70	59,601
		住宅計	652,084	489,366	1,141,450	435,517	705,934	0	1,349	435,747
		非住宅	8,689	4,546	13,235	9,803	3,431	1	35	9,631
		その他	11,562	18,857	30,419	14,733	15,685	6	981	13,887
		工事計	672,335	512,768	1,185,103	460,053	725,050	0	2,365	459,264
		業務受託	5,627	6,792	12,418	7,482	4,936	-	-	-
		建設工事等計	677,962	519,560	1,197,522	467,535	729,986	-	-	-
	設計監理		13,650	17,382	31,033	13,149	17,884	-	-	-
	合計		691,612	536,942	1,228,554	480,685	747,870	-	-	-

(注) 1 前事業年度以前に受注したもので、契約の変更により請負金額の増減がある場合は、当期受注高にその増減額を含んでおります。従って、当期売上高にもかかる増減額が含まれております。
2 次期繰越高の施工高は、支出金により手持高の施工高を推定したものであります。
3 当期施工高は(当期売上高+次期繰越施工高-前期繰越施工高)に一致します。
② 受注工事高の受注方法別比率
工事受注方法は、特命と競争に大別されます。

期別	特命(%)	競争(%)	計(%)
前事業年度 (自 2022年4月1日 至 2023年3月31日)	85.2	14.8	100.0
当事業年度 (自 2023年4月1日 至 2024年3月31日)	78.3	21.7	100.0

(注) 百分比は請負金額比であります。
③ 売上高

期別	区分		官公庁 (百万円)	民間 (百万円)	計 (百万円)
前事業年度 (自 2022年4月1日 至 2023年3月31日)	建 設 工 事 等	民間分譲マンション	-	358,709	358,709
		賃貸マンション・ 社宅等	11,576	31,464	43,041
		住宅計	11,576	390,174	401,750
		非住宅	-	9,179	9,179
		その他	107	14,618	14,725
		工事計	11,683	413,971	425,654
		業務受託	-	6,439	6,439
		建設工事等計	11,683	420,410	432,094
	設計監理		204	12,943	13,147
	合計		11,888	433,354	445,241
当事業年度 (自 2023年4月1日 至 2024年3月31日)	建 設 工 事 等	民間分譲マンション	-	375,861	375,861
		賃貸マンション・ 社宅等	15,794	43,861	59,656
		住宅計	15,794	419,722	435,517
		非住宅	-	9,803	9,803
		その他	207	14,526	14,733
		工事計	16,001	444,052	460,053
		業務受託	227	7,256	7,482
		建設工事等計	16,228	451,307	467,535
	設計監理		136	13,013	13,149
	合計		16,364	464,320	480,685

(注) 1 完成工事のうち主なものは、次のとおりであります。
前事業年度 請負金額80億円以上の主なもの

三井不動産レジデンシャル㈱	パークウェルステイト千里中央	新築工事
大和ハウス工業㈱	プレミストタワー靱本町	新築工事
東京建物㈱	Brillia City 西早稲田	新築工事
三菱地所レジデンス㈱・近鉄不動産㈱	ザ・パークハウス 新浦安マリンヴィラ 2工区	新築工事
住友不動産㈱	シティテラス湘南平塚	新築工事

当事業年度 請負金額100億円以上の主なもの

総合地所㈱、名鉄都市開発㈱、 京阪電鉄不動産㈱、大和ハウス工業㈱、三交不動産㈱、住友商事㈱	NAGOYA the TOWER	新築工事
近鉄不動産㈱、大和ハウス工業㈱、 名鉄都市開発㈱、九州旅客鉄道㈱、総合地所㈱	ローレルタワー堺筋本町	新築工事
石神井公園団地マンション建替組合	Brillia City 石神井公園 ATLAS	新築工事
野村不動産㈱	プラウドシティ豊田多摩平の森	新築工事
イトーピア浜離宮マンション建替組合	Brillia Tower 浜離宮	新築工事

2 完成工事高総額に対する割合が100分の10以上の相手先別の完成工事高及びその割合は次のとおりであります。

前事業年度	住友不動産㈱	53,313百万円	12.5%
当事業年度	なし

④ 手持高(2024年3月31日現在)

区分		官公庁 (百万円)	民間 (百万円)	計 (百万円)
建 設 工 事 等	民間分譲マンション	-	625,420	625,420
	賃貸マンション・社宅等	12,710	67,804	80,513
	住宅計	12,710	693,224	705,934
	非住宅	-	3,431	3,431
	その他	2,203	13,482	15,685
	工事計	14,913	710,137	725,050
	業務受託	113	4,823	4,936
	建設工事等計	15,026	714,960	729,986
設計監理		157	17,726	17,884
合計		15,183	732,686	747,870

(注) 手持工事のうち請負金額100億円以上の主なものは、次のとおりであります。

関電不動産開発㈱、住友不動産㈱、 ㈱長谷工不動産、アートプランニング㈱	シエリアシティ大津におの浜	新築工事	2024年5月完成予定
向原第二住宅団地マンション建替組合	プラウドシティ小竹向原	新築工事	2024年5月完成予定
三井不動産レジデンシャル㈱	パークウェルステイト湘南藤沢SST	新築工事	2024年6月完成予定
大和ハウス工業㈱	(仮称)港区港南3丁目計画新築工事	新築工事	2025年1月完成予定
野村不動産㈱、㈱コスモスイニシア	ミハマシティ検見川浜Ⅱ街区	新築工事	2025年3月完成予定

(2) 財政状態
当連結会計年度末における連結総資産は、主に現金預金が増加したことにより、前連結会計年度末に比べ1,531億円増加し、1兆3,512億円となりました。
連結総負債は、借入金の調達等により、前連結会計年度末に比べ960億円増加し、8,400億円となりました。
連結純資産は、親会社株主に帰属する当期純利益を計上し利益剰余金が増加したこと等から、前連結会計年度末に比べ572億円増加し、5,112億円となりました。
以上の結果、自己資本比率は前連結会計年度末の37.9%に対し、37.8%となりました。
セグメントごとの資産は、次のとおりであります。
(単位:億円)

	建設関連事業		不動産関連事業		サービス関連事業		海外関連事業
セグメント資産	3,833	(△72)	4,845	(+605)	2,738	(+417)	1,180	(+181)

( )内は前期末比
(建設関連事業)
建設関連事業において、当連結会計年度末における資産は、建設受注用地の売却が進捗したことに伴い販売用不動産が減少したこと等により前連結会計年度末に比べ72億円減少し、3,833億円となりました。
(不動産関連事業)
不動産関連事業において、当連結会計年度末における資産は、分譲マンションの仕入が順調に進捗し不動産事業支出金及び販売用不動産が増加したこと等により前連結会計年度末に比べ605億円増加し、4,845億円となりました。
(サービス関連事業)
サービス関連事業において、当連結会計年度末における資産は、預り金の増加に伴い現金預金が増加したこと等により前連結会計年度末に比べ417億円増加し、2,738億円となりました。
(海外関連事業)
海外関連事業において、当連結会計年度末における資産は、出資に伴う投資有価証券の増加等により前連結会計年度末に比べ181億円増加し、1,180億円となりました。
(3) キャッシュ・フロー
当連結会計年度における営業活動によるキャッシュ・フローは、前連結会計年度の519億円の支出超過と比較して1,669億円増加し、1,150億円の収入超過となりました。これは主に、売上債権の減少に伴う資金増加206億円(前連結会計年度は212億円の資金減少)によるものであります。
投資活動によるキャッシュ・フローは、前連結会計年度の554億円の支出超過と比較して156億円増加し、398億円の支出超過となりました。これは主に、有形及び無形固定資産の取得に伴う資金減少242億円(前連結会計年度は354億円の資金減少)によるものであります。
財務活動によるキャッシュ・フローは、前連結会計年度の508億円の収入超過と比較して515億円減少し、8億円の支出超過となりました。これは主に、借入金・社債の調達及び返済に伴う資金増加235億円(前連結会計年度は797億円の資金増加)によるものであります。
以上の結果、現金及び現金同等物の当連結会計年度末残高は、前連結会計年度末の2,083億円より752億円増加し、2,835億円となりました。
営業活動によるキャッシュ・フローが前期比で大幅に増加しておりますが、その要因は、主に売上債権の減少に伴う資金増加によるものであります。
当社グループの資本の財源及び資金の流動性については、次のとおりであります。
当社グループの資金需要のうち主なものは、建設事業にかかる運転資金、建築受注を目的とする短期的な不動産取得、分譲用不動産等の仕入れ、賃貸用不動産及び海外事業への投資などの支出であります。また、当社グループでは、2020年2月に策定した「中期経営計画(2021年3月期～2025年3月期)」において賃貸不動産の保有・開発事業、分譲事業及び海外事業への投資を中心に2,400億円の投資を計画しております。これらの資金需要に対して、事業活動から生じる利益及び借入金・社債により調達した資金を充当する方針であります。
当連結会計年度におきましては、期限の到来等により100億円の長期借入金の返済、200億円の社債の償還に加えて315億円のコミットメントラインの返済をしておりますが、普通社債の発行による200億円の調達及び650億円の長期借入金の調達を行っており、社債を含む借入金残高は235億円増加し4,150億円となりました。
また、当社は運転資金の安定的かつ機動的な調達を行うため取引金融機関とコミットメントライン契約を締結しております。当連結会計年度におきまして630億円の借入極度額を1,000億円に増額しており、現金預金とあわせて十分な流動性を確保しています。
(4) 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されておりますが、この連結財務諸表の作成にあたっては、経営者により、一定の会計基準の範囲内で見積りが行われている部分があり、資産・負債や収益・費用の数値にその結果が反映されております。これらの見積りについては、継続して評価し、必要に応じて見直しを行っておりますが、見積りには不確実性が伴うため、実際の結果は異なることがあります。
連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項 (重要な会計上の見積り)」に記載しております。