有価証券報告書-第104期(令和2年4月1日-令和3年3月31日)

当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」といいます。)の状況の概要、並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末日現在において判断したものであります。
(1) 経営成績
当連結会計年度における国内経済は、新型コロナウイルス感染症の影響により、依然として厳しい状況にあります。先行きについては、各種政策の効果や海外経済の改善もあって持ち直しの動きが続くことが期待されますが、新型コロナウイルス感染症の拡大による下振れリスクの高まりに十分注意する必要があります。
2020年度のマンションの新規供給戸数は首都圏2万9,032戸(前期比1.6%増)、近畿圏で1万6,239戸(同7.0%減)となりました。新型コロナウイルス感染症拡大の影響を受け、第1四半期会計期間には前期比で大幅減となったものの、第2四半期会計期間以降は回復に転じ、首都圏では前年度を上回りました。首都圏の初月販売率は67.9%(同6.6ポイント増)となり、在庫販売も順調に推移したことから、2021年3月末の分譲中戸数は首都圏で7,357戸(同6.7%減)に減少しました。近畿圏の初月販売率は72.5%(同0.6ポイント減)となり、第2四半期会計期間以降における新規供給戸数の回復もあり2021年3月末の分譲中戸数は3,528戸(同29.2%増)に増加しました。供給商品の内容をみると、首都圏の分譲単価は905千円/㎡(同0.4%増)とほぼ横ばいとなったものの、平均面積が66.20㎡(同1.5%減)に縮小したことから、平均価格は5,994万円(同1.0%減)に低下しました。近畿圏では分譲単価が698千円/㎡(同1.0%増)となったことに加え、ワンルームマンションが大幅に減少し、平均面積が59.62㎡(同5.5%増)に拡大したことから、平均価格は4,160万円(同6.6%増)に上昇しました。
このような中、中期経営計画「HASEKO Next Stage Plan(略称:NS計画)」の初年度となる当連結会計年度につきましては、建設関連事業において完成工事総利益率が低下し、サービス関連事業において大規模修繕工事・インテリアリフォーム及び分譲マンション管理の工事施工量が新型コロナウイルス感染症の影響を大きく受けたものの、不動産関連事業において連結子会社の新規分譲マンションの引渡しが順調に進捗し、着実に利益を積み重ねることができました。その結果、連結経常利益は期初予想であった700億円を上回り、718億円となりました。
当連結会計年度における業績は、主にマンション建築工事の施工量減少により売上高は8,094億円(同4.3%減)、主にマンション建築工事の施工量減少及びマンション建築工事の完成工事総利益率の低下に伴う工事利益の減少により営業利益は729億円(同15.1%減)、経常利益は718億円(同15.7%減)、親会社株主に帰属する当期純利益は483億円(同19.4%減)の減収減益となりました。営業利益率は9.0%(同1.2ポイント減)、経常利益率は8.9%(同1.2ポイント減)となりました。
セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。
なお、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項(セグメント情報等)」に記載のとおり、第1四半期連結会計期間より報告セグメントの区分を変更しておりますので、下記の前期比につきましては、前期の数値を変更後の報告セグメントの区分に組替えた数値との比較となっております。
(単位:億円)

	建設関連事業		不動産関連事業		サービス関連事業		海外関連事業
売上高	6,119	(-190)	743	(+47)	1,857	(-84)	7	(+3)
営業利益	646	(-93)	85	(-0)	70	(-48)	△11	(+26)

( )内は前期比増減額
(建設関連事業)
建築工事では、当社の土地情報収集力や商品企画力、施工品質や工期遵守に対する姿勢、効率的な生産体制等について事業主から評価を頂いている一方、受注時採算の悪化及び資材労務費の上昇等により、当期の完成工事総利益率は低下しました。
分譲マンション新築工事の受注は、首都圏で200戸以上の大規模物件17件を含む67件、近畿圏・東海圏で200戸以上の大規模物件11件を含む26件、合計で93件となりました。また、分譲マンション以外の工事として、非住宅物件等11件を受注いたしました。
完成工事につきましては、賃貸住宅等13件を含む計107件を竣工させました。
当セグメントにおいては、主にマンション建築工事の施工量減少により売上高は6,119億円(前期比3.0%減)となり、主にマンション建築工事の施工量減少及びマンション建築工事の完成工事総利益率の低下に伴う工事利益の減少により、営業利益は646億円(同12.6%減)となりました。
(不動産関連事業)
前期に大型の賃貸資産の売却があったことの反動等もあり当社の不動産取扱量は減少したものの、連結子会社の新規分譲マンションの引渡しが順調に進捗したことにより、当セグメントにおいては、売上高は743億円(前期比6.8%増)、営業利益は85億円(前期比0.0%減)の横ばいとなりました。
(サービス関連事業)
大規模修繕工事・インテリアリフォームでは、第1回目の緊急事態宣言発令(2020年4月発令)に伴って管理組合の活動が停止したこともあり、減収減益となりましたが、第2四半期連結会計期間以降徐々に管理組合の活動が再開したこともあり、受注高は前期を上回りました。
賃貸マンション運営管理・社宅管理代行では、新規受託の順調な推移や継続的な受託により、運営管理戸数は両事業合計169,235戸(前期末比3.5%増)となりました。
新築マンションの販売受託では、第1回目の緊急事態宣言発令に伴い、マンション販売モデルルームの閉鎖等もありましたが、モデルルームへの来客者数が徐々に回復基調となり、契約戸数は増加となりました。
不動産流通仲介では、第2四半期連結会計期間末までは仲介の取扱件数、リノベーション事業の販売戸数は前年同期間を下回っていましたが、第3四半期連結会計期間以降は持ち直したことにより、いずれも前期比で増加となりました。
分譲マンション管理では、九州をはじめとする地方エリアの営業活動強化も寄与し、新規受託が堅調に推移したことにより、管理戸数は410,412戸(同0.6%増)となりました。
シニアサービスでは、第1回目の緊急事態宣言発令に伴う販売活動の制限等により、有料老人ホーム・高齢者向け住宅の稼働数は2,281戸(同1.3%減)となりました。
以上の結果、当セグメントにおいては、売上高は1,857億円(前期比4.3%減)、営業利益は70億円(同40.8%減)となりました。
(海外関連事業)
ハワイ州オアフ島において、開発中の商業施設の隣地に所在するウエディング施設用地を売却したことにより、不動産売上高が増加しました。また、新規の戸建分譲事業については着工に必要な手続を進めております。当セグメントにおいては、売上高は7億円(前期比60.9%増)、営業損失は11億円(前期は営業損失38億円)となりました。
生産、受注及び販売の実績は、次のとおりであります。
なお、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項(セグメント情報等)」に記載のとおり、第1四半期連結会計期間より報告セグメントの区分を変更しておりますので、下記の前期比につきましては、前期の数値を変更後の報告セグメントの区分に組替えた数値との比較となっております。
a.受注実績

セグメントの名称	区分	前連結会計年度 (自 2019年4月1日 至 2020年3月31日) (百万円)	当連結会計年度 (自 2020年4月1日 至 2021年3月31日) (百万円)
建設関連事業	建設工事等	463,687	429,425	( 7.4%減)
	設計監理	10,772	10,711	( 0.6%減)
	計	474,459	440,136	( 7.2%減)
不動産関連事業	不動産分譲等	-	-	-
サービス関連事業	大規模修繕・ 内装工事等	44,233	43,011	( 2.8%減)
海外関連事業	建設工事等	155	11	( 92.6%減)
合計		518,847	483,158	( 6.9%減)

(注) 1 当連結企業集団では建設関連事業における建設工事等及び設計監理、サービス関連事業における大規模修繕・内装工事等及び海外関連事業における建設工事等以外の受注実績を把握することが困難であるため記載しておりません。
2 セグメント間の取引については相殺消去しております。
b.売上実績

セグメントの名称		前連結会計年度 (自 2019年4月1日 至 2020年3月31日) (百万円)	当連結会計年度 (自 2020年4月1日 至 2021年3月31日) (百万円)
建設関連事業		590,617	556,859	( 5.7%減)
不動産関連事業		68,943	73,226	( 6.2%増)
サービス関連事業		186,033	178,649	( 4.0%減)
海外関連事業		437	703	( 60.9%増)
合計		846,029	809,438	( 4.3%減)

(注) セグメント間の取引については相殺消去しております。
c.建設関連事業の状況
売上実績

区分		前連結会計年度 (自 2019年4月1日 至 2020年3月31日) (百万円)	当連結会計年度 (自 2020年4月1日 至 2021年3月31日) (百万円)
建設工事等		471,290	437,434	( 7.2%減)
設計監理		11,999	9,933	( 17.2%減)
不動産販売等		107,299	109,348	( 1.9%増)
その他		29	145	( 398.7%増)
合計		590,617	556,859	( 5.7%減)

d.不動産関連事業の状況

区分		前連結会計年度 (自 2019年4月1日 至 2020年3月31日)			当連結会計年度 (自 2020年4月1日 至 2021年3月31日)
		数量	稼働数	売上実績 (百万円)	数量	稼働数	売上実績 (百万円)
不動産分譲				62,568			66,264 ( 5.9%増)
不動産賃貸		3,047戸	2,930戸	6,375	3,812戸	3,376戸	6,962 ( 9.2%増)
合計				68,943			73,226 ( 6.2%増)

(注) 数量及び稼働数は連結会計年度末現在で表示しております。
e.サービス関連事業の状況

区分		前連結会計年度 (自 2019年4月1日 至 2020年3月31日)			当連結会計年度 (自 2020年4月1日 至 2021年3月31日)
		数量	稼働数	売上実績 (百万円)	数量	稼働数	売上実績 (百万円)
不動産賃貸		9,549戸	9,228戸	13,291	9,313戸	8,883戸	13,126 ( 1.2%減)
シニアサービス		2,771戸	2,311戸	13,992	2,770戸	2,281戸	13,437 ( 4.0%減)
マンション建物管理		407,941戸	(5,225棟)	41,032	410,412戸	(5,377棟)	42,069 ( 2.5%増)
マンション賃貸管理		152,052戸		17,240	157,642戸		18,675 ( 8.3%増)
大規模修繕・内装工事等				51,197			41,797 ( 18.4%減)
分譲マンション販売受託				7,356			7,324 ( 0.4%減)
流通仲介・リノベーション等				31,269			33,590 ( 7.4%増)
その他				10,655			8,633 ( 19.0%減)
合計				186,033			178,649 ( 4.0%減)

(注) 数量及び稼働数は連結会計年度末現在で表示しております。
f.海外関連事業の状況
売上実績

区分		前連結会計年度 (自 2019年4月1日 至 2020年3月31日) (百万円)	当連結会計年度 (自 2020年4月1日 至 2021年3月31日) (百万円)
戸建分譲事業等		437	703	( 60.9%増)
合計		437	703	( 60.9%増)

なお、参考のため提出会社個別の事業の状況は次のとおりであります。
建設工事等及び設計監理の状況
① 受注高、売上高、繰越高及び施工高

期別	区分		前期 繰越高 (百万円)	当期 受注高 (百万円)	計 (百万円)	当期 売上高 (百万円)	次期繰越高			当期 施工高 (百万円)
							手持高 (百万円)	うち施工高
								比率 (%)	金額 (百万円)
前事業年度 (自 2019年4月1日 至 2020年3月31日)	建 設 工 事 等	民間分譲 マンション	514,966	428,698	943,664	405,886	537,778	0	2,049	406,061
		賃貸マンション・社宅等	48,569	14,894	63,462	28,950	34,512	1	258	29,044
		住宅計	563,535	443,592	1,007,126	434,836	572,290	0	2,307	435,105
		非住宅	19,795	10,552	30,347	18,575	11,772	14	1,672	18,314
		工事計	583,330	454,143	1,037,473	453,411	584,062	1	3,979	453,419
		業務受託	4,400	5,659	10,059	6,130	3,929	-	-	-
		建設工事等計	587,730	459,802	1,047,532	459,541	587,991	-	-	-
	設計監理		13,567	11,947	25,514	12,658	12,856	-	-	-
	合計		601,297	471,749	1,073,046	472,200	600,847	-	-	-
当事業年度 (自 2020年4月1日 至 2021年3月31日)	建 設 工 事 等	民間分譲 マンション	537,778	350,865	888,643	370,732	517,911	0	1,136	369,818
		賃貸マンション・社宅等	34,512	29,669	64,181	20,272	43,909	1	627	20,640
		住宅計	572,290	380,534	952,824	391,003	561,820	0	1,763	390,459
		非住宅	11,772	32,672	44,443	21,585	22,858	3	781	20,695
		工事計	584,062	413,205	997,267	412,589	584,678	0	2,544	411,154
		業務受託	3,929	4,725	8,654	4,906	3,748	-	-	-
		建設工事等計	587,991	417,930	1,005,921	417,495	588,426	-	-	-
	設計監理		12,856	12,380	25,236	11,091	14,144	-	-	-
	合計		600,847	430,310	1,031,157	428,586	602,571	-	-	-

(注) 1 前事業年度以前に受注したもので、契約の変更により請負金額の増減がある場合は、当期受注高にその増減額を含んでおります。従って、当期売上高にもかかる増減額が含まれております。
2 次期繰越高の施工高は、支出金により手持高の施工高を推定したものであります。
3 当期施工高は(当期売上高+次期繰越施工高-前期繰越施工高)に一致します。
② 受注工事高の受注方法別比率
工事受注方法は、特命と競争に大別されます。

期別	特命(%)	競争(%)	計(%)
前事業年度 (自 2019年4月1日 至 2020年3月31日)	91.7	8.3	100.0
当事業年度 (自 2020年4月1日 至 2021年3月31日)	77.3	22.7	100.0

(注) 百分比は請負金額比であります。
③ 売上高

期別	区分		官公庁 (百万円)	民間 (百万円)	計 (百万円)
前事業年度 (自 2019年4月1日 至 2020年3月31日)	建 設 工 事 等	民間分譲マンション	-	405,886	405,886
		賃貸マンション・ 社宅等	9,005	19,945	28,950
		住宅計	9,005	425,831	434,836
		非住宅	2,417	16,158	18,575
		工事計	11,422	441,989	453,411
		業務受託	107	6,024	6,130
		建設工事等計	11,529	448,013	459,541
	設計監理		70	12,588	12,658
	合計		11,599	460,601	472,200
当事業年度 (自 2020年4月1日 至 2021年3月31日)	建 設 工 事 等	民間分譲マンション	-	370,732	370,732
		賃貸マンション・ 社宅等	4,959	15,313	20,272
		住宅計	4,959	386,045	391,003
		非住宅	2,343	19,242	21,585
		工事計	7,302	405,287	412,589
		業務受託	57	4,850	4,906
		建設工事等計	7,359	410,136	417,495
	設計監理		83	11,008	11,091
	合計		7,442	421,145	428,586

(注) 1 完成工事のうち主なものは、次のとおりであります。
前事業年度 請負金額80億円以上の主なもの

野村不動産㈱	プラウドシティ東雲キャナルマークス	新築工事
阪急阪神不動産㈱・住友商事㈱	ジオ福島野田 The Marks	新築工事
名鉄不動産㈱	メイツ 深川住吉	新築工事
東京建物㈱・住友商事㈱	Brillia City 三鷹	新築工事
三菱地所レジデンス㈱・小田急不動産㈱・ 東急不動産㈱	ザ・パークハウス オイコス 鎌倉大船	新築工事

当事業年度 請負金額70億円以上の主なもの

野村不動産㈱	プラウドシティ吉祥寺	新築工事
大和ハウス工業㈱・東武鉄道㈱	プレミスト船橋塚田	新築工事
総合地所㈱	ルネ横浜戸塚	新築工事
近鉄不動産㈱・東急不動産㈱・総合地所㈱	ローレルタワー御堂筋本町	新築工事
住友不動産㈱	シティタワー葵	新築工事

2 完成工事高総額に対する割合が100分の10以上の相手先別の完成工事高及びその割合は次のとおりであります。

前事業年度	なし
当事業年度	住友不動産㈱	46,422百万円	11.3%

④ 手持高(2021年3月31日現在)

区分		官公庁 (百万円)	民間 (百万円)	計 (百万円)
建 設 工 事 等	民間分譲マンション	-	517,911	517,911
	賃貸マンション・社宅等	20,658	23,251	43,909
	住宅計	20,658	541,162	561,820
	非住宅	3,478	19,381	22,858
	工事計	24,136	560,542	584,678
	業務受託	90	3,658	3,748
	建設工事等計	24,226	564,200	588,426
設計監理		315	13,829	14,144
合計		24,541	578,029	602,571

(注) 手持工事のうち請負金額100億円以上の主なものは、次のとおりであります。

特定目的会社相模原開発	(仮称)相模原計画(事務所等)	新築工事	2021年11月完成予定
東急不動産㈱・近鉄不動産㈱・ 京浜急行電鉄㈱・相鉄不動産㈱他	ブランズタワー芝浦	新築工事	2022年1月完成予定
住友不動産㈱	シティハウス小金井公園	新築工事	2022年3月完成予定
錦二丁目7番地区市街地再開発組合	プラウドタワー名古屋錦	新築工事	2022年3月完成予定
東京建物㈱・住友不動産㈱・ 野村不動産㈱・近鉄不動産㈱・ 住友商事㈱・東急不動産㈱	SHINTO CITY	新築工事	2022年3月完成予定

(2) 財政状態
当連結会計年度末における連結総資産は、現金預金が増加したことに加え、建設受注を目的とする不動産取得及び分譲マンション用地の取得に伴い販売用不動産及び不動産事業支出金が増加したこと等により、前連結会計年度末に比べ1,543億円増加し、9,537億円となりました。
連結総負債は、借入金の調達及び社債を発行したこと等により、前連結会計年度末に比べ1,477億円増加し、5,593億円となりました。
連結純資産は、配当金の支払及び自己株式の取得があった一方で、親会社株主に帰属する当期純利益を計上し利益剰余金が増加したこと等から、前連結会計年度末に比べ67億円増加し、3,944億円となりました。
この結果、自己資本比率は前連結会計年度末の48.5%に対し、41.4%となりました。
建設受注を目的とする短期的な不動産取得及び分譲用不動産の仕入等により、当社グループの保有不動産は増加いたしましたが、適切なリスク管理を実施し、事業を推進しております。
セグメントごとの資産は、次のとおりであります。
なお、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項(セグメント情報等)」に記載のとおり、第1四半期連結会計期間より報告セグメントの区分を変更しておりますので、下記の前期比につきましては、前期の数値を変更後の報告セグメントの区分に組替えた数値との比較となっております。
(単位:億円)

	建設関連事業		不動産関連事業		サービス関連事業		海外関連事業
セグメント資産	3,241	(+234)	3,047	(+714)	1,867	(+257)	490	(+89)

( )内は前期比増減額
(建設関連事業)
建設関連事業において、当連結会計年度末における資産は、建設受注を目的とする不動産取得に伴い販売用不動産が増加したこと等により前連結会計年度末に比べ234億円増加し、3,241億円となりました。
(不動産関連事業)
不動産関連事業において、当連結会計年度末における資産は、分譲マンションの仕入が順調に進捗し販売用不動産及び不動産事業支出金が増加したこと等により前連結会計年度末に比べ714億円増加し、3,047億円となりました。
(サービス関連事業)
サービス関連事業において、当連結会計年度末における資産は、預り金の増加に伴い現金預金が増加したこと等により、前連結会計年度末に比べ257億円増加し、1,867億円となりました。
(海外関連事業)
海外関連事業において、当連結会計年度末における資産は、商業施設の開発に伴い開発用不動産が増加したこと及び関係会社に対する出資を行ったこと等により、前連結会計年度末に比べ89億円増加し、490億円となりました。
(3) キャッシュ・フロー
当連結会計年度における営業活動によるキャッシュ・フローは、前連結会計年度の153億円の支出超過と比較して471億円増加し、319億円の収入超過となりました。これは主に、預り金の増加に伴う資金増加114億円(前連結会計年度は40億円の資金減少)によるものであります。
投資活動によるキャッシュ・フローは、前連結会計年度の372億円の支出超過と比較して15億円増加し、358億円の支出超過となりました。これは主に、有価証券の取得及び償還に伴う資金増加21億円(前連結会計年度は13億円の資金減少)によるものであります。
財務活動によるキャッシュ・フローは、前連結会計年度の84億円の支出超過と比較して752億円増加し、668億円の収入超過となりました。これは主に、借入金・社債の調達及び返済に伴う資金増加1,157億円(前連結会計年度は266億円の資金増加)によるものであります。
以上の結果、現金及び現金同等物の当連結会計年度末残高は、前連結会計年度末の1,518億円より625億円増加し、2,143億円となりました。
現金及び現金同等物の当連結会計年度末残高が前連結会計年度末と比較して大幅に増加しておりますが、その要因は、主に預り金の増加及び売上債権の回収に伴う営業活動によるキャッシュ・フローの増加、及び借入金・社債の調達に伴う財務活動によるキャッシュ・フローの増加によるものであります。
当社グループの資本の財源及び資金の流動性については、次のとおりであります。
当社グループの資金需要のうち主なものは、建設受注を目的とする短期的な不動産取得、分譲用不動産等の仕入れ、賃貸用不動産及び海外事業への投資などの支出であります。また、当社グループでは、2020年2月に策定した「中期経営計画(2021年3月期～2025年3月期)」において賃貸不動産の保有・開発事業、分譲事業及び海外事業への投資を中心に2,400億円の投資を計画しております。これらの資金需要に対して、事業活動から生じる利益及び借入金・社債により調達した資金を充当する方針であります。
当連結会計年度におきましては期限の到来に伴い43億円の長期借入金の返済及び100億円の社債の償還をしておりますが、普通社債の発行による700億円の調達に加えて600億円の長期借入金の調達を行っており、社債を含む借入金残高は1,157億円増加し2,680億円となりました。
また、当社は運転資金の安定的かつ機動的な調達を行うため取引金融機関と630億円のコミットメントラインを締結しており、現金預金とあわせて十分な流動性を確保しています。
(4) 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されておりますが、この連結財務諸表の作成にあたっては、経営者により、一定の会計基準の範囲内で見積りが行われている部分があり、資産・負債や収益・費用の数値にその結果が反映されております。これらの見積りについては、継続して評価し、必要に応じて見直しを行っておりますが、見積りには不確実性が伴うため、実際の結果は異なることがあります。
連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項 (重要な会計上の見積り)」に記載しております。