有価証券報告書-第103期(平成31年4月1日-令和2年3月31日)

当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」といいます。)の状況の概要、並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末日現在において判断したものであります。
(1) 経営成績
当連結会計年度における国内経済は、雇用・所得環境の改善が続くなかで、緩やかに回復しておりましたが、新型コロナウイルス感染症の影響により、急速に悪化しており、極めて厳しい状況にあります。先行きについては、感染症の影響による極めて厳しい状況が続くと見込まれ、感染症が内外経済をさらに下振れさせるリスクに十分注意する必要があります。
2019年度のマンションの新規供給戸数は首都圏で2万8,563戸(前期比22.0%減)、近畿圏でも1万7,452戸(同13.1%減)となりました。首都圏・近畿圏共に慎重に供給を行う傾向が継続したことに加え、特に首都圏では新型コロナウイルスの感染拡大による外出自粛要請の影響が出始めたこともあって、1992年度(2万8,460戸)以来27年ぶりに3万戸を下回る低調な供給にとどまりました。首都圏の初月販売率は61.3%(同0.7ポイント減)と4年連続で60%台となりましたが、在庫販売は順調で、2020年3月末の分譲中戸数は7,888戸(同4.6%減)に減少しました。近畿圏の初月販売率は73.1%(同1.3ポイント減)と70%を上回り、2020年3月末の分譲中戸数は2,731戸(同14.8%増)となりました。供給商品の内容をみると、首都圏の分譲単価は901千円/㎡(同3.0%増)に上昇し、平均面積は67.20㎡(同0.8%減)となったものの、平均価格は6,055万円と6,000万円を上回りました。近畿圏の分譲単価は691千円(同4.2%増)に上昇しましたが、コンパクト住戸を中心とした物件の供給増もあって、平均面積が56.51㎡(同4.1%減)に縮小したことから、平均価格は3,903万円と、前期と同値となりました。
このような中、中期経営計画「newborn HASEKO Jump Up Plan (略称:NBj計画)」最終年の当連結会計年度につきましては、建設関連事業において完成工事総利益率が低下したものの、サービス関連事業において各社の業績が堅調に推移し利益を着実に積み重ねてきた結果、期初予想であった経常利益850億円を達成することができました。
当連結会計年度における業績は、主に不動産の取扱量減少により売上高は8,460億円(同5.0%減)、主にマンション建築工事の完成工事総利益率の低下により、営業利益は859億円(同12.7%減)、経常利益は853億円(同15.1%減)の減収減益となりました。また、前期において事業の譲渡による特別利益を計上したことの反動により親会社株主に帰属する当期純利益は599億円(同31.5%減)となりました。営業利益率は10.2%(同0.8ポイント減)、経常利益率は10.1%(同1.2ポイント減)となりました。
セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。
(単位:億円)

	建設関連事業		サービス関連事業		海外関連事業
売上高	6,359	(-558)	2,561	(+281)	4	(-35)
営業利益	730	(-142)	213	(+58)	△38	(-33)

( )内は前期比増減額
(建設関連事業)
建設関連事業において、建築工事では、当社の土地情報収集力や商品企画力、施工品質や工期遵守に対する姿勢、効率的な生産体制等について事業主から評価を頂いている一方、受注時採算の悪化及び資材労務費の上昇等により、当期の完成工事総利益率は低下しました。
分譲マンション新築工事の受注は、首都圏で200戸以上の大規模物件26件を含む67件、近畿圏・東海圏で200戸以上の大規模物件8件を含む32件、合計で99件となりました。また、分譲マンション以外の工事として、賃貸マンション・社宅等、計8件を受注いたしました。
完成工事につきましては、賃貸マンション等11件を含む計108件を竣工させました。
当セグメントにおいては、主に不動産の取扱量減少により売上高は6,359億円(前期比8.1%減)となり、主に完成工事総利益率の低下により、営業利益は730億円(同16.3%減)となりました。
(サービス関連事業)
サービス関連事業において、大規模修繕工事・インテリアリフォームでは、消費税率引き上げに対する受注前倒しの反動に加えて、建物の長寿命化に伴う修繕周期の伸長により工事発注量が市場全体として減少していることもあり、減収減益となりました。
賃貸マンション運営管理・社宅管理代行では、新規受託の順調な推移や継続的な受託により、運営管理戸数は両事業合計163,519戸(前期末比6.0%増)となりました。
新築マンションの販売受託では、契約戸数は減少したものの、前連結会計年度に契約した物件の引渡が順調に進捗したこと等もあり、引渡戸数は増加となりました。
不動産流通仲介では、仲介の取扱件数は減少したものの、リノベーション事業の販売戸数は増加しました。
分譲マンション管理では、九州をはじめとする地方エリアの営業活動強化も寄与し、新規受託は堅調に推移し、管理戸数は407,941戸(同3.4%増)となりました。
不動産分譲では、新規に完成した分譲マンション8物件他の販売及び引渡しを行いました。
シニアサービスでは、主に近年開設した有料老人ホームの入居が進捗したことにより、有料老人ホーム・高齢者向け住宅の稼働数は2,311戸(同2.3%増)となりました。
以上の結果、当セグメントにおいては、売上高は2,561億円(前期比12.3%増)、営業利益は213億円(同37.3%増)となりました。
(海外関連事業)
ハワイ州オアフ島において、戸建分譲事業が計画通りに進捗し、前連結会計年度末までに住宅の引渡がほぼ完了しております。当セグメントにおいては、売上高は4億円(前期比88.9%減)、たな卸資産評価損を25億円計上したことに伴い、営業損失は38億円(前期は営業損失4億円)となりました。
生産、受注及び販売の実績は、次のとおりであります。
a.受注実績

セグメントの名称	区分	前連結会計年度 (自 2018年4月1日 至 2019年3月31日) (百万円)	当連結会計年度 (自 2019年4月1日 至 2020年3月31日) (百万円)
建設関連事業	建設工事等	496,738	463,687	( 6.7%減)
	設計監理	12,987	10,772	( 17.1%減)
	計	509,725	474,459	( 6.9%減)
サービス関連事業	大規模修繕・ 内装工事等	58,965	44,233	( 25.0%減)
海外関連事業	建設工事等	240	155	( 35.6%減)
合計		568,931	518,847	( 8.8%減)

(注) 1 当連結企業集団では建設関連事業における建設工事等及び設計監理、サービス関連事業における大規模修繕・内装工事等及び海外関連事業における建設工事等以外の受注実績を把握することが困難であるため記載しておりません。
2 セグメント間の取引については相殺消去しております。
b.売上実績

セグメントの名称		前連結会計年度 (自 2018年4月1日 至 2019年3月31日) (百万円)	当連結会計年度 (自 2019年4月1日 至 2020年3月31日) (百万円)
建設関連事業		665,019	595,646	( 10.4%減)
サービス関連事業		222,022	249,946	( 12.6%増)
海外関連事業		3,940	437	( 88.9%減)
合計		890,981	846,029	( 5.0%減)

(注) セグメント間の取引については相殺消去しております。
c.建設関連事業の状況
売上実績

区分		前連結会計年度 (自 2018年4月1日 至 2019年3月31日) (百万円)	当連結会計年度 (自 2019年4月1日 至 2020年3月31日) (百万円)
建設工事等		487,390	471,290	( 3.3%減)
設計監理		11,727	11,999	( 2.3%増)
不動産販売等		165,873	112,328	( 32.3%減)
その他		29	29	( 0.9%増)
合計		665,019	595,646	( 10.4%減)

d.サービス関連事業の状況

区分		前連結会計年度 (自 2018年4月1日 至 2019年3月31日)			当連結会計年度 (自 2019年4月1日 至 2020年3月31日)
		数量	稼働数	売上実績 (百万円)	数量	稼働数	売上実績 (百万円)
不動産賃貸		12,657戸	12,083戸	19,711	12,596戸	12,158戸	19,666 ( 0.2%減)
シニアサービス		2,756戸	2,259戸	13,636	2,771戸	2,311戸	13,992 ( 2.6%増)
マンション建物管理		394,561戸	(4,978棟)	39,192	407,941戸	(5,225棟)	41,032 ( 4.7%増)
マンション賃貸管理		142,652戸		16,530	152,052戸		17,240 ( 4.3%増)
大規模修繕・内装工事等				52,958			51,197 ( 3.3%減)
分譲マンション販売受託				7,645			7,373 ( 3.6%減)
流通仲介・リノベーション等				26,390			31,269 ( 18.5%増)
不動産分譲				29,022			47,758 ( 64.6%増)
その他				16,938			20,418 ( 20.5%増)
合計				222,022			249,946 ( 12.6%増)

(注) 数量及び稼働数は連結会計年度末現在で表示しております。
e.海外関連事業の状況
売上実績

区分		前連結会計年度 (自 2018年4月1日 至 2019年3月31日) (百万円)	当連結会計年度 (自 2019年4月1日 至 2020年3月31日) (百万円)
戸建分譲事業等		3,940	437	( 88.9%減)
合計		3,940	437	( 88.9%減)

なお、参考のため提出会社個別の事業の状況は次のとおりであります。
建設工事等及び設計監理の状況
① 受注高、売上高、繰越高及び施工高

期別	区分		前期 繰越高 (百万円)	当期 受注高 (百万円)	計 (百万円)	当期 売上高 (百万円)	次期繰越高			当期 施工高 (百万円)
							手持高 (百万円)	うち施工高
								比率 (%)	金額 (百万円)
前事業年度 (自 2018年4月1日 至 2019年3月31日)	建 設 工 事 等	建築工事	570,525	462,384	1,032,909	452,048	580,861	1	3,250	452,446
		土木工事	1,149	1,941	3,090	621	2,469	29	721	999
		計	571,674	464,325	1,035,999	452,669	583,330	1	3,971	453,446
		業務受託	3,781	7,580	11,361	6,961	4,400	-	-	-
		合計	575,455	471,905	1,047,360	459,630	587,730	-	-	-
	設計監理		12,341	13,572	25,913	12,346	13,567	-	-	-
	合計		587,796	485,477	1,073,273	471,976	601,297	-	-	-
当事業年度 (自 2019年4月1日 至 2020年3月31日)	建 設 工 事 等	建築工事	580,861	452,983	1,033,844	451,006	582,838	1	3,675	451,431
		土木工事	2,469	1,160	3,629	2,405	1,223	25	304	1,988
		計	583,330	454,143	1,037,473	453,411	584,062	1	3,979	453,419
		業務受託	4,400	5,659	10,059	6,130	3,929	-	-	-
		合計	587,730	459,802	1,047,532	459,541	587,991	-	-	-
	設計監理		13,567	11,947	25,514	12,658	12,856	-	-	-
	合計		601,297	471,749	1,073,046	472,200	600,847	-	-	-

(注) 1 前事業年度以前に受注したもので、契約の変更により請負金額の増減がある場合は、当期受注高にその増減額を含んでおります。したがって、当期売上高にもかかる増減額が含まれております。
2 次期繰越高の施工高は、支出金により手持高の施工高を推定したものであります。
3 当期施工高は(当期売上高+次期繰越施工高-前期繰越施工高)に一致します。
② 受注工事高の受注方法別比率
工事受注方法は、特命と競争に大別されます。

期別	区分	特命(%)	競争(%)	計(%)
前事業年度 (自 2018年4月1日 至 2019年3月31日)	建築工事	82.6	17.4	100.0
	土木工事	34.1	65.9	100.0
当事業年度 (自 2019年4月1日 至 2020年3月31日)	建築工事	91.8	8.2	100.0
	土木工事	67.1	32.9	100.0

(注) 百分比は請負金額比であります。
③ 売上高

期別	区分		官公庁 (百万円)	民間 (百万円)	計 (百万円)
前事業年度 (自 2018年4月1日 至 2019年3月31日)	建 設 工 事 等	建築工事	8,693	443,355	452,048
		土木工事	-	621	621
		計	8,693	443,976	452,669
		業務受託	71	6,889	6,961
		合計	8,764	450,866	459,630
	設計監理		-	12,346	12,346
	合計		8,764	463,212	471,976
当事業年度 (自 2019年4月1日 至 2020年3月31日)	建 設 工 事 等	建築工事	11,272	439,734	451,006
		土木工事	150	2,255	2,405
		計	11,422	441,989	453,411
		業務受託	107	6,024	6,130
		合計	11,529	448,013	459,541
	設計監理		70	12,588	12,658
	合計		11,599	460,601	472,200

(注) 1 完成工事のうち主なものは、次のとおりであります。
前事業年度 請負金額80億円以上の主なもの

京浜急行電鉄㈱・大和ハウス工業㈱・ 三菱地所レジデンス㈱・総合地所㈱・ 京急不動産㈱	プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー	新築工事
住友不動産㈱	品川イーストシティタワー	新築工事
住友不動産㈱	シティテラス川崎鈴木町 グランドシーズンズ	新築工事
三菱地所レジデンス㈱・大栄不動産㈱・ 三菱倉庫㈱	ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂	新築工事
㈱プレサンスコーポレーション	プレサンス レジェンド 琵琶湖	新築工事

当事業年度 請負金額80億円以上の主なもの

野村不動産㈱	プラウドシティ東雲キャナルマークス	新築工事
阪急阪神不動産㈱・住友商事㈱	ジオ福島野田 The Marks	新築工事
名鉄不動産㈱	メイツ 深川住吉	新築工事
東京建物㈱・住友商事㈱	Brillia City 三鷹	新築工事
三菱地所レジデンス㈱・小田急不動産㈱・ 東急不動産㈱	ザ・パークハウス オイコス 鎌倉大船	新築工事

2 完成工事高総額に対する割合が100分の10以上の相手先別の完成工事高及びその割合は次のとおりであります。

前事業年度	野村不動産㈱	52,252百万円	11.5%
当事業年度	なし

④ 手持高(2020年3月31日現在)

区分		官公庁 (百万円)	民間 (百万円)	計 (百万円)
建 設 工 事 等	建築工事	22,546	560,292	582,838
	土木工事	925	299	1,223
	計	23,471	560,591	584,062
	業務受託	147	3,782	3,929
	合計	23,618	564,373	587,991
設計監理		106	12,750	12,856
合計		23,724	577,123	600,847

(注) 手持工事のうち請負金額70億円以上の主なものは、次のとおりであります。

大和ハウス工業㈱・東武鉄道㈱	プレミスト船橋塚田	新築工事	2020年9月完成予定
野村不動産㈱	プラウドシティ吉祥寺	新築工事	2021年1月完成予定
住友不動産㈱	シティタワー葵	新築工事	2021年2月完成予定
近鉄不動産㈱・東急不動産㈱・ 総合地所㈱	ローレルタワー御堂筋本町	新築工事	2021年3月完成予定
総合地所㈱	ルネ横浜戸塚	新築工事	2021年3月完成予定

(2) 財政状態
当連結会計年度末における連結総資産は、建設受注を目的とする不動産取得及び分譲マンション用地の取得に伴い販売用不動産及び不動産事業支出金が増加したこと等により、前連結会計年度末に比べ261億円増加し、7,993億円となりました。
連結総負債は、未払法人税等が減少した一方で、借入金を調達したこと等により、前連結会計年度末に比べ65億円増加し、4,116億円となりました。
連結純資産は、配当金の支払及び自己株式の取得があった一方で、親会社株主に帰属する当期純利益を計上し利益剰余金が増加したこと等から、前連結会計年度末に比べ196億円増加し、3,877億円となりました。
この結果、自己資本比率は前連結会計年度末の47.5%に対し、48.5%となりました。
建設受注を目的とする短期的な不動産取得及び分譲用不動産の仕入等により、当社グループの保有不動産は増加いたしましたが、適切なリスク管理を実施し、事業を推進しております。
セグメントごとの資産は、次のとおりであります。
(単位:億円)

	建設関連事業		サービス関連事業		海外関連事業
セグメント資産	2,936	(+294)	3,994	(+175)	401	(+74)

( )内は前期比増減額
(建設関連事業)
建設関連事業において、当連結会計年度末における資産は、建設受注を目的とする不動産取得に伴い販売用不動産が増加したこと等により前連結会計年度末に比べ294億円増加し、2,936億円となりました。
(サービス関連事業)
サービス関連事業において、当連結会計年度末における資産は、分譲マンション用地の取得に伴い不動産事業支出金が増加したことに加え、株式会社細田工務店が新たに連結子会社となったこと等により、前連結会計年度末に比べ175億円増加し、3,994億円となりました。
(海外関連事業)
海外関連事業において、当連結会計年度末における資産は、借入金の返済に伴い現金預金が減少した一方で、関係会社に対する出資を行ったこと等により、前連結会計年度末に比べ74億円増加し、401億円となりました。
(3) キャッシュ・フロー
当連結会計年度における営業活動によるキャッシュ・フローは、前連結会計年度の331億円の収入超過と比較して483億円減少し、153億円の支出超過となりました。これは主に、たな卸資産の増加に伴う資金減少560億円(前連結会計年度は237億円の資金減少)によるものであります。
投資活動によるキャッシュ・フローは、前連結会計年度の145億円の支出超過と比較して227億円減少し、372億円の支出超過となりました。これは主に、前連結会計年度において事業譲渡による収入204億円(当連結会計年度は該当無し)があったことによるものであります。
財務活動によるキャッシュ・フローは、前連結会計年度の124億円の支出超過と比較して40億円増加し、84億円の支出超過となりました。これは主に、借入金・社債の調達及び返済に伴う資金増加266億円(前連結会計年度は38億円の資金増加)によるものであります。
以上の結果、現金及び現金同等物の当連結会計年度末残高は、前連結会計年度末の2,130億円より612億円減少し、1,518億円となりました。
営業活動によるキャッシュ・フローが前期比で大幅に減少しておりますが、その要因は、主にたな卸資産の増加と法人税等の支払によるものであります。
当社グループの資本の財源及び資金の流動性については、次のとおりであります。
当社グループでは主に建設受注を目的とする短期的な不動産取得、分譲用不動産等の仕入れ、賃貸用不動産及び海外事業への投資などの資金需要がありましたが、事業活動から生じる利益及び借入金・社債により調達した資金を充当しております。
当連結会計年度におきましては期限の到来に伴い234億円の借入金(新規連結の株式会社細田工務店の借入金53億円を含む)の返済及び100億円の社債の償還をしておりますが、普通社債の発行による100億円の調達に加えて500億円の長期借入金の調達を行っており、社債を含む借入金残高は319億円増加し1,523億円となりました。
また、当社は運転資金の安定的かつ機動的な調達を行うため取引金融機関と630億円のコミットメントラインを締結しており、現金預金とあわせて十分な流動性を確保しています。
(4) 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されておりますが、この連結財務諸表の作成にあたっては、経営者により、一定の会計基準の範囲内で見積りが行われている部分があり、資産・負債や収益・費用の数値にその結果が反映されております。これらの見積りについては、継続して評価し、必要に応じて見直しを行っておりますが、見積りには不確実性が伴うため、実際の結果は異なることがあります。
当社グループが連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものは以下のとおりであります。
なお、新型コロナウイルス感染症の今後の広がり方や収束時期等を含む仮定に関する情報は、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 注記事項(追加情報)」に記載しております。
(工事進行基準による収益認識)
当社グループは、当連結会計年度末までの進捗部分について成果の確実性が認められる工事については、工事進行基準を適用して収益認識しております。工事進行基準の適用にあたっては、工事収益総額、工事原価総額及び当連結会計年度末における工事進捗度を合理的に見積る必要があります。工事進行基準による収益認識の基礎となる工事原価総額は、工事契約毎の実行予算を使用して見積りを行っておりますが、当該実行予算の策定にあたっては、工事完成までに必要な作業内容及び工数の見積りに不確実性を伴うため、将来の経済条件の変動等により見直しが必要となった場合、当社グループの業績を変動させる可能性があります。
(販売用不動産の評価)
当社グループは、四半期毎に販売用不動産の評価損計上の要否を検討しており、正味売却価額が取得価額よりも下落している場合には、当該正味売却価額をもって貸借対照表価額とするとともに、その差額について販売用不動産評価損として計上しております。正味売却価額は、近隣地域における取引事例、販売予定価格及びマンション需要予測等に基づいて算定しておりますが、それらの見積りに不確実性を伴うため、将来の経済条件の変動等により見直しが必要となった場合、当社グループの業績を変動させる可能性があります。
(固定資産の減損)
当社グループは、四半期毎に固定資産の減損損失計上の要否を検討しており、減損損失を認識すべきと判定された資産については帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上しております。回収可能価額は将来キャッシュ・フロー、正味売却価額及び割引率に基づいて算定しておりますが、それらの見積りに不確実性を伴うため、将来の経済条件の変動等により見直しが必要となった場合、当社グループの業績を変動させる可能性があります。