有価証券報告書-第104期(2023/04/01-2024/03/31)

(1)経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」といいます。)の状況の概要は次のとおりであります。
①財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度におけるわが国経済は、雇用・所得環境が改善するもとで、各種政策の効果もあり、緩やかな景気の回復が継続しました。一方で、金融資本市場の変動リスクや海外景気の下振れ、物価上昇、金融資本市場等の影響等を引き続き注意する必要がある状況です。
不動産業界におきましては、賃貸オフィス市場については、新築ビル等における大型募集の開始等があったもののオフィス需要の回復が進んだことから、東京都心部において空室率は低下に転じました。不動産投資市場については、日本の比較的低金利の資金調達環境等を背景に、不動産投資の需要は底堅く、安定的に推移いたしました。
こうした環境のもと、当社グループの連結業績につきましては、売上高は444億33百万円(前期比89百万円、0.2%減)、営業利益は130億22百万円(同22億37百万円、20.7%増)、経常利益は114億63百万円(同18億16百万円、18.8%増)、親会社株主に帰属する当期純利益は84億50百万円(同6億86百万円、7.5%減)となり、中期経営計画「Challenge & Progress」において計数目標として掲げた2023年度連結営業利益120億円以上をはじめ、全てのKPIを達成するとともに、連結営業利益は過去最高益を更新いたしました。
各セグメントの業績は、次のとおりであります。
(単位:百万円)

セグメントの名称	前連結会計年度		当連結会計年度		比較
	売上高	営業利益	売上高	営業利益	売上高	営業利益
ビルディング事業	40,848	10,572	40,544	12,639	△303	2,066
アセットマネジメント事業	3,674	2,071	3,888	2,197	214	126
調整額	-	△1,859	-	△1,814	-	44
計	44,522	10,784	44,433	13,022	△89	2,237

前連結会計年度及び当連結会計年度における主要な顧客ごとの売上高及び売上高に対する当該割合は、次のとおりであります。

相手先	前連結会計年度		当連結会計年度
	金額(百万円)	割合(%)	金額(百万円)	割合(%)
平和不動産リート投資法人	13,365	30.0	8,164	18.4
合同会社新札	-	-	4,500	10.1

(注)当該割合が100分の10未満の金額及び割合については、記載を省略しております。
(1)ビルディング事業
ビルディング事業のうち、賃貸収益は、前期取得した平和不動産名古屋伏見ビル(愛知県名古屋市)及び平和不動産桜通ビル(愛知県名古屋市)の賃貸収益貢献及び空室の埋め戻しに伴う賃貸収益の増加等により、263億82百万円(前期比12億51百万円、5.0%増)となりました。また、物件売却収入は、販売用不動産売却の減少により、127億80百万円(同12億84百万円、9.1%減)となりました。これにその他を含めた本事業の売上高は、405億44百万円(同3億3百万円、0.7%減)、営業利益は、126億39百万円(同20億66百万円、19.5%増)となりました。
なお、当連結会計年度末における当社グループのビルの空室率は2.83%(再開発関連の貸し止め等を除く)となります。
<売上高の内訳>(単位:百万円)

区 分	前連結会計年度		当連結会計年度
	面積(㎡)	金額	面積(㎡)	金額
賃貸収益	土地賃貸面積 3,380.75	25,130	土地賃貸面積 3,272.00	26,382
	建物賃貸面積 434,916.94		建物賃貸面積 381,500.28
物件売却収入	-	14,065	-	12,780
その他	-	1,652	-	1,382
計	-	40,848	-	40,544

(2)アセットマネジメント事業
アセットマネジメント事業のうち、アセットマネジメント収益は25億65百万円(前期比82百万円、3.3%増)、仲介手数料は13億22百万円(同1億31百万円、11.0%増)となり、本事業の売上高は38億88百万円(同2億14百万
円、5.8%増)、営業利益は21億97百万円(同1億26百万円、6.1%増)となりました。
<売上高の内訳>(単位:百万円)

区 分	前連結会計年度	当連結会計年度	比較
アセットマネジメント収益	2,482	2,565	82
仲介手数料	1,191	1,322	131
計	3,674	3,888	214

②キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度における連結ベースの現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べ5億8百万円増加し、263億16百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動によるキャッシュ・フローは、税金等調整前当期純利益124億9百万円及び棚卸資産の減少62億73百万円等により、195億84百万円の資金の増加となりました。(前期は239億52百万円の増加)
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動によるキャッシュ・フローは、有形固定資産の取得による支出181億90百万円及び事業譲受による支出12億31百万円等により、193億56百万円の資金の減少となりました。(前期は402億50百万円の減少)
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動によるキャッシュ・フローは、長期借入金の返済による支出160億50百万円及び短期借入金の純減額30億円等があった一方、長期借入れによる収入198億27百万円等により、2億80百万円の資金の増加となりました。(前期は139億94百万円の増加)
(参考)キャッシュ・フロー関連指標の推移

項目	2020年3月期	2021年3月期	2022年3月期	2023年3月期	2024年3月期
自己資本比率	31.6%	31.1%	31.7%	30.0%	30.9%
時価ベースの自己資本比率	31.2%	33.7%	38.4%	34.0%	36.0%
債務償還年数	6.5年	26.0年	6.0年	9.5年	11.8年
インタレスト・カバレッジ・レシオ	22.8倍	6.2倍	24.2倍	16.2倍	11.8倍
ネットD/Eレシオ	1.5倍	1.6倍	1.5倍	1.7倍	1.6倍

(注)1.各指標はいずれも連結ベースの財務数値を用いて、以下の計算式により算出しております。
自己資本比率:自己資本/総資産
時価ベースの自己資本比率:株式時価総額/総資産
債務償還年数:有利子負債/営業キャッシュ・フロー
インタレスト・カバレッジ・レシオ:営業キャッシュ・フロー/利払い
ネットD/Eレシオ:(有利子負債-現金及び預金・有価証券)/純資産
2.有利子負債は、連結貸借対照表に計上されている短期借入金、1年内償還予定の社債、1年内返済予定の長期借入金、流動負債 その他(一部)、社債、長期借入金、長期未払金であります。また、利払いは、連結損益計算書に計上されている支払利息を使用しております。
3.営業キャッシュ・フローは、連結キャッシュ・フロー計算書の営業活動によるキャッシュ・フローを使用しております。
③生産、受注及び販売の実績
生産、受注及び販売の状況については、「①財政状態及び経営成績の状況」における各セグメントの業績に関連付けて記載しております。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容
当社グループでは2020年4月30日に公表した中期経営計画「Challenge & Progress」の事業戦略に沿い、再開発事業の推進、外部成長をはじめとしたビルディング事業、アセットマネジメント事業等に取り組むことにより、企業価値の向上に努めてまいりました。当連結会計年度においては、「プレジオ新大阪ROUGE」(大阪府大阪市)の取得および「キャプション by Hyatt 兜町 東京」(東京都中央区)の建築等による外部成長及び賃料増額改定による内部成長等に取り組みました。当社グループの当連結会計年度の業績につきましては、上記に加え、ビルディング事業における物件売却益の増加等により、営業利益は130億22百万円(前期比22億37百万円増)、政策保有株式の縮減に伴う投資有価証券売却益の減少等により親会社株主に帰属する当期純利益は84億50百万円(前期比6億86百万円減)となりました。
当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因は、「3 事業等のリスク」に記載のとおりですが、特に主たる要因としては、国内経済の動向や賃貸オフィス市況及び不動産投資市場等の不動産市況の動向等が挙げられます。
また、当連結会計年度末の資産、負債、純資産の状況は次のとおりであります。

(単位:百万円)

	前連結会計年度末	当連結会計年度末	比較
資産	398,333	405,979	7,645
負債	279,009	280,334	1,324
純資産	119,324	125,645	6,321
有利子負債	226,895	231,323	4,428

(注)有利子負債は、短期借入金、1年内償還予定の社債、1年内返済予定の長期借入金、流動負債 その他(一部)、
社債、長期借入金、長期未払金であります。
(資産)
当連結会計年度末における資産合計は4,059億79百万円となり、前連結会計年度末比76億45百万円の増加となりました。これは時価の上昇等に伴う投資有価証券34億40百万円、「キャプション by Hyatt 兜町 東京」(東京都中央区)の建築費の支払い等に伴う建設仮勘定33億16百万円及びのれん6億45百万円の増加等によるものです。
なお、当連結会計年度末における賃貸等不動産及び賃貸等不動産として使用される部分を含む不動産に関する連結貸借対照表計上額は3,044億87百万円(期中減少41億62百万円)、時価は4,212億46百万円(期中増加10億61百万円)となっております。
(負債)
当連結会計年度末における負債合計は2,803億34百万円となり、前連結会計年度末比13億24百万円の増加となりました。これは営業未払金38億3百万円の減少等があった一方、有利子負債44億28百万円及び未払消費税等10億96百万円の増加等によるものです。
なお、当連結会計年度末における有利子負債残高は2,313億23百万円、ネットD/Eレシオ1.6倍となりました。中期経営計画「Challenge & Progress」の計数目標としてネットD/Eレシオ1.8倍以下を掲げておりますが、当該水準の範囲内となっております。
(純資産)
当連結会計年度末における純資産合計は1,256億45百万円となり、前連結会計年度末比63億21百万円の増加となりました。これは利益剰余金47億13百万円及びその他有価証券評価差額金18億96百万円の増加等によるものです。
なお、中期経営計画「Challenge & Progress」の最終年度である当連結会計年度の業績が、計画の数値目標を上回ったこと等を総合的に勘案して、普通配当に加え特別配当を実施し、連結総還元性向70%程度の目標に沿った株主還元を実行いたしました。
また、セグメントごとの財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
(財政状態の分析)
当連結会計年度末におけるセグメントごとの資産の状況は、ビルディング事業の資産は物件売却に伴う販売用不動産の減少等があった一方、「プレジオ新大阪ROUGE」(大阪府大阪市)の取得および「キャプション by Hyatt 兜町 東京」(東京都中央区)の建築等に伴う有形固定資産の増加等により、前連結会計年度末比で40億5百万円増加し、3,414億45百万円となりました。また、アセットマネジメント事業においては保有する平和不動産リート投資法人投資口の時価評価額の減少等により、前連結会計年度末比で6億11百万円減少し、246億53百万円となりました。
<セグメントごとの資産の状況>(単位:百万円)

	前連結会計年度末	当連結会計年度末	比較
ビルディング事業	337,439	341,445	4,005
アセットマネジメント事業	25,264	24,653	△611
調整額	35,629	39,881	4,251
連結財務諸表計上額	398,333	405,979	7,645

(経営成績の分析)
セグメントごとの経営成績の状況については、「(1)経営成績等の状況の概要 ①財政状態及び経営成績の状況」における各セグメントの業績に関連付けて記載しております。
②キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
当連結会計年度のキャッシュ・フローの分析については、「(1)経営成績等の状況の概要 ②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。
当社グループの資本の財源については、主に事業活動から生じるキャッシュイン、金融機関からの借入及び社債発行等による資金調達となっており、これら調達した資金を運転資金、再開発事業やビルディング事業等の成長投資、株主還元及び安定的な経営のための内部留保にバランス良く配分いたします。なお、当社グループの運転資金需要のうち主なものは、事業資産の運営費用のほか、販売費及び一般管理費等の営業費用及び支払利息等の営業外費用であります。
また、ネットD/Eレシオを財務規律の指標と位置付け、資本政策、財務規律の適切な水準を維持することを基本方針としており、当連結会計年度末における借入金及び社債等の有利子負債残高は2,313億23百万円、有利子負債から現金及び預金・有価証券を減じたネット有利子負債残高は2,029億2百万円、ネットD/Eレシオは1.6倍となっております。
なお、当社は、再開発事業やビルディング事業をはじめとする長期的な事業を安定的に展開し、株主価値を向上させるために必要な内部留保の確保を前提とした上で、株主還元を実施しております。資本コスト及び資本効率を意識しつつ、事業投資リターン水準を踏まえ、2020年度から2023年度においては連結総還元性向70%程度を目標に利益還元することを基本方針としております。当該方針に基づき、当連結会計年度の配当金の総額は59億69百万円(特別配当額17億97百万円を含む)となりました。その結果、当連結会計年度の連結総還元性向は70.6%となっております。
③重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づき作成されております。なお、連結財務諸表の作成にあたり、見積りが必要な事項につきましては、合理的な基準に基づき、会計上の見積りを行っております。
詳細につきましては、「第5 経理の状況 1連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載のとおりであります。
また、特に、固定資産の減損及び販売用不動産の評価については重要な会計上の見積りが必要となります。当該見積り及び仮定の不確実性の内容やその変動により経営成績等に生じる影響などは、「第5 経理の状況 1連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項(重要な会計上の見積り)」に記載のとおりであります。