有価証券報告書-第34期(令和1年11月1日-令和2年10月31日)
1.経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループ(当社・連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
(1)財政状態及び経営成績の状況
① 経営成績の状況
当連結会計年度(自 2019年11月1日 至 2020年10月31日)における我が国経済は、新型コロナウイルス感染症の影響により先行きを見通すことが極めて難しい状況にあります。
当社グループが属する不動産業界におきまして、賃貸住宅の賃料水準にはほぼ影響もみられず、堅調に推移しております。新型コロナウイルス感染症による業績への影響は、主力の運営管理事業において取り扱う物件の大半が住宅系であるため、軽微といえる状況です。
このような状況の下、当社グループは運営管理事業で安定収益を確保しつつ、都心部にフォーカスした賃貸物件の企画開発に注力し優良な保有物件を増加させてまいりました。
この結果、当連結会計年度の経営成績として、売上高は3,566,162千円(前期:3,498,253千円、前期比:1.9%増)、営業利益は521,721千円(前期:563,466千円、前期比:7.4%減)、経常利益は455,647千円(前期:503,001千円、前期比:9.4%減)、親会社株主に帰属する当期純利益は302,531千円(前期:335,863千円、前期比:9.9%減)となりました。
セグメント別の経営成績は次のとおりであります。
なお、当連結会計度より、報告セグメントの区分を変更しており、以下の前期比較につきましては、前期の数値を変更後のセグメント区分に組み替えた数値で比較しております。詳細は、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項 (セグメント情報等)」をご参照ください。
<運営管理事業>当セグメントにおきましては、社有及びサブリース物件の運営、管理受託物件のサービス提供にあたり、品質の向上を主眼にグループ一丸となり取り組んでまいりました。この結果、運営管理事業の売上高は2,898,040千円(前期:2,956,356千円、前期比:2.0%減)、セグメント利益は555,971千円(前期:509,620千円、前期比:9.1%増)となりました。
<開発販売事業>当セグメントにおきましては、賃貸事業用マンション2棟(48室)他を販売いたしました。この結果、開発販売事業の売上高は671,759千円(前期:541,897千円、前期比:24.0%増)、セグメント利益は108,041千円(前期:200,113千円、前期比:46.0%減)となりました。
② 財政状態の状況
(資産の状況)
当連結会計年度末における総資産は12,391,138千円となり、前連結会計年度末に比べ675,698千円増加しました。これは主として、新規開発用地を取得したこと等により土地が874,557千円増加したことによるものであります。
(負債の状況)
当連結会計年度末における負債合計は8,826,788千円となり、前連結会計年度末に比べ462,069千円増加しました。これは主として、新規開発用地を取得したこと等により借入金が528,826千円増加したことによるであります。
(純資産の状況)
当連結会計年度末における純資産は3,564,350千円となり、前連結会計年度末に比べ213,629千円増加しました。これは主として、利益剰余金の増加213,467千円であります。これらの結果、自己資本比率は28.8%となりました。
(2)キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)の残高は、前連結会計年度末から190,599千円減少し、1,254,628千円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況と変動の要因は以下のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果、1年間で増加した資金は795,499千円(前年同期では106,242千円の減少)となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益により455,444千円及び賃貸事業用マンションの売却等によるたな卸資産の増減額により357,297千円資金が増加したこと等によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果、1年間で減少した資金は1,425,935千円(前年同期では638,497千円の減少)となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出1,381,962千円資金が減少したこと等によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果、1年間で増加した資金は439,837千円(前年同期では654,355千円の増加)となりました。これは主に、長期借入金の借入による収入により1,075,120千円、短期借入金の増減額により328,280千円資金が増加した一方、長期借入金の返済による支出874,573千円及び配当金の支払額88,962千円資金が減少したこと等によるものであります。
(3)生産、受注及び販売の実績
① 生産実績
該当事項はありません。
② 受注実績
当社グループは、受注開発を行っていないため、受注残高はありません。
③ 販売実績
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注)1.最近2連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。
2.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
3.セグメント間の取引については相殺消去しております。
2.経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は以下のとおりであります。
なお、文中における将来に関する事項については、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
(1) 財政状態の分析
当連結会計年度末における総資産は12,391,138千円となり、前連結会計年度末に比べ675,698千円増加しました。これは主として、新規開発用地を取得したこと等により土地が874,557千円増加したことによるものであります。
当連結会計年度末における負債合計は8,826,788千円となり、前連結会計年度末に比べ462,069千円増加しました。これは主として、新規開発用地を取得したこと等により借入金が528,826千円増加したことによるものであります。
当連結会計年度末における純資産は3,564,350千円となり、前連結会計年度末に比べ213,629千円増加しました。これは主として、利益剰余金の増加213,467千円であります。これらの結果、自己資本比率は28.8%となりました。
(2)経営成績の分析
① 売上高
当社グループの当連結会計年度の売上高は3,566,162千円(前期:3,498,253千円、前期比:1.9%増)となりました。
運営管理事業におきましては、社有及びサブリース物件の運営、管理受託物件のサービス提供にあたり、品質の向上を主眼としてグループ一丸となり取り組んでまいりました。この結果、運営管理事業の売上高は2,898,040千円(前期:2,956,356千円、前期比:2.0%減)となりました。
開発販売事業におきましては、賃貸事業用マンション2棟(48室)他を販売致しました。この結果、不動産開発販売事業の売上高は671,759千円(前期:541,897千円、前期比:24.0%増)となりました。
② 売上総利益
売上総利益は、前期比9.9%減の1,052,524千円となり、売上総利益率は前期比3.9ポイント減少し、29.5%となりました。減少の理由は、開発販売事業における販売物件の収益率によるものであります。
③ 販売費及び一般管理費
販売費及び一般管理費は、人員減少に伴う人件費の減少及び当期完成した物件のほとんどが長期保有目的の固定資産のため租税公課が減少したこと等により前期比12.2%減の530,803千円となりました。
④ 営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益
上記の要因により、当連結会計年度の営業利益は521,721千円(前期:563,466千円、前期比:7.4%減)、経常利益及び親会社株主に帰属する当期純利益は、455,647千円(前期:503,001千円、前期比:9.4%減)、302,531千円(前期:335,863千円、前期比:9.9%減)となりました。
(3)キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの分析については、「第2 事業の状況 3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 1.経営成績等の状況の概要 (2)キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。
当社グループの資金需要の主なものは、開発販売事業における賃貸事業用マンション用地の取得及び建築工事代金等のプロジェクト資金であります。資金調達につきましては、各プロジェクトごとに調達しており、調達コストの低減に留意しつつ、取引金融機関からの借入金を主体に調達しております。
なお、有利子負債依存度及び資金調達については、「第2 事業の状況 2 事業等のリスク(3)有利子負債依存度および資金調達について」に記載のとおりであります。
(4)経営成績に重要な影響を与える要因
当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因については、「第2 事業の状況 2 事業等のリスク」に記載のとおりであります。
(5)経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指数等
当社グループは、自社所有物件及びサブリース物件の運営、管理受託物件のサービス提供を行う「運営管理事業」を柱に安定的、持続的な成長を目指し、売上高経常利益率の向上を重要な指標として位置づけております。当連結会計年度の売上高経常利益率は12.8%(前期:14.4%)となりました。前連結会計年度に高収益な開発物件が販売できたことにより、当連結会計年度は売上高経常利益率は減少しました。
今後も当社グループは一丸となって企業価値の向上を図りつつ、持続的な成長を目指してまいります。
(6)経営者の問題認識と今後の方針について
経営者の問題認識と今後の方針については、「第2 事業の状況 1.経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載してあおります。
(7)重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。連結財務諸表作成のための会計方針については、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項 連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載のとおりであります。この連結財務諸表を作成するに当たって、資産、負債、収益及び費用の報告額に影響を及ぼす見積り及び仮定を用いておりますが、これらの見積り及び仮定に基づく数値は実際の結果と異なる可能性があります。
連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは以下のとおりであります。
① たな卸資産の評価
たな卸資産について、正味売却価額が帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を正味売却価額まで減額し、当該減少額を評価損として計上しております。そのため、販売計画や市場環境の変化により、その見積額の前提とした条件や仮定に変更が生じ、正味売却価額が帳簿価額を下回る場合には評価損の計上が必要となる可能性があります。
② 固定資産の減損処理
固定資産について、減損の兆候があり、かつ資産の回収可能価額が帳簿価額を下回る場合は、回収可能価額まで減損処理を行うこととしております。減損の兆候の判定及び回収可能性の見積りにおける重要な仮定は、不動産鑑定士による鑑定評価等及び将来キャッシュ・フローの見積りであります。当該資産又は資産グループが属する事業の経営環境の著しい変化や収益状況の悪化等により、見積額の前提とした条件や仮定に変更が生じ減少した場合、減損損失が発生する可能性があります。
当連結会計年度における当社グループ(当社・連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
(1)財政状態及び経営成績の状況
① 経営成績の状況
当連結会計年度(自 2019年11月1日 至 2020年10月31日)における我が国経済は、新型コロナウイルス感染症の影響により先行きを見通すことが極めて難しい状況にあります。
当社グループが属する不動産業界におきまして、賃貸住宅の賃料水準にはほぼ影響もみられず、堅調に推移しております。新型コロナウイルス感染症による業績への影響は、主力の運営管理事業において取り扱う物件の大半が住宅系であるため、軽微といえる状況です。
このような状況の下、当社グループは運営管理事業で安定収益を確保しつつ、都心部にフォーカスした賃貸物件の企画開発に注力し優良な保有物件を増加させてまいりました。
この結果、当連結会計年度の経営成績として、売上高は3,566,162千円(前期:3,498,253千円、前期比:1.9%増)、営業利益は521,721千円(前期:563,466千円、前期比:7.4%減)、経常利益は455,647千円(前期:503,001千円、前期比:9.4%減)、親会社株主に帰属する当期純利益は302,531千円(前期:335,863千円、前期比:9.9%減)となりました。
セグメント別の経営成績は次のとおりであります。
なお、当連結会計度より、報告セグメントの区分を変更しており、以下の前期比較につきましては、前期の数値を変更後のセグメント区分に組み替えた数値で比較しております。詳細は、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項 (セグメント情報等)」をご参照ください。
<運営管理事業>当セグメントにおきましては、社有及びサブリース物件の運営、管理受託物件のサービス提供にあたり、品質の向上を主眼にグループ一丸となり取り組んでまいりました。この結果、運営管理事業の売上高は2,898,040千円(前期:2,956,356千円、前期比:2.0%減)、セグメント利益は555,971千円(前期:509,620千円、前期比:9.1%増)となりました。
<開発販売事業>当セグメントにおきましては、賃貸事業用マンション2棟(48室)他を販売いたしました。この結果、開発販売事業の売上高は671,759千円(前期:541,897千円、前期比:24.0%増)、セグメント利益は108,041千円(前期:200,113千円、前期比:46.0%減)となりました。
② 財政状態の状況
(資産の状況)
当連結会計年度末における総資産は12,391,138千円となり、前連結会計年度末に比べ675,698千円増加しました。これは主として、新規開発用地を取得したこと等により土地が874,557千円増加したことによるものであります。
(負債の状況)
当連結会計年度末における負債合計は8,826,788千円となり、前連結会計年度末に比べ462,069千円増加しました。これは主として、新規開発用地を取得したこと等により借入金が528,826千円増加したことによるであります。
(純資産の状況)
当連結会計年度末における純資産は3,564,350千円となり、前連結会計年度末に比べ213,629千円増加しました。これは主として、利益剰余金の増加213,467千円であります。これらの結果、自己資本比率は28.8%となりました。
(2)キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)の残高は、前連結会計年度末から190,599千円減少し、1,254,628千円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況と変動の要因は以下のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果、1年間で増加した資金は795,499千円(前年同期では106,242千円の減少)となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益により455,444千円及び賃貸事業用マンションの売却等によるたな卸資産の増減額により357,297千円資金が増加したこと等によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果、1年間で減少した資金は1,425,935千円(前年同期では638,497千円の減少)となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出1,381,962千円資金が減少したこと等によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果、1年間で増加した資金は439,837千円(前年同期では654,355千円の増加)となりました。これは主に、長期借入金の借入による収入により1,075,120千円、短期借入金の増減額により328,280千円資金が増加した一方、長期借入金の返済による支出874,573千円及び配当金の支払額88,962千円資金が減少したこと等によるものであります。
(3)生産、受注及び販売の実績
① 生産実績
該当事項はありません。
② 受注実績
当社グループは、受注開発を行っていないため、受注残高はありません。
③ 販売実績
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
| セグメントの名称 | 当連結会計年度 (自 2019年11月1日 至 2020年10月31日) | 前年同期比(%) |
| 運営管理事業(千円) | 2,894,403 | △2.1 |
| 開発販売事業(千円) | 671,759 | 24.0 |
| 合計(千円) | 3,566,162 | 1.9 |
(注)1.最近2連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。
| 相手先 | 前連結会計年度 (自 2018年11月1日 至 2019年10月31日) | 当連結会計年度 (自 2019年11月1日 至 2020年10月31日) | ||
| 金額(千円) | 割合(%) | 金額(千円) | 割合(%) | |
| 株式会社ディアレストコーポレーション | 432,714 | 12.4 | - | - |
| 株式会社タカラレーベン | - | - | 602,112 | 16.9 |
2.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
3.セグメント間の取引については相殺消去しております。
2.経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は以下のとおりであります。
なお、文中における将来に関する事項については、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
(1) 財政状態の分析
当連結会計年度末における総資産は12,391,138千円となり、前連結会計年度末に比べ675,698千円増加しました。これは主として、新規開発用地を取得したこと等により土地が874,557千円増加したことによるものであります。
当連結会計年度末における負債合計は8,826,788千円となり、前連結会計年度末に比べ462,069千円増加しました。これは主として、新規開発用地を取得したこと等により借入金が528,826千円増加したことによるものであります。
当連結会計年度末における純資産は3,564,350千円となり、前連結会計年度末に比べ213,629千円増加しました。これは主として、利益剰余金の増加213,467千円であります。これらの結果、自己資本比率は28.8%となりました。
(2)経営成績の分析
① 売上高
当社グループの当連結会計年度の売上高は3,566,162千円(前期:3,498,253千円、前期比:1.9%増)となりました。
運営管理事業におきましては、社有及びサブリース物件の運営、管理受託物件のサービス提供にあたり、品質の向上を主眼としてグループ一丸となり取り組んでまいりました。この結果、運営管理事業の売上高は2,898,040千円(前期:2,956,356千円、前期比:2.0%減)となりました。
開発販売事業におきましては、賃貸事業用マンション2棟(48室)他を販売致しました。この結果、不動産開発販売事業の売上高は671,759千円(前期:541,897千円、前期比:24.0%増)となりました。
② 売上総利益
売上総利益は、前期比9.9%減の1,052,524千円となり、売上総利益率は前期比3.9ポイント減少し、29.5%となりました。減少の理由は、開発販売事業における販売物件の収益率によるものであります。
③ 販売費及び一般管理費
販売費及び一般管理費は、人員減少に伴う人件費の減少及び当期完成した物件のほとんどが長期保有目的の固定資産のため租税公課が減少したこと等により前期比12.2%減の530,803千円となりました。
④ 営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益
上記の要因により、当連結会計年度の営業利益は521,721千円(前期:563,466千円、前期比:7.4%減)、経常利益及び親会社株主に帰属する当期純利益は、455,647千円(前期:503,001千円、前期比:9.4%減)、302,531千円(前期:335,863千円、前期比:9.9%減)となりました。
(3)キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの分析については、「第2 事業の状況 3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 1.経営成績等の状況の概要 (2)キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。
当社グループの資金需要の主なものは、開発販売事業における賃貸事業用マンション用地の取得及び建築工事代金等のプロジェクト資金であります。資金調達につきましては、各プロジェクトごとに調達しており、調達コストの低減に留意しつつ、取引金融機関からの借入金を主体に調達しております。
なお、有利子負債依存度及び資金調達については、「第2 事業の状況 2 事業等のリスク(3)有利子負債依存度および資金調達について」に記載のとおりであります。
(4)経営成績に重要な影響を与える要因
当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因については、「第2 事業の状況 2 事業等のリスク」に記載のとおりであります。
(5)経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指数等
当社グループは、自社所有物件及びサブリース物件の運営、管理受託物件のサービス提供を行う「運営管理事業」を柱に安定的、持続的な成長を目指し、売上高経常利益率の向上を重要な指標として位置づけております。当連結会計年度の売上高経常利益率は12.8%(前期:14.4%)となりました。前連結会計年度に高収益な開発物件が販売できたことにより、当連結会計年度は売上高経常利益率は減少しました。
今後も当社グループは一丸となって企業価値の向上を図りつつ、持続的な成長を目指してまいります。
(6)経営者の問題認識と今後の方針について
経営者の問題認識と今後の方針については、「第2 事業の状況 1.経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載してあおります。
(7)重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。連結財務諸表作成のための会計方針については、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項 連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載のとおりであります。この連結財務諸表を作成するに当たって、資産、負債、収益及び費用の報告額に影響を及ぼす見積り及び仮定を用いておりますが、これらの見積り及び仮定に基づく数値は実際の結果と異なる可能性があります。
連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは以下のとおりであります。
① たな卸資産の評価
たな卸資産について、正味売却価額が帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を正味売却価額まで減額し、当該減少額を評価損として計上しております。そのため、販売計画や市場環境の変化により、その見積額の前提とした条件や仮定に変更が生じ、正味売却価額が帳簿価額を下回る場合には評価損の計上が必要となる可能性があります。
② 固定資産の減損処理
固定資産について、減損の兆候があり、かつ資産の回収可能価額が帳簿価額を下回る場合は、回収可能価額まで減損処理を行うこととしております。減損の兆候の判定及び回収可能性の見積りにおける重要な仮定は、不動産鑑定士による鑑定評価等及び将来キャッシュ・フローの見積りであります。当該資産又は資産グループが属する事業の経営環境の著しい変化や収益状況の悪化等により、見積額の前提とした条件や仮定に変更が生じ減少した場合、減損損失が発生する可能性があります。