有価証券報告書-第13期(平成29年11月1日-平成30年10月31日)
(1)経営成績等の状況の概要
① 経営成績の状況
当連結会計年度における我が国経済は、個人消費や設備投資の持ち直しにより企業収益は堅調に持続し、雇用や所得の改善がみられるなど回復基調が続きました。
当社グループの主要事業領域である新築マンション市場におきましては、2017年11月から2018年10月までの1年間での首都圏の新築マンションの契約率が67.9%であったのに対して、当社主要取扱物件エリアである東京23区では70.2%と好調の目安と言われる70%を上回る結果となりました(株式会社不動産経済研究所調べ)。また、東京23区の人口増加による賃貸需要は引き続き増加しており、これらのことから、東京23区における新築マンションの需要は、今後も安定的に推移し、当社グループに対するニーズも一層高まるものと見込まれます。
このような経営環境のもと、当社グループは、東京23区を中心に「GENOVIA(ジェノヴィア)」シリーズの新築マンションとして、「GENOVIA green veil(ジェノヴィア グリーンヴェール)」及び「GENOVIA skygarden(ジェノヴィア スカイガーデン)」の企画・開発及び販売の拡大、顧客サポート体制の充実、さらにブランド力の強化を図ってまいりました。
当連結会計年度における販売実績といたしましては、東日本橋駅前(東京都中央区)、浅草Ⅱ(東京都台東区)、浅草Ⅲ(東京都台東区)、川崎駅(神奈川県川崎市川崎区)、亀戸水神(東京都墨田区)、板橋west(東京都板橋区)、世田谷砧(東京都世田谷区)、田端Ⅱ(東京都北区)、亀戸水神Ⅱ(東京都墨田区)、駒込駅(東京都北区)、三軒茶屋(東京都世田谷区)、駒込駅Ⅱ(東京都文京区)、新宿早稲田(東京都新宿区)、西巣鴨(東京都北区)、隅田川west(東京都荒川区)、墨田文花(東京都墨田区)、世田谷桜丘(東京都世田谷区)、浅草蔵前(東京都台東区)の計18棟、全626戸を販売いたしました。
以上の結果、当社グループの当連結会計年度の売上高は16,817百万円(前年同期比71.0%増)、営業利益は1,678百万円(同84.9%増)、経常利益は1,567百万円(同91.0%増)、親会社株主に帰属する当期純利益は1,071百万円(同72.8%増)となりました。
セグメント別の業績は、以下のとおりであります。
A.国内自社販売
自社ブランド「GENOVIA」シリーズのワンルーム及びファミリータイプを国内の個人投資家に販売し、当連結会計年度では、207戸を販売いたしました。
以上の結果、売上高は6,431百万円(前年同期比21.0%増)、セグメント利益は562百万円(同2.0%増)となりました。
B.国内業者販売
自社ブランド「GENOVIA」シリーズのワンルームタイプを国内の不動産販売会社に積極的に販売し、当連結会計年度では、419戸を販売いたしました。
以上の結果、売上高は9,758百万円(前年同期比146.7%増)、セグメント利益は820百万円(同348.2%増)となりました。
C.不動産管理
建物管理戸数、賃貸管理戸数の堅調な増加により、順調に増加いたしました。
以上の結果、売上高は643百万円(前年同期比12.7%増)、セグメント利益は342百万円(同39.3%増)となりました。
D.海外販売
当連結会計年度における海外個人投資家への販売実績はありませんでした。
以上の結果、売上高の計上はなく、セグメント損失は54百万円(前年同期は80百万円のセグメント損失)となりました。
② 資産、負債及び純資産の状況
当連結会計年度末における当社グループの財政状態は、総資産12,434百万円(前連結会計年度末比1.4%減)、負債6,078百万円(同35.1%減)、純資産6,356百万円(同96.1%増)となりました。また、自己資本比率につきましては前連結会計年度末に比べ25.4ポイント上昇し51.1%となりました。
A.流動資産
当連結会計年度末における流動資産は12,338百万円となり、前連結会計年度末に比べ200百万円減少いたしました。主な要因は、現金及び預金が3,295百万円増加した一方で、販売用不動産が3,008百万円、仕掛販売用不動産が768百万円減少したことによるものであります。
B.固定資産
当連結会計年度末における固定資産は95百万円となり、前連結会計年度末に比べ21百万円増加いたしました。主な要因は、投資その他の資産のその他に含まれる敷金及び保証金が19百万円及び投資有価証券が3百万円それぞれ増加したことによるものであります。
C.流動負債
当連結会計年度末における流動負債は4,826百万円となり、前連結会計年度末に比べ2,078百万円減少いたしました。主な要因は、1年内返済予定の長期借入金が2,561百万円減少したことによるものであります。
D.固定負債
当連結会計年度末における固定負債は1,251百万円となり、前連結会計年度末に比べ1,215百万円減少いたしました。主な要因は、長期借入金が1,205百万円減少したことによるものであります。
E.純資産
当連結会計年度末における純資産合計は6,356百万円となり、前連結会計年度末に比べ3,115百万円増加いたしました。主な要因は、新株式の発行により資本金及び資本剰余金がそれぞれ1,083百万円増加し、また、親会社株主に帰属する当期純利益の計上により利益剰余金が1,071百万円増加した一方で、配当の支払により利益剰余金が121百万円減少したことによるものであります。
③ キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」といいます。)は、前連結会計年度末に比べ3,295百万円増加し、5,814百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、以下のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果、5,165百万円の資金増加(前連結会計年度は5,501百万円の資金減少)となりました。主な要因は、たな卸資産の減少額が3,744百万円及び税金等調整前当期純利益の計上が1,567百万円あったことによるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果、25百万円の資金減少(前連結会計年度は80百万円の資金増加)となりました。主な要因は、投資有価証券の取得による支出が5百万円及び敷金の差入による支出が19百万円あったことによるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果、1,843百万円の資金減少(前連結会計年度は6,546百万円の資金増加)となりました。主な要因は、長期借入金の返済による支出が9,737百万円あった一方で、長期借入れによる収入が5,971百万円及び株式の発行による収入が2,148百万円あったことによるものであります。
④ 生産、受注及び販売の実績
A.生産実績
該当事項はありません。
B.受注実績
該当事項はありません。
C.販売実績
販売実績をセグメントごとに示すと、以下のとおりであります。
(注)1.最近2連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。
2.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
① 重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている企業会計の基準に基づいて作成されております。連結財務諸表を作成するにあたり、重要となる会計方針については「第5 経理の状況 1.連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項」の「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載しております。この連結財務諸表の作成にあたっては、必要な見積りを行っており、それらは資産・負債及び収益・費用の計上金額に影響を与えております。これらの見積りについては、過去の実績やその時点で入手可能な情報に基づき合理的と考えられる要因を考慮したうえで行っておりますが、結果としてこのような見積りと実績が異なる場合があります。
② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
「(1)経営成績等の状況の概要 ① 経営成績の状況」及び「(1)経営成績等の状況の概要 ② 資産、負債及び純資産の状況」に記載のとおりであります。
③ 経営成績に重要な影響を与える要因
当社グループは、「第2 事業の状況 2 事業等のリスク」に記載のとおり、事業内容、経済状況、法的規制等、様々なリスク要因が経営成績に重要な影響を与える可能性があると認識しております。当社グループは、これらのリスク要因について注視するとともに、リスクを低減できるよう適切な対応を行ってまいります。
④ 資本の財源及び資金の流動性
当社グループの資金需要の主なものは、販売用不動産の取得資金であります。資金調達については、物件ごとに金融機関から借入れ、借入条件を勘案し決定しております。また、当社グループが成長を続けるためには、仕入物件の確保及び財務能力の健全性が重要であると認識しており、新株式発行による資金調達を行うことで、成長資源である物件の確保、自己資本比率の上昇及び有利子負債依存度の低減により、財務能力の健全性を確保いたします。
今後も成長資金として、金融機関からの借入れや新株式発行による増資等、手許資金とのバランスを考慮し、実効していきます。
なお、当連結会計年度末及び前連結会計年度末の有利子負債依存度は以下のとおりであります。
(単位:千円)
(注)有利子負債残高は、短期及び長期借入金(1年内返済予定の長期借入金を含む)、社債(1年内償還予定の社債を含む)の合計であります。
⑤ 経営者の問題認識と今後の方針
当社グループが今後とも成長し、発展していくためには、事業規模の拡大に伴う優秀な人材の確保等が必要不可欠であると認識しております。詳細につきましては、「第2 事業の状況 1 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載のとおりであります。
① 経営成績の状況
当連結会計年度における我が国経済は、個人消費や設備投資の持ち直しにより企業収益は堅調に持続し、雇用や所得の改善がみられるなど回復基調が続きました。
当社グループの主要事業領域である新築マンション市場におきましては、2017年11月から2018年10月までの1年間での首都圏の新築マンションの契約率が67.9%であったのに対して、当社主要取扱物件エリアである東京23区では70.2%と好調の目安と言われる70%を上回る結果となりました(株式会社不動産経済研究所調べ)。また、東京23区の人口増加による賃貸需要は引き続き増加しており、これらのことから、東京23区における新築マンションの需要は、今後も安定的に推移し、当社グループに対するニーズも一層高まるものと見込まれます。
このような経営環境のもと、当社グループは、東京23区を中心に「GENOVIA(ジェノヴィア)」シリーズの新築マンションとして、「GENOVIA green veil(ジェノヴィア グリーンヴェール)」及び「GENOVIA skygarden(ジェノヴィア スカイガーデン)」の企画・開発及び販売の拡大、顧客サポート体制の充実、さらにブランド力の強化を図ってまいりました。
当連結会計年度における販売実績といたしましては、東日本橋駅前(東京都中央区)、浅草Ⅱ(東京都台東区)、浅草Ⅲ(東京都台東区)、川崎駅(神奈川県川崎市川崎区)、亀戸水神(東京都墨田区)、板橋west(東京都板橋区)、世田谷砧(東京都世田谷区)、田端Ⅱ(東京都北区)、亀戸水神Ⅱ(東京都墨田区)、駒込駅(東京都北区)、三軒茶屋(東京都世田谷区)、駒込駅Ⅱ(東京都文京区)、新宿早稲田(東京都新宿区)、西巣鴨(東京都北区)、隅田川west(東京都荒川区)、墨田文花(東京都墨田区)、世田谷桜丘(東京都世田谷区)、浅草蔵前(東京都台東区)の計18棟、全626戸を販売いたしました。
以上の結果、当社グループの当連結会計年度の売上高は16,817百万円(前年同期比71.0%増)、営業利益は1,678百万円(同84.9%増)、経常利益は1,567百万円(同91.0%増)、親会社株主に帰属する当期純利益は1,071百万円(同72.8%増)となりました。
セグメント別の業績は、以下のとおりであります。
A.国内自社販売
自社ブランド「GENOVIA」シリーズのワンルーム及びファミリータイプを国内の個人投資家に販売し、当連結会計年度では、207戸を販売いたしました。
以上の結果、売上高は6,431百万円(前年同期比21.0%増)、セグメント利益は562百万円(同2.0%増)となりました。
B.国内業者販売
自社ブランド「GENOVIA」シリーズのワンルームタイプを国内の不動産販売会社に積極的に販売し、当連結会計年度では、419戸を販売いたしました。
以上の結果、売上高は9,758百万円(前年同期比146.7%増)、セグメント利益は820百万円(同348.2%増)となりました。
C.不動産管理
建物管理戸数、賃貸管理戸数の堅調な増加により、順調に増加いたしました。
以上の結果、売上高は643百万円(前年同期比12.7%増)、セグメント利益は342百万円(同39.3%増)となりました。
D.海外販売
当連結会計年度における海外個人投資家への販売実績はありませんでした。
以上の結果、売上高の計上はなく、セグメント損失は54百万円(前年同期は80百万円のセグメント損失)となりました。
② 資産、負債及び純資産の状況
当連結会計年度末における当社グループの財政状態は、総資産12,434百万円(前連結会計年度末比1.4%減)、負債6,078百万円(同35.1%減)、純資産6,356百万円(同96.1%増)となりました。また、自己資本比率につきましては前連結会計年度末に比べ25.4ポイント上昇し51.1%となりました。
A.流動資産
当連結会計年度末における流動資産は12,338百万円となり、前連結会計年度末に比べ200百万円減少いたしました。主な要因は、現金及び預金が3,295百万円増加した一方で、販売用不動産が3,008百万円、仕掛販売用不動産が768百万円減少したことによるものであります。
B.固定資産
当連結会計年度末における固定資産は95百万円となり、前連結会計年度末に比べ21百万円増加いたしました。主な要因は、投資その他の資産のその他に含まれる敷金及び保証金が19百万円及び投資有価証券が3百万円それぞれ増加したことによるものであります。
C.流動負債
当連結会計年度末における流動負債は4,826百万円となり、前連結会計年度末に比べ2,078百万円減少いたしました。主な要因は、1年内返済予定の長期借入金が2,561百万円減少したことによるものであります。
D.固定負債
当連結会計年度末における固定負債は1,251百万円となり、前連結会計年度末に比べ1,215百万円減少いたしました。主な要因は、長期借入金が1,205百万円減少したことによるものであります。
E.純資産
当連結会計年度末における純資産合計は6,356百万円となり、前連結会計年度末に比べ3,115百万円増加いたしました。主な要因は、新株式の発行により資本金及び資本剰余金がそれぞれ1,083百万円増加し、また、親会社株主に帰属する当期純利益の計上により利益剰余金が1,071百万円増加した一方で、配当の支払により利益剰余金が121百万円減少したことによるものであります。
③ キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」といいます。)は、前連結会計年度末に比べ3,295百万円増加し、5,814百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、以下のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果、5,165百万円の資金増加(前連結会計年度は5,501百万円の資金減少)となりました。主な要因は、たな卸資産の減少額が3,744百万円及び税金等調整前当期純利益の計上が1,567百万円あったことによるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果、25百万円の資金減少(前連結会計年度は80百万円の資金増加)となりました。主な要因は、投資有価証券の取得による支出が5百万円及び敷金の差入による支出が19百万円あったことによるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果、1,843百万円の資金減少(前連結会計年度は6,546百万円の資金増加)となりました。主な要因は、長期借入金の返済による支出が9,737百万円あった一方で、長期借入れによる収入が5,971百万円及び株式の発行による収入が2,148百万円あったことによるものであります。
④ 生産、受注及び販売の実績
A.生産実績
該当事項はありません。
B.受注実績
該当事項はありません。
C.販売実績
販売実績をセグメントごとに示すと、以下のとおりであります。
| セグメントの名称 | 当連結会計年度 (自 2017年11月1日 至 2018年10月31日) | ||
| 販売戸数(戸) | 金額(千円) | ||
| 前年同期比(%) | |||
| 国内自社販売 | 207 | 6,431,720 | 121.0 |
| 国内業者販売 | 419 | 9,758,268 | 246.7 |
| 不動産管理 | ― | 643,367 | 112.7 |
| 海外販売 | ― | ― | ― |
| 合計 | 626 | 16,833,356 | 171.0 |
(注)1.最近2連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。
| 相手先 | 前連結会計年度 (自 2016年11月1日 至 2017年10月31日) | 当連結会計年度 (自 2017年11月1日 至 2018年10月31日) | ||
| 金額 (千円) | 割合 (%) | 金額 (千円) | 割合 (%) | |
| 株式会社BRI | 1,371,070 | 13.9 | 1,764,871 | 10.5 |
2.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
① 重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている企業会計の基準に基づいて作成されております。連結財務諸表を作成するにあたり、重要となる会計方針については「第5 経理の状況 1.連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項」の「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載しております。この連結財務諸表の作成にあたっては、必要な見積りを行っており、それらは資産・負債及び収益・費用の計上金額に影響を与えております。これらの見積りについては、過去の実績やその時点で入手可能な情報に基づき合理的と考えられる要因を考慮したうえで行っておりますが、結果としてこのような見積りと実績が異なる場合があります。
② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
「(1)経営成績等の状況の概要 ① 経営成績の状況」及び「(1)経営成績等の状況の概要 ② 資産、負債及び純資産の状況」に記載のとおりであります。
③ 経営成績に重要な影響を与える要因
当社グループは、「第2 事業の状況 2 事業等のリスク」に記載のとおり、事業内容、経済状況、法的規制等、様々なリスク要因が経営成績に重要な影響を与える可能性があると認識しております。当社グループは、これらのリスク要因について注視するとともに、リスクを低減できるよう適切な対応を行ってまいります。
④ 資本の財源及び資金の流動性
当社グループの資金需要の主なものは、販売用不動産の取得資金であります。資金調達については、物件ごとに金融機関から借入れ、借入条件を勘案し決定しております。また、当社グループが成長を続けるためには、仕入物件の確保及び財務能力の健全性が重要であると認識しており、新株式発行による資金調達を行うことで、成長資源である物件の確保、自己資本比率の上昇及び有利子負債依存度の低減により、財務能力の健全性を確保いたします。
今後も成長資金として、金融機関からの借入れや新株式発行による増資等、手許資金とのバランスを考慮し、実効していきます。
なお、当連結会計年度末及び前連結会計年度末の有利子負債依存度は以下のとおりであります。
(単位:千円)
| 前連結会計年度末 (2017年10月31日) | 当連結会計年度末 (2018年10月31日) | |
| 有利子負債残高(a) | 8,867,887 | 4,997,303 |
| 総資産額(b) | 12,613,733 | 12,434,847 |
| 有利子負債依存度(a/b) | 70.3% | 40.2% |
(注)有利子負債残高は、短期及び長期借入金(1年内返済予定の長期借入金を含む)、社債(1年内償還予定の社債を含む)の合計であります。
⑤ 経営者の問題認識と今後の方針
当社グループが今後とも成長し、発展していくためには、事業規模の拡大に伴う優秀な人材の確保等が必要不可欠であると認識しております。詳細につきましては、「第2 事業の状況 1 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載のとおりであります。