有価証券報告書-第14期(平成30年11月1日-令和1年10月31日)
(1)経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」といいます。)の状況の概要は以下のとおりであります。
① 財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度における我が国経済は、アメリカの保護貿易政策等による我が国の景気への下押し圧力が懸念されるものの、雇用や所得の堅調な増加等により、緩やかな景気回復傾向が続いています。
当社グループの主要事業領域である新築マンション市場につきましては、2018年11月から2019年10月までの1年間での契約率が、首都圏で59.6%、当社主要取扱物件エリアである都区部では58.7%と、好調の目安と言われる70%を大きく下回る結果となりました(株式会社不動産経済研究所調べ)。
このような経営環境のもと、当社仕入は順調に推移し、当社グループは、東京23区を中心に「GENOVIA(ジェノヴィア)」シリーズの新築マンションとして、「GENOVIA green veil(ジェノヴィア グリーンヴェール)」、「GENOVIA skygarden(ジェノヴィア スカイガーデン)」及び「GENOVIA skyrun(ジェノヴィア スカイラン)」の企画・開発及び販売の拡大、顧客サポート体制の充実、さらにブランド力の強化を図ってまいりました。
なお、当連結会計年度における販売実績といたしましては、東日本橋駅前(東京都中央区)、高円寺(東京都中野区)、浅草Ⅱ(東京都台東区)、駒込駅Ⅱ(東京都文京区)、新宿早稲田(東京都新宿区)、隅田川west(東京都荒川区)、墨田文花(東京都墨田区)、世田谷桜丘(東京都世田谷区)、浅草蔵前(東京都台東区)、秋葉原(東京都台東区)、東向島(東京都墨田区)、練馬高野台(東京都練馬区)、武蔵関公園(東京都練馬区)、本羽田(東京都大田区)、新御徒町(東京都台東区)、上野(東京都台東区)、池上(東京都大田区)、水天宮前(東京都江東区)、新宿中落合(東京都新宿区)、亀戸Ⅳ(東京都江東区)、王子神谷(東京都足立区)、墨田八広(東京都墨田区)、上野Ⅱ(東京都台東区)、鷺ノ宮(東京都中野区)、新中野(東京都中野区)、両国Ⅲ(東京都墨田区)の計26棟、全850戸を販売いたしました。
以上の結果、当社グループの当連結会計年度の売上高は23,376百万円(前年同期比39.0%増)、営業利益は1,755百万円(同4.6%増)、経常利益は1,650百万円(同5.3%増)、親会社株主に帰属する当期純利益は1,127百万円(同5.2%増)となりました。
また、当連結会計年度末における当社グループの財政状態は、総資産15,191百万円(前連結会計年度末比22.2%増)、負債8,174百万円(同34.5%増)、純資産7,017百万円(同10.4%増)となりました。また、自己資本比率につきましては46.2%となりました。
セグメント別の業績は、以下のとおりであります。
A.国内自社販売
自社ブランド「GENOVIA」シリーズのワンルーム及びファミリータイプを国内の個人投資家に販売し、当連結会計年度では、205戸(前年同期は207戸)を販売いたしました。
以上の結果、売上高は6,951百万円(前年同期比8.1%増)、セグメント利益は247百万円(同56.1%減)となりました。
B.国内業者販売
自社ブランド「GENOVIA」シリーズのワンルームタイプを国内の不動産販売会社に積極的に販売し、当連結会計年度では、645戸(前年同期は419戸)を販売いたしました。
以上の結果、売上高は15,694百万円(前年同期比60.8%増)、セグメント利益は1,174百万円(同43.1%増)となりました。
C.不動産管理
建物管理戸数、賃貸管理戸数の堅調な増加により、順調に増加いたしました。また、企業の社宅需要等もあり、月末入居率100%を9カ月達成いたしました。
以上の結果、売上高は751百万円(前年同期比16.9%増)、セグメント利益は361百万円(同5.5%増)となりました。
D.海外販売
当連結会計年度における海外個人投資家への販売実績はありませんでした。
以上の結果、売上高の計上はなく、セグメント損失は42百万円(前年同期は54百万円のセグメント損失)となりました。
② キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」といいます。)は、前連結会計年度末に比べ854百万円減少し、4,959百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、以下のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果、2,642百万円の資金減少(前連結会計年度は5,165百万円の資金増加)となりました。主な要因は、たな卸資産の増加額が2,996百万円あったことによるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果、56百万円の資金減少(前連結会計年度は25百万円の資金減少)となりました。主な要因は、有形固定資産の取得による支出が40百万円及び敷金の差入による支出が21百万円それぞれあったことによるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果、1,845百万円の資金増加(前連結会計年度は1,843百万円の資金減少)となりました。主な要因は、長期借入金の返済による支出が8,749百万円あった一方で、長期借入れによる収入が9,876百万円及び短期借入金の純増額が1,195百万円それぞれあったことによるものであります。
③ 生産、受注及び販売の実績
A.生産実績
該当事項はありません。
B.受注実績
該当事項はありません。
C.販売実績
販売実績をセグメントごとに示すと、以下のとおりであります。
(注)1.最近2連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。
2.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
① 重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている企業会計の基準に基づいて作成されております。連結財務諸表を作成するにあたり、重要となる会計方針については「第5 経理の状況 1.連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項」の「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載しております。この連結財務諸表の作成にあたっては、必要な見積りを行っており、それらは資産・負債及び収益・費用の計上金額に影響を与えております。これらの見積りについては、過去の実績やその時点で入手可能な情報に基づき合理的と考えられる要因を考慮した上で行っておりますが、結果としてこのような見積りと実績が異なる場合があります。
② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
A.経営成績の分析
(売上高)
当連結会計年度の売上高は、23,376百万円となり、前連結会計年度の16,817百万円に比べ39.0%増加いたしました。
国内自社販売の売上高は、205戸を販売し、6,951百万円(前年度8.1%増)となりました。前連結会計年度の207戸に比べ2戸減少しておりますが、営業効率を上げるためファミリータイプの販売に注力し、前連結会計年度に比べファミリータイプでは60戸増の90戸を販売いたしました。
国内業者販売の売上高は、645戸を販売し、15,694百万円(同60.8%増)となりました。東京23区、最寄駅から徒歩10分圏内の立地である当社自社ブランド「GENOVIA」シリーズが同業他社から引き合いが強く、条件交渉をしつつ積極的に販売いたしました。(前年度は419戸を販売)
(売上総利益)
当連結会計年度の売上総利益は、3,492百万円となり、前連結会計年度の3,176百万円に比べ9.9%増加いたしました。これは主に、売上高の増加によるものであります。
なお、業者販売のウエイトが高まり、売上総利益率は、前連結会計年度の18.9%に比べ、4.0ポイント減少し、14.9%となりました。
(販売費及び一般管理費)
当連結会計年度の販売費及び一般管理費は、1,737百万円となり、前連結会計年度の1,498百万円に比べ15.9%増加いたしました。これは主に、今後の業容拡大に向けた事務所増床費用及び人員増に伴う人件費ならびに仕入増による借入に伴う費用の増加によるものであります。
(営業外損益)
当連結会計年度の営業外収益は、31百万円となり、前連結会計年度の7百万円に比べ324.7%増加いたしました。これは主に、当連結会計年度より違約金収入を営業外収益として計上することとなり、25百万円増加したためであります。
当連結会計年度の営業外費用は、137百万円となり、前連結会計年度の118百万円に比べ15.4%増加いたしました。これは主に、仕入戸数の増加に伴う借入金が増加し、支払利息及び支払手数料が37百万円増加したためであります。
B.財政状態の分析
(流動資産)
当連結会計年度末における流動資産は14,900百万円となり、前連結会計年度末に比べ2,615百万円増加いたしました。主な要因は、現金及び預金が854百万円減少した一方で、仕入増による販売物件の増加により販売用不動産が2,908百万円、手付金等の増加により前渡金が376百万円それぞれ増加したことによるものであります。
(固定資産)
当連結会計年度末における固定資産は291百万円となり、前連結会計年度末に比べ141百万円増加いたしました。主な要因は、有形固定資産が36百万円、投資その他の資産のその他に含まれる長期前払費用が62百万円及び繰延税金資産が25百万円それぞれ増加したことによるものであります。
(流動負債)
当連結会計年度末における流動負債は6,182百万円となり、前連結会計年度末に比べ1,356百万円増加いたしました。主な要因は、仕入増による販売物件の増加により短期借入金が1,195百万円増加したことによるものであります。
(固定負債)
当連結会計年度末における固定負債は1,991百万円となり、前連結会計年度末に比べ739百万円増加いたしました。主な要因は、仕入増による販売物件の増加により長期借入金が709百万円増加したことによるものであります。
(純資産)
当連結会計年度末における純資産合計は7,017百万円となり、前連結会計年度末に比べ660百万円増加いたしました。主な要因は、親会社株主に帰属する当期純利益の計上により利益剰余金が1,127百万円増加した一方で、配当の支払により利益剰余金が254百万円減少したこと、また、自己株式が214百万円増加したことによるものであります。
③ 経営成績に重要な影響を与える要因
当社グループは、「第2 事業の状況 2 事業等のリスク」に記載のとおり、事業内容、経済状況、法的規制等、様々なリスク要因が経営成績に重要な影響を与える可能性があると認識しております。当社グループは、これらのリスク要因について注視するとともに、リスクを低減できるよう適切な対応を行ってまいります。
④ 資本の財源及び資金の流動性
当社グループの資金需要の主なものは、販売用不動産の取得資金であります。資金調達については、物件ごとに借入条件を勘案し、金融機関から借入れております。また、当社グループが成長を続けるためには、仕入物件の確保及び財務能力の健全性の維持が重要であると認識しておりますので、金融機関からの借入れや社債の発行、新株式発行による増資等、手許資金とのバランスを考慮し、成長原資である物件の確保、自己資本比率の上昇及び有利子負債依存度の低減により、財務能力の健全性を確保いたします。
なお、当連結会計年度末及び前連結会計年度末の有利子負債依存度については、「第2 事業の状況 2 事業等のリスク」に記載のとおりであります。
⑤ 経営者の問題認識と今後の方針
当社グループが今後とも成長し、発展していくためには、既存事業の拡充や新規事業への参入等の事業規模拡大に伴う優秀な人材の確保等が必要不可欠であると認識しております。詳細につきましては、「第2 事業の状況 1 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載のとおりであります。
当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」といいます。)の状況の概要は以下のとおりであります。
① 財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度における我が国経済は、アメリカの保護貿易政策等による我が国の景気への下押し圧力が懸念されるものの、雇用や所得の堅調な増加等により、緩やかな景気回復傾向が続いています。
当社グループの主要事業領域である新築マンション市場につきましては、2018年11月から2019年10月までの1年間での契約率が、首都圏で59.6%、当社主要取扱物件エリアである都区部では58.7%と、好調の目安と言われる70%を大きく下回る結果となりました(株式会社不動産経済研究所調べ)。
このような経営環境のもと、当社仕入は順調に推移し、当社グループは、東京23区を中心に「GENOVIA(ジェノヴィア)」シリーズの新築マンションとして、「GENOVIA green veil(ジェノヴィア グリーンヴェール)」、「GENOVIA skygarden(ジェノヴィア スカイガーデン)」及び「GENOVIA skyrun(ジェノヴィア スカイラン)」の企画・開発及び販売の拡大、顧客サポート体制の充実、さらにブランド力の強化を図ってまいりました。
なお、当連結会計年度における販売実績といたしましては、東日本橋駅前(東京都中央区)、高円寺(東京都中野区)、浅草Ⅱ(東京都台東区)、駒込駅Ⅱ(東京都文京区)、新宿早稲田(東京都新宿区)、隅田川west(東京都荒川区)、墨田文花(東京都墨田区)、世田谷桜丘(東京都世田谷区)、浅草蔵前(東京都台東区)、秋葉原(東京都台東区)、東向島(東京都墨田区)、練馬高野台(東京都練馬区)、武蔵関公園(東京都練馬区)、本羽田(東京都大田区)、新御徒町(東京都台東区)、上野(東京都台東区)、池上(東京都大田区)、水天宮前(東京都江東区)、新宿中落合(東京都新宿区)、亀戸Ⅳ(東京都江東区)、王子神谷(東京都足立区)、墨田八広(東京都墨田区)、上野Ⅱ(東京都台東区)、鷺ノ宮(東京都中野区)、新中野(東京都中野区)、両国Ⅲ(東京都墨田区)の計26棟、全850戸を販売いたしました。
以上の結果、当社グループの当連結会計年度の売上高は23,376百万円(前年同期比39.0%増)、営業利益は1,755百万円(同4.6%増)、経常利益は1,650百万円(同5.3%増)、親会社株主に帰属する当期純利益は1,127百万円(同5.2%増)となりました。
また、当連結会計年度末における当社グループの財政状態は、総資産15,191百万円(前連結会計年度末比22.2%増)、負債8,174百万円(同34.5%増)、純資産7,017百万円(同10.4%増)となりました。また、自己資本比率につきましては46.2%となりました。
セグメント別の業績は、以下のとおりであります。
A.国内自社販売
自社ブランド「GENOVIA」シリーズのワンルーム及びファミリータイプを国内の個人投資家に販売し、当連結会計年度では、205戸(前年同期は207戸)を販売いたしました。
以上の結果、売上高は6,951百万円(前年同期比8.1%増)、セグメント利益は247百万円(同56.1%減)となりました。
B.国内業者販売
自社ブランド「GENOVIA」シリーズのワンルームタイプを国内の不動産販売会社に積極的に販売し、当連結会計年度では、645戸(前年同期は419戸)を販売いたしました。
以上の結果、売上高は15,694百万円(前年同期比60.8%増)、セグメント利益は1,174百万円(同43.1%増)となりました。
C.不動産管理
建物管理戸数、賃貸管理戸数の堅調な増加により、順調に増加いたしました。また、企業の社宅需要等もあり、月末入居率100%を9カ月達成いたしました。
以上の結果、売上高は751百万円(前年同期比16.9%増)、セグメント利益は361百万円(同5.5%増)となりました。
D.海外販売
当連結会計年度における海外個人投資家への販売実績はありませんでした。
以上の結果、売上高の計上はなく、セグメント損失は42百万円(前年同期は54百万円のセグメント損失)となりました。
② キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」といいます。)は、前連結会計年度末に比べ854百万円減少し、4,959百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、以下のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果、2,642百万円の資金減少(前連結会計年度は5,165百万円の資金増加)となりました。主な要因は、たな卸資産の増加額が2,996百万円あったことによるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果、56百万円の資金減少(前連結会計年度は25百万円の資金減少)となりました。主な要因は、有形固定資産の取得による支出が40百万円及び敷金の差入による支出が21百万円それぞれあったことによるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果、1,845百万円の資金増加(前連結会計年度は1,843百万円の資金減少)となりました。主な要因は、長期借入金の返済による支出が8,749百万円あった一方で、長期借入れによる収入が9,876百万円及び短期借入金の純増額が1,195百万円それぞれあったことによるものであります。
③ 生産、受注及び販売の実績
A.生産実績
該当事項はありません。
B.受注実績
該当事項はありません。
C.販売実績
販売実績をセグメントごとに示すと、以下のとおりであります。
| セグメントの名称 | 当連結会計年度 (自 2018年11月1日 至 2019年10月31日) | ||
| 販売戸数(戸) | 金額(千円) | ||
| 前年同期比(%) | |||
| 国内自社販売 | 205 | 6,951,513 | 108.1 |
| 国内業者販売 | 645 | 15,694,244 | 160.8 |
| 不動産管理 | - | 751,879 | 116.9 |
| 海外販売 | - | - | - |
| 合計 | 850 | 23,397,637 | 139.0 |
(注)1.最近2連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。
| 相手先 | 前連結会計年度 (自 2017年11月1日 至 2018年10月31日) | 当連結会計年度 (自 2018年11月1日 至 2019年10月31日) | ||
| 金額 (千円) | 割合 (%) | 金額 (千円) | 割合 (%) | |
| 株式会社MAXIV | 632,852 | 3.8 | 3,135,585 | 13.4 |
| 株式会社BRI | 1,764,871 | 10.5 | 902,764 | 3.9 |
2.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
① 重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている企業会計の基準に基づいて作成されております。連結財務諸表を作成するにあたり、重要となる会計方針については「第5 経理の状況 1.連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項」の「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載しております。この連結財務諸表の作成にあたっては、必要な見積りを行っており、それらは資産・負債及び収益・費用の計上金額に影響を与えております。これらの見積りについては、過去の実績やその時点で入手可能な情報に基づき合理的と考えられる要因を考慮した上で行っておりますが、結果としてこのような見積りと実績が異なる場合があります。
② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
A.経営成績の分析
(売上高)
当連結会計年度の売上高は、23,376百万円となり、前連結会計年度の16,817百万円に比べ39.0%増加いたしました。
国内自社販売の売上高は、205戸を販売し、6,951百万円(前年度8.1%増)となりました。前連結会計年度の207戸に比べ2戸減少しておりますが、営業効率を上げるためファミリータイプの販売に注力し、前連結会計年度に比べファミリータイプでは60戸増の90戸を販売いたしました。
国内業者販売の売上高は、645戸を販売し、15,694百万円(同60.8%増)となりました。東京23区、最寄駅から徒歩10分圏内の立地である当社自社ブランド「GENOVIA」シリーズが同業他社から引き合いが強く、条件交渉をしつつ積極的に販売いたしました。(前年度は419戸を販売)
(売上総利益)
当連結会計年度の売上総利益は、3,492百万円となり、前連結会計年度の3,176百万円に比べ9.9%増加いたしました。これは主に、売上高の増加によるものであります。
なお、業者販売のウエイトが高まり、売上総利益率は、前連結会計年度の18.9%に比べ、4.0ポイント減少し、14.9%となりました。
(販売費及び一般管理費)
当連結会計年度の販売費及び一般管理費は、1,737百万円となり、前連結会計年度の1,498百万円に比べ15.9%増加いたしました。これは主に、今後の業容拡大に向けた事務所増床費用及び人員増に伴う人件費ならびに仕入増による借入に伴う費用の増加によるものであります。
(営業外損益)
当連結会計年度の営業外収益は、31百万円となり、前連結会計年度の7百万円に比べ324.7%増加いたしました。これは主に、当連結会計年度より違約金収入を営業外収益として計上することとなり、25百万円増加したためであります。
当連結会計年度の営業外費用は、137百万円となり、前連結会計年度の118百万円に比べ15.4%増加いたしました。これは主に、仕入戸数の増加に伴う借入金が増加し、支払利息及び支払手数料が37百万円増加したためであります。
B.財政状態の分析
(流動資産)
当連結会計年度末における流動資産は14,900百万円となり、前連結会計年度末に比べ2,615百万円増加いたしました。主な要因は、現金及び預金が854百万円減少した一方で、仕入増による販売物件の増加により販売用不動産が2,908百万円、手付金等の増加により前渡金が376百万円それぞれ増加したことによるものであります。
(固定資産)
当連結会計年度末における固定資産は291百万円となり、前連結会計年度末に比べ141百万円増加いたしました。主な要因は、有形固定資産が36百万円、投資その他の資産のその他に含まれる長期前払費用が62百万円及び繰延税金資産が25百万円それぞれ増加したことによるものであります。
(流動負債)
当連結会計年度末における流動負債は6,182百万円となり、前連結会計年度末に比べ1,356百万円増加いたしました。主な要因は、仕入増による販売物件の増加により短期借入金が1,195百万円増加したことによるものであります。
(固定負債)
当連結会計年度末における固定負債は1,991百万円となり、前連結会計年度末に比べ739百万円増加いたしました。主な要因は、仕入増による販売物件の増加により長期借入金が709百万円増加したことによるものであります。
(純資産)
当連結会計年度末における純資産合計は7,017百万円となり、前連結会計年度末に比べ660百万円増加いたしました。主な要因は、親会社株主に帰属する当期純利益の計上により利益剰余金が1,127百万円増加した一方で、配当の支払により利益剰余金が254百万円減少したこと、また、自己株式が214百万円増加したことによるものであります。
③ 経営成績に重要な影響を与える要因
当社グループは、「第2 事業の状況 2 事業等のリスク」に記載のとおり、事業内容、経済状況、法的規制等、様々なリスク要因が経営成績に重要な影響を与える可能性があると認識しております。当社グループは、これらのリスク要因について注視するとともに、リスクを低減できるよう適切な対応を行ってまいります。
④ 資本の財源及び資金の流動性
当社グループの資金需要の主なものは、販売用不動産の取得資金であります。資金調達については、物件ごとに借入条件を勘案し、金融機関から借入れております。また、当社グループが成長を続けるためには、仕入物件の確保及び財務能力の健全性の維持が重要であると認識しておりますので、金融機関からの借入れや社債の発行、新株式発行による増資等、手許資金とのバランスを考慮し、成長原資である物件の確保、自己資本比率の上昇及び有利子負債依存度の低減により、財務能力の健全性を確保いたします。
なお、当連結会計年度末及び前連結会計年度末の有利子負債依存度については、「第2 事業の状況 2 事業等のリスク」に記載のとおりであります。
⑤ 経営者の問題認識と今後の方針
当社グループが今後とも成長し、発展していくためには、既存事業の拡充や新規事業への参入等の事業規模拡大に伴う優秀な人材の確保等が必要不可欠であると認識しております。詳細につきましては、「第2 事業の状況 1 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載のとおりであります。