半期報告書-第7期(2026/01/01-2026/12/31)

文中における将来に関する事項は、当中間期の末日現在において判断したものであります。
(1) 経営成績の概況
当中間期における国内経済は、雇用・所得環境の改善のもとで、緩やかな景気回復が継続しました。一方で、中東情勢や金融資本市場の変動、物価上昇など、景気の下振れリスクが引き続き存在しています。
国内の収益不動産市場においては、日本銀行による政策金利の1.0%への引上げや、国内の長期金利の指標となる新発10年物国債利回りの上昇を受け、資金調達コストの増加や不動産価格への下押し圧力などが引き続き懸念されています。一方で、都心部の不動産賃貸市場において、オフィスセクターの空室率が低水準で推移するとともに、住宅・オフィスの両セクターで賃料が上昇基調にあることなどを背景として、一棟収益不動産の売買市場は依然として活況を呈しています。また、建築費の上昇から新築物件の価格高騰や供給抑制がみられており、既存不動産への投資需要が拡大基調にあります。
不動産小口化商品に関しては、2025年12月に発表された令和8年度税制改正大綱において、その相続税法上の評価方法の見直しの方向性が示されました。これに伴い、これまで拡大基調にあった市場規模は調整局面を迎えています。
当社グループの拠点がある米国ロサンゼルスにおいては、政策金利が引き続き高水準で維持されており、資金調達環境の悪化によって収益不動産の売買需要を押し下げている状況にあります。
このような事業環境の中、当社グループは「富の循環を創出し、誰もが心に火を灯せる社会をつくる」というビジョンのもと、「2034年に『税前利益200億円』『BtoCシェア40%』」を達成することを定量目標として掲げ、様々な施策を検討・実践しています。また、2026年2月12日に「企業価値向上に向けた成長戦略」を公表し、外部環境変化に応じて機動的に事業ポートフォリオを組み換えるとともに、2027年12月期以降の中長期的な成長に向けた事業ポートフォリオの拡張及び経営基盤の構築に向けた戦略的投資を推進しております。これらの取組みにより、短期的な業績変動を伴いながらも中長期的な成長軌道の維持・強化を目指しています。
この方針のもと、当中間期においては一棟収益不動産販売事業の仕入・商品化・販売の強化、オフィス区分事業の成長加速、不動産小口化事業の既存顧客及び紹介会社への説明対応や足元の投資ニーズを踏まえた販売活動、系統用蓄電所事業の事業用地の積極取得と運用開始、及びノンアセット事業を含む新規事業の基盤構築等に取り組んでまいりました。
その結果、当中間期における売上高は29,000百万円(期初通期計画に対する進捗率37.7%)、営業利益は2,515百万円(同58.5%)、税前利益は3,626百万円(同80.6%)、親会社株主に帰属する中間純利益は2,363百万円(同76.3%)となりました。
なお、事業ポートフォリオの最適化を目的として、連結子会社である株式会社エー・ディー・パートナーズの外部向けプロパティ・マネジメント事業について、吸収分割による事業譲渡を実施し、特別利益として事業譲渡益1,740百万円を計上しました。その結果、当中間期における税前利益及び親会社株主に帰属する中間純利益は、通期の連結業績計画に対して、高い進捗率となっておりますが、当該事業譲渡益は期初に公表した通期連結業績計画に織り込み済みです。
当中間期の経営成績は以下の表のとおりです。
(単位:百万円)

	2026年12月期 (通期計画)		2025年12月期 中間期 (実績)		2026年12月期 中間期 (実績)
	金額		金額		金額
		売上比		売上比		売上比	前年比	通期計画進捗率
売上高	77,000	100.0%	32,965	100.0%	29,000	100.0%	88.0%	37.7%
(不動産販売)	-	-	(30,138)	(91.4%)	(26,810)	(92.5%)	(89.0%)	-
(ストック)	-	-	(3,073)	(9.3%)	(2,189)	(7.5%)	(71.2%)	-
(内部取引)	-	-	(△247)	(△0.7%)	(-)	(-%)	-	-
営業利益	4,300	5.6%	2,954	9.0%	2,515	8.7%	85.2%	58.5%
税前利益	4,500	5.8%	2,569	7.8%	3,626	12.5%	141.1%	80.6%
純利益	3,100	4.0%	1,607	4.9%	2,363	8.2%	147.1%	76.3%

(注)(不動産販売)は「収益不動産販売事業」、(ストック)は「ストック型フィービジネス」、「税前利益」は「税金等調整前中間純利益」、「純利益」は「親会社株主に帰属する中間純利益」をそれぞれ省略したものです。
セグメントの概況は次のとおりです。なお、当社グループでは営業利益をセグメント利益としております。
(収益不動産販売事業)
売上高 26,810百万円、営業利益 3,156百万円となりました。
国内の一棟収益不動産販売事業において、当中間期の売上高が23,058百万円(前年同期比124.5%)となりました。また、当社グループの強みである収益不動産の仕入時の目利き力や購入後の物件価値向上施策が寄与し、売上総利益については、3,916百万円(前年同期比135.9%)となりました。引き続き、さらなる成長に向けて利益率・資本回転率の向上や大阪・福岡エリアでの取組拡大、ホテル等のアセットタイプの多様化を推進してまいります。
不動産小口化商品販売事業においては、当中間期の売上高が1,292百万円(前年同期比11.8%)、売上総利益が260百万円(前年同期比10.1%)となりました。令和8年度税制改正大綱の発表を受け、顧客や販売チャネルである紹介会社に対して、税制改正による影響や今後の改正スケジュール等に関する丁寧な説明を行いながら販売活動を進めており、一定の顧客需要が確認できているものの、税制改正(財産評価基本通達の一部改正)の詳細が確定していない中で、顧客の投資判断および販売チャネルの慎重な姿勢が継続したことから、前年同期と比較して減収減益となりました。
オフィス区分事業においては、当中間期の売上高が2,331百万円、売上総利益が662百万円となりました(本事業は前連結会計年度の第4四半期から販売実績を計上しているため、前年同期比は記載していません)。不動産小口化商品販売事業が一時的に減収となることを踏まえ、本事業の成長加速を推進しており、販売ノウハウの蓄積及び標準化に加え、販売チャネルにおける商品理解が浸透した結果、成長基調に移行しつつあります。
当中間期の仕入高は35,023百万円となりました。仕入専門組織による戦略的な仕入活動に加えて、関西・福岡へのエリア拡大に取り組んだ結果、前年同期を上回る優良物件の仕入を行うことができました。今後の利益の源泉となる収益不動産残高(販売又は賃料収入を目的として保有する不動産等の合計残高)は71,782百万円となり、前連結会計年度末より17,196百万円増加しました。
当中間期の事業別の仕入・販売状況は、以下の表のとおりです。
(単位:百万円)

	仕入		売上高
	2025年12月期中間期	2026年12月期中間期	2025年12月期中間期	2026年12月期中間期
国内一棟収益不動産販売事業	17,270	32,201	18,520	23,058
不動産小口化商品販売事業	7,514	-	10,932	1,292
オフィス区分事業	-	2,822	-	2,331
海外	-	-	686	128
計	24,785	35,023	30,138	26,810

(ストック型フィービジネス)
売上高 2,189百万円、営業利益 761百万円となりました。
ストック型フィービジネスは、当社グループが保有する収益不動産からの賃料収入を収益の柱とするほか、不動産小口化商品やオフィス区分商品の販売後の管理運営に係る報酬やADW Management USA, Inc.の不動産管理収入、系統用蓄電所の運用取引収入等があります。なお、2026年1月13日付で株式会社エー・ディー・パートナーズの吸収分割によって外部オーナー向けプロパティ・マネジメント事業を売却したことに伴い、不動産管理収入が前年同期比で減少しています。
ストック型フィービジネスは当社グループの業績の安定性を支えるという重要な位置づけであります。販売目線での商品価値の向上は、同時に当社グループ保有時の賃料収入の確保につながると認識しています。
当中間期のストック型フィー収入の内訳は、以下の表のとおりです。
(単位:百万円)

	2025年12月期中間期	2026年12月期中間期	前年同期比
賃料収入	875	1,100	125.7%
賃料収入以外(不動産管理等)	2,198	1,088	49.5%
計	3,073	2,189	71.2%

(注)1.各セグメントの営業利益は、全社費用等のセグメントに配賦しない費用及びセグメント間の内部取引による営業費用控除前の数値であり、その合計は連結営業利益と一致しません。
2.「ストック型フィービジネス」のうち、自社保有の収益不動産からの賃料や、不動産小口化商品やオフィス区分商品の販売後の管理運営報酬、販売済みの収益不動産のプロパティ・マネジメント受託によるフィー収入、系統用蓄電所の運用取引収入等を「ストック型」、顧客リレーションから派生的に得られる仲介収入、管理物件等の修繕工事フィーを「フロー型」と位置付けています。
(2) 財政状態の概況
当中間期においても引き続き、事業規模拡大に向けて収益不動産及び系統用蓄電所事業用地の仕入を意欲的に行い、併せて仕入に際しての借入も積極的に行いました。結果として収益不動産残高(販売又は賃料収入を目的として保有する不動産等の合計残高)は前連結会計年度末から17,196百万円増加し71,782百万円、有利子負債(短期借入金、1年内償還予定の社債、1年内返済予定の長期借入金、社債及び長期借入金)が13,077百万円増加し58,840百万円となりました。それに伴い総資産は、前連結会計年度末と比較し14,344百万円増加し86,406百万円となりました。
自己資本は、前連結会計年度末から1,806百万円増加し22,351百万円となった一方、好調な仕入に伴う有利子負債の増加により、自己資本比率は25.9%となりました。
中間連結貸借対照表の詳細は以下のとおりです。
「構成比」は、資産合計(負債純資産合計)に対する比率を示しています。
(資産)
当中間期末における資産合計は86,406百万円となりました。うち、販売用不動産と仕掛販売用不動産が58,907百万円(構成比68.2%)、現金及び預金が9,738百万円(構成比11.3%)、賃料収入を目的として保有する不動産等(有形固定資産に含む)が12,874百万円(構成比14.9%)を占めています。
(負債)
当中間期末における負債合計は、64,017百万円となりました。うち、収益不動産の増加に伴い有利子負債が13,077百万円増加し、58,840百万円を占めています。
(純資産)
純資産合計は、22,389百万円となりました。うち、資本金及び資本剰余金が11,786百万円を占めています。
(3) キャッシュ・フローの状況
当中間期における現金及び現金同等物(以下、資金という)は、前連結会計年度より2,324百万円減少し、9,310百万円となりました。
当中間期における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果、資金は14,268百万円減少しました。これは、税金等調整前中間純利益3,626百万円を計上した一方、棚卸資産の取得により、資金が15,379百万円減少したことが主な要因です。
当中間期の営業活動においては、商品企画を軸とした仕入活動の遂行と物件の大型化が営業効率を向上させたことで、優良な棚卸資産の仕入れを行うことができました。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果、資金は677百万円減少しました。これは、建設中の系統用蓄電所を含む有形固定資産の取得による支出2,109百万円を行ったことが主な要因です。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果、資金は12,591百万円増加しました。長期借入れによる収入31,912百万円と長期借入金の返済による支出19,815百万円が主な要因です。
(4) 事業上及び財務上の対処すべき課題
当中間期において、当社グループが対処すべき課題について重要な変更はありません。
(5) 従業員数
① 連結会社の状況

セグメントの名称	前連結会計年度末 従業員数(名) (2025年12月31日)	当中間連結 会計期間末 従業員数(名) (2026年6月30日)	増減
収益不動産販売事業	115	182	67
ストック型フィービジネス	64	7	△57
全社	76	90	14
合計	255	279	24

(注)1.従業員数には、派遣社員を除く従業員数を記載しております。
2.セグメント「収益不動産販売事業」の増加及びセグメント「ストック型フィービジネス」の減少は、主として、2026年1月13日付で実施した、株式会社エー・ディー・パートナーズを分割会社、株式会社エー・ディー・ワークスを承継会社とする吸収分割に伴い、従来「ストック型フィービジネス」に含めていた人員を収益不動産の価値向上等を担う人員として「収益不動産販売事業」に含めたことによるものです。
セグメント「全社」の増減は、組織体制の強化によるものです。
② 提出会社の状況

セグメントの名称	前事業年度末 従業員数(名) (2025年12月31日)	当中間会計期間末 従業員数(名) (2026年6月30日)	増減
全社	52	74	22
合計	52	74	22

(注)1.従業員数には、派遣社員を除く従業員数を記載しております。
2.当中間会計期間における増減は、主として、当社及び株式会社エー・ディー・ワークスの組織改編に伴う体制の強化によるものです。