半期報告書-第75期(2025/02/01-2026/01/31)

文中の将来に関する事項は、当中間連結会計期間の末日現在において判断したものです。
(1) 財政状態及び経営成績の状況
当中間連結会計期間における世界経済は、米国の関税率引き上げによる先行き不透明感の高まりや地政学リスクの継続により、各国の金融政策・通商政策を背景とした物価情勢や国際金融資本市場の変動について、引き続き注視が必要な状況となりました。また、わが国の経済は、海外景気の下振れが景気を下押しするリスクにおいて留意が必要である中、インフレによる物価上昇等により消費者マインドの回復に遅れは見られるものの、雇用・所得環境の改善の動きが継続し、個人消費に持ち直しの動きがみられました。
国内の住宅市場では、建築物省エネ法等の改正に伴う駆け込み需要の動きがみられましたが、建設コスト高騰の影響もあり、持家や貸家の新設住宅着工戸数は弱含みで推移しています。一方、米国では、慢性的な住宅不足を背景とした新築住宅に対する潜在需要は強いものの、住宅ローン金利の高止まりや関税政策等による先行き不透明感に起因する需要鈍化の懸念、及び建設コストの高まりにより、新規の住宅着工に慎重な姿勢が見られました。
このような事業環境の中、当社グループは、2050年を見据えたグローバルビジョン“「わが家」を世界一幸せな場所にする”の実現に向け、「国内の“安定成長”と海外の“積極的成長”」を基本方針とする第6次中期経営計画(2023年度～2025年度)に基づき、ハード・ソフト・サービスを融合した様々な高付加価値提案等を積極的に推進しました。
その結果、当中間連結会計期間の業績は、売上高は2,015,408百万円(前年同期比8.4%増)、営業利益は155,473百万円(前年同期比1.1%減)、経常利益は136,600百万円(前年同期比7.2%減)、親会社株主に帰属する中間純利益は101,603百万円(前年同期比17.4%減)となりました。
セグメント別の経営成績は次のとおりです。
(戸建住宅事業)
当事業の当中間連結会計期間における売上高は238,253百万円(前年同期比3.3%増)、営業利益は24,364百万円(前年同期比17.2%増)となりました。
お客様一人ひとりの“感性”を住まいに映し出すデザイン提案システム「life knit design」の活用やグループ連携による提案力の向上、生産から出荷までの邸別生産体制の強化等の取り組みに加え、政府による「子育てグリーン住宅支援事業」等の後押しもあり受注は堅調に推移しました。
価格レンジ別戦略として、2ndレンジ商品における分譲地との一体提案や、3rdレンジ商品における当社「DESIGN OFFICEチーム」によるブランディング推進など、中高級商品の拡販に注力するとともに、1stレンジ商品においては、各パートナー企業が建築する木造住宅の基礎と構造躯体の施工を当社グループ各社が請け負う共同建築事業「SI※1事業」を積極的に推進し、国内の良質な住宅ストック形成に貢献しています。
2024年度において戸建住宅ZEH比率※2が96%と過去最高を更新したネット・ゼロ・エネルギー・ハウス(ZEH)「グリーンファースト ゼロ」をはじめ、大空間リビング「ファミリー スイート」、間取り連動スマートホームサービス「PLATFORM HOUSE touch」、家具・内装等の高付加価値提案も引き続き好評で、価格レンジ別戦略の深化により戸建住宅ブランドの強化を推進しています。
※1 SI(エス・アイ):S=スケルトン(建物の構造躯体)とI=インフィル(外装・内装)のこと
※2 戸建住宅ZEH比率:当社が建築した戸建住宅(北海道の請負・分譲住宅は除く) に占めるZEHの割合
を表した指標。集計対象期間は2024年4月1日～2025年3月31日。
(賃貸・事業用建物事業)
当事業の当中間連結会計期間における売上高は278,704百万円(前年同期比6.2%増)、営業利益は42,374百万円(前年同期比12.0%増)となりました。
当社独自に選定した長期間にわたり入居需要が見込まれる都市部(S・Aエリア)を中心とした事業展開を推進し、その中でも特に駅近で利便性の高い地域(Sエリア)において、当社オリジナル構法を用いた3・4階建て賃貸住宅の拡販、ネット・ゼロ・エネルギーの賃貸住宅「シャーメゾンZEH」の普及に注力しました。これらのエリアマーケティングに加え、高い入居率と賃料水準を実現するプライスリーダー戦略が奏功し、賃貸住宅の受注は好調に推移しました。特に、「シャーメゾンZEH」においては、太陽光パネルが住戸ごとに接続されている入居者売電方式により、入居者が光熱費節約のメリットを実感できることが好評で、賃貸住宅受注に占めるZEH住戸割合が76%となりました。
また、ESGソリューション提案や法人の事業承継ニーズへの対応強化により、CRE(法人)・PRE(公共団体)事業における受注も好調に推移しており、戸建住宅事業で培ったノウハウをオフィス空間等に活用するネット・ゼロ・エネルギー・ビル(ZEB)「グリーンファースト オフィス」をはじめとした非住宅分野の提案強化を推進しています。
(建築・土木事業)
当事業の当中間連結会計期間における売上高は158,984百万円(前年同期比2.6%増)、営業利益は14,959百万円(前年同期比91.7%増)となりました。
建築・土木事業ともに、大型工事の順調な進捗や追加変更工事の獲得等が増収に寄与し、採算性が向上しました。特に建築事業については、資材価格高騰や人件費増加等の受注価格への転嫁が進んだことに加え、大型官庁工事の採算が改善しました。受注についても、良好な環境は継続しており、概ね計画通りに進捗しており、建築事業の大型官庁工事、土木事業の民間工事で受注が好調に推移しました。
(賃貸住宅管理事業)
当事業の当中間連結会計期間における売上高は357,812百万円(前年同期比4.7%増)、営業利益は37,173百万円(前年同期比31.4%増)となりました。
S・Aエリアを中心とした好立地に供給する賃貸住宅「シャーメゾン」の継続的な受注と、当期より賃貸事業専門のグループ会社として営業を開始した積水ハウスシャーメゾンPM各社において、オーナー及び入居者に対してよりきめ細かなサービスの提供が可能となる体制整備が進んだこともあり、管理受託戸数が増加しました。既存管理物件については、退室後における原状回復工事期間や新たな申込みから入居日までの期間など空室期間の短縮化を企図した戦略的なリーシング活動により高水準な稼働率を維持するとともに、リテナント時におけるバリューアップ等を通じた賃料上昇に注力しています。また、アプリやブロックチェーンを用いた入退去手続きのワンストップ対応等のDX推進、入居後のトラブル対応サービスの拡充等により、入居者満足度及び「シャーメゾン」ブランド価値の向上に努めています。
(リフォーム事業)
当事業の当中間連結会計期間における売上高は92,885百万円(前年同期比1.3%減)、営業利益は14,028百万円(前年同期比2.1%増)となりました。
戸建住宅では、当社グループのアフターサービス事業を担う積水ハウスサポートプラス株式会社が当期より営業を開始したことにより、グループ連携がさらに深まりオーナーとのコミュニケーションが一層強化されました。特に、家族構成やライフスタイルの変化に合わせた生活提案等の提案型リフォームにおいて、「life knit design」の思想を取り入れた大型リノベーション提案を強化するとともに、断熱改修や最新の省エネ・創エネ・蓄エネ設備等を導入する環境型リフォームにおいて、住生活空間に範囲を絞った「いどころ暖熱」や開口部の断熱改修を中心に国等の補助金を活用した提案を強化しました。また、賃貸住宅では、エリア・間取り・築年数別にマーケット分析を実施し、オーナーの資産価値向上に資する最適なリノベーション等の提案や、入居者ニーズの変化をとらえた間取り変更や共用設備工事の提案に注力しています。これらの取り組みにより、リフォーム事業全体の受注は好調に推移しました。
(開発事業)
当事業の当中間連結会計期間における売上高は285,895百万円(前年同期比5.5%減)、営業利益は28,416百万円(前年同期比28.6%減)となりました。当事業に集約された仲介・不動産事業、マンション事業、都市再開発事業の経営成績は次のとおりです。
[仲介・不動産事業]
当事業の当中間連結会計期間における売上高は200,010百万円(前年同期比14.2%増)、営業利益は15,457百万円(前年同期比0.5%減)となりました。
とりわけ当期より仲介・不動産事業専門のグループ会社として営業を開始した積水ハウス不動産株式会社においては、前期まで6社に分かれていた同事業を1社に統合したことにより、良質な販売用不動産の仕入や販売先開拓を強化するための情報・課題をより迅速に共有化する体制整備が進み、これまで以上に事業法人や金融機関など引合ルートの拡大や深化に取り組んだ結果、不動産事業については、住宅用地を中心とした販売用不動産の売却が順調に進捗しました。
仲介事業についても、当社グループ間の連携に加え、全国ネットワークと多彩な販売ルートの活用により堅調に推移しています。
[マンション事業]
当事業の当中間連結会計期間における売上高は57,486百万円(前年同期比5.9%増)、営業利益は8,819百万円(前年同期比8.9%増)となりましたが、「グランドメゾンThe 山手 253 Marks」(横浜市中区)、及び「グランドメゾン上町一丁目レジデンス」(大阪市中央区)の引渡しが順調に進むなど、販売物件の引渡しは計画通りに進捗しました。
当社が東京・名古屋・大阪・福岡の中心地を戦略エリアとして集中的に展開する分譲マンション「グランドメゾン」については、家庭部門の脱炭素化への貢献を目指して全住戸ZEH仕様とすることに加えて、建物長寿命化の観点から進める長期優良住宅の認定実績が着実に積み上がっています。また、各物件の魅力を最大限に活かす企画の策定や、各戦略エリアに根差した情報発信拠点「GM BASE」を順次開設するなど、「グランドメゾン」のプレゼンスは着実に向上しています。これらの取り組みが奏功し、「グランドメゾン福岡 鴻臚館前」(福岡市中央区)、「グランドメゾン武蔵小杉の杜」(川崎市中原区)等の販売が好調に推移しました。
[都市再開発事業]
当事業の当中間連結会計期間における売上高は28,397百万円(前年同期比61.2%減)、営業利益は4,140百万円(前年同期比74.4%減)となりました。
大型物件の売却を積極的に進めた前期に比して減収となりましたが、計画通りに進捗しており、当社が保有を継続する物件については、「プライムメゾン」等の入居率が堅調に推移しました。
また、当社が一部を出資する特定目的会社において、持分法投資利益の計上が見込まれる保有不動産の売買契約を締結し、2025年5月に引渡しを完了しました(第3四半期に計上予定)。
なお、JV9社で進めてきたJR大阪駅に隣接する大規模複合開発「グラングリーン大阪」(大阪市北区)については、2024年9月の先行まちびらきに続き、店舗・ホテル・オフィスの他、ウェルネス施設やMICE施設など多彩な機能を兼ね備えた南館が2025年3月にグランドオープンを迎えました。将来のパイプライン拡充に向けた開発用地の仕入れも順調に進捗しています。
(国際事業)
当事業の当中間連結会計期間における売上高は614,381百万円(前年同期比26.8%増)、営業利益は15,568百万円(前年同期比48.5%減)となりました。
米国戸建住宅事業においては、2024年4月に買収したM.D.C. Holdings, Inc.の業績が当期初より貢献したことで受注・引渡は増加したものの、住宅ローン金利が依然として高止まりしていることに加え、米国経済の先行き不透明感が高まった影響もあり、顧客の様子見姿勢が強まったことを受けインセンティブを増加させたことや、のれんの償却額等の計上により利益率が低下しました。一方、米国コミュニティ開発事業においては、好調だった前年同期と同水準の売上となり、堅調に推移しました。また、米国賃貸住宅開発事業においては、積水ハウス・リート投資法人が組成したSPCに対して、「City Ridge」(ワシントンD.C.)の追加売却分を2025年6月に引渡しました。加えて、「San Diego Court House Middle棟」(サンディエゴ)の売買契約を締結し、2025年7月に引渡しを完了しました(第3四半期に計上予定)。
また、オーストラリアにおいては、「Orchards Lumia棟」(シドニー)の引渡しが進捗し増収となりました。
(その他)
当事業の当中間連結会計期間における売上高は7,628百万円(前年同期比10.4%増)、営業利益は1,555百万円(前年同期比18.8%増)となりました。
また、当中間連結会計期間末における資産総額は、仕入債務や法人税等の支払いによる現金預金の減少等により前連結会計年度末と比較して3.0%減の4,662,545百万円となりました。負債総額は、仕入債務や法人税等の支払い等により前連結会計年度末と比較して2.3%減の2,724,858百万円となりました。純資産は、親会社株主に帰属する中間純利益を計上したものの、配当金の支払いや為替換算調整勘定の減少等により前連結会計年度末と比較して4.0%減の1,937,686百万円となりました。
(2) キャッシュ・フローの状況
当中間連結会計期間における現金及び現金同等物(以下「資金」)は、前連結会計年度末より55,125百万円減少し、335,181百万円となりました。
当中間連結会計期間における各キャッシュ・フローは次のとおりです。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動による資金は、棚卸資産の増加等により、12,964百万円の減少(前年同期比36,269百万円資金減)となりました。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動による資金は、有形固定資産の取得等により、45,885百万円の減少(前年同期比535,061百万円資金増)となりました。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動による資金は、社債の発行による収入等により、19,871百万円の増加(前年同期比658,757百万円資金減)となりました。
(3) 優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題
当中間連結会計期間において、当社グループが優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題について重要な変更はありません。
(4) 研究開発活動
当中間連結会計期間における研究開発費総額は5,178百万円です。なお、当中間連結会計期間において、当社グループの研究開発活動の状況に重要な変更はありません。
(5)受注及び販売の実績
①受注実績
当中間連結会計期間における受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりです。

セグメントの名称	受注高		受注残高
	金額(百万円)	前年同期比(%)	金額(百万円)	前期末比(%)
戸建住宅事業	240,253	0.5	232,018	0.9
賃貸・事業用建物事業	315,165	8.4	600,347	6.5
建築・土木事業	188,288	△5.2	430,309	7.3
賃貸住宅管理事業	357,812	4.7	-	-
リフォーム事業	96,210	△0.4	40,074	9.0
開発事業	276,043	△21.7	197,095	△4.8
(仲介・不動産事業)	202,588	10.4	74,954	3.6
(マンション事業)	57,056	△19.8	122,140	△0.4
(都市再開発事業)	16,397	△83.3	-	△100.0
国際事業	660,817	14.5	384,506	13.7
報告セグメント計	2,134,590	1.8	1,884,352	6.1
その他	7,724	6.6	1,133	9.3
消去又は全社	△16,082	-	△20,083	-
合計	2,126,233	2.0	1,865,402	6.3

②販売実績
当中間連結会計期間における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりです。

セグメントの名称	金額(百万円)	前年同期比(%)
戸建住宅事業	238,253	3.3
賃貸・事業用建物事業	278,704	6.2
建築・土木事業	158,984	2.6
賃貸住宅管理事業	357,812	4.7
リフォーム事業	92,885	△1.3
開発事業	285,895	△5.5
(仲介・不動産事業)	200,010	14.2
(マンション事業)	57,486	5.9
(都市再開発事業)	28,397	△61.2
国際事業	614,381	26.8
報告セグメント計	2,026,917	8.3
その他	7,628	10.4
消去又は全社	△19,138	-
合計	2,015,408	8.4

(注) 主な相手先別の販売実績は、当該販売実績の総販売実績に対する割合が100分の10未満であるため記載を省略しました。