有価証券報告書-第75期(2025/02/01-2026/01/31)
(1) 経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は以下のとおりです。
① 財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度における世界経済は、米国の関税政策を巡る動き等による先行き不透明感の高まりや地政学リスクの継続により、各国の金融政策・通商政策を背景とした物価情勢及び国際金融資本市場の変動について、引き続き注視が必要な状況となりました。また、わが国の経済は、米国の関税政策等の影響が景気を下押しするリスクに留意が必要な中、物価上昇等により消費者マインドへの影響は見られるものの、雇用・所得環境の改善の動きが継続し、個人消費に持ち直しの動きが見られました。
国内の住宅市場では、建築物省エネ法等の改正に伴う駆け込み需要の動きが見られましたが、その反動や建設コスト高騰の影響もあり、持家や貸家の新設住宅着工戸数は弱含みで推移しています。一方、米国では、慢性的な住宅不足を背景とした新築住宅に対する潜在需要は依然として強いものの、低下傾向の住宅ローン金利や関税政策等による先行き不透明感から顧客の様子見姿勢が継続したことによる需要鈍化に加え、建設コストの上昇等から新規の住宅着工に慎重な動きが見られました。
このような事業環境の中、当社グループは、2050年を見据えたグローバルビジョン“「わが家」を世界一幸せな場所にする”の実現に向け、「国内の“安定成長”と海外の“積極的成長”」を基本方針とする第6次中期経営計画(2023年度～2025年度)に基づき、ハード・ソフト・サービスを融合した様々な高付加価値提案等を積極的に推進しました。
第6次中期経営計画(2023年度～2025年度)最終年度である当連結会計年度における業績は、連結受注高は4,247,762百万円(前期比4.8%増)、連結売上高は4,197,922百万円(前期比3.4%増)となりました。
利益については、連結営業利益は341,402百万円(前期比3.0%増)、連結経常利益は327,800百万円(前期比8.7%増)、親会社株主に帰属する当期純利益は232,095百万円(前期比6.6%増)となりました。
また、第6次中期経営計画3ヵ年の業績は、策定時の計画を上回る結果となりました。
セグメント別の経営成績は次のとおりです。
当事業の当連結会計年度における売上高は478,952百万円(前期比0.0%減)、営業利益は48,035百万円(前期比4.3%増)となりました。
お客様一人ひとりの“感性”を住まいに映し出すデザイン提案システム「life knit design」の活用やグループ連携による提案力の向上、生産から出荷までの邸別生産体制の強化等の取り組みに加え、政府による「子育てグリーン住宅支援事業」等の後押しもあり受注は堅調に推移しました。
価格レンジ別戦略として、2ndレンジ商品における分譲地との一体提案や、3rdレンジ商品における当社「DESIGN OFFICEチーム」によるブランディング推進など、中高級商品の拡販に注力するとともに、1stレンジ商品においては、各パートナー企業が建築する木造住宅の基礎と構造躯体の施工を当社グループ各社が請け負う共同建築事業「SI※1事業」を積極的に推進し、国内の良質な住宅ストック形成に貢献しています。
2024年度において戸建住宅ZEH比率※2が96%と過去最高を更新したネット・ゼロ・エネルギー・ハウス(ZEH)「グリーンファースト ゼロ」をはじめ、大空間リビング「ファミリー スイート」、間取り連動スマートホームサービス「PLATFORM HOUSE touch」、家具・内装等の高付加価値提案の推進により、戸建住宅ブランドの強化が進捗しました。
※1 SI(エス・アイ):S=スケルトン(建物の構造躯体)とI=インフィル(外装・内装)のこと
※2 戸建住宅ZEH比率:当社が建築した戸建住宅(北海道の請負・分譲住宅は除く) に占めるZEHの割合
を表した指標。集計対象期間は2024年4月1日～2025年3月31日。
当事業の当連結会計年度における売上高は564,813百万円(前期比3.6%増)、営業利益は87,826百万円(前期比7.4%増)となりました。
当社独自に選定した長期間にわたり入居需要が見込まれる都市部(S・Aエリア)を中心とした事業展開を推進し、その中でも特に駅近で利便性の高い地域(Sエリア)において、当社オリジナル構法を用いた3・4階建て賃貸住宅の拡販、ネット・ゼロ・エネルギーの賃貸住宅「シャーメゾンZEH」の普及に注力しました。これらのエリアマーケティングに基づくプライスリーダー戦略と、高い入居率・賃料水準を背景とした長期安定経営の提案により、賃貸住宅の受注は堅調に推移しました。特に、「シャーメゾンZEH」においては、太陽光パネルが住戸ごとに接続されている入居者売電方式により、入居者が光熱費節約のメリットを実感できることが好評で、高い入居率につながっています。その結果、賃貸住宅受注に占めるZEH住戸割合は77%となりました。
また、ESGソリューション提案や法人の事業承継ニーズへの対応強化により、CRE(法人)・PRE(公共団体)事業における受注も好調に推移しており、戸建住宅事業で培ったノウハウをオフィス空間等に活用するネット・ゼロ・エネルギー・ビル(ZEB)「グリーンファースト オフィス」をはじめとした非住宅分野の提案強化を推進しました。
当事業の当連結会計年度における売上高は302,293百万円(前期比7.0%減)、営業利益は22,049百万円(前期比44.9%増)となりました。
建築・土木事業ともに、大型工事の順調な進捗や追加変更工事の獲得等により、採算性が向上しました。特に建築事業については、資材価格高騰や人件費増加等の受注価格への転嫁が進んだことに加え、大型官庁工事の採算性が改善しました。受注についても、良好な環境は継続し、建築事業の大型官庁工事、土木事業の民間工事で受注が好調に推移しました。
当事業の当連結会計年度における売上高は712,621百万円(前期比3.7%増)、営業利益は68,996百万円(前期比21.5%増)となりました。
S・Aエリアを中心とした好立地に供給する賃貸住宅「シャーメゾン」の継続的な受注に加え、当期より賃貸事業専門のグループ会社として営業を開始した積水ハウスシャーメゾンPM各社において、オーナー及び入居者に対してよりきめ細かなサービスの提供が可能となる体制整備が進んだことから、管理受託戸数が増加しました。既存管理物件については、退室後における原状回復工事期間や新たな申込みから入居日までの期間など空室期間の短縮化を企図した戦略的なリーシング活動により高水準な稼働率を維持するとともに、リテナント時におけるバリューアップ等を通じた賃料上昇に注力しています。また、アプリやブロックチェーンを用いた入退去手続きのワンストップ対応等のDX推進、入居後のトラブル対応サービスの拡充等により、入居者満足度及び「シャーメゾン」ブランド価値の向上に努めました。
当事業の当連結会計年度における売上高は187,958百万円(前期比2.2%増)、営業利益は27,966百万円(前期比5.0%増)となりました。
戸建住宅では、当社グループのアフターサービス事業を担う積水ハウスサポートプラス株式会社が当期より営業を開始したことにより、グループ連携がさらに深まりオーナーとのコミュニケーションが一層強化されました。特に、家族構成やライフスタイルの変化に合わせた生活提案等の提案型リフォームにおいて、「life knit design」の思想を取り入れた大型リノベーション提案を強化するとともに、断熱改修や最新の省エネ・創エネ・蓄エネ設備等を導入する環境型リフォームにおいて、住生活空間に範囲を絞った「いどころ暖熱」や開口部の断熱改修を中心に国等の補助金を活用した提案を強化しました。また、賃貸住宅では、エリア・間取り・築年数別にマーケット分析を実施し、オーナーの資産価値向上に資する間取り変更等のフルリノベーション提案に注力しています。これらの取り組みにより、リフォーム事業全体の受注は好調に推移しました。
(開発事業)
当事業の当連結会計年度における売上高は681,989百万円(前期比17.1%増)、営業利益は94,970百万円(前期比35.1%増)となりました。当事業に集約された仲介・不動産事業、マンション事業、都市再開発事業の経営成績は次のとおりです。
当事業の当連結会計年度における売上高は394,509百万円(前期比10.8%増)、営業利益は30,915百万円(前期比6.7%増)となりました。
とりわけ当期より“地域№1の「住まい」に強い不動産会社”を目指し、仲介・不動産事業専門のグループ会社として営業を開始した積水ハウス不動産株式会社においては、前期まで6社に分かれていた同事業を1社に統合したことにより、良質な販売用不動産の仕入や販売先開拓を強化するための情報・課題をより迅速に共有化する体制整備が進み、これまで以上に事業法人や金融機関など引合ルートの拡大や深化に取り組んだ結果、不動産事業については、住宅用地を中心とした販売用不動産の売却が順調に進捗しました。
仲介事業についても、当社グループ間の連携に加え、全国ネットワークと多彩な販売ルートの活用により堅調に推移しました。
当事業の当連結会計年度における売上高は122,844百万円(前期比19.9%増)、営業利益は18,062百万円(前期比23.3%増)となりました。
「グランドメゾン武蔵小杉の杜」(川崎市中原区)及び「グランドメゾン福岡 The Central Luxe」(福岡市中央区)の引渡しが順調に進むなど、販売物件の引渡しは計画通りに進捗しました。
当社の分譲マンション「グランドメゾン」については、東京・名古屋・大阪・福岡の中心地に特化し集中的に展開することで、安定した需要が継続しています。また、家庭部門の脱炭素化への貢献を目指して全住戸ZEH仕様とすることに加えて、建物長寿命化の観点から進める長期優良住宅の認定実績が着実に積み上がりました。加えて、各物件の魅力を最大限に活かす企画の策定や、各戦略エリアに根差した情報発信拠点「GM BASE」を順次開設するなど、「グランドメゾン」のプレゼンスは着実に向上しています。これらの取り組みが奏功し、「グランドメゾン One 大濠 Park」(福岡市中央区)及び「グランドメゾン THE 白金台」(東京都港区)等の販売が好調に推移しました。
当事業の当連結会計年度における売上高は164,634百万円(前期比32.7%増)、営業利益は45,992百万円(前期比72.5%増)となりました。
まちづくりの展開エリアとして東京・名古屋・大阪・福岡の中心地に特化する戦略が奏功し、その良好な売却環境を背景に、大型物件の持分を含め、複数の物件売却が計画以上に進捗しました。また、当社が引き続き保有する「プライムメゾン」等の物件では、入居率が堅調に推移しました。
なお、当社が一部を出資する特定目的会社における保有不動産の引渡しが完了し、持分法投資利益を計上しました。
当事業の当連結会計年度における売上高は1,286,358百万円(前期比0.6%増)、営業利益は39,102百万円(前期比50.5%減)となりました。
米国戸建住宅事業においては、2024年4月に買収したM.D.C. Holdings, Inc.※の業績が当期初より貢献したものの、米国経済の先行き不透明感に伴う顧客の様子見姿勢の継続を受けたインセンティブ増加に加え、棚卸資産評価損の計上等が利益を押し下げた結果、営業利益は減益となりました。米国コミュニティ開発事業においては、新規取得した物件が収益に寄与し、堅調に推移しました。米国賃貸住宅開発事業においては、積水ハウス・リート投資法人が組成したSPCに対して、「City Ridge」(ワシントンD.C.)の追加売却分と、「San Diego Court House Middle棟」(サンディエゴ)の引渡しを完了しました。
また、オーストラリアにおいては、シドニーの「Orchards Lumia棟」、「Sanctuary Laguna棟・Glade棟」及び「Melrose Park Village棟」、ブリスベンの「West Village Allere棟」の引渡しが進捗しました。
※ 2025年9月に、「M.D.C. Holdings, Inc.」の商号を「SEKISUI HOUSE U.S., Inc.」に変更しました。
当事業の当連結会計年度における売上高は16,451百万円(前期比17.0%増)、営業利益は3,203百万円(前期比29.9%増)となりました。
② キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、営業活動により216,325百万円増加し、投資活動により73,172百万円、財務活動により93,255百万円それぞれ減少した結果、前連結会計年度末と比較して44,618百万円増加となり、当連結会計年度末の資金残高は434,925百万円となりました。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果、得られた資金は216,325百万円(前期比153,440百万円資金増)となりました。税金等調整前当期純利益を338,737百万円計上したこと等により、資金の増加となりました。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果、減少した資金は73,172百万円(前期比624,514百万円資金増)となりました。有形固定資産の取得による支出が66,930百万円(前期比9,763百万円資金増)あったこと等により、資金の減少となりました。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果、減少した資金は93,255百万円(前期比814,222百万円資金減)となりました。配当金の支払額が92,712百万円(前期比9,743百万円資金減)あったこと等により、資金の減少となりました。
③ 生産、受注及び販売の実績
(イ)生産実績
当社グループ(当社及び連結子会社)の展開する事業は多様であり、生産実績を定義することが困難であるため「生産実績」は記載していません。
(ロ)受注実績
当連結会計年度における受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりです。
(ハ)販売実績
当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりです。
(注) 主な相手先別の販売実績は、当該販売実績の総販売実績に対する割合が100分の10未満であるため記載
を省略しました。
(参考) 提出会社個別の事業の受注高、売上高、繰越高の状況は次のとおりです。
(注) 1 前事業年度以前に受注した工事で、契約の更改により請負金額に変更のあるものについては、その増減額を「当期受注高」並びに「当期売上高」に含めています。
2 損益計算書において、住宅請負事業は「完成工事高」、不動産事業は「不動産事業売上高」として表示しています。
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりです。
① 経営成績
当連結会計年度の連結売上高は、国内事業のストック型ビジネスと開発型ビジネスの増収により、前期比139,339百万円増加の4,197,922百万円(前期比3.4%増)となりました。
連結営業利益は、米国戸建住宅事業を取り巻く厳しい事業環境の影響等により国際事業が減益となったものの、物件売却が順調に進捗した開発型ビジネスの増益、請負型ビジネス及びストック型ビジネスでの利益率の改善による増益により、前期比10,036百万円増加の341,402百万円(前期比3.0%増)となりました。
連結経常利益は、連結営業利益の増加に加え、持分法投資利益の計上等により、前期比26,172百万円増加の327,800百万円(前期比8.7%増)となりました。
親会社株主に帰属する当期純利益は、政策保有株式の売却による投資有価証券売却益の減少等によって特別利益が11,899百万円減少したものの、M.D.C. Holdings, Inc.の買収関連費用の反動減等によって特別損失が18,878百万円減少したことにより、前期比14,390百万円増加の232,095百万円(前期比6.6%増)となりました。
(参考) 連結売上高、連結営業利益をビジネスモデル及びセグメントごとに示すと、次のとおりです。
② 財政状態
資産、負債及び純資産の状況
当連結会計年度末における資産総額は、前連結会計年度末と比較して4.1%増の5,006,637百万円となりました。流動資産は、販売用不動産の増加等により、3,907,449百万円と増加(前期比5.3%増)しました。固定資産は、退職給付に係る資産の増加等により、1,099,188百万円と増加(前期比0.2%増)しました。
負債総額は、未払法人税等及び有利子負債の増加等により、前連結会計年度末と比較して1.0%増の2,818,400百万円となりました。
純資産は、親会社株主に帰属する当期純利益を232,095百万円計上したことによる利益剰余金の増加等により2,188,237百万円と増加(前期比8.4%増)しました。
③ キャッシュ・フロー
当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの分析については、「(1) 経営成績等の状況の概要 ② キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりです。
④ 資本の財源及び資金の流動性
当社グループの資金需要のうち主なものは、運転資金及び不動産(棚卸資産を含む)の取得・開発をはじめとする投資資金等であります。
これらの資金需要に対し、運転資金については、自己資金の活用又は借入金、コマーシャル・ペーパーにより調達し、投資資金等については、主に社債、借入金により調達しています。うち、コマーシャル・ペーパーについては、機動的な資金調達手段の拡充を目的として、2025年4月に発行限度額を1,500億円から2,500億円へ増額しました。
そのほか、複数の金融機関とコミットメントライン契約及び当座貸越契約を締結し、十分な資金の流動性を確保しています。
なお、M.D.C. Holdings, Inc.の買収に係る資金については、2025年2月にパーマネント化を完了しました。パーマネント化に際しては、政府系金融機関からの借入を活用するなど、多様な調達手段から時機に応じて最適な手段を選択することで、安定的な財源の確保及び調達コストの低減を図りました。また、長期資金については年度別償還額の集中を避けることで借換リスクの低減を図っています。
次年度以降は、2026年3月に発表した第7次中期経営計画を基本方針とし、株主還元・成長投資・財務健全性のバランスを図りながら、持続的な企業価値向上に資する資金運用及び資金調達を実施します。
⑤ 経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等については、「第2 事業の状況 1 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 (3)目標とする経営指標」に記載のとおりです。
当連結会計年度においては、2025年9月に上方修正した2026年1月期の業績目標(連結売上高43,310億円、連結営業利益3,400億円、連結経常利益3,210億円、親会社株主に帰属する当期純利益2,320億円)に対し、実績は連結売上高41,979億円、連結営業利益3,414億円、連結経常利益3,278億円、親会社株主に帰属する当期純利益2,320億円となりました。また、EPSは358.07円(目標357.97円)、ROAは7.7%(目標7.8%)、ROEは11.3%(目標11.9%)、1株当たり配当金は144.00円(目標144.00円)及び配当性向は40.2%(目標40.2%)となりました。引き続き、目標数値の達成を目指します。
⑥ 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しています。
この連結財務諸表の作成にあたり、資産、負債、収益及び費用の報告額に不確実性がある場合、作成時に入手可能な情報に基づいて、その合理的な金額を算出するために見積り及び仮定を用いていますが、これらの見積り及び仮定に基づく数値は実際の結果と異なる可能性があります。
連結財務諸表の作成に用いた会計上の見積り及び仮定のうち、特に重要なものは、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等」の「(1)連結財務諸表 注記事項(重要な会計上の見積り)」に記載のとおりです。
当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は以下のとおりです。
① 財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度における世界経済は、米国の関税政策を巡る動き等による先行き不透明感の高まりや地政学リスクの継続により、各国の金融政策・通商政策を背景とした物価情勢及び国際金融資本市場の変動について、引き続き注視が必要な状況となりました。また、わが国の経済は、米国の関税政策等の影響が景気を下押しするリスクに留意が必要な中、物価上昇等により消費者マインドへの影響は見られるものの、雇用・所得環境の改善の動きが継続し、個人消費に持ち直しの動きが見られました。
国内の住宅市場では、建築物省エネ法等の改正に伴う駆け込み需要の動きが見られましたが、その反動や建設コスト高騰の影響もあり、持家や貸家の新設住宅着工戸数は弱含みで推移しています。一方、米国では、慢性的な住宅不足を背景とした新築住宅に対する潜在需要は依然として強いものの、低下傾向の住宅ローン金利や関税政策等による先行き不透明感から顧客の様子見姿勢が継続したことによる需要鈍化に加え、建設コストの上昇等から新規の住宅着工に慎重な動きが見られました。
このような事業環境の中、当社グループは、2050年を見据えたグローバルビジョン“「わが家」を世界一幸せな場所にする”の実現に向け、「国内の“安定成長”と海外の“積極的成長”」を基本方針とする第6次中期経営計画(2023年度～2025年度)に基づき、ハード・ソフト・サービスを融合した様々な高付加価値提案等を積極的に推進しました。
第6次中期経営計画(2023年度～2025年度)最終年度である当連結会計年度における業績は、連結受注高は4,247,762百万円(前期比4.8%増)、連結売上高は4,197,922百万円(前期比3.4%増)となりました。
利益については、連結営業利益は341,402百万円(前期比3.0%増)、連結経常利益は327,800百万円(前期比8.7%増)、親会社株主に帰属する当期純利益は232,095百万円(前期比6.6%増)となりました。
また、第6次中期経営計画3ヵ年の業績は、策定時の計画を上回る結果となりました。
セグメント別の経営成績は次のとおりです。
当事業の当連結会計年度における売上高は478,952百万円(前期比0.0%減)、営業利益は48,035百万円(前期比4.3%増)となりました。
お客様一人ひとりの“感性”を住まいに映し出すデザイン提案システム「life knit design」の活用やグループ連携による提案力の向上、生産から出荷までの邸別生産体制の強化等の取り組みに加え、政府による「子育てグリーン住宅支援事業」等の後押しもあり受注は堅調に推移しました。
価格レンジ別戦略として、2ndレンジ商品における分譲地との一体提案や、3rdレンジ商品における当社「DESIGN OFFICEチーム」によるブランディング推進など、中高級商品の拡販に注力するとともに、1stレンジ商品においては、各パートナー企業が建築する木造住宅の基礎と構造躯体の施工を当社グループ各社が請け負う共同建築事業「SI※1事業」を積極的に推進し、国内の良質な住宅ストック形成に貢献しています。
2024年度において戸建住宅ZEH比率※2が96%と過去最高を更新したネット・ゼロ・エネルギー・ハウス(ZEH)「グリーンファースト ゼロ」をはじめ、大空間リビング「ファミリー スイート」、間取り連動スマートホームサービス「PLATFORM HOUSE touch」、家具・内装等の高付加価値提案の推進により、戸建住宅ブランドの強化が進捗しました。
※1 SI(エス・アイ):S=スケルトン(建物の構造躯体)とI=インフィル(外装・内装)のこと
※2 戸建住宅ZEH比率:当社が建築した戸建住宅(北海道の請負・分譲住宅は除く) に占めるZEHの割合
を表した指標。集計対象期間は2024年4月1日～2025年3月31日。
当事業の当連結会計年度における売上高は564,813百万円(前期比3.6%増)、営業利益は87,826百万円(前期比7.4%増)となりました。
当社独自に選定した長期間にわたり入居需要が見込まれる都市部(S・Aエリア)を中心とした事業展開を推進し、その中でも特に駅近で利便性の高い地域(Sエリア)において、当社オリジナル構法を用いた3・4階建て賃貸住宅の拡販、ネット・ゼロ・エネルギーの賃貸住宅「シャーメゾンZEH」の普及に注力しました。これらのエリアマーケティングに基づくプライスリーダー戦略と、高い入居率・賃料水準を背景とした長期安定経営の提案により、賃貸住宅の受注は堅調に推移しました。特に、「シャーメゾンZEH」においては、太陽光パネルが住戸ごとに接続されている入居者売電方式により、入居者が光熱費節約のメリットを実感できることが好評で、高い入居率につながっています。その結果、賃貸住宅受注に占めるZEH住戸割合は77%となりました。
また、ESGソリューション提案や法人の事業承継ニーズへの対応強化により、CRE(法人)・PRE(公共団体)事業における受注も好調に推移しており、戸建住宅事業で培ったノウハウをオフィス空間等に活用するネット・ゼロ・エネルギー・ビル(ZEB)「グリーンファースト オフィス」をはじめとした非住宅分野の提案強化を推進しました。
当事業の当連結会計年度における売上高は302,293百万円(前期比7.0%減)、営業利益は22,049百万円(前期比44.9%増)となりました。
建築・土木事業ともに、大型工事の順調な進捗や追加変更工事の獲得等により、採算性が向上しました。特に建築事業については、資材価格高騰や人件費増加等の受注価格への転嫁が進んだことに加え、大型官庁工事の採算性が改善しました。受注についても、良好な環境は継続し、建築事業の大型官庁工事、土木事業の民間工事で受注が好調に推移しました。
当事業の当連結会計年度における売上高は712,621百万円(前期比3.7%増)、営業利益は68,996百万円(前期比21.5%増)となりました。
S・Aエリアを中心とした好立地に供給する賃貸住宅「シャーメゾン」の継続的な受注に加え、当期より賃貸事業専門のグループ会社として営業を開始した積水ハウスシャーメゾンPM各社において、オーナー及び入居者に対してよりきめ細かなサービスの提供が可能となる体制整備が進んだことから、管理受託戸数が増加しました。既存管理物件については、退室後における原状回復工事期間や新たな申込みから入居日までの期間など空室期間の短縮化を企図した戦略的なリーシング活動により高水準な稼働率を維持するとともに、リテナント時におけるバリューアップ等を通じた賃料上昇に注力しています。また、アプリやブロックチェーンを用いた入退去手続きのワンストップ対応等のDX推進、入居後のトラブル対応サービスの拡充等により、入居者満足度及び「シャーメゾン」ブランド価値の向上に努めました。
当事業の当連結会計年度における売上高は187,958百万円(前期比2.2%増)、営業利益は27,966百万円(前期比5.0%増)となりました。
戸建住宅では、当社グループのアフターサービス事業を担う積水ハウスサポートプラス株式会社が当期より営業を開始したことにより、グループ連携がさらに深まりオーナーとのコミュニケーションが一層強化されました。特に、家族構成やライフスタイルの変化に合わせた生活提案等の提案型リフォームにおいて、「life knit design」の思想を取り入れた大型リノベーション提案を強化するとともに、断熱改修や最新の省エネ・創エネ・蓄エネ設備等を導入する環境型リフォームにおいて、住生活空間に範囲を絞った「いどころ暖熱」や開口部の断熱改修を中心に国等の補助金を活用した提案を強化しました。また、賃貸住宅では、エリア・間取り・築年数別にマーケット分析を実施し、オーナーの資産価値向上に資する間取り変更等のフルリノベーション提案に注力しています。これらの取り組みにより、リフォーム事業全体の受注は好調に推移しました。
(開発事業)
当事業の当連結会計年度における売上高は681,989百万円(前期比17.1%増)、営業利益は94,970百万円(前期比35.1%増)となりました。当事業に集約された仲介・不動産事業、マンション事業、都市再開発事業の経営成績は次のとおりです。
当事業の当連結会計年度における売上高は394,509百万円(前期比10.8%増)、営業利益は30,915百万円(前期比6.7%増)となりました。
とりわけ当期より“地域№1の「住まい」に強い不動産会社”を目指し、仲介・不動産事業専門のグループ会社として営業を開始した積水ハウス不動産株式会社においては、前期まで6社に分かれていた同事業を1社に統合したことにより、良質な販売用不動産の仕入や販売先開拓を強化するための情報・課題をより迅速に共有化する体制整備が進み、これまで以上に事業法人や金融機関など引合ルートの拡大や深化に取り組んだ結果、不動産事業については、住宅用地を中心とした販売用不動産の売却が順調に進捗しました。
仲介事業についても、当社グループ間の連携に加え、全国ネットワークと多彩な販売ルートの活用により堅調に推移しました。
当事業の当連結会計年度における売上高は122,844百万円(前期比19.9%増)、営業利益は18,062百万円(前期比23.3%増)となりました。
「グランドメゾン武蔵小杉の杜」(川崎市中原区)及び「グランドメゾン福岡 The Central Luxe」(福岡市中央区)の引渡しが順調に進むなど、販売物件の引渡しは計画通りに進捗しました。
当社の分譲マンション「グランドメゾン」については、東京・名古屋・大阪・福岡の中心地に特化し集中的に展開することで、安定した需要が継続しています。また、家庭部門の脱炭素化への貢献を目指して全住戸ZEH仕様とすることに加えて、建物長寿命化の観点から進める長期優良住宅の認定実績が着実に積み上がりました。加えて、各物件の魅力を最大限に活かす企画の策定や、各戦略エリアに根差した情報発信拠点「GM BASE」を順次開設するなど、「グランドメゾン」のプレゼンスは着実に向上しています。これらの取り組みが奏功し、「グランドメゾン One 大濠 Park」(福岡市中央区)及び「グランドメゾン THE 白金台」(東京都港区)等の販売が好調に推移しました。
当事業の当連結会計年度における売上高は164,634百万円(前期比32.7%増)、営業利益は45,992百万円(前期比72.5%増)となりました。
まちづくりの展開エリアとして東京・名古屋・大阪・福岡の中心地に特化する戦略が奏功し、その良好な売却環境を背景に、大型物件の持分を含め、複数の物件売却が計画以上に進捗しました。また、当社が引き続き保有する「プライムメゾン」等の物件では、入居率が堅調に推移しました。
なお、当社が一部を出資する特定目的会社における保有不動産の引渡しが完了し、持分法投資利益を計上しました。
当事業の当連結会計年度における売上高は1,286,358百万円(前期比0.6%増)、営業利益は39,102百万円(前期比50.5%減)となりました。
米国戸建住宅事業においては、2024年4月に買収したM.D.C. Holdings, Inc.※の業績が当期初より貢献したものの、米国経済の先行き不透明感に伴う顧客の様子見姿勢の継続を受けたインセンティブ増加に加え、棚卸資産評価損の計上等が利益を押し下げた結果、営業利益は減益となりました。米国コミュニティ開発事業においては、新規取得した物件が収益に寄与し、堅調に推移しました。米国賃貸住宅開発事業においては、積水ハウス・リート投資法人が組成したSPCに対して、「City Ridge」(ワシントンD.C.)の追加売却分と、「San Diego Court House Middle棟」(サンディエゴ)の引渡しを完了しました。
また、オーストラリアにおいては、シドニーの「Orchards Lumia棟」、「Sanctuary Laguna棟・Glade棟」及び「Melrose Park Village棟」、ブリスベンの「West Village Allere棟」の引渡しが進捗しました。
※ 2025年9月に、「M.D.C. Holdings, Inc.」の商号を「SEKISUI HOUSE U.S., Inc.」に変更しました。
当事業の当連結会計年度における売上高は16,451百万円(前期比17.0%増)、営業利益は3,203百万円(前期比29.9%増)となりました。
② キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、営業活動により216,325百万円増加し、投資活動により73,172百万円、財務活動により93,255百万円それぞれ減少した結果、前連結会計年度末と比較して44,618百万円増加となり、当連結会計年度末の資金残高は434,925百万円となりました。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果、得られた資金は216,325百万円(前期比153,440百万円資金増)となりました。税金等調整前当期純利益を338,737百万円計上したこと等により、資金の増加となりました。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果、減少した資金は73,172百万円(前期比624,514百万円資金増)となりました。有形固定資産の取得による支出が66,930百万円(前期比9,763百万円資金増)あったこと等により、資金の減少となりました。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果、減少した資金は93,255百万円(前期比814,222百万円資金減)となりました。配当金の支払額が92,712百万円(前期比9,743百万円資金減)あったこと等により、資金の減少となりました。
③ 生産、受注及び販売の実績
(イ)生産実績
当社グループ(当社及び連結子会社)の展開する事業は多様であり、生産実績を定義することが困難であるため「生産実績」は記載していません。
(ロ)受注実績
当連結会計年度における受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりです。
| セグメントの名称 | 受注高 | 受注残高 | ||
| 金額(百万円) | 前期比(%) | 金額(百万円) | 前期比(%) | |
| 戸建住宅事業 | 481,599 | 0.5 | 232,665 | 1.2 |
| 賃貸・事業用建物事業 | 608,715 | 2.8 | 607,789 | 7.8 |
| 建築・土木事業 | 318,248 | △2.0 | 416,960 | 4.0 |
| 賃貸住宅管理事業 | 712,621 | 3.7 | - | - |
| リフォーム事業 | 193,137 | 3.8 | 41,929 | 14.1 |
| 開発事業 | 703,862 | 10.5 | 228,820 | 10.6 |
| (仲介・不動産事業) | 411,127 | 11.8 | 88,994 | 23.0 |
| (マンション事業) | 116,136 | △14.7 | 115,863 | △5.5 |
| (都市再開発事業) | 176,597 | 32.3 | 23,963 | 99.7 |
| 国際事業 | 1,243,387 | 6.1 | 295,099 | △12.7 |
| 報告セグメント計 | 4,261,573 | 4.5 | 1,823,265 | 2.6 |
| その他 | 16,444 | 17.4 | 1,030 | △0.7 |
| 消去又は全社 | △30,255 | - | △19,878 | - |
| 合計 | 4,247,762 | 4.8 | 1,804,417 | 2.8 |
(ハ)販売実績
当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりです。
| セグメントの名称 | 金額(百万円) | 前期比(%) |
| 戸建住宅事業 | 478,952 | △0.0 |
| 賃貸・事業用建物事業 | 564,813 | 3.6 |
| 建築・土木事業 | 302,293 | △7.0 |
| 賃貸住宅管理事業 | 712,621 | 3.7 |
| リフォーム事業 | 187,958 | 2.2 |
| 開発事業 | 681,989 | 17.1 |
| (仲介・不動産事業) | 394,509 | 10.8 |
| (マンション事業) | 122,844 | 19.9 |
| (都市再開発事業) | 164,634 | 32.7 |
| 国際事業 | 1,286,358 | 0.6 |
| 報告セグメント計 | 4,214,987 | 3.3 |
| その他 | 16,451 | 17.0 |
| 消去又は全社 | △33,516 | - |
| 合計 | 4,197,922 | 3.4 |
(注) 主な相手先別の販売実績は、当該販売実績の総販売実績に対する割合が100分の10未満であるため記載
を省略しました。
(参考) 提出会社個別の事業の受注高、売上高、繰越高の状況は次のとおりです。
| 期別 | 事業別の名称 | 前期繰越高 (百万円) | 当期受注高 (百万円) | 計 (百万円) | 当期売上高 (百万円) | 次期繰越高 (百万円) |
| 手持高 | ||||||
| 第74期 自 2024年 2月1日 至 2025年 1月31日 | 住宅請負事業 | 731,870 | 1,071,055 | 1,802,926 | 1,016,650 | 786,275 |
| 不動産事業 | 112,402 | 338,017 | 450,419 | 295,522 | 154,897 | |
| 合計 | 844,272 | 1,409,073 | 2,253,346 | 1,312,172 | 941,173 | |
| 第75期 自 2025年 2月1日 至 2026年 1月31日 | 住宅請負事業 | 786,275 | 1,073,688 | 1,859,964 | 1,027,880 | 832,084 |
| 不動産事業 | 154,897 | 375,597 | 530,495 | 369,341 | 161,154 | |
| 合計 | 941,173 | 1,449,286 | 2,390,460 | 1,397,221 | 993,238 |
(注) 1 前事業年度以前に受注した工事で、契約の更改により請負金額に変更のあるものについては、その増減額を「当期受注高」並びに「当期売上高」に含めています。
2 損益計算書において、住宅請負事業は「完成工事高」、不動産事業は「不動産事業売上高」として表示しています。
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりです。
① 経営成績
当連結会計年度の連結売上高は、国内事業のストック型ビジネスと開発型ビジネスの増収により、前期比139,339百万円増加の4,197,922百万円(前期比3.4%増)となりました。
連結営業利益は、米国戸建住宅事業を取り巻く厳しい事業環境の影響等により国際事業が減益となったものの、物件売却が順調に進捗した開発型ビジネスの増益、請負型ビジネス及びストック型ビジネスでの利益率の改善による増益により、前期比10,036百万円増加の341,402百万円(前期比3.0%増)となりました。
連結経常利益は、連結営業利益の増加に加え、持分法投資利益の計上等により、前期比26,172百万円増加の327,800百万円(前期比8.7%増)となりました。
親会社株主に帰属する当期純利益は、政策保有株式の売却による投資有価証券売却益の減少等によって特別利益が11,899百万円減少したものの、M.D.C. Holdings, Inc.の買収関連費用の反動減等によって特別損失が18,878百万円減少したことにより、前期比14,390百万円増加の232,095百万円(前期比6.6%増)となりました。
(参考) 連結売上高、連結営業利益をビジネスモデル及びセグメントごとに示すと、次のとおりです。
| 売上高 | 営業利益 | ||||||
| 2025年1月期 | 2026年1月期 | 前期比(%) | 2025年1月期 | 2026年1月期 | 前期比(%) | ||
| 金額(百万円) | 金額(百万円) | 金額(百万円) | 金額(百万円) | ||||
| 請 負 型 | 戸建住宅事業 | 479,091 | 478,952 | △0.0 | 46,069 | 48,035 | 4.3 |
| 賃貸・事業用建物事業 | 544,934 | 564,813 | 3.6 | 81,796 | 87,826 | 7.4 | |
| 建築・土木事業 | 325,024 | 302,293 | △7.0 | 15,218 | 22,049 | 44.9 | |
| 小計 | 1,349,050 | 1,346,059 | △0.2 | 143,084 | 157,911 | 10.4 | |
| ス ト ッ ク 型 | 賃貸住宅管理事業 | 687,119 | 712,621 | 3.7 | 56,804 | 68,996 | 21.5 |
| リフォーム事業 | 183,868 | 187,958 | 2.2 | 26,624 | 27,966 | 5.0 | |
| 小計 | 870,988 | 900,580 | 3.4 | 83,429 | 96,962 | 16.2 | |
| 開 発 型 | 仲介・不動産事業 | 356,060 | 394,509 | 10.8 | 28,971 | 30,915 | 6.7 |
| マンション事業 | 102,494 | 122,844 | 19.9 | 14,648 | 18,062 | 23.3 | |
| 都市再開発事業 | 124,021 | 164,634 | 32.7 | 26,665 | 45,992 | 72.5 | |
| 開発事業 計 | 582,576 | 681,989 | 17.1 | 70,285 | 94,970 | 35.1 | |
| 国際事業 | 1,278,511 | 1,286,358 | 0.6 | 78,945 | 39,102 | △50.5 | |
| その他 | 14,066 | 16,451 | 17.0 | 2,466 | 3,203 | 29.9 | |
| 消去又は全社 | △36,610 | △33,516 | - | △46,844 | △50,747 | - | |
| 連結 | 4,058,583 | 4,197,922 | 3.4 | 331,366 | 341,402 | 3.0 | |
② 財政状態
資産、負債及び純資産の状況
当連結会計年度末における資産総額は、前連結会計年度末と比較して4.1%増の5,006,637百万円となりました。流動資産は、販売用不動産の増加等により、3,907,449百万円と増加(前期比5.3%増)しました。固定資産は、退職給付に係る資産の増加等により、1,099,188百万円と増加(前期比0.2%増)しました。
負債総額は、未払法人税等及び有利子負債の増加等により、前連結会計年度末と比較して1.0%増の2,818,400百万円となりました。
純資産は、親会社株主に帰属する当期純利益を232,095百万円計上したことによる利益剰余金の増加等により2,188,237百万円と増加(前期比8.4%増)しました。
③ キャッシュ・フロー
当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの分析については、「(1) 経営成績等の状況の概要 ② キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりです。
④ 資本の財源及び資金の流動性
当社グループの資金需要のうち主なものは、運転資金及び不動産(棚卸資産を含む)の取得・開発をはじめとする投資資金等であります。
これらの資金需要に対し、運転資金については、自己資金の活用又は借入金、コマーシャル・ペーパーにより調達し、投資資金等については、主に社債、借入金により調達しています。うち、コマーシャル・ペーパーについては、機動的な資金調達手段の拡充を目的として、2025年4月に発行限度額を1,500億円から2,500億円へ増額しました。
そのほか、複数の金融機関とコミットメントライン契約及び当座貸越契約を締結し、十分な資金の流動性を確保しています。
なお、M.D.C. Holdings, Inc.の買収に係る資金については、2025年2月にパーマネント化を完了しました。パーマネント化に際しては、政府系金融機関からの借入を活用するなど、多様な調達手段から時機に応じて最適な手段を選択することで、安定的な財源の確保及び調達コストの低減を図りました。また、長期資金については年度別償還額の集中を避けることで借換リスクの低減を図っています。
次年度以降は、2026年3月に発表した第7次中期経営計画を基本方針とし、株主還元・成長投資・財務健全性のバランスを図りながら、持続的な企業価値向上に資する資金運用及び資金調達を実施します。
⑤ 経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等については、「第2 事業の状況 1 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 (3)目標とする経営指標」に記載のとおりです。
当連結会計年度においては、2025年9月に上方修正した2026年1月期の業績目標(連結売上高43,310億円、連結営業利益3,400億円、連結経常利益3,210億円、親会社株主に帰属する当期純利益2,320億円)に対し、実績は連結売上高41,979億円、連結営業利益3,414億円、連結経常利益3,278億円、親会社株主に帰属する当期純利益2,320億円となりました。また、EPSは358.07円(目標357.97円)、ROAは7.7%(目標7.8%)、ROEは11.3%(目標11.9%)、1株当たり配当金は144.00円(目標144.00円)及び配当性向は40.2%(目標40.2%)となりました。引き続き、目標数値の達成を目指します。
⑥ 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しています。
この連結財務諸表の作成にあたり、資産、負債、収益及び費用の報告額に不確実性がある場合、作成時に入手可能な情報に基づいて、その合理的な金額を算出するために見積り及び仮定を用いていますが、これらの見積り及び仮定に基づく数値は実際の結果と異なる可能性があります。
連結財務諸表の作成に用いた会計上の見積り及び仮定のうち、特に重要なものは、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等」の「(1)連結財務諸表 注記事項(重要な会計上の見積り)」に記載のとおりです。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
