有価証券報告書-第54期(2025/04/01-2026/03/31)
(1) 経営成績等の状況の概要
① 経営成績の状況
当連結会計年度における我が国経済は、雇用・所得環境の改善が見られ、インバウンド需要の増加等により緩やかな回復基調が続く一方、中東地域をめぐる情勢や米国の通商政策の動向、金融資本市場の変動による影響等については依然として不透明感があり、引き続き注視が必要な状況です。
当社グループが属する不動産業界における事業環境は、新築分譲マンション市場においては、原材料高や深刻な人手不足による建築コストの高騰といった調達環境を背景に販売価格は依然として上昇傾向にあるものの、実需層の需要は底堅く推移しております。エンドユーザーの世帯構成や働き方、価値観の変化を背景に、住まいに求められる機能や立地、生活利便性のニーズは多様化しており、新築分譲マンション販売は堅調に推移しております。
不動産経済研究所の調べによりますと、2025年の全国における新築分譲マンションの発売戸数は59,940戸と前年比で0.8%増加、4年ぶりの増加となりました。2025年のマンション平均価格は6,556万円(2024年6,082万円、7.8%増)で9年連続の上昇となり、1973年調査開始以来の最高値を更新しております。
なお、同研究所の調べによりますと2026年の全国におけるマンション発売戸数は全国で約6.2万戸を見込んでおり、新築分譲マンション市場は今後も需給バランスの均衡状態が続いていくものと考えております。そのような中、当社グループは2025年売主グループ別供給戸数ランキングで全国5位となり、新築分譲マンション市場において安定的に供給を行う役割を担っております。
当社は、当社グループのパーパス「サステナブルな環境をデザインする力で、人と地球の未来を幸せにする。」を具現化するために2030年3月期に向けた「長期ビジョン」を2023年10月に策定いたしました。
「地域社会のタカラであれ。」
不動産デベロッパーには、どんなミライがあるのか。
現場で鍛えたチカラは地域社会の価値になるのか。
ミラースは2030年に向け、自らを改革し答えを出す。
フロー型をストック循環型へつなぎ、私たちはモデルを進化させる。
不動産を街・地域・環境へつなぎ、私たちはドメインを拡張する。
不動産収益を社会価値へつなぎ、私たちはバリューを再定義する。
ミラースは各地域に根ざした「らしさ」を徹底的に学び、
「点」の開発を「線」でつなぎ、「面」の活性化を推進することで、
地域社会にとってタカラのような存在になる。
地域を元気に、日本を元気に、そして世界を元気にする。
策定にあたり、メッセージのメインターゲットを当社グループ社員とすることで、当社グループの社員が自らに問いを発し続け、地域活性に資する存在となって欲しいとの想いを込めております。
また、2030年までに行う具体的な「指標」を別途設定し、長期ビジョンの想いを当社グループ会社の各セグメントに接続し、事業の成長や変化の方向性を揃え、促す役割を果たしています。
今後はこの長期ビジョンに基づき、グループ各社が2030年までのあるべき姿を描いていくとともに、各社の目標と各社員の日々の業務にも反映させることで、「不動産事業」「エネルギー事業」「アセットマネジメント事業」等グループ間の垣根を越えたシナジーを生み出し、不動産総合デベロッパーの枠を超え「未来環境デザイン企業」として、人と地球の未来を幸せにすることを目指してまいります。
当連結会計年度の経営成績は、売上高214,369百万円(前年同期比9.1%増)、営業利益17,649百万円(前年同期比22.9%増)、経常利益14,182百万円(前年同期比14.1%増)、親会社株主に帰属する当期純利益4,758百万円(前年同期比42.0%減)となっております。
(売上高)
不動産事業においては、新築分譲マンション2,767戸(JV持分含む)、収益不動産の売却、新築戸建分譲、中古マンションの販売、アパート、マンション、オフィス等の賃貸収入及び管理戸数80,581戸からの管理収入等により、192,446百万円となっております。
エネルギー事業においては、発電施設の売電収入等により、11,465百万円となっております。
アセットマネジメント事業においては、運用報酬等により、1,226百万円となっております。
その他事業においては、建設の請負、大規模修繕工事の受注、ホテルの運営、各種手数料収入等により、9,231百万円となっております。
以上の結果、当連結会計年度の売上高は214,369百万円と前年同期比9.1%の増加となっております。
(売上原価)
新築分譲マンション及び開発不動産等の工事価格の上昇等に伴い、168,710百万円と前年同期比9.4%の増加となっております。
(販売費及び一般管理費)
販売費及び一般管理費は、人的資本やDX基盤の構築への積極的な投資等により、28,009百万円と前年同期比0.2%の増加となっております。
(営業外損益)
営業外収益は、受取保険金が減少したこと等により、1,299百万円と前年同期比3.1%の減少となっております。
営業外費用は、支払利息の増加等により、4,766百万円と前年同期比45.4%の増加となっております。
(特別損益)
特別利益は、投資有価証券売却益及び関係会社株式売却益の計上があったこと等により、1,116百万円と前年同期比971百万円の増加となっております。
特別損失は、減損損失の計上があったこと等により、5,578百万円と前年同期比4,564百万円の増加となっております。
セグメントごとの経営成績は次のとおりとなっております。
(不動産事業)
新築分譲マンション、流動化、新築戸建分譲、リニューアル再販、不動産賃貸、不動産管理、不動産その他等により、当事業売上高は192,446百万円(前年同期比7.8%増)となっております。
(エネルギー事業)
稼働済み発電施設の売電収入等により、当事業売上高は11,465百万円(前年同期比15.6%増)となっております。
(アセットマネジメント事業)
運用報酬については、運用資産規模が着実に積み上がった結果、当事業売上高は1,226百万円(前年同期比5.5%増)となっております。
(その他事業)
建設の請負、大規模修繕工事の受注、ホテルの運営、各種手数料収入等により、当事業売上高は9,231百万円(前年同期比33.3%増)となっております。
② 財政状態の状況
当社グループの当連結会計年度の資産、負債及び純資産の状況は、新築分譲マンションや収益不動産の仕入等により、総資産は419,512百万円と前連結会計年度末に比べ47,003百万円増加しております。
(流動資産)
事業用資産の順調な仕入等により、流動資産は257,954百万円と前連結会計年度末に比べ42,691百万円増加しております。
(固定資産)
事業用資産を順調に購入したこと等により、固定資産は161,520百万円と前連結会計年度末に比べ4,322百万円増加しております。
(流動負債)
短期借入金の増加等により、流動負債は143,940百万円と前連結会計年度末に比べ9,865百万円増加しております。
(固定負債)
新規仕入に伴う長期借入金の増加等により、固定負債は185,453百万円と前連結会計年度末に比べ36,127百万円増加しております。
(純資産)
親会社株主に帰属する当期純利益の計上額が剰余金の配当等を上回ったことにより、純資産の合計は90,118百万円と前連結会計年度末に比べ1,010百万円増加しております。
③ キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べ、10,872百万円増加し、57,881百万円となっております。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動による資金の増加は5,597百万円(前連結会計年度は7,877百万円の増加)となっております。これは主に税金等調整前当期純利益による資金の増加があったことによるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動による資金の減少は31,923百万円(前連結会計年度は24,807百万円の減少)となっております。これは主に有形固定資産の取得による支出によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動による資金の増加は37,180百万円(前連結会計年度は22,042百万円の増加)となっております。これは主に長期借入金の増加によるものであります。
④ 生産、受注及び販売の実績
a)売上高の実績
(注)セグメント間の取引については、相殺消去しております。
b)期中契約戸数
c)契約残高
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
① 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
当社グループの当連結会計年度の経営成績等は、コア事業であります不動産事業における新築分譲マンション事業では、全国の主要な中心市街地や都心部の駅至近等、用地を厳選して供給することで、顧客ニーズに即した付加価値の高い物件に強い購買意欲が見られた結果、販売進捗は堅調に推移し2,767戸(JV持分含む)の引渡しを行いました。
エネルギー事業においては、保有発電施設等からの継続的な売電収入によるストック収益の獲得に加え、一部の発電施設及び権利等の売却を実施しております。一方で、一部発電施設等に係る減損損失の計上やインフレ・金利上昇等の外的要因による収益性の低下等が同セグメントの課題と認識しており、今後のエネルギー関連政策の動向を注視するとともに、エネルギー事業セグメント内における資産ポートフォリオの最適化を推進しております。
当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因として、外部環境では主にはマーケット環境等が挙げられますが、内部環境面では特に借入比率(LTV)について注視しております。コア事業である不動産事業は、金融機関等からの借入金を前提とした事業となっており、適切な自己資本の確保と持続的な事業成長の両立を図るため、LTVを重要経営指標の1つと捉え、数値目標を設定しております。2025年5月12日に公表した中期経営計画ではLTV目標を原則65%未満としております。なお、当連結会計年度末におけるLTVは63.9%となっております。
当社グループの資本の財源及び資金の流動性について、当社グループでは、コア事業であります不動産事業において、用地取得及び建設資金の一部を金融機関等からの借入により調達しております。また、主要取引銀行等とコミットメントライン契約を締結しており、迅速な資金手当てが可能となっております。なお、近年の事業領域の拡大、投資事業の伸展により、借入金が増加傾向にありますが、投資回収サイクルの確立を図ると共に、自己資本比率を向上させ、適切なポートフォリオを構築することで、安定した資金を確保出来るものと考えております。
② 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項(重要な会計上の見積り)」に記載のとおりであります。
(3)経営成績に重要な影響を与える要因について
当社グループの主力であります不動産事業は、購入者マインド及び供給者の供給動向に左右される傾向があります。購入者マインドは、景気動向、金利動向、住宅税制、消費税、地価動向等の影響を受け、また、供給者の供給動向は、土地の仕入代、ゼネコン等外注業者の外注価格の変動、外注業者の破綻、金融動向の影響を受けやすいことから、これらの動向が変動した場合には、経営成績に重要な影響を与える可能性があります。
① 経営成績の状況
当連結会計年度における我が国経済は、雇用・所得環境の改善が見られ、インバウンド需要の増加等により緩やかな回復基調が続く一方、中東地域をめぐる情勢や米国の通商政策の動向、金融資本市場の変動による影響等については依然として不透明感があり、引き続き注視が必要な状況です。
当社グループが属する不動産業界における事業環境は、新築分譲マンション市場においては、原材料高や深刻な人手不足による建築コストの高騰といった調達環境を背景に販売価格は依然として上昇傾向にあるものの、実需層の需要は底堅く推移しております。エンドユーザーの世帯構成や働き方、価値観の変化を背景に、住まいに求められる機能や立地、生活利便性のニーズは多様化しており、新築分譲マンション販売は堅調に推移しております。
不動産経済研究所の調べによりますと、2025年の全国における新築分譲マンションの発売戸数は59,940戸と前年比で0.8%増加、4年ぶりの増加となりました。2025年のマンション平均価格は6,556万円(2024年6,082万円、7.8%増)で9年連続の上昇となり、1973年調査開始以来の最高値を更新しております。
なお、同研究所の調べによりますと2026年の全国におけるマンション発売戸数は全国で約6.2万戸を見込んでおり、新築分譲マンション市場は今後も需給バランスの均衡状態が続いていくものと考えております。そのような中、当社グループは2025年売主グループ別供給戸数ランキングで全国5位となり、新築分譲マンション市場において安定的に供給を行う役割を担っております。
当社は、当社グループのパーパス「サステナブルな環境をデザインする力で、人と地球の未来を幸せにする。」を具現化するために2030年3月期に向けた「長期ビジョン」を2023年10月に策定いたしました。
「地域社会のタカラであれ。」
不動産デベロッパーには、どんなミライがあるのか。
現場で鍛えたチカラは地域社会の価値になるのか。
ミラースは2030年に向け、自らを改革し答えを出す。
フロー型をストック循環型へつなぎ、私たちはモデルを進化させる。
不動産を街・地域・環境へつなぎ、私たちはドメインを拡張する。
不動産収益を社会価値へつなぎ、私たちはバリューを再定義する。
ミラースは各地域に根ざした「らしさ」を徹底的に学び、
「点」の開発を「線」でつなぎ、「面」の活性化を推進することで、
地域社会にとってタカラのような存在になる。
地域を元気に、日本を元気に、そして世界を元気にする。
策定にあたり、メッセージのメインターゲットを当社グループ社員とすることで、当社グループの社員が自らに問いを発し続け、地域活性に資する存在となって欲しいとの想いを込めております。
また、2030年までに行う具体的な「指標」を別途設定し、長期ビジョンの想いを当社グループ会社の各セグメントに接続し、事業の成長や変化の方向性を揃え、促す役割を果たしています。
今後はこの長期ビジョンに基づき、グループ各社が2030年までのあるべき姿を描いていくとともに、各社の目標と各社員の日々の業務にも反映させることで、「不動産事業」「エネルギー事業」「アセットマネジメント事業」等グループ間の垣根を越えたシナジーを生み出し、不動産総合デベロッパーの枠を超え「未来環境デザイン企業」として、人と地球の未来を幸せにすることを目指してまいります。
当連結会計年度の経営成績は、売上高214,369百万円(前年同期比9.1%増)、営業利益17,649百万円(前年同期比22.9%増)、経常利益14,182百万円(前年同期比14.1%増)、親会社株主に帰属する当期純利益4,758百万円(前年同期比42.0%減)となっております。
(売上高)
不動産事業においては、新築分譲マンション2,767戸(JV持分含む)、収益不動産の売却、新築戸建分譲、中古マンションの販売、アパート、マンション、オフィス等の賃貸収入及び管理戸数80,581戸からの管理収入等により、192,446百万円となっております。
エネルギー事業においては、発電施設の売電収入等により、11,465百万円となっております。
アセットマネジメント事業においては、運用報酬等により、1,226百万円となっております。
その他事業においては、建設の請負、大規模修繕工事の受注、ホテルの運営、各種手数料収入等により、9,231百万円となっております。
以上の結果、当連結会計年度の売上高は214,369百万円と前年同期比9.1%の増加となっております。
(売上原価)
新築分譲マンション及び開発不動産等の工事価格の上昇等に伴い、168,710百万円と前年同期比9.4%の増加となっております。
(販売費及び一般管理費)
販売費及び一般管理費は、人的資本やDX基盤の構築への積極的な投資等により、28,009百万円と前年同期比0.2%の増加となっております。
(営業外損益)
営業外収益は、受取保険金が減少したこと等により、1,299百万円と前年同期比3.1%の減少となっております。
営業外費用は、支払利息の増加等により、4,766百万円と前年同期比45.4%の増加となっております。
(特別損益)
特別利益は、投資有価証券売却益及び関係会社株式売却益の計上があったこと等により、1,116百万円と前年同期比971百万円の増加となっております。
特別損失は、減損損失の計上があったこと等により、5,578百万円と前年同期比4,564百万円の増加となっております。
セグメントごとの経営成績は次のとおりとなっております。
(不動産事業)
新築分譲マンション、流動化、新築戸建分譲、リニューアル再販、不動産賃貸、不動産管理、不動産その他等により、当事業売上高は192,446百万円(前年同期比7.8%増)となっております。
(エネルギー事業)
稼働済み発電施設の売電収入等により、当事業売上高は11,465百万円(前年同期比15.6%増)となっております。
(アセットマネジメント事業)
運用報酬については、運用資産規模が着実に積み上がった結果、当事業売上高は1,226百万円(前年同期比5.5%増)となっております。
(その他事業)
建設の請負、大規模修繕工事の受注、ホテルの運営、各種手数料収入等により、当事業売上高は9,231百万円(前年同期比33.3%増)となっております。
② 財政状態の状況
当社グループの当連結会計年度の資産、負債及び純資産の状況は、新築分譲マンションや収益不動産の仕入等により、総資産は419,512百万円と前連結会計年度末に比べ47,003百万円増加しております。
(流動資産)
事業用資産の順調な仕入等により、流動資産は257,954百万円と前連結会計年度末に比べ42,691百万円増加しております。
(固定資産)
事業用資産を順調に購入したこと等により、固定資産は161,520百万円と前連結会計年度末に比べ4,322百万円増加しております。
(流動負債)
短期借入金の増加等により、流動負債は143,940百万円と前連結会計年度末に比べ9,865百万円増加しております。
(固定負債)
新規仕入に伴う長期借入金の増加等により、固定負債は185,453百万円と前連結会計年度末に比べ36,127百万円増加しております。
(純資産)
親会社株主に帰属する当期純利益の計上額が剰余金の配当等を上回ったことにより、純資産の合計は90,118百万円と前連結会計年度末に比べ1,010百万円増加しております。
③ キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べ、10,872百万円増加し、57,881百万円となっております。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動による資金の増加は5,597百万円(前連結会計年度は7,877百万円の増加)となっております。これは主に税金等調整前当期純利益による資金の増加があったことによるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動による資金の減少は31,923百万円(前連結会計年度は24,807百万円の減少)となっております。これは主に有形固定資産の取得による支出によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動による資金の増加は37,180百万円(前連結会計年度は22,042百万円の増加)となっております。これは主に長期借入金の増加によるものであります。
④ 生産、受注及び販売の実績
a)売上高の実績
| セグメントの名称 | 当連結会計年度 (自 2025年4月1日 至 2026年3月31日) | 前年同期比(%) |
| 不動産事業 (百万円) | 192,446 | 107.8 |
| エネルギー事業 (百万円) | 11,465 | 115.6 |
| アセットマネジメント事業(百万円) | 1,226 | 105.5 |
| 報告セグメント計 (百万円) | 205,138 | 108.2 |
| その他 (百万円) | 9,231 | 133.3 |
| 合計 (百万円) | 214,369 | 109.1 |
(注)セグメント間の取引については、相殺消去しております。
b)期中契約戸数
| セグメントの名称 | 前連結会計年度 (自 2024年4月1日 至 2025年3月31日) | 当連結会計年度 (自 2025年4月1日 至 2026年3月31日) | 前年同期比(%) | ||
| 戸数 | 金額(百万円) | 戸数 | 金額(百万円) | ||
| 不動産事業 | 3,103 | 170,575 | 2,995 | 143,485 | 84.1 |
| 合計 | 3,103 | 170,575 | 2,995 | 143,485 | 84.1 |
c)契約残高
| セグメントの名称 | 前連結会計年度末 (2025年3月31日現在) | 当連結会計年度末 (2026年3月31日現在) | 前年同期比(%) | ||
| 戸数 | 金額(百万円) | 戸数 | 金額(百万円) | ||
| 不動産事業 | 1,727 | 81,568 | 1,383 | 54,308 | 66.6 |
| 合計 | 1,727 | 81,568 | 1,383 | 54,308 | 66.6 |
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
① 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
当社グループの当連結会計年度の経営成績等は、コア事業であります不動産事業における新築分譲マンション事業では、全国の主要な中心市街地や都心部の駅至近等、用地を厳選して供給することで、顧客ニーズに即した付加価値の高い物件に強い購買意欲が見られた結果、販売進捗は堅調に推移し2,767戸(JV持分含む)の引渡しを行いました。
エネルギー事業においては、保有発電施設等からの継続的な売電収入によるストック収益の獲得に加え、一部の発電施設及び権利等の売却を実施しております。一方で、一部発電施設等に係る減損損失の計上やインフレ・金利上昇等の外的要因による収益性の低下等が同セグメントの課題と認識しており、今後のエネルギー関連政策の動向を注視するとともに、エネルギー事業セグメント内における資産ポートフォリオの最適化を推進しております。
当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因として、外部環境では主にはマーケット環境等が挙げられますが、内部環境面では特に借入比率(LTV)について注視しております。コア事業である不動産事業は、金融機関等からの借入金を前提とした事業となっており、適切な自己資本の確保と持続的な事業成長の両立を図るため、LTVを重要経営指標の1つと捉え、数値目標を設定しております。2025年5月12日に公表した中期経営計画ではLTV目標を原則65%未満としております。なお、当連結会計年度末におけるLTVは63.9%となっております。
当社グループの資本の財源及び資金の流動性について、当社グループでは、コア事業であります不動産事業において、用地取得及び建設資金の一部を金融機関等からの借入により調達しております。また、主要取引銀行等とコミットメントライン契約を締結しており、迅速な資金手当てが可能となっております。なお、近年の事業領域の拡大、投資事業の伸展により、借入金が増加傾向にありますが、投資回収サイクルの確立を図ると共に、自己資本比率を向上させ、適切なポートフォリオを構築することで、安定した資金を確保出来るものと考えております。
② 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項(重要な会計上の見積り)」に記載のとおりであります。
(3)経営成績に重要な影響を与える要因について
当社グループの主力であります不動産事業は、購入者マインド及び供給者の供給動向に左右される傾向があります。購入者マインドは、景気動向、金利動向、住宅税制、消費税、地価動向等の影響を受け、また、供給者の供給動向は、土地の仕入代、ゼネコン等外注業者の外注価格の変動、外注業者の破綻、金融動向の影響を受けやすいことから、これらの動向が変動した場合には、経営成績に重要な影響を与える可能性があります。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
