- #1 コーポレート・ガバナンスの概要（連結）
・重要情報の漏洩防止への取組み強化
情報資産(紙媒体、データ)の取扱いルールの遵守状況につき、全部署において自主点検を実施するとともに、内部監査部による監査を実施し、ルール違反者への罰則の強化、個別指導を継続実施しております。
なお、当連結会計年度においては、グループ各社のIT環境維持や保守等に関する外部の業務委託先との契約を見直し、当社を含めた情報システムの管理態勢の充実を図りました。また、一部の契約において、電子契約(署名)サービスを導入し、重要情報を含む書類等の社外流出の抑止に取り組んでおります。
2023/02/27 15:00- #2 主な資産及び負債の内容（連結）
- 主な資産及び負債の内容】
連結財務諸表を作成しているため、記載を省略しております。2023/02/27 15:00 - #3 事業等のリスク
今後これらの法的規制が強化される場合には規制遵守に向けた対応のためのコスト増加の可能性があります。
| 主な法的規制 |
| ・宅地建物取引業法・国土利用計画法・都市計画法・建築基準法・建設業法・建築士法・住宅の品質確保の促進等に関する法律・金融サービスの提供に関する法律・不動産特定共同事業法・信託業法・投資信託及び投資法人に関する法律・資産の流動化に関する法律・不動産投資顧問業登録規程・住宅瑕疵担保履行法・犯罪による収益の移転防止に関する法律・マンションの管理の適正化の推進に関する法律・建築物における衛生的環境の確保に関する法律・警備業法・消防法・エネルギーの使用の合理化に関する法律・貸金業法・旅館業法・食品衛生法 |
② 免許、許認可等
当社グループの事業は、上表の法的規制に基づく以下の関連許認可等を得て行っております。当社グループは、これらの許認可等を受けるための諸条件および関係法令の遵守に努めており、現時点において当該許認可等が取り消しとなる事由は発生しておりません。しかしながら、法令違反等によりこれらの許認可等が取り消される、あるいは一定期間の営業活動停止等の行政処分等がなされた場合には、当社グループの事業活動に重大な影響を及ぼす可能性があります。
- #4 会社の支配に関する基本方針（連結）
現中期経営計画「Infinite Potential 2023」(2020年12月～2023年11月)では、『あらゆる不動産シーンにおいて、グループの無限大の成長可能性を追求し、総合不動産会社としての新たなステージを目指す』ことを大方針として掲げております。不動産業界を取り巻く環境変化として、地球温暖化や企業の社会的責任に対する意識の高まり、少子高齢化社会の進行、DXやITを含むテクノロジーの急速な進展による新しい働き方やライフスタイルの多様化が挙げられます。不動産は暮らしを支える社会的インフラであることを認識し、当社グループは、不動産に関わる社会的課題に真摯に取り組むとともに、グループの無限大の成長可能性を追求し、邁進してまいります。
当連結会計年度においては、同計画に掲げる「既存事業の拡大」の施策として、賃貸収益拡大に向けた固定資産取得やファンドアセットマネジメント受託資産残高の積上げに注力いたしました。また、「新たな収益モデルの創出」の施策として、さらなる競争力強化に向け、多様な不動産ファンドスキームの構築ならびに不動産再生事業、不動産ファンド事業とデジタルトランスフォーメーション(DX)を融合させる施策を推進し、「トーセイ不動産クラウドTREC FUNDING」にて区分マンションを投資対象に組み入れたTREC3号・4号を販売したほか、NFT(非代替性トークン)などの不動産テックの領域について研究を進めました。さらに、前事業年度に開始した国内不動産を裏付けとしたセキュリティ・トークン発行に向けた取組みも継続しております。サステナビリティおよびESG経営の推進に関しては、サステナビリティ推進に係る基本規程や気候変動リスクマネジメントに関する規程の整備を行うとともに、ESG情報開示の充実や社内啓発、グリーンローン活用などを進めました。また、S分野の施策として、「トーセイグループ人権方針」を制定し、新たな社会貢献メニューの検討等を行いました。
中期経営計画に掲げる目標を着実に達成すること、適正なコーポレート・ガバナンスを実現することを通じて、企業集団としての価値向上に努め、株主共同の利益の確保・向上を図っていく所存であります。
2023/02/27 15:00- #5 地域に関する情報（IFRS）（連結）
(4) 地域別に関する情報
本邦に所在している非流動資産および本邦の外部顧客売上高が大半を占めるため、記載を省略しております。
2023/02/27 15:00- #6 担保に供している資産の注記
※1 担保に供している資産並びに担保付債務は以下のとおりであります。
担保に供している資産
2023/02/27 15:00- #7 有形固定資産等明細表（連結）
【有形固定資産等明細表】
(単位:千円)
2023/02/27 15:00- #8 注記事項－その他の収益、連結財務諸表（IFRS）（連結）
(単位:千円)
| 前連結会計年度(自 2020年12月1日 至 2021年11月30日) | 当連結会計年度(自 2021年12月1日 至 2022年11月30日) |
| 固定資産売却益 | 314 | 2,256 |
| 負ののれん発生益 | - | 250,366 |
- #9 注記事項－その他の資産、連結財務諸表（IFRS）（連結）
11.その他の資産
その他の資産の内訳は以下のとおりであります。
(単位:千円)
2023/02/27 15:00- #10 注記事項－その他の金融資産、連結財務諸表（IFRS）（連結）
8. その他の金融資産
その他の金融資産の内訳は以下のとおりであります。
(単位:千円)
2023/02/27 15:00- #11 注記事項－オペレーティング・リース、連結財務諸表（IFRS）（連結）
当社グループは、建物及び構築物等を賃借しております。
① 使用権資産に関する増減
使用権資産に関する増減は、次のとおりであります。
2023/02/27 15:00- #12 注記事項－ストラクチャード・エンティティ、連結財務諸表（IFRS）（連結）
当社及び一部の連結子会社は、不動産への投資を目的としたストラクチャード・エンティティに対し、投資及びアセットマネジメント業務等により関与しておりますが、連結しておりません。
当該連結していないストラクチャード・エンティティからの前連結会計年度末及び当連結会計年度末におけるアセットマネジメント受託資産残高はそれぞれ、1,420,867,449千円及び1,722,896,814千円であり、受け取った報酬は、それぞれ、4,032,881千円及び4,687,830千円であります。
当該ストラクチャード・エンティティは、主として、不動産を担保とするノンリコースローンにより、資金調達を行っております。
2023/02/27 15:00- #13 注記事項－セグメント情報、連結財務諸表（IFRS）（連結）
(4) 地域別に関する情報
本邦に所在している非流動資産および本邦の外部顧客売上高が大半を占めるため、記載を省略しております。
(5) 主要な顧客に関する情報
2023/02/27 15:00- #14 注記事項－企業結合、連結財務諸表（IFRS）（連結）
現金及び自己株式を対価とする株式取得
(6)取得日における支払対価、取得資産及び引受負債の公正価値
(単位:千円)
2023/02/27 15:00- #15 注記事項－作成の基礎、連結財務諸表（IFRS）（連結）
(2) 測定の基礎
連結財務諸表は、公正価値で測定される資産・負債を除き、取得原価を基礎として作成しております。
(3) 表示通貨及び単位
2023/02/27 15:00- #16 注記事項－営業債権及びその他の債権、連結財務諸表（IFRS）（連結）
| 流動資産 | 4,139,380 | 10,038,132 |
| 非流動資産 | 1,509,310 | 1,457,809 |
連結財政状態計算書では、貸倒引当金控除後の金額で表示しております。
- #17 注記事項－売上原価、連結財務諸表（IFRS）（連結）
(単位:千円)
| 前連結会計年度(自 2020年12月1日 至 2021年11月30日) | 当連結会計年度(自 2021年12月1日 至 2022年11月30日) |
| 棚卸資産取得価額 | 36,270,989 | 39,168,502 |
| 減価償却費 | 963,469 | 1,047,419 |
| 棚卸資産評価損益 | △1,535,588 | △576,133 |
| 外注費その他 | 5,326,044 | 6,046,664 |
- #18 注記事項－売上高、連結財務諸表（IFRS）（連結）
(5) 契約コスト
当社グループにおいては、顧客との契約の獲得又は履行のために発生したコストから認識した資産はありません。
2023/02/27 15:00- #19 注記事項－引当金、連結財務諸表（IFRS）（連結）
資産除去債務は、当社が保有する投資不動産の一部で、その解体・撤去時に法令の定める特別な方法で処理しなければならないアスベスト、PCBが含まれているものがあるため、当該処理費用を認識しております。
これらの費用は主に1年以上経過した後に支払われることが見込まれておりますが、将来の事業計画等により影響を受けます。
2023/02/27 15:00- #20 注記事項－従業員給付、連結財務諸表（IFRS）（連結）
(単位:千円)
| 前連結会計年度(2021年11月30日) | 当連結会計年度(2022年11月30日) |
| 確定給付制度債務(制度資産なし) | 609,561 | 670,650 |
| 連結財政状態計算書上の確定給付制度債務 | 609,561 | 670,650 |
純損益で認識した退職給付費用の内訳は以下のとおりであります。
(単位:千円)
- #21 注記事項－投資不動産、連結財務諸表（IFRS）（連結）
減価償却費は、連結包括利益計算書上の「売上原価」に計上しております。
前連結会計年度の振替は、棚卸資産への振替及び有形固定資産からの振替であります。また、当連結会計年度の振替は、棚卸資産への振替であります。
前連結会計年度末及び当連結会計年度末において、当社グループの投資不動産残高のうち、それぞれ33,812,135千円及び34,025,422千円が借入金に対する担保に供されております。
2023/02/27 15:00- #22 注記事項－有利子負債、連結財務諸表（IFRS）（連結）
2.前連結会計年度末及び当連結会計年度末の借入金及び社債には、担保付の債務がそれぞれ112,750,374千円及び118,911,154千円含まれております。
一部の棚卸資産、有形固定資産及び投資不動産を担保に供しております。
3.社債の発行条件の要約は、以下のとおりであります。
2023/02/27 15:00- #23 注記事項－有形固定資産、連結財務諸表（IFRS）（連結）
(1) 増減表
有形固定資産の取得原価、減価償却累計額及び減損損失累計額の増減は以下のとおりであります。
(単位:千円)
2023/02/27 15:00- #24 注記事項－棚卸資産、連結財務諸表（IFRS）（連結）
10.棚卸資産
棚卸資産(不動産再生事業及び不動産開発事業)の内訳は以下のとおりであります。
(単位:千円)
2023/02/27 15:00- #25 注記事項－無形資産、連結財務諸表（IFRS）（連結）
14.のれん及び無形資産
のれん及び無形資産の取得原価、償却累計額及び減損損失累計額の増減は以下のとおりであります。
(単位:千円)
2023/02/27 15:00- #26 注記事項－繰延税金及び法人所得税、連結財務諸表（IFRS）（連結）
(1) 繰延税金
繰延税金資産及び繰延税金負債の主な内訳は以下のとおりであります。
前連結会計年度(自 2020年12月1日 至 2021年11月30日)
2023/02/27 15:00- #27 注記事項－資本金及びその他の資本項目、連結財務諸表（IFRS）（連結）
外貨建で作成された在外活動体の財務諸表を連結する際に発生した換算差額であります。
② その他の包括利益を通じて測定する金融資産の純変動
その他の包括利益を通じて測定する金融資産の評価差額であります。
2023/02/27 15:00- #28 注記事項－重要な会計上の見積り及び判断、連結財務諸表（IFRS）（連結）
4.重要な会計上の見積り及び見積りを伴う判断
IFRSに準拠した連結財務諸表の作成において、経営者は、会計方針の適用並びに資産、負債、収益及び費用の金額に影響を及ぼす判断、見積り、仮定を行うことが義務付けられております。実際の業績は、これらの見積りとは異なる場合があります。見積り及びその基礎となる仮定は継続して見直されます。会計上の見積りの変更は、見積りが変更された会計期間及び影響を受ける将来の会計期間において認識されます。
経営者が行った連結財務諸表の金額に重要な影響を与える判断及び見積りは以下のとおりであります。
2023/02/27 15:00- #29 注記事項－重要な会計方針、連結財務諸表（IFRS）（連結）
② 企業結合
当社グループは、企業結合の会計処理として取得法を採用しております。子会社の取得のために移転された対価は、移転した資産、発生した負債、及び当社グループが発行した資本持分の公正価値によって構成されます。さらに、移転された対価には、条件付対価契約から生じた資産又は負債の公正価値が含まれます。取得関連費用は発生時に費用処理されます。企業結合において取得した識別可能資産、並びに引き受けた負債及び偶発負債は、当初、取得日の公正価値で測定されます。移転された対価が、識別可能資産及び引受負債の正味価額を上回る場合にはのれんが測定され、下回る場合には、負ののれんを、即時に純損益に認識しております。
(2) 外貨換算
2023/02/27 15:00- #30 注記事項－金融収益及び金融費用、連結財務諸表（IFRS）（連結）
(単位:千円)
| 前連結会計年度(自 2020年12月1日 至 2021年11月30日) | 当連結会計年度(自 2021年12月1日 至 2022年11月30日) |
| 受取利息 | | |
| 償却原価で測定する金融資産 | 445 | 908 |
| 受取配当金 | | |
| その他の包括利益を通じて公正価値で測定する金融資産 | 249,116 | 376,711 |
| 金融収益合計 | 249,562 | 377,620 |
(注) 前連結会計年度及び当連結会計年度の純損益を通じて公正価値で測定されていない金融負債から生じる手数料費用は、それぞれ79,301千円及び70,565千円であります。
- #31 注記事項－金融商品、連結財務諸表（IFRS）（連結）
営業債権及びその他の債権は、顧客の信用リスクに晒されております。当該リスクに関しては、取引先ごとの期日管理及び残高管理を行うとともに、回収遅延債権については、定期的に経営会議へ報告され、個別に把握及び対応を行う体制となっております。
金融資産の信用リスクに係る最大のエクスポージャーは、連結財政状態計算書に表示されている減損後の金融資産の帳簿価額であります。
前連結会計年度
2023/02/27 15:00- #32 税効果会計関係、財務諸表（連結）
(税効果会計関係)
1 繰延税金
資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
| 前事業年度(2021年11月30日) | 当事業年度(2022年11月30日) |
| 繰延税金資産 | | | | |
| 未払事業税否認 | 103,457 | 千円 | 62,684 | 千円 |
| 繰延税金負債合計 | △766,973 | | △1,038,531 | |
| 繰延税金資産及び負債の純額 | △266,192 | | △568,911 | |
2 法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳
- #33 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等（連結）
② 中長期的な会社の経営方針、経営戦略
当社グループは、企業価値の向上を果たすべく、3ヶ年の中期経営計画を策定し事業を推進しております。中期経営計画「Infinite Potential 2023」(2020年12月～2023年11月)では、『あらゆる不動産シーンにおいて、グループの無限大の成長可能性を追求し、総合不動産会社としての新たなステージを目指す。』ことを大方針に掲げ、グループのさらなる成長に向けて既存事業の拡大とDX推進による既存事業拡充、ESG経営の実践に取り組んでおります。なお、最終年度を迎えるにあたり、現時点における事業環境の見通し並びに業績動向、棚卸資産のポートフォリオ状況を鑑み、不動産再生事業・不動産開発事業における販売計画の見直しを行いました。不動産再生事業の想定利益率が上昇しており、従前計画の税引前利益は維持したまま、売上高は計画を下方修正いたします。
中期経営計画「Infinite Potential 2023」(2020年12月～2023年11月)
2023/02/27 15:00- #34 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（連結）
東京都のビジネスホテル市場では、2022年1月～9月の平均客室稼働率は53.9%(前年同期は38.1%)、東京都の全施設タイプにおける同期間の延べ宿泊者数は3,874万人(前年同期比59.1%増)となりました。国内需要の回復に加え入国制限緩和により外国人宿泊者数の増加も見られはじめています(観光庁調べ)。
このような事業環境の中、当社グループは不動産ファンド・コンサルティング事業において、アセットマネジメント受託資産残高を伸長させるとともに、不動産再生事業や不動産開発事業において、物件販売ならびに将来の収益の源泉となる収益不動産や各種開発用地の取得を進めてまいりました。
以上の結果、当連結会計年度は、売上高70,953百万円(前連結会計年度比14.9%増)、営業利益13,514百万円(同23.2%増)、税引前利益12,753百万円(同23.8%増)、親会社の所有者に帰属する当期利益8,607百万円(同28.1%増)となりました。
2023/02/27 15:00- #35 財務制限条項に関する注記
・連結包括利益計算書において、税引前利益を0円以上に維持すること。
※但し、税引前利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。
・連結財政状態計算書及び連結包括利益計算書において、以下の算式にて算出される基準値が2.8以下であること。
2023/02/27 15:00- #36 追加情報、財務諸表（連結）
(追加情報)
(資産の保有目的の変更)
保有目的の変更に伴い以下の資産振り替えを行っております。
2023/02/27 15:00- #37 連結キャッシュ・フロー計算書（IFRS）（連結）
| 注記 | 前連結会計年度(自 2020年12月1日至 2021年11月30日) | 当連結会計年度(自 2021年12月1日至 2022年11月30日) |
| 営業債権及びその他の債権の増減額(△は増加) | | △1,516,068 | △5,542,772 |
| 棚卸資産の増減額(△は増加) | | △7,118,262 | △6,365,535 |
| 営業債務及びその他の債務の増減額(△は減少) | | △1,157,713 | 1,307,604 |
| 投資活動によるキャッシュ・フロー | | | |
| 有形固定資産の取得による支出 | | △974,097 | △89,098 |
| 投資不動産の取得による支出 | | △12,251,192 | △3,172,982 |
| 無形資産の取得による支出 | | △39,893 | △79,221 |
| 貸付金の実行による支出 | | △610,695 | △460,300 |
| 貸付金の回収による収入 | | 4,027 | 6,547 |
| その他の金融資産の取得による支出 | | △102,673 | △2,921,115 |
| その他の金融資産の回収による収入 | | 157,049 | 364,677 |
| 子会社の取得による支出 | | △1,610,227 | △2,764,974 |
- #38 連結包括利益計算書（１計算書）（IFRS）（連結）
| 注記 | 前連結会計年度(自 2020年12月1日至 2021年11月30日) | 当連結会計年度(自 2021年12月1日至 2022年11月30日) |
| 純損益に振り替えられない項目 | | | |
| その他の包括利益を通じて測定する金融資産の純変動 | 29 | 405,964 | 105,128 |
| 確定給付制度の再測定 | 29 | △18,615 | △11,680 |
- #39 連結財政状態計算書（IFRS）（連結）
| 注記 | 前連結会計年度(2021年11月30日) | 当連結会計年度(2022年11月30日) |
| 資産 | | | |
| 流動資産 | | | |
| 現金及び現金同等物 | 7 | 33,560,679 | 31,767,008 |
| 営業債権及びその他の債権 | 9 | 4,139,380 | 10,038,132 |
| 棚卸資産 | 10 | 85,210,849 | 95,303,762 |
| その他の流動資産 | 11 | 46,903 | 22,640 |
| 流動資産合計 | | 122,957,812 | 137,131,544 |
| 非流動資産 | | | |
| 有形固定資産 | 12 | 23,860,236 | 22,963,356 |
| 投資不動産 | 13 | 39,812,070 | 39,864,258 |
| のれん | 14 | 1,401,740 | 1,401,740 |
| 無形資産 | 14 | 191,758 | 205,354 |
| 営業債権及びその他の債権 | 9 | 1,509,310 | 1,457,809 |
| その他の金融資産 | 8 | 4,511,800 | 7,219,963 |
| 繰延税金資産 | 15 | 752,916 | 698,518 |
| その他の非流動資産 | 11 | 13,254 | 13,254 |
| 非流動資産合計 | | 72,053,087 | 73,824,257 |
- #40 重要な会計上の見積り、財務諸表（連結）
(重要な会計上の見積り)
棚卸資産(不動産再生事業及び不動産開発事業)の評価
(1) 当事業年度の財務諸表に計上した金額
2023/02/27 15:00- #41 重要な会計方針、財務諸表（連結）
(重要な会計方針)
1 資産の評価基準及び評価方法
(1) 有価証券の評価基準及び評価方法
2023/02/27 15:00- #42 関係会社に関する資産・負債の注記
※2 関係会社に対する資産及び負債
2023/02/27 15:00
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
