半期報告書-第68期(平成31年4月1日-令和2年3月31日)

(1)経営成績等の状況の概要
当中間連結会計期間における、当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
なお、当中間連結会計期間より、営業収益の計上方法について会計方針の変更を行っております。この変更に伴い、以下の前年同期の営業収益につきましては、当該会計方針の変更を遡及適用した数値で比較・分析を行っております。
① 経営成績の状況
当中間連結会計期間の経営成績は、営業収益859億円(対前年同期+30.9%)、営業利益160億円(同+33.9%)、経常利益137億円(同+43.5%)、親会社株主に帰属する中間純利益97億円(同+12.8%)となりました。好調な不動産市況を背景に、引き続きオフィスビルの高稼働等に伴う収益拡大等を背景に不動産賃貸が堅調に推移したことに加え、不動産販売におけるマンション分譲の供給増による収益拡大、フィーにおけるオフィスビル等の管理・運営業務での収益拡大等により、増収増益となりました。
当社グループの経営成績
(単位:百万円)

区分	前中間連結会計期間	当中間連結会計期間	増減
営業収益	65,634	85,945	20,310
営業利益	12,019	16,099	4,079
経常利益	9,605	13,787	4,181
親会社株主に帰属する中間純利益	8,677	9,795	1,118

セグメント別営業収益
(単位:百万円)

区分	前中間連結会計期間	当中間連結会計期間	増減
不動産賃貸	23,601	25,815	2,213
不動産販売	29,305	44,732	15,426
フィー	15,430	18,167	2,737
調整額	△2,703	△2,770	△67
合計	65,634	85,945	20,310

セグメント別営業利益
(単位:百万円)

区分	前中間連結会計期間	当中間連結会計期間	増減
不動産賃貸	8,264	9,802	1,538
不動産販売	4,441	6,855	2,414
フィー	1,625	1,989	363
調整額	△2,311	△2,548	△236
合計	12,019	16,099	4,079

セグメント別の経営成績については、以下のとおりであります。
イ.不動産賃貸
不動産賃貸につきましては、引き続きオフィスビルの館内増床ニーズの取込み、新規リーシングの強化等により、高い稼働率(都心3区でのオフィスビル期末稼働率95.3%)を維持しました(※)。また、「赤坂インターシティAIR(東京都港区)」の通期収益寄与や「LOGIFRONT越谷Ⅰ(埼玉県越谷市)」の収益寄与に加えて、既存テナントとのRM(リレーションシップマネジメント)の強化による着実な賃料増額更改を果たすと共に、集中購買などの取組み等、運営コストの削減にも取り組んでまいりました。その結果、当中間連結会計期間の不動産賃貸の営業収益は258億円(対前年同期+9.3%)、営業利益は98億円(同+18.6%)を計上しました。
(※)都心3区の賃貸床面積・空室率(オフィス・商業ビル)

区分	前中間連結会計期間	当中間連結会計期間
所有面積 転貸面積	276,760㎡ 150,967㎡	293,131㎡ 191,795㎡
合計	427,727㎡	484,926㎡
空室率	0.9%	4.6%

(注)1.都心3区とは、千代田区、中央区、港区を指しております。
2.2019年9月期より所有面積と転貸面積とを区分して表示しております。
これにより、前中間連結会計期間の数値を修正しております。
3.空室率は、当中間連結会計期間末時点の数値であります。
ロ.不動産販売
不動産販売につきましては、「リビオシティ・ルネ葛西(東京都江戸川区)」や「グランリビオ高見七条 桜の杜(福岡県北九州市)」等の大型案件が竣工し、売上に計上しました。また、用地取得に精力的に取り組んできた結果、マンション供給戸数は大幅に増加いたしました(前中間連結会計期間358戸・当中間連結会計期間984戸、対前年同期174%増)。その結果、当中間連結会計期間の不動産販売の営業収益は447億円(同+52.6%)、営業利益は68億円(同+54.3%)を計上しました。
不動産販売の営業収益内訳
(単位:百万円)

区分	前中間連結会計期間	当中間連結会計期間	増減
マンション	21,127	41,041	19,914
戸建・宅地	1,587	1,700	113
その他	6,590	1,990	△4,600
合計	29,305	44,732	15,426

売上計上戸数

区分	前中間連結会計期間	当中間連結会計期間	増減
マンション	358戸	984戸	626戸
戸建・宅地	62区画	49区画	△13区画

(注) 共同事業物件については、当社事業割合に応じた戸数を記載しております。
ハ.フィー
フィーにつきましては、オフィスビル等の管理・運営業務等が順調に拡大したほか、みずほフィナンシャルグループ及び日本製鉄グループ、並びに当社が独自に築いてきた顧客ネットワークを最大限活用し、事業法人や金融法人の保有不動産の有効活用・処分等、不動産ニーズ発掘に取り組んで参りました。その結果、当中間連結会計期間のフィーの営業収益は181億円(対前年同期+17.7%)、営業利益は19億円(同+22.3%)を計上しました。
② 財政状態の状況
当中間連結会計期間末における財政状態は、総資産残高が8,914億円となり、仕掛販売用不動産や収益不動産の取得等により前期末から合計300億円増加しました。負債残高については7,006億円となり、資産増に伴う有利子負債201億円の増加等により前期末から182億円増加しております。純資産残高については、前期末比118億円増加の1,908億円となりました。
③ キャッシュ・フローの状況
当中間連結会計期間における現金及び預金の残高は301億円となり、前期末と比較して48億円の減少となりました。
当中間連結会計期間における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動によるキャッシュ・フローは、25億円の資金増加(対前年同期+94億円)となりました。これは、たな卸資産の増加額181億円、売上債権の増加額46億円等の資金減少があった一方、税金等調整前中間純利益137億円、減価償却費44億円、仕入債務の増加額67億円、預り敷金及び保証金の増加額25億円等の資金増加があったことによるものであります。
(投資活動におけるキャッシュ・フロー)
投資活動によるキャッシュ・フローは、238億円の資金減少(対前年同期△176億円)となりました。これは、有形固定資産の取得238億円等の資金減少によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動によるキャッシュ・フローは、165億円の資金増加(対前年同期+150億円)となりました。これは、長期借入金の返済308億円、子会社株式の取得による支出10億円等があった一方、短期借入金56億円の増加、長期借入金356億円の調達、社債発行による99億円の調達等、を実施したことによるものであります。
④ 生産、受注及び販売の実績
生産、受注及び販売の実績については、「① 経営成績の状況」におけるセグメント別の経営成績に関連付けて示しております。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当中間連結会計期間末現在において判断したものであります。
① 重要な会計方針及び見積り
当社グループの中間連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。当社が中間連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第5 経理の状況 1 中間連結財務諸表等 (1)中間連結財務諸表 注記事項 (中間連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載のとおりであります。この中間連結財務諸表の作成にあたっては、過去の実績や状況に応じ合理的と考えられる要因等に基づき見積り及び判断を行っておりますが、見積りには不確実性が伴うため、実際の結果は異なることがあります。
② 当中間連結会計期間の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
当社グループの当中間連結会計期間の経営成績は、営業収益859億円(対前年同期+30.9%)、営業利益160億円(同+33.9%)、経常利益137億円(同+43.5%)、親会社株主に帰属する中間純利益97億円(同+12.8%)となりました。また、当中間連結会計期間末における財政状態は、総資産残高が8,914億円となり、仕掛販売用不動産や収益不動産の取得等により前期末から合計300億円増加しました。他方、これに見合う負債残高には、有利子負債201億円の増加等により前期末から182億円増加して7,006億円となり、純資産残高は、収益の順調な積み上がりにより、前期末比118億円増加の1,908億円となりました。当面は財務構成にも十分留意しつつ、将来の持続的成長のために必要な投資を行ってまいります。
セグメント別の経営成績については、「(1)経営成績等の状況の概要 ① 経営成績の状況」に記載のとおりでありますが、取組状況の補足については次のとおりであります。
不動産賃貸セグメントについては、当中間連結会計期間において「オークラプレステージタワー(東京都港区)」及び中規模ハイグレードオフィスビル「BIZCORE築地(東京都中央区)」が略満床にて竣工・開業しており、今後「BIZCORE渋谷(東京都渋谷区)」の竣工、物流施設「LOGIFRONT越谷Ⅱ(埼玉県越谷市)」及び「LOGIFRONT尼崎Ⅰ(兵庫県尼崎市)」の竣工を予定しております。なお、「虎ノ門二丁目地区第一種市街地再開発事業(東京都港区)」及び「みなとみらい21中央地区53街区(横浜市西区)」等の大規模プロジェクトやミャンマーでのサービスアパートメント「ザ・ゴールデン・テラス(ミャンマー連邦共和国ヤンゴン市)」の着実な推進等、開発力の強化を図りつつ、一層の収益基盤の増強に努めてまいります。
不動産販売セグメントについては、地価・建築費が依然として高止まっている環境下、将来に結実する案件の積上げに注力しており、今期以降の一層の供給拡大・収益寄与が期待されます。引き続き、社会構造・ニーズの変化に対応した単身世帯・共働き世帯に向けた商品の提供等により、更なる業容拡大を図ってまいります。
フィーセグメントについては、オフィスビルやマンション等における管理運営業務の拡充に努めるとともに、みずほフィナンシャルグループ及び日本製鉄グループのネットワーク並びに当社が築いてきた顧客ネットワークを最大限に活用し、事業法人・金融法人等の保有資産の有効活用や処分等、不動産ニーズを発掘してまいります。
資本の財源及び資金の流動性については、次のとおりであります。
当社グループの主要な資金需要は、不動産賃貸セグメントにおけるオフィスビル等の取得・開発資金や不動産販売セグメントにおける分譲マンション用地の取得・開発資金であります。これらの資金需要につきましては、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、金融機関からの借入や社債発行による資金調達等にて対応していくこととしております。