有価証券報告書-第68期(平成31年4月1日-令和2年3月31日)

(1)経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における、当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
なお、当連結会計年度より、営業収益の計上方法について会計方針の変更を行っております。この変更に伴い、以下の前年同期の営業収益につきましては、当該会計方針の変更を遡及適用した数値で比較・分析を行っております。
① 経営成績の状況
当連結会計年度の経営成績は、営業収益1,793億円(対前期+21.6%)、営業利益308億円(同+20.2%)、経常利益256億円(同+19.0%)、親会社株主に帰属する当期純利益188億円(同△9.3%)となりました。好調な不動産市況を背景に、引き続きオフィスビルの高稼働等に伴う収益拡大等を背景に不動産賃貸が堅調に推移したことに加え、不動産販売におけるマンション分譲の供給増による収益拡大、フィーにおけるオフィスビル等の管理・運営業務での収益拡大等により、全体としては増収となりました。
当社グループの経営成績

(百万円)

区分	前期	当期	増減
営業収益	147,422	179,379	31,956
営業利益	25,684	30,885	5,201
経常利益	21,556	25,665	4,108
親会社株主に帰属する当期純利益	20,825	18,868	△1,956

セグメント別営業収益

(百万円)

区分	前期	当期	増減
不動産賃貸	48,180	52,577	4,397
不動産販売	70,496	96,164	25,668
フィー	34,548	36,145	1,597
調整額	△5,802	△5,508	293
合計	147,422	179,379	31,956

セグメント別営業利益

(百万円)

区分	前期	当期	増減
不動産賃貸	15,956	18,909	2,953
不動産販売	11,054	13,685	2,630
フィー	3,542	3,643	101
調整額	△4,869	△5,353	△484
合計	25,684	30,885	5,201

セグメント別の経営成績については、以下のとおりであります。
イ.不動産賃貸
不動産賃貸につきましては、オフィスビルの館内増床ニーズの取込み、新規リーシングの強化等により、高い稼働率(都心3区でのオフィスビル期末稼働率98.1%)を維持しました。また、「赤坂インターシティAIR(東京都港区)」の通期収益寄与、前連結会計年度に竣工した「LOGIFRONT越谷Ⅰ(埼玉県越谷市)」、「日鉄日本橋ビル(東京都中央区)」の収益化、「オークラプレステージタワー(東京都港区)」、「BIZCORE築地(東京都中央区)」、「BIZCORE渋谷(東京都渋谷区)」、「LOGIFRONT越谷Ⅱ(埼玉県越谷市)」、「LOGIFRONT尼崎Ⅰ(兵庫県尼崎市)」の新規稼働に加えて、既存テナントとのRM(リレーションシップマネジメント)の強化による着実な賃料増額更改の進展等が、増収に寄与致しました。外国人向け高級賃貸住宅「ホーマット」をはじめとする賃貸住宅につきましても、堅調な稼働率(期末稼働率94.1%)を維持しております。その結果、当連結会計年度の不動産賃貸の営業収益は525億円(対前期+9.1%)、営業利益は189億円(同+18.5%)を計上しました。
賃貸床面積・空室率(都心3区オフィス・商業ビル)

区分	前期	当期
所有面積 転貸面積	296,036㎡ 150,061㎡	303,038㎡ 180,517㎡
合計	446,097㎡	483,555㎡
空室率	4.3%	1.9%

(注)1.都心3区とは、千代田区、中央区、港区を指しております。
2.空室率は、期末時点の数値であります。ロ.不動産販売
不動産販売につきましては、「リビオシティ・ルネ葛西(東京都江戸川区)」、「リビオシティ川口元郷(埼玉県川口市)」の竣工等、大型プロジェクトの着実な取り組み、「リビオレゾン板橋本町ステーションサイド(東京都板橋区)」の竣工等、コンパクトマンション分譲の順調な進捗等により、マンション供給戸数は大幅に増加いたしました(前連結会計年度1,272戸・当連結会計年度1,782戸、対前年度比40%増)。その結果、当連結会計年度の不動産販売の営業収益は961億円(対前期+36.4%)、営業利益は136億円(同+23.8%)を計上しました。
不動産販売の営業収益内訳

(百万円)

区分	前期	当期	増減
マンション	54,447	76,232	21,786
戸建・宅地	3,305	2,845	△459
その他	12,745	17,086	4,341
合計	70,496	96,164	25,668

売上計上戸数

区分	前期	当期	増減
マンション	1,272	1,782	510
戸建・宅地	175	129	△46

(注) 共同事業物件については、当社事業割合に応じた戸数を記載しております。
ハ.フィー
フィーにつきましては、オフィスビル等の管理・運営業務等が順調に拡大したほか、みずほフィナンシャルグループ及び日本製鉄グループ、並びに当社が独自に築いてきた顧客ネットワークを最大限活用し、事業法人や金融法人の保有不動産の有効活用・処分等、不動産ニーズ発掘に取り組んで参りました。その結果、当連結会計年度のフィーの営業収益は361億円(対前期+4.6%)、営業利益は36億円(同+2.8%)を計上しました。
② 財政状態の状況
当連結会計年度末における財政状態は、期末総資産残高が9,326億円となり、現預金の積み上げや仕掛販売用不動産や収益不動産の取得等により前期末から合計712億円増加しました。期末負債残高については7,351億円となり、資産増に伴う有利子負債542億円の増加等により前期末から527億円増加しております。期末純資産残高については、前期末比184億円増加の1,974億円となりました。
③ キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び預金の残高は655億円となり、前連結会計年度末と比較して305億円の増加となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動によるキャッシュ・フローは、82億円の資金増加(前期比+134億円)となりました。これは、たな卸資産の増加額224億円、敷金及び保証金の増加額38億円、売上債権の増加額23億円等の資金減少があった一方、税金等調整前当期純利益259億円、減価償却費89億円、預り敷金及び保証金の増加額39億円等の資金増加があったことによるものであります。
(投資活動におけるキャッシュ・フロー)
投資活動によるキャッシュ・フローは、283億円の資金減少(前年同期は309億円の資金減少)となりました。これは、有形固定資産の取得364億円等の資金減少によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動によるキャッシュ・フローは、508億円の資金増加(前期比+168億円)となりました。これは、長期借入金の返済797億円等があった一方、長期借入金1,251億円の調達、社債発行による99億円の調達等を実施したことによるものであります。
④ 生産、受注及び販売の実績
生産、受注及び販売の実績については、「① 経営成績の状況」におけるセグメント別の経営成績に関連付けて示しております。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において判断したものであります。
① 重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。当社が連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項 (連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載のとおりであり、新型コロナウイルス感染症の影響に係る会計上の見積り及び仮定については、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項 (追加情報)」に記載しております。この連結財務諸表の作成にあたっては、過去の実績や状況に応じ合理的と考えられる要因等に基づき見積り及び判断を行っておりますが、見積りには不確実性が伴うため、実際の結果は異なることがあります。
② 財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容
当社グループの当連結会計年度の財政状態及び経営成績は、営業収益1,793億円(対前期+21.6%)、営業利益308億円(同+20.2%)、経常利益256億円(同+19.0%)、親会社株主に帰属する当期純利益188億円(同△9.3%)となりました。また、当連結会計年度末における財政状態は、期末総資産残高が9,326億円となり、仕掛販売用不動産や収益不動産の取得等により前期末から合計712億円増加しました。期末負債残高については7,351億円となり、資産増に伴う有利子負債542億円の増加等により前期末から527億円増加しております。期末純資産残高については、前期末比184億円増加の1,974億円となりました。当面は財務構成にも留意し、持続的成長のための投資を行ってまいります。
経営成績に重要な影響を与える要因については、「2 事業等のリスク」に記載のとおりであります。
セグメント別の財政状態及び経営成績については、「(1)経営成績等の状況の概要 ① 経営成績の状況」に記載のとおりでありますが、取組状況の補足については次のとおりであります。
不動産賃貸セグメントについては、2020年度は、物流施設「LOGIFRONT尼崎Ⅱ(兵庫県尼崎市)」の竣工に加え、市街地再開発事業「虎ノ門二丁目地区第一種市街地再開発事業(東京都港区)」、中規模ハイグレードオフィスビル「(仮称)BIZCORE神田須田町(東京都千代田区)」の工事着工を予定しております。この他2021年度には「みなとみらい21中央地区53街区(神奈川県横浜市)」の工事着工を予定しております。このような大規模プロジェクトの着実な推進等により既存事業の強みを更に極め、差別化分野を強化し、事業領域拡大を進め、一層の収益基盤の増強に努めてまいります。
不動産販売セグメントについては、地価・建築費が依然として高止まっている環境下、将来に結実する案件の積上げに注力しており、2020年度以降の一層の供給拡大・収益寄与が期待されます。引き続き、社会構造・ニーズの変化に対応した商品企画とプロジェクトの推進等により、着実な業容拡大を図ってまいります。
フィーセグメントについては、オフィスビルやマンション等における管理運営業務の拡充に努めるとともに、みずほフィナンシャルグループ及び日本製鉄グループのネットワーク並びに当社が築いてきた顧客ネットワークを最大限に活用し、事業法人・金融法人等の保有資産の有効活用や処分等、不動産ニーズを発掘してまいります。
③ キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
当グループの当連結会計年度のキャッシュ・フローは、不動産賃貸セグメントにおけるオフィスビル等の取得・開発資金や不動産販売セグメントにおける分譲マンション用地の取得・開発資金等の資金需要に対して、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、金融機関からの借入や社債発行による資金調達等により対応しております。
当社グループの資本の財源及び資金の流動性については、先行き不透明感が強い経済情勢等を鑑みて、前会計年度末に比して、当会計年度末において現金及び預金の残高を積み増す等の対応を行っております。