半期報告書-第70期(令和3年4月1日-令和4年3月31日)

(1)経営成績等の状況の概要
当中間連結会計期間における、当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
① 経営成績の状況
当中間連結会計期間におけるわが国経済は、設備投資や輸出等、一部に回復傾向がみられますが、個人消費や雇用情勢を中心に、弱い動きが継続している状況です。新型コロナウイルス感染症の影響につきましては、ワクチン接種による回復への期待感はあるものの、未だ終息の見通しが立たない中、経済全体の先行きは不透明な状況が続いております。
このような事業環境のもと、当中間連結会計期間の経営成績は、分譲マンション事業における売上計上戸数の増加、「BIZCORE神保町(東京都千代田区)」の売却等を主因として、営業収益967億円(対前年同期+60.0%)、営業利益220億円(同+74.3%)、経常利益192億円(同+103.9%)、親会社株主に帰属する中間純利益146億円(同+17.8%)となりました。
セグメント別の経営成績については、以下のとおりであります。
当社グループの経営成績
(単位:百万円)

区分	前中間連結会計期間	当中間連結会計期間	増減
営業収益	60,462	96,719	36,256
営業利益	12,649	22,048	9,399
経常利益	9,458	19,282	9,824
親会社株主に帰属する中間純利益	12,406	14,617	2,210

セグメント別営業収益
(単位:百万円)

区分	前中間連結会計期間	当中間連結会計期間	増減
不動産賃貸	26,902	27,438	536
不動産販売	18,530	55,232	36,701
フィー	17,937	17,311	△625
調整額	△2,908	△3,264	△355
合計	60,462	96,719	36,256

セグメント別営業利益
(単位:百万円)

区分	前中間連結会計期間	当中間連結会計期間	増減
不動産賃貸	10,853	10,065	△787
不動産販売	2,641	13,693	11,051
フィー	1,776	1,427	△348
調整額	△2,622	△3,137	△515
合計	12,649	22,048	9,399

セグメント別の経営成績については、以下のとおりであります。
イ.不動産賃貸
不動産賃貸につきましては、新型コロナウイルス感染症拡大を契機としたテナントのオフィス戦略やワークスタイルの変化等の影響により空室率が3.3%(前年同期空室率1.9%)と上昇しているものの、オフィス賃貸事業においてリーシングの強化、早期退去防遏等の推進、物流事業において前連結会計年度に竣工した「LOGIFRONT尼崎Ⅱ(兵庫県尼崎市)」の通期における収益化等により、当中間連結会計期間の営業収益は274億円(対前年同期+2.0%)となりました。一方で、外国人向け高級賃貸マンション事業において「ホーマットシャロン(東京都港区)」竣工に伴う一時的な費用発生等により、営業利益については100億円(同△7.3%)となりました。
(※)都心3区の賃貸床面積・空室率(オフィス・商業ビル)

区分	前中間連結会計期間	当中間連結会計期間
所有面積(中間期末) 転貸面積(中間期末)	308,808㎡ 180,517㎡	302,611㎡ 185,200㎡
合計	489,325㎡	487,811㎡
空室率	1.9%	3.3%

(注)1.都心3区とは、千代田区、中央区、港区を指しております。
2.空室率は、所有物件に係る期中平均の数値であります。
ロ.不動産販売
不動産販売につきましては、分譲マンション事業において大型プロジェクトである「パークコート文京小石川ザ・タワー(東京都文京区)」、「リビオ塚口(兵庫県尼崎市)」等の順調な供給により、マンション売上計上戸数は881戸(前中間連結会計期間403戸)と大幅に増加したこと、投資家向けの一棟売り賃貸マンションの販売が好調であったこと、中規模ハイグレードオフィス「BIZCORE神保町(東京都千代田区)」をジャパンエクセレント投資法人に売却したこと等により、営業収益は552億円(対前年同期+198.1%)、営業利益は136億円(同+418.3%)となりました。
不動産販売の営業収益内訳
(単位:百万円)

区分	前中間連結会計期間	当中間連結会計期間	増減
マンション	15,354	44,519	29,165
戸建・宅地	402	337	△65
その他	2,774	10,376	7,602
合計	18,530	55,232	36,701

売上計上戸数

区分	前中間連結会計期間	当中間連結会計期間	増減
マンション	403戸	881戸	478戸
戸建・宅地	29区画	25区画	△4区画

(注) 共同事業物件については、当社事業割合に応じた戸数を記載しております。
ハ.フィー
フィーにつきましては、興和不動産ファシリティーズ㈱において前中間連結会計期間における新型コロナウイルス感染症拡大の影響による営業収益減少からの改善により物件管理収入が増加した一方で、仲介手数料が減少したことを主因として、当中間連結会計期間の営業収益は173億円(対前年同期△3.5%)、営業利益は14億円(同△19.6%)となりました。
② 財政状態の状況
当中間連結会計期間末における財政状態は、総資産残高が1兆1,008億円となり、将来開発用の仕掛不動産の取得や既存プロジェクト工事の進捗等により前期末から合計421億円増加しました。負債残高については8,567億円となり、資産増に伴う有利子負債305億円の増加等により前期末から194億円増加しております。純資産残高については、前期末比226億円増加の2,441億円となりました。
③ キャッシュ・フローの状況
当中間連結会計期間における現金及び預金の残高は634億円となり、前期末と比較して390億円の減少となりました。
当中間連結会計期間における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動によるキャッシュ・フローは、392億円の資金減少(対前年同期△312億円)となりました。これは、税金等調整前中間純利益184億円、売上債権の減少189億円等の資金増加があった一方、棚卸資産の増加714億円、法人税等の支払額108億円等の資金減少があったものであります。
(投資活動におけるキャッシュ・フロー)
投資活動によるキャッシュ・フローは、276億円の資金減少(対前年同期△79億円)となりました。
これは、有形固定資産の取得260億円等の資金減少によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動によるキャッシュ・フローは、278億円の資金増加(対前年同期△198億円)となりました。これは、長期借入金の返済261億円等があった一方、コマーシャル・ペーパーの発行200億円、長期借入金170億円の調達、社債発行による198億円の調達等を実施したことによるものであります。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当中間連結会計期間末現在において判断したものであります。
① 重要な会計方針及び見積り
当社グループの中間連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。当社が中間連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第5 経理の状況 1 中間連結財務諸表等(1)中間連結財務諸表 注記事項 (中間連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載のとおりであります。この中間連結財務諸表の作成にあたっては、過去の実績や状況に応じ合理的と考えられる要因等に基づき見積り及び判断を行っておりますが、見積りには不確実性が伴うため、実際の結果は異なることがあります。
なお、前事業年度の有価証券報告書に記載した「経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析」中の会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定の記載について重要な変更はありません。
② 当中間連結会計期間の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
当社グループの当中間連結会計期間の経営成績は、「(1)経営成績等の状況の概要 ① 経営成績の状況」に記載のとおりであります。なお、通期では、連結経常利益については259億円を、また、親会社株主に帰属する当期純利益については、175億円を見込んでおります。
また、当中間連結会計期間における財政状態は、「(1)経営成績等の状況の概要 ② 財政状態の状況」に記載 のとおりであります。
当社グループは、財務規律の観点から自己資本比率20%以上、ネットD/Eレシオ3倍以内を目途としておりますが、当中間連結会計期間においては、自己資本比率22.0%、ネットD/Eレシオ2.7となっております。引き続き、財務構成にも 留意しつつ、持続的成長のための投資を行ってまいります。
経営成績に重要な影響を与える要因については、「2 事業等のリスク」に記載のとおりであります。
セグメント別の経営成績については、「(1)経営成績等の状況の概要 ① 経営成績の状況」に記載のとおりで ありますが、取組状況の補足については次のとおりであります。
不動産賃貸セグメントについては、コロナ禍を契機とした企業のオフィス戦略やワークスタイルの変化等の影響により、東京都心のオフィス賃貸マーケットにおいて空室率の上昇、平均賃料の下落傾向が継続しており、当社不動産賃貸事業においても一定の影響を受けておりますが、リーシング力の強化による空室の早期埋め戻し、賃料増額・同額更改への注力により、テナントリーシングは概ね計画通りに進捗しております。
当中間連結会計期間において、当社の特徴である外国人向け高級賃貸住宅「ホーマット」について、「ホーマットシャロン(東京都港区)」の建替えプロジェクト、物流施設「LOGIFRONT尼崎Ⅳ(兵庫県尼崎市)」、中規模ハイグレードオフィスビル「BIZCORE神田須田町(東京都千代田区)」の竣工に加え、市街地再開発事業「みなとみらい21中央地区53街区開発事業(横浜市西区、2023年度竣工予定)」、「(仮称)BIZCORE東神田(東京都千代田区、2022年度竣工予定)」、「(仮称)LOGIFRONT尼崎Ⅲ(兵庫県尼崎市、2022年度竣工予定)」、「(仮称)LOGIFRONT狭山(埼玉県狭山市、2022年度竣工予定)」について工事着工をしております。引き続き一層の収益基盤の増強に努めてまいります。
不動産販売セグメントについては、地価・建築費が依然として高止まっている環境下、大型マンションプロジェクトでは、「大宮駅西口駅前地区再開発」(2023年度予定)、「十条駅西口駅前地区再開発」(2025年度予定)等、将来に結実するプロジェクトの積上げに注力しており、2022年度以降の一層の供給拡大・収益寄与が期待されます。また、マンションブランド「LIVIO(リビオ)」のリブランディングを実施するとともに、「リビオライフデザイン総研」を設立し、更なるブランド認知度向上を推進していきます。マンション販売の新しい取り組みとしては、マンション購入の検討から申し込み手続きが、24時間365日可能となるマンションのオンラインストア「sumune for LIVIO」、移動式マンションサロン「Smart Class(スマートクラス)」等のサービスを開始する等、更なる分譲マンションの販売力強化にも注力しております。
フィーセグメントについては、オフィスビルやマンション等における管理運営業務の拡充に努めるとともに、 みずほフィナンシャルグループ及び日本製鉄グループのネットワーク並びに当社が築いてきた顧客ネットワーク を最大限に活用し、事業法人・金融法人等の保有資産の有効活用や処分等、不動産ニーズを発掘してまいります。
更なる、事業領域の拡大として、都心でのハイグレード賃貸レジデンス事業及びワークスタイルの変化に対応したシェアオフィス事業「WAW」・「TIMEWORK」の拡大、インキュベーションオフィス事業「SPROUND」に積極的に取組んでまいります。海外については、新規事業として、北米におけるバリューアッド型事業、アジアにおけるコンドミニアム事業についての具体的検討を進めております。既に先行しているミャンマー連邦共和国でのサービスアパートメント開発事業については、2021年2月に発生しました政情激変により同事業の開発・運営計画に関する不確実性が高まっており、情勢を見極めたうえで今後の取組みを判断してまいります。
なお、予てより推進してきたデジタル化を加速し、ICTを活用した社内コミュニケーションの活性化やオペレーションの合理化・最適化に加え、顧客起点の価値創出のための事業やビジネスモデルの変革等、デジタルトランスフォーメーションの取組みを推進してまいります。
③ キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
当社グループでは、不動産賃貸セグメントにおけるオフィスビル等の取得・開発資金や不動産販売セグメント における分譲マンション用地の取得・開発資金等の資金需要に対して、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、金融機関からの借入や社債発行等による資金調達等により対応しております。
当社グループの資本の財源及び資金の流動性については、現金及び預金の残高が、前連結会計年度末における1,024億円に対し、当中間連結会計期間末において634億円と減少しておりますが、これは日本製鉄株式会社を売り主とする旧東京製造所跡地取得を主な要因とするものであります。また、当中間連結会計期間末の金融機関より取得している長期借入のコミットメント未使用枠は480億円であります。