訂正半期報告書-第71期(令和4年4月1日-令和5年3月31日)

(1)経営成績等の状況の概要
当中間連結会計期間における、当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
① 経営成績の状況
当中間連結会計期間におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症による行動制限の緩和等もあり、経済社会活動が正常化に向かう中、設備投資や雇用情勢等は緩やかな持ち直しの動きがみられました。一方で、原材料の価格高騰や供給制約、円安の進行、様々な国際情勢の変化等、経済全体の先行きは不透明な状況が続いております。
このような事業環境のもと、当中間連結会計期間の経営成績は、分譲マンション事業における売上計上戸数の増加、「LOGIFRONT越谷Ⅱ(埼玉県越谷市)」の売却等を主因として、営業収益1,161億円(対前年同期+194億円)、営業利益240億円(同+20億円)、経常利益232億円(同+39億円)、親会社株主に帰属する中間純利益158億円(同+12億円)となりました。
セグメント別の経営成績については、以下のとおりであります。
当社グループの経営成績
(単位:百万円)

区分	前中間連結会計期間	当中間連結会計期間	増減
営業収益	96,719	116,124	19,405
営業利益	22,048	24,094	2,045
経常利益	19,282	23,206	3,924
親会社株主に帰属する中間純利益	14,617	15,847	1,229

セグメント別営業収益
(単位:百万円)

区分	前中間連結会計期間	当中間連結会計期間	増減
不動産賃貸	27,438	27,959	520
不動産販売	55,232	73,085	17,852
フィー	17,311	18,426	1,115
調整額	△3,264	△3,346	△82
合計	96,719	116,124	19,405

セグメント別営業利益
(単位:百万円)

区分	前中間連結会計期間	当中間連結会計期間	増減
不動産賃貸	10,065	10,065	0
不動産販売	13,693	15,692	1,999
フィー	1,427	1,412	△15
調整額	△3,137	△3,076	61
合計	22,048	24,094	2,045

セグメント別の経営成績については、以下のとおりであります。
イ.不動産賃貸
不動産賃貸につきましては、オフィスビル賃貸において一部の大口テナントの減床、退去により、空室率は上昇しましたが(都心5区でのオフィス・商業ビル稼働率92.1%)、一方で前連結会計年度に竣工した外国人向け賃貸住宅「ホーマットシャロン(東京都港区)」の収益化等により、当中間連結会計期間の営業収益は279億円(対前年同期+5億円)、営業利益については100億円(対前年同期横這い)となりました。
(※)都心5区の賃貸床面積・空室率(オフィス・商業ビル)

区分	前中間連結会計期間	当中間連結会計期間
所有面積(中間期末) 転貸面積(中間期末)	305,400㎡ 172,472㎡	299,021㎡ 197,968㎡
合計	477,872㎡	498,968㎡
空室率	3.6%	7.9%

(注)1.都心5区とは、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区を指しております。
2.空室率は、所有物件に係る期中平均の数値であります。
ロ.不動産販売
不動産販売につきましては、分譲マンション事業において「リビオ東中野ヒルトップ(東京都中野区)」、「リビオ蒲田ザ・ゲート(東京都大田区)」等の順調な供給により、マンション売上計上戸数が1,039戸(前中間連結会計期間881戸)と増加したこと、投資家向けの一棟売り賃貸マンションの販売が好調であったこと、物流施設「LOGIFRONT越谷Ⅱ(埼玉県越谷市)」や中規模ハイグレードオフィス「BIZCORE渋谷(東京都渋谷区)」を売却したこと等により、営業収益は730億円(対前年同期+178億円)、営業利益は156億円(同+19億円)となりました。
不動産販売の営業収益内訳
(単位:百万円)

区分	前中間連結会計期間	当中間連結会計期間	増減
マンション	44,519	53,751	9,233
戸建・宅地	337	118	△218
その他	10,376	19,214	8,838
合計	55,232	73,085	17,852

売上計上戸数

区分	前中間連結会計期間	当中間連結会計期間	増減
マンション	881戸	1,039戸	158戸
戸建・宅地	25区画	9区画	△16区画

(注) 共同事業物件については、当社事業割合に応じた戸数を記載しております。
ハ.フィー
フィーにつきましては、仲介手数料や管理受託報酬が増加する一方、経費も増加したことにより、当中間連結会計期間の営業収益は184億円(対前年同期+11億円)、営業利益は14億円(対前年同期横這い)となりました。
② 財政状態の状況
当中間連結会計期間末における財政状態は、総資産残高が1兆825億円となり、現金及び預金の残高の減少や分譲マンションの販売進捗等による販売用不動産の減少等により前期末から合計23億円減少しました。
(負債)
負債残高については8,130億円となり、有利子負債211億円の減少等により前期末から198億円減少しております。
(純資産)
純資産残高については、前期末比175億円増加の2,695億円となりました。

資産、負債及び純資産の状況				(百万円)
区分	前連結会計年度		当中間連結会計期間		増減
総資産	1,084,898		1,082,534		△2,363
総負債	832,892		813,006		△19,885
(うち有利子負債)	698,198		677,013		△21,185
純資産	252,006		269,527		17,521
(うち自己資本)	249,822		264,928		15,106
自己資本比率	23.0%		24.5%		-
ネットD/Eレシオ	2.4倍		2.3倍		-

(注)ネットD/Eレシオ=(有利子負債-現金及び預金)/自己資本
③ キャッシュ・フローの状況
当中間連結会計期間における現金及び預金の残高は685億円となり、前中間連結会計期間と比較して50億円の増加となりました。

		(百万円)
区分	前中間連結会計期間	当中間連結会計期間	増減
営業活動によるキャッシュ・フロー	△39,213	45,236	84,449
投資活動によるキャッシュ・フロー	△27,633	△46,239	△18,606
財務活動によるキャッシュ・フロー	27,825	△18,564	△46,389
現金及び現金同等物の期末残高	63,447	68,547	5,099

当中間連結会計期間における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動によるキャッシュ・フローは、452億円の資金増加(対前年同期+844億円)となりました。これは、仕入債務の減少33億円等の資金減少があった一方、税金等調整前中間純利益220億円、棚卸資産の減少171億円、売掛債権の減少85億円等の資金増加があったものであります。
(投資活動におけるキャッシュ・フロー)
投資活動によるキャッシュ・フローは、462億円の資金減少(対前年同期△186億円)となりました。
これは、有形固定資産の取得170億円等の資金減少によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動によるキャッシュ・フローは、185億円の資金減少(対前年同期△463億円)となりました。これは、長期借入金の調達466億円等があった一方、長期借入金の返済675億円等を実施したことによるものであります。
④ 生産、受注及び販売の実績
生産、受注及び販売の実績については、「① 経営成績の状況」におけるセグメント別の経営成績に関連付けて示しております。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当中間連結会計期間末現在において判断したものであります。
① 当中間連結会計期間の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
当社グループの当中間連結会計期間の経営成績は、「(1)経営成績等の状況の概要 ① 経営成績の状況」に記載のとおりであります。なお、通期では、連結経常利益については343億円を、また、親会社株主に帰属する当期純利益については、227億円を見込んでおります。
また、当中間連結会計期間における財政状態は、「(1)経営成績等の状況の概要 ② 財政状態の状況」に記載 のとおりであります。
当社グループは、財務規律の観点から自己資本比率20%以上、ネットD/Eレシオ3倍以内を目途としておりますが、当中間連結会計期間においては、自己資本比率24.5%、ネットD/Eレシオ2.3倍となっております。引き続き、財務構成にも留意しつつ、持続的成長のための投資を行ってまいります。
経営成績に重要な影響を与える要因については、「2 事業等のリスク」に記載のとおりであります。
セグメント別の経営成績については、「(1)経営成績等の状況の概要 ① 経営成績の状況」に記載のとおりで ありますが、取組状況の補足については次のとおりであります。
不動産賃貸セグメントについては、コロナ禍を契機とした企業のオフィス戦略やワークスタイルの変化等の影響により、東京都心のオフィスビル賃貸マーケットにおいて空室率の上昇、平均賃料の下落傾向が継続しております。当社オフィスビル賃貸事業においては、大口テナント退去を主因として空室率が前連結会計年度4.8%より当中間連結会計期間において7.9%に上昇しております。現在、新規リーシング力及び既存テナントとのリレーションシップマネジメント力の更なる強化等、オフィスビル賃貸事業における稼働状況の改善に注力しております。当中間連結会計期間において、中規模ハイグレードオフィスビル「BIZCORE外神田(東京都千代田区)」について工事着工をしております。加えて、米国において既存賃貸住宅を取得し、改装して価値を高めるバリューアッド事業として、米国現地法人を通じてジョージア州アトランタ都市圏において賃貸住宅「Avana Druid Hills」を取得するなど、賃貸資産の拡充を進めております。また、今後当社が開発するホテル運営を担う「NSKREホスピタリティ株式会社」を設立いたしました。2024年1月に第1号ホテル「(仮称)&Here上野(東京都台東区)」の開業を予定しております。引き続き一層の収益基盤の増強に努めてまいります。
不動産販売セグメントについては、用地価格・建築費が引き続き高騰している環境下でありますが、大型マンションプロジェクトでは、「大宮スカイ&スクエア ザ・タワー/大宮駅西口第3-B地区第一種市街地再開発事業」(2024年5月竣工予定)、「ザ・タワー十条/十条駅西口地区第一種市街地再開発事業」(2024年9月竣工予定)等、将来に結実するプロジェクトの推進にも注力しており、2023年度以降の一層の供給拡大・収益寄与が期待されます。また、従前の分譲マンション入居者専用Webサービスを機能拡張した「myLIVIO(マイリビオ)」を開発し、住宅設備機器の修理依頼や住宅備品・防災グッズの購入、住まいの売却・購入仲介等のサービス提供により、安心で快適な暮らしをサポートしています。
フィーセグメントについては、オフィスビルやマンション等における管理運営業務の拡充に努めるとともに、 みずほフィナンシャルグループ及び日本製鉄グループのネットワーク並びに当社が築いてきた顧客ネットワーク を最大限に活用し、事業法人・金融法人等の保有資産の有効活用や処分等、不動産ニーズを発掘してまいります。
② キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
当社グループでは、不動産賃貸セグメントにおけるオフィスビル等の取得・開発資金や不動産販売セグメント における分譲マンション用地の取得・開発資金等の資金需要に対して、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、金融機関からの借入よる資金調達等により対応しております。
当社グループの資本の財源及び資金の流動性については、先行き不透明感が強い経済情勢等に鑑み、当中間連結会計期間末の現金及び預金の残高685億円に加えて、金融機関より450億円の長期借入のコミットメント未使用枠を取得しております。
③ 重要な会計方針及び見積り
当社グループの中間連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。当社が中間連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第5 経理の状況 1 中間連結財務諸表等(1)中間連結財務諸表 注記事項 (中間連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載しております。この中間連結財務諸表の作成にあたっては、過去の実績や状況に応じ合理的と考えられる要因等に基づき見積り及び判断を行っておりますが、見積りには不確実性が伴うため、実際の結果は異なることがあります。
なお、前事業年度の有価証券報告書に記載した「経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析」中の会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定の記載について重要な変更はありません。