半期報告書-第69期(令和2年4月1日-令和3年3月31日)

(1)経営成績等の状況の概要
当中間連結会計期間における、当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
① 経営成績の状況
当中間連結会計期間の経営成績は、営業収益604億円(対前年同期△29.6%)、営業利益126億円(同△21.4%)、経常利益94億円(同△31.3%)、親会社株主に帰属する中間純利益124億円(同+26.6%)となりました。営業収益、営業利益、並びに経常利益における減収減益要因については、前連結会計年度が当中間連結会計期間に比して上期にマンション分譲における大型案件の竣工、引渡が集中したことによるものであります。また、親会社株主に帰属する中間純利益の増益要因は、政策保有株として保有していたユニゾホールディングス株式会社の株式公開買付に応募したことによる特別利益の計上となっております。
当社グループの経営成績
(単位:百万円)

区分	前中間連結会計期間	当中間連結会計期間	増減
営業収益	85,945	60,462	△25,482
営業利益	16,099	12,649	△3,450
経常利益	13,787	9,458	△4,329
親会社株主に帰属する中間純利益	9,795	12,406	2,610

セグメント別営業収益
(単位:百万円)

区分	前中間連結会計期間	当中間連結会計期間	増減
不動産賃貸	25,815	26,902	1,086
不動産販売	44,732	18,530	△26,201
フィー	18,167	17,937	△230
調整額	△2,770	△2,908	△137
合計	85,945	60,462	△25,482

セグメント別営業利益
(単位:百万円)

区分	前中間連結会計期間	当中間連結会計期間	増減
不動産賃貸	9,802	10,853	1,050
不動産販売	6,855	2,641	△4,213
フィー	1,989	1,776	△213
調整額	△2,548	△2,622	△73
合計	16,099	12,649	△3,450

セグメント別の経営成績については、以下のとおりであります。
イ.不動産賃貸
不動産賃貸につきましては、新型コロナウイルス感染症拡大に伴う緊急事態宣言を受け、ホテル・商業施設について減収要因はありましたが、当社グループの不動産賃貸事業の内、ホテル・商業施設については限定的であり、オフィスビル賃貸については、品川インターシティの空室早期埋め戻し等により高稼働の維持(都心3区でのオフィス・商業ビル稼働率98.1%、対前年同期+0.7%)、また、着実な賃料増額更改の進展、「日鉄日本橋ビル(東京都中央区)」、「BIZCORE築地(東京都中央区)」、「BIZCORE渋谷(東京都渋谷区)」の収益寄与等により、当中間連結会計期間の不動産賃貸の営業収益は269億円(対前年同期+4.2%)、営業利益は108億円(同+10.7%)を計上しました。
(※)都心3区の賃貸床面積・空室率(オフィス・商業ビル)

区分	前中間連結会計期間	当中間連結会計期間
所有面積(中間期末) 転貸面積(中間期末)	314,794㎡ 178,280㎡	308,808㎡ 180,517㎡
合計	493,074㎡	489,325㎡
空室率	2.6%	1.9%

(注)1.都心3区とは、千代田区、中央区、港区を指しております。
2.空室率は、所有物件に係る期中平均の数値であります。
ロ.不動産販売
不動産販売につきましては、新型コロナウイルス感染症拡大の影響により、2020年4月並びに5月とマンションギャラリーを閉鎖していたものの、「リビオ大宮宮原(埼玉県さいたま市)」等の大型プロジェクトをはじめ、「リビオレゾン王子飛鳥山(東京都北区)」、「リビオレゾン新虎通り(東京都港区)」等、順調にプロジェクトが進捗し、計画通りに竣工、引渡をすることができました。
当中間連結会計期間におけるマンション売上計上戸数403戸は、前中間連結会計期間984戸に比して大幅に減少致しましたが、これは前中間連結会計期間において「リビオシティ・ルネ葛西(東京都江戸川区)」(2019年8月竣工)等の大型案件の竣工、引渡が集中したことによるものであります。その結果、当中間連結会計期間の不動産販売につきましては、営業収益は185億円(対前年同期△58.5%)、営業利益は26億円(同△61.4%)と前年同期比から減収減益となっております。
なお、新型コロナウイルス感染症拡大の影響により、2020年4月並びに5月に閉鎖しておりましたマンションギャラリーは6月に再開し、足元の契約は順調に進捗しております。
不動産販売の営業収益内訳
(単位:百万円)

区分	前中間連結会計期間	当中間連結会計期間	増減
マンション	41,041	15,354	△25,687
戸建・宅地	1,700	402	△1,297
その他	1,990	2,774	784
合計	44,732	18,530	△26,201

売上計上戸数

区分	前中間連結会計期間	当中間連結会計期間	増減
マンション	984戸	403戸	△581戸
戸建・宅地	49区画	29区画	△20区画

(注) 共同事業物件については、当社事業割合に応じた戸数を記載しております。
ハ.フィー
フィーにつきましては、当社フィー事業の特徴である、みずほフィナンシャルグループ及び日本製鉄グループ、並びに当社が独自に築いてきた顧客ネットワークを最大限活用し、事業法人や金融法人の保有不動産の有効活用・処分等、不動産ニーズ発掘に取り組んで参りました。当中間連結会計期間においては、日鉄コミュニティにおける新型コロナウイルス感染症対策による一時的な管理業務の一部縮小により物件管理収入が減少したことを主因として、その結果、当中間連結会計期間のフィーの営業収益は179億円(対前年同期△1.2%)、営業利益は17億円(同△10.7%)を計上しました。
② 財政状態の状況
当中間連結会計期間末における財政状態は、総資産残高が9,784億円となり、現預金の積上げ、仕掛販売用不動産や開発用の収益不動産の取得等により前期末から合計458億円増加しました。負債残高については7,749億円となり、資産増に伴う有利子負債501億円の増加等により前期末から398億円増加しております。純資産残高については、前期末比59億円増加の2,034億円となりました。
③ キャッシュ・フローの状況
当中間連結会計期間における現金及び預金の残高は854億円となり、前期末と比較して199億円の増加となりました。
当中間連結会計期間における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動によるキャッシュ・フローは、79億円の資金減少(対前年同期△104億円)となりました。これは、税金等調整前中間純利益177億円、減価償却費42億円等の資金増加があった一方、たな卸資産の増加210億円、投資有価証券売却益76億円、仕入債務の減少40億円等の資金減少があったものであります。
(投資活動におけるキャッシュ・フロー)
投資活動によるキャッシュ・フローは、196億円の資金減少(対前年同期+41億円)となりました。
これは、有形固定資産の取得275億円等の資金減少によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動によるキャッシュ・フローは、476億円の資金増加(対前年同期+311億円)となりました。これは、長期借入金の返済265億円等があった一方、長期借入金670億円の調達、社債発行による99億円の調達等を実施したことによるものであります。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当中間連結会計期間末現在において判断したものであります。
① 重要な会計方針及び見積り
当社グループの中間連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。当社が中間連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第5 経理の状況 1 中間連結財務諸表等(1)中間連結財務諸表 注記事項 (中間連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載のとおりであります。この中間連結財務諸表の作成にあたっては、過去の実績や状況に応じ合理的と考えられる要因等に基づき見積り及び判断を行っておりますが、見積りには不確実性が伴うため、実際の結果は異なることがあります。
② 当中間連結会計期間の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
当社グループの当中間連結会計期間の経営成績は、「(1)経営成績等の状況の概要 ① 経営成績の状況」に記載のとおりであります。
新型コロナウイルス感染症拡大により、不動産賃貸事業、不動産販売事業において一定の影響を受けておりますが、不動産賃貸事業においては、空室の早期埋め戻し等により高稼働を維持していること、また、賃料増額更改の進展についても概ね計画通りに進捗していること、不動産販売事業については、足元のマンション販売について契約が順調に進捗していること、投資家向けの不動産販売が好調であること等により、通期では、連結経常利益については概ね前期と同水準を、また、親会社株主に帰属する当期純利益については、前期比増益を見込んでおります。なお、今後の新型コロナウイルス感染症拡大の状況によっては、上記見込について見直しの懸念もあります。
また、当中間連結会計期間における財政状態は、「(1)経営成績等の状況の概要 ② 財政状態の状況」に記載のとおりであります。
当社グループは、財務規律の観点から自己資本比率20%以上、D/Eレシオ3倍以内を目途としておりますが、当中間連結会計期間においては、自己資本比率20.6%、D/Eレシオ2.8となっております。引き続き、財務構成にも留意しつつ、持続的成長のための投資を行ってまいります。
経営成績に重要な影響を与える要因については、「2 事業等のリスク」に記載のとおりであります。
セグメント別の経営成績については、「(1)経営成績等の状況の概要 ① 経営成績の状況」に記載のとおりでありますが、取組状況の補足については次のとおりであります。
不動産賃貸セグメントについては、2020年度は、物流施設「LOGIFRONT尼崎Ⅱ(兵庫県尼崎市)」の竣工に加え、市街地再開発事業「虎ノ門二丁目地区第一種市街地再開発事業(東京都港区)」、中規模ハイグレードオフィスビル「(仮称)BIZCORE神田須田町(東京都千代田区)」、並びに物流施設「LOGIFRONT尼崎Ⅳ(兵庫県尼崎市)」の3プロジェクトの工事着工を予定しております。この他2021年度には、当社の特徴である外国人向け高級賃貸住宅「ホーマット」について、「ホーマットシャロン(東京都港区)」の建替えプロジェクトが竣工する他、「みなとみらい21中央地区53街区(神奈川県横浜市)」の工事着工を予定しております。また、9月に品川インターシティにおいて米国シリコンバレーおよび日本を拠点とするベンチャーキャピタルDNX Venturesとの共同事業として、スタートアップ企業を支援するインキュベーションオフィス「SPROUND」を開業致しました。2019年度よりスタートしたシェアオフィス事業についても、東京建物株式会社と日本土地建物株式会社と共同で展開しているオフィスのスペースシェアリングサービス「TIME WORK」の拠点数・会員数の拡大を推進しております。様々なオフィスプロジェクトに加え、Eコマースの進展を捉えた物流事業の拡大、更に、新型コロナウイルス感染症拡大を契機に広がる働き方改革への対応等を進め、一層の収益基盤の増強に努めてまいります。
不動産販売セグメントについては、地価・建築費が依然として高止まっている環境下、大型マンションプロジェクトでは、「大宮駅西口駅前地区再開発」(2023年度予定)、「十条駅西口駅前地区再開発」(2025年度予定)等、将来に結実するプロジェクトの積上げに注力しており、2021年度以降の一層の供給拡大・収益寄与が期待されます。また、新型コロナウイルス感染症拡大を契機とした新たな購買体験の提供としてマンション販売における非対面接客体制の整備・実践、入居者のテレワークをサポートする専用シェアオフィスルームを備えた分譲マンション(リビオ成増ブライトエア・フォレストエア)や、在宅勤務を支えるプラスアルファの空間(モアトリエ)を加えた分譲マンション(リビオシティ葛西親水公園等)の提供、タッチレスでエレベータを操作できる「非接触ボタン」の導入等、社会・顧客ニーズに対応した分譲マンションの商品性の向上に注力しております。
フィーセグメントについては、オフィスビルやマンション等における管理運営業務の拡充に努めるとともに、みずほフィナンシャルグループ及び日本製鉄グループのネットワーク並びに当社が築いてきた顧客ネットワークを最大限に活用し、事業法人・金融法人等の保有資産の有効活用や処分等、不動産ニーズを発掘してまいります。
③ キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
当社グループでは、不動産賃貸セグメントにおけるオフィスビル等の取得・開発資金や不動産販売セグメントにおける分譲マンション用地の取得・開発資金等の資金需要に対して、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、金融機関からの借入や社債発行による資金調達等により対応しております。
当社グループの資本の財源及び資金の流動性については、先行き不透明感が強い経済情勢等を鑑みて、前連結会計年度末に比して、当中間連結会計期間末において現金及び預金の残高を積み増す等の対応を行っており、当中間連結会計期間末の現金及び預金の残高は854億円であります。また、当中間連結会計期間末の金融機関より取得している長期借入のコミットメント未使用枠は685億円であります。