有価証券報告書-第74期(2025/04/01-2026/03/31)

(1)経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における、当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
① 経営成績の状況
当連結会計年度の経営成績は、営業収益2,822億円(対前期+203億円)、営業利益497億円(同△20億円)、経常利益425億円(同△35億円)、親会社株主に帰属する当期純利益249億円(同△51億円)となりました。住宅事業では、堅調なマンション供給、並びに物流・産業用不動産事業では、物流施設等の売却により増益となりましたが、都市開発事業では、オフィス等の売却の減少により減益となり、増収、減益となりました。
当社グループの経営成績

(単位:百万円)

区分	前連結会計年度	当連結会計年度	増減
営業収益	261,868	282,216	20,347
営業利益	51,842	49,745	△2,096
経常利益	46,088	42,548	△3,539
親会社株主に帰属する当期純利益	30,170	24,988	△5,181

セグメント別営業収益

(単位:百万円)

区分	前連結会計年度	当連結会計年度	増減
都市開発	96,783	98,856	2,073
住宅	141,735	138,375	△3,359
物流・産業用不動産	20,749	40,784	20,035
その他	2,600	4,198	1,598
合計	261,868	282,216	20,347

セグメント別営業利益

(単位:百万円)

区分	前連結会計年度	当連結会計年度	増減
都市開発	35,547	25,182	△10,365
住宅	23,985	24,948	962
物流・産業用不動産	1,062	7,292	6,229
その他	227	1,384	1,157
調整額(全社費用)	△8,980	△9,062	△81
合計	51,842	49,745	△2,096

セグメント別の経営成績については、以下のとおりであります。
イ.都市開発事業
オフィスビル等の賃貸においては、「横浜シンフォステージ(横浜市西区)」等でリーシングが進捗し、「虎ノ門アルセアタワー(東京都港区)」が前連結会計年度末竣工するも、「品川インターシティ(東京都港区)」等で空室が発生(都心5区でのオフィス・商業ビル平均稼働率93.3%)し、減益となりました。また、資産回転の一環として、オフィスビル「アークヒルズフロントタワー(東京都港区)」等を当社グループ会社であるジャパンエクセレントアセットマネジメント株式会社が運用するジャパンエクセレント投資法人に売却しましたが、前連結会計年度に実施した大型売却物件である堺浜事業用地売却の反動等を受け、減益となりました。その結果、当連結会計年度の都市開発事業の営業収益は988億円(対前期+20億円)、営業利益は251億円(対前期△103億円)となりました。
賃貸床面積・空室率(都心5区オフィス・商業ビル)

区分	前連結会計年度	当連結会計年度
所有面積 転貸面積	264,069㎡ 259,412㎡	259,223㎡ 258,762㎡
合計	523,481㎡	517,985㎡
空室率	1.9%	6.7%

(注)1.都心5区とは、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区を指しております。
2.所有面積、転貸面積は期末時点の面積であります。
3.転貸面積とは、所有者から賃借した床を第三者に賃貸している面積であります。
4.空室率は所有物件にかかる期中平均の数値であります。
ロ.住宅事業
分譲マンション事業においては、好調なマーケットによる価格上昇を背景に大型タワー物件の「ザ・タワー十条(東京都北区)」、マンション建替事業の「リビオシティ船橋北習志野(千葉県船橋市)」、都心型高額系分譲マンションの「グランリビオ恵比寿(東京都目黒区)」等の竣工と順調な販売進捗により、マンション供給戸数は前連結会計年度より減少(前連結会計年度2,149戸・当連結会計年度1,500戸、対前年度30.2%減)するも、営業利益は前年を上回る水準となりました。その結果、当連結会計年度の住宅事業の営業収益は1,383億円(対前期△33億円)、営業利益は249億円(対前期+9億円)となりました。
なお、マンション分譲については用地取得に精力的に取り組んだ結果として、将来収益に結実する案件を着実に積み上げております。
住宅事業の営業収益内訳 (単位:百万円)

区分	前連結会計年度	当連結会計年度	増減
分譲マンション	99,081	97,222	△1,859
賃貸マンション	19,406	15,313	△4,092
高級賃貸マンション(外国人向け・都心型)等	7,381	7,761	379
マンション管理受託等	16,064	16,486	421
その他・調整額	△198	1,592	1,791
合計	141,735	138,375	△3,359

ハ.物流・産業用不動産事業
資産回転の一環として、物流施設「LOGIFRONT横浜鶴見(横浜市鶴見区)」、「LOGIFRONT厚木(神奈川県厚木市)」、「LOGIFRONT尼崎V(兵庫県尼崎市)」等を売却しました。その結果、当連結会計年度の物流・産業用不動産事業の営業収益は407億円(対前期+200億円)、営業利益72億円(対前期+62億円)となりました。
ニ.その他
みずほフィナンシャルグループ及び日本製鉄グループのネットワーク並びに当社が独自に築いてきた顧客ネットワークを最大限活用し、事業法人や金融法人の保有不動産の有効活用・処分等、不動産ニーズ発掘に取り組んでまいりました。その結果、当連結会計年度のその他の営業収益は41億円(対前期+15億円)、営業利益13億円(対前期+11億円)となりました。
② 財政状態の状況
(資産)
当連結会計年度末における総資産残高は、1兆4,061億円となり、マンション分譲、物流施設売却等が順調に進捗したものの、分譲マンション開発用地等の取得による仕掛不動産の増加等の要因により前期末から396億円増加しました。
(負債)
当連結会計年度末における負債残高は1兆450億円となり、買掛金及び有利子負債等の増加により前期末から157億円増加しました。
(純資産)
当連結会計年度における純資産残高は3,611億円となり、利益剰余金の増加等により前期末から239億円増加しました。
資産、負債及び純資産の状況 (単位:百万円)

区分	前連結会計年度	当連結会計年度	増減
総資産	1,366,527	1,406,196	39,668
総負債	1,029,325	1,045,091	15,766
(うち有利子負債)	878,416	879,448	1,032
純資産	337,201	361,104	23,902
(うち自己資本)	332,555	358,703	26,147
自己資本比率	24.3%	25.5%	-
ネットD/Eレシオ	2.4倍	2.2倍	-

(注)ネットD/Eレシオ=(有利子負債-現金及び預金)/自己資本
③ キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は858億円となり、前連結会計年度末と比較して114億円の増加となりました。
(単位:百万円)

区分	前連結会計年度	当連結会計年度	増減
営業活動によるキャッシュ・フロー	△12,725	32,295	45,021
投資活動によるキャッシュ・フロー	△91,582	△10,503	81,078
財務活動によるキャッシュ・フロー	104,174	△10,070	△114,244
現金及び現金同等物の期末残高	74,366	85,814	11,448

当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動によるキャッシュ・フローは、322億円の資金増加(対前期+450億円)となりました。これは、税金等調整前当期純利益385億円等の資金増加があった一方、棚卸資産の増加210億円等の資金減少があったことによるものであります。
(投資活動におけるキャッシュ・フロー)
投資活動によるキャッシュ・フローは、105億円の資金減少(対前期+810億円)となりました。これは、有形固定資産の売却372億円等の資金増加があった一方で、有形固定資産の取得395億円、投資有価証券及び関係会社株式の取得115億円等の資金減少によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動によるキャッシュ・フローは、100億円の資金減少(対前期△1,142億円)となりました。これは、長期借入金1,099億円及び社債300億円の調達等の資金増加があった一方、短期借入金290億円、長期借入金1,039億円の返済及び社債の償還83億円等の資金減少によるものです。
④ 生産、受注及び販売の実績
生産、受注及び販売の実績については、「① 経営成績の状況」におけるセグメント別の経営成績に関連付けて示しております。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
① 経営成績及び財政状態の状況に関する認識及び分析・検討内容
当社グループの当連結会計年度の経営成績は、「(1)経営成績等の状況の概要 ① 経営成績の状況」に記載のとおりであります。
また、当連結会計年度末における財政状態は、「(1)経営成績等の状況の概要 ② 財政状態の状況」に記載のとおりであります。当社グループは、事業規模を拡大する中においても自己資本比率20%以上、ネットD/Eレシオ3倍以内を財務規律の観点から設定しておりますが、当連結会計年度においては、自己資本比率25.5%、ネットD/Eレシオ2.2倍となっております。引き続き、財務構成にも留意しつつ、持続的成長のための投資を行ってまいります。
経営成績に重要な影響を与える要因については、「3 事業等のリスク」に記載のとおりであります。
セグメント別の経営成績及び財政状態については、「(1)経営成績等の状況の概要 ① 経営成績の状況」に記載のとおりでありますが、取組状況の補足については次のとおりであります。
2025年度は、中規模ハイグレードオフィスビル「BIZCORE飯田橋(東京都千代田区)」、「BIZCORE日本橋(東京都中央区)」、小規模オフィス「COLOR・US 秋葉原(東京都千代田区)」が竣工したほか、「COLOR・US 銀座東(東京都中央区)」が着工いたしました。また、ホテル事業につきましては、長期滞在対応型のレジデンシャルホテルの第3号「&Here SHINJUKU(東京都新宿区)」が2025年9月に開業し、第1号「&Here TOKYO UENO(東京都台東区)」・第2号「&Here OSAKA NAMBA(大阪市中央区)」案件と共に順調に稼働しております。
2026年度は、中規模ハイグレードオフィスビル「BIZCORE神保町Ⅱ(東京都千代田区)」、物流施設「(仮称)LOGIFRONT名古屋守山(名古屋市守山区)」、レジデンシャルホテル「&Here FUKUOKA HAKATA(福岡市博多区)」等の竣工に加え、物流施設「(仮称)LOGIFRONT 01-LabFactory川崎高津(川崎市高津区)」、「MFLP・LOGIFRONT京都八幡Ⅱ(京都府八幡市)」、レジデンシャルホテル「(仮称)&Here 大阪難波西PJ(大阪市中央区)」等の工事着工を予定しております。これらのプロジェクトの着実な推進等により既存事業の強化を図りつつ、事業領域拡大を進め、一層の収益基盤の増強に努めてまいります。
② キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
当社グループの当連結会計年度のキャッシュ・フローは、オフィスビル、物流施設等の取得・開発資金及び分譲マンション用地の取得・開発資金等の資金需要に対して、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、固定資産の売却による資金創出及び金融機関からの借入・社債発行による資金調達等により対応しております。
当社グループの資本の財源及び資金の流動性については、先行き不透明感が強い経済情勢等に鑑み、当連結会計年度末において858億円の現金及び預金を保有するとともに、取引金融機関との間で200億円のコミットメントライン契約を締結しております。
③ 重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。当社が連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項 (連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載しております。
この連結財務諸表の作成にあたっては、過去の実績や他の合理的な方法により見積りを行っておりますが、見積りには不確実性が伴うため、実際の結果は異なることがあります。
当社グループは、特に以下の重要な会計方針が、連結財務諸表の作成において使用される見積り及び判断に大きな影響を及ぼすと考えております。
イ.固定資産の減損会計
当社グループは、固定資産の減損に係る会計基準に従い、収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった固定資産の帳簿価額を、回収可能価額まで減額する会計処理を適用しております。
会計処理の適用に当たっては、継続的な営業赤字、市場価格の著しい下落、経営環境の著しい悪化及び用途変更等によって減損の兆候がある場合に減損損失の認識の要否を検討しております。減損損失を認識するかどうかの検討には将来キャッシュ・フローの見積金額を用いており、減損損失の認識が必要と判断された場合には、帳簿価額が回収可能価額を上回る金額を減損損失として計上しております。なお、回収可能価額は正味売却価額又は使用価値のいずれか高い金額によって決定しております。
なお、前提条件や事業環境などに変化が見られた場合には、翌連結会計年度以降の連結財務諸表において追加の減損損失が発生する可能性があります。
ロ.販売用不動産等の評価
販売目的で保有する棚卸資産は、収益性の低下等により期末における正味売却価額が取得原価よりも下落している場合には、当該正味売却価額をもって貸借対照表価額としています。正味売却価額の算定に当たっては、直近の販売実績、将来の売買市場の動向、近隣地域の開発計画、建築コストの動向等を考慮した事業計画に基づき見積りを行っております。当該見積りには販売エリアの販売単価、賃料単価、工事単価及び販売経費の仮定を用いております。
なお、前提条件や事業環境などに変化が見られた場合には、翌連結会計年度以降の連結財務諸表において追加の評価損が発生する可能性があります。