訂正有価証券報告書-第67期(2018/04/01-2019/03/31)

(1)経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における、当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
① 経営成績の状況
当連結会計年度の経営成績は、営業収益1,566億円(対前期+20.1%)、営業利益256億円(同+18.9%)、経常利益215億円(同+25.5%)、親会社株主に帰属する当期純利益208億円(同+53.0%)となりました。好調な不動産市況を背景に、引き続きオフィスビルの高稼働等に伴う収益拡大等を背景に不動産賃貸が堅調に推移したことに加え、不動産販売におけるマンション分譲の供給増による収益拡大、フィーにおけるオフィスビル等の管理・運営業務での収益拡大等により、全体としては増収増益となりました。
当社グループの経営成績

(百万円)

区分	前期	当期	増減
営業収益	130,380	156,618	26,237
営業利益	21,597	25,684	4,087
経常利益	17,166	21,556	4,389
親会社株主に帰属する当期純利益	13,610	20,825	7,214

セグメント別営業収益

(百万円)

区分	前期	当期	増減
不動産賃貸	52,116	57,376	5,259
不動産販売	51,735	70,496	18,760
フィー	31,256	34,548	3,291
調整額	△4,728	△5,802	△1,074
合計	130,380	156,618	26,237

セグメント別営業利益

(百万円)

区分	前期	当期	増減
不動産賃貸	14,113	15,956	1,843
不動産販売	9,679	11,054	1,375
フィー	3,044	3,542	498
調整額	△5,240	△4,869	371
合計	21,597	25,684	4,087

セグメント別の経営成績については、以下のとおりであります。
イ.不動産賃貸
不動産賃貸につきましては、オフィスビルの館内増床ニーズの取込み、新規リーシングの強化等により、高い稼働率(都心3区でのオフィスビル期末稼働率98.9%)を維持しました。また、前連結会計年度に開業した「赤坂インターシティAIR(東京都港区)」のフリーレント期間終了に加えて、既存テナントとのRM(リレーションシップマネジメント)の強化による着実な賃料増額更改を果たすと共に、集中購買などの取組み等、運営コストの削減にも取り組んでまいりました。その結果、当連結会計年度の不動産賃貸の営業収益は573億円(対前期+10.0%)、営業利益は159億円(同+13.0%)を計上しました。
賃貸床面積・空室率(都心3区オフィス・商業ビル)

区分	前期	当期
賃貸床面積	413,561㎡	440,764㎡
空室率	3.1%	1.1%

(注)1.都心3区とは、千代田区、中央区、港区を指しております。
2.空室率は、期末時点の数値であります。
ロ.不動産販売
不動産販売につきましては、「グランリビオ ザ・レジデンス(東京都文京区)」、マンション建替
え事業の「エアヒルズ藤沢(神奈川県藤沢市)」が竣工する等、当社の強みである再開発・マンション建
替え分野に着実に取り組みつつ、用地取得に精力的に取り組んだ結果、マンション供給戸数は大幅に増加
いたしました(前連結会計年度692戸・当連結会計年度1,272戸、対前年度比83%増)。その結果、当連結会計年度の不動産販売の営業収益は704億円(対前期+36.2%)、営業利益は110億円(同+14.2%)を計上しました。
不動産販売の営業収益内訳

(百万円)

区分	前期	当期	増減
マンション	32,957	54,447	21,490
戸建・宅地	2,056	3,305	1,249
その他	16,720	12,745	△3,975
合計	51,735	70,496	18,760

(注) 上表には、セグメント間の内部営業収益又は振替高を含めております。
売上計上戸数

区分	前期	当期	増減
マンション	692	1,272	580
戸建・宅地	98	175	77

(注) 共同事業物件については、当社事業割合に応じた戸数を記載しております。
ハ.フィー
フィーにつきましては、オフィスビル等の管理・運営業務等が順調に拡大したほか、みずほフィナンシャルグループ及び新日鐵住金(現 日本製鉄)グループ、並びに当社が独自に築いてきた顧客ネットワークを最大限活用し、事業法人や金融法人の保有不動産の有効活用・処分等、不動産ニーズ発掘に取り組んで参りました。その結果、当連結会計年度のフィーの営業収益は345億円(対前期+10.5%)、営業利益は35億円(同+16.3%)を計上しました。
② 財政状態の状況
当連結会計年度末における財政状態は、期末総資産残高が8,614億円となり、仕掛販売用不動産や収益不動産の取得等により前期末から合計753億円増加しました。期末負債残高については6,824億円となり、資産増に伴う有利子負債296億円の増加等により前期末から550億円増加しております。期末純資産残高については、前期末比203億円増加の1,790億円となりました。
③ キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び預金の残高は350億円となり、前連結会計年度末と比較して21億円の減少となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動によるキャッシュ・フローは、52億円の資金減少(前期比△108億円)となりました。これは、たな卸資産の増加額313億円、売上債権の増加額43億円、仕入債務の減少額48億円等の資金減少があった一方、税金等調整前当期純利益232億円、減価償却費80億円、預り敷金及び保証金の増加額58億円等の資金増加があったことによるものであります。
(投資活動におけるキャッシュ・フロー)
投資活動によるキャッシュ・フローは、309億円の資金減少(前期比+90億円)となりました。これは、有形固定資産の取得307億円等の資金減少によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動によるキャッシュ・フローは、340億円の資金増加(前期比△211億円)となりました。これは、長期借入金の返済950億円等があった一方、長期借入金1,256億円の調達、社債発行による74億円の調達等を実施したことによるものであります。
④ 生産、受注及び販売の実績
生産、受注及び販売の実績については、「① 経営成績の状況」におけるセグメント別の経営成績に関連付けて示しております。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において判断したものであります。
① 重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。当社が連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項 (連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載のとおりであります。この連結財務諸表の作成にあたっては、過去の実績や状況に応じ合理的と考えられる要因等に基づき見積り及び判断を行っておりますが、見積りには不確実性が伴うため、実際の結果は異なることがあります。
② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
当社グループの当連結会計年度の経営成績は、営業収益1,566億円(対前期+20.1%)、営業利益256億円(同+18.9%)、経常利益215億円(同+25.5%)、親会社株主に帰属する当期純利益208億円(同+53.0%)となりました。また、当連結会計年度末における財政状態は、期末総資産残高が8,614億円となり、仕掛販売用不動産や収益不動産の取得等により前期末から合計753億円増加しました。期末負債残高については6,824億円となり、資産増に伴う有利子負債296億円の増加等により前期末から550億円増加しております。期末純資産残高については、前期末比203億円増加の1,790億円となりました。当面は財務構成にも留意し、持続的成長のための投資を行ってまいります。
経営成績に重要な影響を与える要因については、「2 事業等のリスク」に記載のとおりであります。
セグメント別の経営成績については、「(1)経営成績等の状況の概要 ① 経営成績の状況」に記載のとおりでありますが、取組状況の補足については次のとおりであります。
不動産賃貸セグメントについては、中規模ハイグレードオフィスビル「BIZCORE築地(東京都中央区)」及び「BIZCORE渋谷(東京都渋谷区)」の竣工、物流施設「LOGIFRONT越谷Ⅱ(埼玉県越谷市)」及び「LOGIFRONT尼崎Ⅰ(兵庫県尼崎市)」の竣工に加え、ミャンマーでのサービスアパートメントの工事着工を予定しております。なお、「虎ノ門二丁目地区第一種市街地再開発事業(東京都港区)」及び「みなとみらい21中央地区53街区(横浜市西区)」等の大規模プロジェクトの着実な推進等、開発力の強化を図りつつ、一層の収益基盤の増強に努めてまいります。
不動産販売セグメントについては、地価・建築費が依然として高止まっている環境下、将来に結実する案件の積上げに注力しており、2019年度以降の一層の供給拡大・収益寄与が期待されます。引き続き、社会構造・ニーズの変化に対応した単身世帯・共働き世帯に向けた商品の提供等により、更なる業容拡大を図ってまいります。
フィーセグメントについては、オフィスビルやマンション等における管理運営業務の拡充に努めるとともに、みずほフィナンシャルグループ及び新日鐵住金(現 日本製鉄)グループのネットワーク並びに当社が築いてきた顧客ネットワークを最大限に活用し、事業法人・金融法人等の保有資産の有効活用や処分等、不動産ニーズを発掘してまいります。
資本の財源及び資金の流動性については、次のとおりであります。
当社グループの主要な資金需要は、不動産賃貸セグメントにおけるオフィスビル等の取得・開発資金や不動産販売セグメントにおける分譲マンション用地の取得・開発資金であります。これらの資金需要につきましては、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、金融機関からの借入や社債発行による資金調達等にて対応していくこととしております。