有価証券報告書-第43期(平成30年1月1日-平成30年12月31日)

(1) 経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
① 財政状態の状況
当連結会計年度末の資産合計は、前連結会計年度末から138百万円減少し、16,777百万円となりました。
当連結会計年度末の負債合計は、前連結会計年度末から1,039百万円減少し、7,869百万円となりました。
当連結会計年度末の純資産合計は、前連結会計年度末から901百万円増加し、8,907百万円となりました。
② 経営成績の状況
当連結会計年度における我が国経済は、企業収益、雇用・所得環境の改善が続くなか、個人消費も持ち直していくなど、緩やかな景気回復基調を続けております。
しかしながら、米中の貿易戦争の激化による世界経済に与える影響や、中国経済の減速の可能性など海外の不確実性、金融資本市場の変動の影響に留意が必要となっております。
当社グループの事業領域であります住宅地につきましては、一時期の活況から落ち着きをみせているエリア、変わらず活況なエリアと選別がなされてきており、より慎重な事業活動が必要になると考えられます。
このような状況の中、当社グループは、本年度より「更なる成長への布石を」をテーマとした新中期経営計画をスタートしております。
仕入におきましては、所有権の仕入は大幅に減少したものの、底地及び居抜きの仕入が順調に推移したことにより、販売用不動産は11,678百万円となりました。
販売におきましては、居抜きの販売は減少しましたが、底地及び所有権の販売が増加したことにより、売上高は前年比で増加し、不動産販売事業の業績は計画を上回る結果となりました。
一方、建築事業におきましては、下期以降、受注状況に改善が見られるものの、上期の不振の影響により、業績は大幅な計画未達となりました。
この結果、当連結会計年度の業績は、売上高16,833百万円(前年同期比28.5%増)、営業利益1,765百万円(前年同期比0.2%増)、経常利益1,642百万円(前年同期比1.5%減)、親会社株主に帰属する当期純利益1,006百万円(前年同期比9.4%減)となりました。
セグメント別の概況は次のとおりであります。
(不動産販売事業)
不動産販売事業におきましては、底地333件、居抜き59件、所有権27件の販売をいたしました。その結果、売上高は16,050百万円(前年同期比34.1%増)となり、セグメント利益は2,881百万円(前年同期比5.1%増)となりました。
(建築事業)
建築事業におきましては、戸建・リフォーム工事等130件の販売をいたしました。その結果、売上高は883百万円(前年同期比26.6%減)となりセグメント損失は173百万円(前年同期は44百万円のセグメント損失)となりました。
③ キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末から58百万円増加し、3,465百万円(前期比1.7%増)となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度において、営業活動の結果得られた資金は1,616百万円(前年同期は3,666百万円の支出)となりました。
収入の主な内訳は、税金等調整前当期純利益1,539百万円、支払利息125百万円、たな卸資産の減少による収入181百万円、その他の負債の増加による収入403百万円であり、支出の主な内訳は、法人税等の支払額710百万円であります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度において、投資活動の結果使用した資金は63百万円(前年同期は107百万円の収入)となりました。
収入の主な内訳は、定期預金の払戻による収入59百万円であり、支出の主な内訳は、定期預金の預入による支出58百万円、有形固定資産の取得による支出44百万円、無形固定資産の取得による支出21百万円であります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度において、財務活動の結果使用した資金は1,494百万円(前年同期は4,667百万円の収入)となりました。
収入の主な内訳は、長期借入れによる収入1,904百万円であり、支出の主な内訳は、短期借入金の減少による支出2,358百万円、長期借入金の返済による支出915百万円、配当金の支払額150百万円であります。
④ 生産、受注及び販売の状況
ⅰ 生産実績
生産実績を定義することが困難であるため「生産実績」は記載しておりません。
ⅱ 受注実績
当連結会計年度における受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメント	受注高(千円)	前年同期比(%)	受注残高(千円)	前年同期比(%)
建築事業	1,267,027	120.4	619,756	454.3

(注)1.建築事業以外は受注を行っておりません。
2.セグメント間取引については相殺消去しております。
3.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
4.上記の金額は、販売価額により表示しております。
ⅲ 仕入実績
当連結会計年度における仕入実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメント		区画数	前年同期比(%)	仕入高(千円)	前年同期比(%)
不動産販売事業		598	111.8	11,164,315	88.3
	うち底地	513	112.7	5,188,869	98.9
	うち居抜き	72	114.3	5,211,007	114.4
	うち所有権	13	76.5	764,438	26.9

(注)1.不動産販売事業以外は仕入を行っておりません。
2.上記金額には、消費税等は含まれておりません。
3.「区画数」については、底地の場合は借地権者の人数など、物件の仕入時に想定される販売区画の数量を記載しております。
4.底地・居抜き・所有権が混在する物件については、底地を含む物件は「うち底地」に、居抜きと所有権のみが混在する物件は「うち居抜き」に含めて記載しております。
ⅳ 販売実績
当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメント		件数	前年同期比(%)	販売高(千円)	前年同期比(%)
不動産販売事業		419	116.4	16,049,629	134.1
	うち底地	333	111.0	7,087,778	139.9
	うち居抜き	59	151.3	5,061,664	89.6
	うち所有権	27	128.6	3,454,200	384.0
	その他の不動産販売事業	-	-	445,985	126.3
建築事業		130	100.0	783,772	69.4
合計		-	-	16,833,401	128.5

(注)1.上記金額には、消費税等は含まれておりません。
2.セグメント間取引については相殺消去しております。
3.主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合については、当該割合が100分の10以上である相手先がないため記載を省略しております。
4.「件数」については、不動産販売事業においては売買契約、建築事業においては受注契約の件数を記載しております。
5.底地・居抜き・所有権の区分については、仕入時の区分により記載しております。仕入後に権利調整により底地から所有権に変わった区画等に関しては、仕入時の区分に基づき底地に含めて記載しております。また、底地・居抜き・所有権が混在する物件については、底地を含む物件は「うち底地」に、居抜きと所有権のみが混在する物件は「うち居抜き」に含めて記載しております。
6.「その他の不動産販売事業」は、地代家賃収入、仲介手数料による収入、業務受託手数料収入等であります。
7.建築事業の件数・販売高につきましては、リフォーム工事・改築工事等の件数・金額を含んでおります。
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものであります。
① 重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づき作成されております。その作成には、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りを必要としております。これらの見積りについては、過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積りによる不確実性のため、これらの見積りとは異なる場合があります。
② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
ⅰ 財政状態の分析
(流動資産)
当連結会計年度末の流動資産は、前連結会計年度末から128百万円減少し、15,744百万円となりました。現金及び預金35百万円の増加、販売用不動産185百万円の減少、流動資産その他14百万円の増加が主な要因であります。
(固定資産)
当連結会計年度末の固定資産は、前連結会計年度末から9百万円減少し、1,032百万円となりました。賃貸不動産10百万円の減少、無形固定資産その他11百万円の減少、投資有価証券51百万円の減少、繰延税金資産11百万円の増加、投資その他の資産その他49百万円の増加が主な要因であります。
(流動負債)
当連結会計年度末の流動負債は、前連結会計年度末から2,270百万円減少し、6,159百万円となりました。買掛金95百万円の増加、短期借入金2,358百万円の減少、未払法人税等188百万円の減少、流動負債その他170百万円の増加が主な要因であります。
(固定負債)
当連結会計年度末の固定負債は、前連結会計年度末から1,230百万円増加し、1,709百万円となりました。長期借入金957百万円の増加、固定負債その他277百万円の増加が主な要因であります。
(純資産)
当連結会計年度末の純資産は、前連結会計年度末から901百万円増加し、8,907百万円となりました。利益剰余金856百万円の増加が主な要因であります。
ⅱ 経営成績の分析
(売上高)
当連結会計年度における売上高は16,833百万円(前年同期比3,734百万円増)となりました。
売上高が増加した主な要因は、不動産販売事業において、底地及び所有権の売上高が増加したことによるものであります。なお、セグメント別の経営成績の分析については、「(1) 経営成績等の状況の概要 ② 経営成績の状況」に記載しております。
(売上総利益)
当連結会計年度の売上総利益は、売上高の増加により増加し、4,805百万円(前年同期比272百万円増)となりました。
(販売費及び一般管理費)
当連結会計年度における販売費及び一般管理費は3,039百万円(前年同期比269百万円増)となりました。これは、主に販売手数料の増加64百万円、給与手当の増加54百万円、賞与の増加43百万円、販売費及び一般管理費その他の増加105百万円によるものであります。
(営業利益)
当連結会計年度における営業利益は1,765百万円(前年同期比3百万円増)となりました。前述の売上総利益の増加、販売費及び一般管理費の増加によるものであります。
(経常利益)
当連結会計年度における経常利益は1,642百万円(前年同期比25百万円減)となりました。営業外収益は27百万円であります。営業外費用は150百万円であり、主な内容は支払利息125百万円であります。
(親会社株主に帰属する当期純利益)
税金等調整前当期純利益は1,539百万円(前年同期比132百万円減)となり、税効果会計適用後の法人税等負担額は532百万円(前年同期比28百万円減)となりました。その結果、当連結会計年度における親会社株主に帰属する当期純利益は1,006百万円(前年同期比104百万円減)となりました。
ⅲ キャッシュ・フローの分析
当連結会計年度における現金及び現金同等物は、3,465百万円(前年同期比58百万円増)となりました。
営業活動によるキャッシュ・フローは、税金等調整前当期純利益が1,539百万円(前年同期比132百万円減)、たな卸資産の減少による収入が181百万円(前年同期は4,971百万円の支出)、法人税等の支払額が710百万円(前年同期比273百万円増)となったこと等により、1,616百万円の資金の増加(前年同期は3,666百万円の減少)となりました。
投資活動によるキャッシュ・フローは、定期預金の預入による支出58百万円(前年同期比4百万円減)、定期預金の払戻による収入が59百万円(前年同期比30百万円減)、有形固定資産の取得による支出が44百万円(前年同期比18百万円増)、無形固定資産の取得による支出21百万円(前年同期比9百万円減)、賃貸不動産の売却による収入13百万円(前年同期比131百万円減)となったこと等により、63百万円の資金の減少(前年同期は107百万円の増加)となりました。
財務活動によるキャッシュ・フローは、短期借入金の減少による支出が2,358百万円(前年同期は4,520百万円の収入)、長期借入れによる収入が1,904百万円(前年同期比1,479百万円増)、長期借入金の返済による支出が915百万円(前年同期比739百万円増)、配当金の支払額が150百万円(前年同期比52百万円増)となったこと等により、1,494百万円の資金の減少(前年同期は4,667百万円の増加)となりました。
当社グループの資本の財源及び資金の流動性につきましては、次のとおりであります。
当社グループの事業活動における主な資金需要は、不動産販売事業における不動産の取得資金であります。資金需要に対しては、主に金融機関からの借入金により調達しており、特定の金融機関に依存することなく個別の案件毎に調達を行うことにより、安定的な資金の確保に努めております。