有価証券報告書-第45期(令和2年1月1日-令和2年12月31日)

(1) 経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
① 財政状態の状況
当連結会計年度末の資産合計は、前連結会計年度末から777百万円増加し、20,070百万円となりました。
当連結会計年度末の負債合計は、前連結会計年度末から605百万円増加し、10,004百万円となりました。
当連結会計年度末の純資産合計は、前連結会計年度末から171百万円増加し、10,066百万円となりました。
② 経営成績の状況
当連結会計年度の経営成績は、売上高17,774百万円(前年同期比1.4%減)となり、営業利益847百万円(前年同期比54.5%減)、経常利益709百万円(前年同期比59.7%減)、親会社株主に帰属する当期純利益357百万円(前年同期比69.1%減)となりました。
セグメント別の概況は次のとおりであります。
(不動産販売事業)
不動産販売事業の売上高は、16,111百万円(前年同期比1.0%減)となり、セグメント利益は、1,935百万円(前年同期比34.5%減)となりました。
当連結会計年度の販売実績及び仕入実績は次のとおりであります。
ⅰ 販売実績

区分	件数	前年同期比(%)	売上高(百万円)	前年同期比(%)
底地	345	+1.8	6,326	△5.5
居抜き	75	+11.9	7,050	△4.7
所有権	13	±0.0	2,271	+33.3
その他の不動産販売事業	-	-	463	△0.5
合計	433	+3.3	16,111	△1.0

(注)1.上記金額には消費税等は含まれておりません。
2.セグメント間取引については相殺消去しております。
3.「件数」については、売買契約の件数を記載しております。
4.底地・居抜き・所有権の「区分」については、仕入時の区分により記載しております。仕入後に権利調整により底地から所有権に変わった区画等に関しては、仕入時の区分に基づき底地に含めて記載しております。また、底地・居抜き・所有権が混在する物件については、底地を含む物件は「底地」に、居抜きと所有権のみが混在する物件は「居抜き」に含めて記載しております。
5.「その他の不動産販売事業」は、地代家賃収入、仲介手数料による収入、業務受託手数料収入等であります。
販売におきましては、所有権の販売が増加したものの、底地及び居抜きの販売が減少したことにより、売上高は前年同期比で減少いたしました。
ⅱ 仕入実績

区分	区画数	前年同期比(%)	仕入高(百万円)	前年同期比(%)
底地	353	△21.9	4,988	△2.1
居抜き	56	△44.6	6,593	+4.6
所有権	11	△52.2	1,708	△4.0
合計	420	△27.1	13,290	+0.9

(注)1.上記金額には消費税等は含まれておりません。
2.「区画数」については、底地の場合は借地権者の人数など、物件の仕入時に想定される販売区画の数量を記載しております。
3.底地・居抜き・所有権が混在する物件の「区分」については、底地を含む物件は「底地」に、居抜きと所有権のみが混在する物件は「居抜き」に含めて記載しております。
仕入におきましては、底地及び所有権の仕入が減少したものの、居抜きの仕入が増加したことにより、仕入高は前年同期比で増加いたしました。
(建築事業)
建築事業の売上高は、1,662百万円(前年同期比5.2%減)となり、セグメント損失は4百万円(前年同期は、44百万円のセグメント損失)となりました。
当連結会計年度における販売実績及び受注実績は次のとおりであります。
ⅰ 販売実績

件数	前年同期比(%)	売上高(百万円)	前年同期比(%)
163	△6.9	1,662	△5.2

(注)1.上記金額には消費税等は含まれておりません。
2.セグメント間取引については相殺消去しております。
3.「件数」については、受注契約の件数を記載しております。
4.「件数」・「売上高」につきましては、リフォーム工事・改築工事等の件数・金額を含んでおります。
販売におきましては、売上高は前年同期比で減少し、赤字幅は縮小したものの事業の黒字化は未達となりました。
ⅱ 受注実績

受注高(百万円)	前年同期比(%)	受注残高(百万円)	前年同期比(%)
1,095	△49.3	456	△55.4

(注)1.上記金額には消費税等は含まれておりません。
2.セグメント間取引については相殺消去しております。
3.上記の金額は、販売価額により表示しております。
受注におきましては、前年同期は消費増税前の駆け込み需要により、受注高、受注残高ともに例年に比べ高い水準であったことに加え、新型コロナウイルス感染拡大の影響による、商談の遅延や一部契約の見合わせが発生したことにより、受注高、受注残高ともに前年同期比で減少いたしました。
③ キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末から251百万円減少し、3,707百万円(前期比6.3%減)となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度において、営業活動の結果使用した資金は916百万円(前年同期118.2%増)となりました。
収入の主な内訳は、税金等調整前当期純利益712百万円であり、支出の主な内訳は、たな卸資産の増加による支出881百万円、仕入債務の減少による支出242百万円、法人税等の支払額604百万円であります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度において、投資活動の結果使用した資金は287百万円(前年同期305.5%増)となりました。
収入の主な内訳は、定期預金の払戻による収入104百万円、賃貸不動産の売却による収入138百万円であり、支出の主な内訳は、定期預金の預入による支出537百万円であります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度において、財務活動の結果得られた資金は952百万円(前年同期3.1%減)となりました。
収入の主な内訳は、長期借入れによる収入4,363百万円であり、支出の主な内訳は、短期借入金の減少による支出2,747百万円、長期借入金の返済による支出476百万円、配当金の支払額194百万円であります。
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものであります。
① 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づき作成されております。その作成には、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りを必要としております。これらの見積りについては、過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積りによる不確実性のため、これらの見積りとは異なる場合があります。
なお、連結財務諸表に与える影響が大きいと考えられる会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定は、以下のとおりであります。
(販売用不動産の評価)
当社グループは、販売用不動産の評価について、個別法に基づく原価法(収益性の低下による簿価切下げの方法)によっており、収益性の低下した販売用不動産については、正味売却価額をもって貸借対照表価額としております。
国内経済の変化により、不動産市場が悪化したこと等により正味売却価額が下落した場合、評価損の計上が必要となる可能性があります。
(繰延税金資産の回収可能性)
当社グループは、繰延税金資産の回収可能性について、将来の事業計画に基づいた課税所得を合理的に見積り、回収可能性があると判断した将来減算一時差異について繰延税金資産を計上しております。
繰延税金資産の回収可能性は、将来の課税所得見積りに依存するため、その見積りの前提とした条件や仮定に変更が生じ減少した場合、繰延税金資産が取り崩され税金費用が計上される可能性があります。
② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
ⅰ 財政状態の分析
(流動資産)
当連結会計年度末の流動資産は、前連結会計年度末から945百万円増加し、19,040百万円となりました。販売用不動産931百万円の増加が主な要因であります。
(固定資産)
当連結会計年度末の固定資産は、前連結会計年度末から168百万円減少し、1,030百万円となりました。建物(純額)32百万円の減少、賃貸不動産(純額)111百万円の減少、繰延税金資産49百万円の減少、投資その他の資産その他35百万円の増加が主な要因であります。
(流動負債)
当連結会計年度末の流動負債は、前連結会計年度末から3,275百万円減少し、5,772百万円となりました。買掛金242百万円の減少、短期借入金2,747百万円の減少、未払法人税等307百万円の減少が主な要因であります。
(固定負債)
当連結会計年度末の固定負債は、前連結会計年度末から3,880百万円増加し、4,232百万円となりました。長期借入金3,878百万円の増加が主な要因であります。
(純資産)
当連結会計年度末の純資産は、前連結会計年度末から171百万円増加し、10,066百万円となりました。利益剰余金163百万円の増加が主な要因であります。
ⅱ 経営成績の分析
(売上高)
当連結会計年度における売上高は17,774百万円(前年同期比245百万円減)となりました。
売上高が減少した主な要因は、不動産販売事業における底地の売上高の減少及び居抜きの売上高の減少によるものであります。なお、セグメント別の経営成績の分析については、「(1) 経営成績等の状況の概要 ② 経営成績の状況」に記載しております。
(売上総利益)
当連結会計年度における売上総利益は3,986百万円(前年同期比1,132百万円減)となりました。
これは、売上高が減少したことに加え、底地の一部保有物件の積極的な資金化を進めたことによる利益率の低下によるものであります。
(販売費及び一般管理費)
当連結会計年度における販売費及び一般管理費は3,138百万円(前年同期比119百万円減)となりました。これは、販売手数料の減少37百万円、賞与の減少14百万円、租税公課の増加22百万円、販売費及び一般管理費その他の減少88百万円によるものであります。
(営業利益)
当連結会計年度における営業利益は847百万円(前年同期比1,013百万円減)となりました。前述の売上総利益の減少によるものであります。
(経常利益)
当連結会計年度における経常利益は709百万円(前年同期比1,049百万円減)となりました。営業外収益は87百万円であります。営業外費用は225百万円であり、主な内容は支払利息155百万円であります。
(親会社株主に帰属する当期純利益)
税金等調整前当期純利益は712百万円(前年同期比1,046百万円減)となり、税効果会計適用後の法人税等負担額は354百万円(前年同期比245百万円減)となりました。その結果、当連結会計年度における親会社株主に帰属する当期純利益は357百万円(前年同期比801百万円減)となりました。
ⅲ キャッシュ・フローの分析
当連結会計年度における現金及び現金同等物は、3,707百万円(前年同期比251百万円減)となりました。
営業活動によるキャッシュ・フローは、税金等調整前当期純利益が712百万円(前年同期比1,046百万円減)、たな卸資産の増加による支出が881百万円(前年同期比977百万円減)、仕入債務の減少による支出242百万円(前年同期は107百万円の収入)、法人税等の支払額が604百万円(前年同期比111百万円増)となったこと等により、916百万円の資金の減少(前年同期比496百万円の増加)となりました。
投資活動によるキャッシュ・フローは、定期預金の預入による支出537百万円(前年同期比487百万円増)、定期預金の払戻による収入が104百万円(前年同期比86百万円増)、賃貸不動産の売却による収入が138百万円(前年同期比133百万円増)となったこと等により、287百万円の資金の減少(前年同期比216百万円の増加)となりました。
財務活動によるキャッシュ・フローは、短期借入金の減少による支出が2,747百万円(前年同期は2,420百万円の収入)、長期借入れによる収入4,363百万円(前年同期比4,220百万円増)、長期借入金の返済による支出が476百万円(前年同期比929百万円減)、配当金の支払額が194百万円(前年同期比18百万円増)となったこと等により、952百万円の資金の増加(前年同期比31百万円の減少)となりました。
当社グループの資本の財源及び資金の流動性につきましては、次のとおりであります。
当社グループの事業活動における主な資金需要は、不動産販売事業における不動産の取得資金であります。資金需要に対しては、主に金融機関からの借入金により調達しており、特定の金融機関に依存することなく個別の案件毎に調達を行うことにより、安定的な資金の確保に努めております。