有価証券報告書-第29期(平成29年4月1日-平成30年3月31日)

(1)経営成績等の状況の概要
当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
① 財政状態及び経営成績の状況
当事業年度(平成29年4月1日～平成30年3月31日)におけるわが国経済は、企業収益や雇用情勢の改善によって、緩やかな景気回復傾向が持続する一方で、国際的に激化する貿易摩擦問題や、北朝鮮情勢の緊張等、今後の先行きは不透明となっております。
当社が属する不動産業界、とりわけ中古住宅流通市場におきましては、公益財団法人東日本不動産流通機構(東日本レインズ)によると、平成29年度における首都圏中古マンションの成約件数は、前年同期比0.7%の減少となった一方で、成約価格につきましては、平成25年1月以降63ヶ月連続で前年同月を上回って推移しております。
当社の主たる事業である中古住宅再生事業におきましては、競合の増加、価格の高騰等による厳しい仕入環境が続く中で、当社では、利益率の確保に重点をおき物件を厳選する仕入方針を継続しております。当事業年度における仕入件数は、関西支店の仕入にやや出遅れがあったものの、横浜支店を含めた首都圏エリアでの仕入活動が順調に進んだ結果、前事業年度の929件から970件(前事業年度比4.4%増)となりました。
販売につきましては、主に首都圏エリアの販売活動が競売・任売ともに好調に推移した結果、当事業年度における販売件数は前事業年度の867件から956件(前事業年度比10.3%増)となりました。また、利益面におきましては、市況の鈍化に対応するため、長期化物件の価格見直しを実施した結果、売上総利益率は前事業年度の15.9%から16.0%になりました。
以上の結果、当事業年度の売上高は20,544百万円(前事業年度比11.1%増)、営業利益は1,412百万円(同14.5%増)、経常利益は1,192百万円(同17.9%増)、当期純利益は842百万円(同19.0%増)となりました。
事業別の状況は次のとおりであります。
<中古住宅再生事業>中古住宅再生事業におきましては、居住用物件による売上が18,529百万円、収益用物件による売上が1,615百万円(うち一棟マンションが3棟計1,391百万円)となり、物件販売による売上高は20,144百万円となりました。また、収益用物件の保有期間中の賃貸収入が95百万円となりました。その結果、当事業年度における同事業の売上高は20,295百万円(前事業年度比11.3%増)となりました。
<その他不動産事業>その他不動産事業におきましては、賃貸等不動産の賃貸収入等により、当事業年度における同事業の売上高は249百万円(前事業年度比1.4%減)となりました。
② キャッシュ・フローの状況
当事業年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前事業年度に比べて693百万円増加し、3,907百万円となりました。
当事業年度における各キャッシュ・フローの状況と要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
当事業年度の営業活動の結果、獲得した資金は1,260百万円(前年同期は466百万円の使用)となりました。これは主に、税引前当期純利益が1,195百万円、減価償却費が115百万円であった一方で、物件販売の増加によりたな卸資産が48百万円減少し、法人税等の支払により228百万円を支出したことによります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
当事業年度の投資活動の結果、使用した資金は13百万円(前年同期は59百万円の獲得)となりました。これは主に、定期預金の預入により283百万円、有形固定資産の取得により24百万円を支出した一方、定期預金の払戻により282百万円、有形固定資産の売却により9百万円を得たことによります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
当事業年度の財務活動の結果、使用した資金は553百万円(前年同期は1,145百万円の獲得)となりました。これは主に、新規の短期借入17,347百万円、新規の長期借入515百万円を実行した一方で、短期借入金17,463百万円、長期借入金646百万円を返済し、配当金の支払により150百万円を支出したことによります。
③ 生産、受注及び販売の実績
a.生産実績
当社は生産活動を行っておりませんので、該当事項はありません。
b.仕入実績
当事業年度の仕入実績を事業別に示すと、次のとおりであります。

事業別	当事業年度 (自 平成29年4月1日 至 平成30年3月31日)		前年同期比 (%)
	仕入件数	仕入高 (千円)
中古住宅再生事業	970	13,931,206	102.3
その他不動産事業	-	-	-
合計	970	13,931,206	102.3

(注)1.上記金額には、消費税等は含まれておりません。
2.販売用不動産の仕入実態を明確にするため、上記仕入高には販売用不動産本体価格を記載し、リフォーム資材を含む仕入に係る付随費用等は除いております。
c.受注実績
当社は受注活動を行っておりませんので、該当事項はありません。
d.販売実績
当事業年度の販売実績を事業別に示すと、次のとおりであります。

事業別		当事業年度 (自 平成29年4月1日 至 平成30年3月31日)		前年同期比 (%)
		販売件数	売上高 (千円)
中古住宅再生事業	物件販売	956	20,144,378	111.5
	その他収入	-	151,088	86.4
	小計	956	20,295,466	111.3
その他不動産事業		-	249,425	98.6
合計		956	20,544,891	111.1

(注)1.上記金額には、消費税等は含まれておりません。
2.販売実績を明確に表示するため、中古住宅再生事業の売上高は、物件販売とその他収入を区分して表示しております。なお、その他収入は短期賃料収入、固定資産税及び都市計画税精算金による売上であります。
3.総販売実績に対する割合が10%以上の相手先はありません。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において判断したものであります。
① 重要な会計方針及び見積り
当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づいて作成されております。
この財務諸表の作成に当たりまして、経営者の判断に基づく会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りが必要となります。これらの見積りについては、過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積りによる不確実性のため、これらの見積りとは異なる場合があります。当社の財務諸表作成のための会計方針については「第5 経理の状況 1 財務諸表等 重要な会計方針」に記載のとおりであります。
② 財政状態の分析
(流動資産)
当事業年度末における流動資産は、14,439百万円となり、前事業年度末の13,779百万円から660百万円の増加となりました。これは主に、現金及び預金が694百万円、仕掛販売用不動産が164百万円増加した一方で、販売用不動産が212百万円減少したことによります。
(固定資産)
当事業年度末における固定資産は、2,909百万円となり、前事業年度末の2,988百万円から78百万円の減少となりました。これは主に、有形固定資産が93百万円減少したことによります。
(流動負債)
当事業年度末における流動負債は、7,072百万円となり、前事業年度末の6,953百万円から119百万円の増加となりました。これは主に、1年内返済予定の長期借入金が62百万円、未払法人税等が147百万円増加した一方で、短期借入金が116百万円減少したことによります。
(固定負債)
当事業年度末における固定負債は、3,750百万円となり、前事業年度末の4,040百万円から289百万円の減少となりました。これは主に、社債が64百万円、長期借入金が193百万円減少したことによります。
(純資産)
当事業年度末における純資産は、6,525百万円となり、前事業年度末の5,774百万円から751百万円の増加となりました。これは主に、利益剰余金が691百万円増加したことによります。
③ 経営成績の分析
(売上高)
当事業年度の売上高は、20,544百万円となり、前事業年度の18,487百万円から2,057百万円の増加(前事業年度比11.1%増)となりました。その主な要因は、主力である中古住宅再生事業の販売件数が前事業年度の867件から956件に増加したことによります。
(売上原価、売上総利益)
当事業年度の売上原価は、17,251百万円となり、前事業年度の15,554百万円から1,696百万円の増加(前事業年度比10.9%増)となりました。
その主な要因は、主力である中古住宅再生事業の販売件数が前事業年度の867件から956件に増加したことによります。
以上の結果により、当事業年度の売上総利益は、3,293百万円(前事業年度比12.3%増)となりました。
(販売費及び一般管理費、営業利益)
当事業年度の販売費及び一般管理費は、1,881百万円となり、前事業年度の1,699百万円から181百万円の増加(前事業年度比10.7%増)となりました。その主な要因は、販売件数増加に伴う仲介手数料の増加、人員増加に伴う人件費の増加によるものであります。
以上の結果により、当事業年度の営業利益は、1,412百万円(前事業年度比14.5%増)となりました。
(営業外損益、経常利益)
当事業年度の営業外収益は、受取配当金及び契約収入等の計上により、8百万円となりました。また、当事業年度の営業外費用は、支払利息等の計上により、228百万円となりました。
以上の結果により、当事業年度の経常利益は、1,192百万円(前事業年度比17.9%増)となりました。
(特別損益、税引前当期純利益)
当事業年度の特別利益は、固定資産売却益の計上により、2百万円となりました。
以上の結果により、当事業年度の税引前当期純利益は、1,195百万円(前事業年度比17.7%増)となりました。
(当期純利益)
当事業年度の当期純利益は、842百万円となり、前事業年度の707百万円から134百万円の増加(前事業年度比19.0%増)となりました。
④ 経営成績に重要な影響を与える要因について
「2 事業等のリスク」をご参照ください。
⑤ 資本の財源及び資金の流動性についての分析
(資金需要)
当社の資金需要は、主として中古住宅再生事業における販売用不動産の仕入のための仕入資金があります。また、設備資金としては賃貸用不動産の設備投資があります。
(財務政策)
販売用不動産の仕入資金は、主に物件毎に短期借入金で調達しておりますが、機動的かつ効率的に調達するため、各金融機関と当座貸越やコミットメントラインによる極度額の設定を進めております。
設備資金につきましては、融資条件等を慎重に比較検討のうえ、案件毎に借入先金融機関を決定しております。賃貸用不動産購入資金は、原則として長期借入金または社債(私募債)で調達しております。