有価証券報告書-第32期(令和2年4月1日-令和3年3月31日)

(1)経営成績等の状況の概要
当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
① 財政状態及び経営成績の状況
当事業年度(2020年4月1日～2021年3月31日)におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症の世界的な流行の影響により経済活動は停滞し、厳しい状況となりました。景気の先行きにつきましては、各種政策効果により持ち直していく兆しや期待が見られるものの、感染再拡大に対しての不安感は拭えず、引き続き不透明な状況となっております。
当社が属する中古住宅流通市場におきましては、公益財団法人東日本不動産流通機構(東日本レインズ)によると、首都圏中古マンションの平均成約価格・成約件数は緊急事態宣言が発出された4月に大きく減少いたしましたが、その後はいずれも上昇に転じております。平均成約価格は10ヶ月連続で前年同月を上回り、成約件数については2021年3月において4,228件(前年同月比16.1%増)となり、同機構発足以降で過去最高となっております。
このような市場環境の下、中古住宅再生事業におきましては、緊急事態宣言下において仕入活動を自粛した影響により、当事業年度の通期における仕入件数は前事業年度の954件から803件(前事業年度比15.8%減)に減少しましたが、宣言解除後は仕入活動を優先して進めた結果、当事業年度下期の仕入件数は前年同期の466件から532件(前年同期比14.2%増)と増加しております。
販売につきましては、新型コロナウイルス感染症拡大の影響が限定的で、第2四半期以降は順調に回復してきた結果、当事業年度における販売件数は前事業年度の931件から862件(前事業年度比7.4%減)となりました。また、収益用物件として一棟マンション5棟等の販売がありました。
利益面につきましては、売上総利益率は前事業年度の17.1%から17.3%となりました。
以上の結果、当事業年度における売上高は20,269百万円(前事業年度比1.0%減)、営業利益は1,472百万円(同1.5%増)、経常利益は1,335百万円(同5.8%増)、当期純利益は934百万円(同7.5%増)となりました。
事業別の状況は次のとおりであります。
<中古住宅再生事業>中古住宅再生事業におきましては、居住用物件の販売による売上が17,648百万円、収益用一棟マンションを含む収益用物件の販売による売上が2,175百万円となり、物件販売による売上高は19,823百万円となりました。また、収益用物件の保有期間中の賃貸収入が186百万円となりました。その結果、当事業年度における中古住宅再生事業の売上高は20,062百万円(前事業年度比1.1%減)となりました。
<その他不動産事業>その他不動産事業におきましては、賃貸用不動産としての一棟マンションの取得が進んだことにより賃貸収入が増加した結果、当事業年度におけるその他不動産事業の売上高は206百万円(前事業年度比15.6%増)となりました。
② キャッシュ・フローの状況
当事業年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前事業年度に比べて1,909百万円増加し、5,065百万円となりました。
当事業年度における各キャッシュ・フローの状況と要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
当事業年度の営業活動の結果、獲得した資金は2,749百万円(前年同期は1,298百万円の獲得)となりました。これは主に、税引前当期純利益が1,351百万円、支払利息が131百万円であった一方で、たな卸資産が1,499百万円減少し、利息を126百万円、法人税等を512百万円支出したことによります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
当事業年度の投資活動の結果、使用した資金は1,746百万円(前年同期は532百万円の使用)となりました。これは主に、有形固定資産の取得により1,748百万円を支出したことによります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
当事業年度の財務活動の結果、獲得した資金は905百万円(前年同期は603百万円の使用)となりました。これは主に、新規の短期借入14,709百万円、長期借入3,656百万円を実行した一方で、短期借入金15,672百万円、長期借入金1,530百万円を返済し、配当金の支払により237百万円を支出したことによります。
③ 生産、受注及び販売の実績
a.生産実績
当社は生産活動を行っておりませんので、該当事項はありません。
b.仕入実績
当事業年度の仕入実績を事業別に示すと、次のとおりであります。

事業別		当事業年度 (自 2020年4月1日 至 2021年3月31日)		前年同期比 (%)
		仕入件数	仕入高 (千円)
中古住宅再生事業	居住用物件	803	10,525,550	△18.0
	収益用物件	9	1,464,021	223.7
	小計	812	11,989,572	△9.8
その他不動産事業		-	-	-
合計		812	11,989,572	△9.8

(注)1.上記金額には、消費税等は含まれておりません。
2.販売用不動産の仕入実態を明確にするため、上記仕入高には販売用不動産本体価格を記載し、リフォーム資材を含む仕入に係る付随費用等は除いております。
c.受注実績
当社は受注活動を行っておりませんので、該当事項はありません。
d.販売実績
当事業年度の販売実績を事業別に示すと、次のとおりであります。

事業別		当事業年度 (自 2020年4月1日 至 2021年3月31日)		前年同期比 (%)
		販売件数	売上高 (千円)
中古住宅再生事業	居住用物件	862	17,648,184	△4.6
	収益用物件	17	2,175,194	40.6
	その他収入	-	239,306	△1.9
	小計	879	20,062,684	△1.1
その他不動産事業		-	206,381	15.6
合計		879	20,269,065	△1.0

(注)1.上記金額には、消費税等は含まれておりません。
2.販売実績を明確に表示するため、中古住宅再生事業の売上高は、居住用物件、収益用物件及びその他収入を区分して表示しております。なお、その他収入は短期賃料収入、固定資産税及び都市計画税精算金による売上であります。
3.総販売実績に対する割合が10%以上の相手先はありません。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において判断したものであります。
① 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、第5 経理の状況 1 財務諸表等 (1)財務諸表 注記事項(重要な会計上の見積り)に記載のとおりであります。
② 財政状態の分析
当事業年度末における総資産は、20,558百万円となり、前事業年度末の18,498百万円から2,060百万円の増加となりました。
(流動資産)
当事業年度末における流動資産は、17,561百万円となり、前事業年度末の16,621百万円から939百万円の増加となりました。これは主に、現金及び預金が1,932百万円増加した一方で、販売用不動産が822百万円、競売保証金が121百万円減少したことによります。
(固定資産)
当事業年度末における固定資産は、2,997百万円となり、前事業年度末の1,876百万円から1,120百万円の増加となりました。これは主に、有形固定資産が1,078百万円増加したことによります。
(流動負債)
当事業年度末における流動負債は、8,288百万円となり、前事業年度末の8,173百万円から115百万円の増加となりました。これは主に、1年内償還予定の社債が1,000百万円、前受金が107百万円増加した一方で、短期借入金が962百万円減少したことによります。
(固定負債)
当事業年度末における固定負債は、4,167百万円となり、前事業年度末の2,918百万円から1,249百万円の増加となりました。これは主に、長期借入金が2,270百万円増加した一方で、社債が1,020百万円減少したことによります。
(純資産)
当事業年度末における純資産は、8,101百万円となり、前事業年度末の7,406百万円から695百万円の増加となりました。これは主に、利益剰余金が695百万円増加したことによります。
③ 経営成績の分析
(売上高)
当事業年度の売上高は、20,269百万円となり、前事業年度の20,464百万円から195百万円の減少(前事業年度比1.0%減)となりました。その主な要因は、収益用物件の販売による売上が628百万円増加した一方、居住用物件の販売による売上が846百万円減少したことによります。
(売上原価、売上総利益)
当事業年度の売上原価は、16,764百万円となり、前事業年度の16,963百万円から199百万円の減少(前事業年度比1.2%減)となりました。その主な要因は、売上高の減少に伴うものであります。
以上の結果により、当事業年度の売上総利益は、3,504百万円(前事業年度比0.1%増)となりました。
(販売費及び一般管理費、営業利益)
当事業年度の販売費及び一般管理費は、2,031百万円となり、前事業年度の2,048百万円から17百万円の減少(前事業年度比0.8%減)となりました。その主な要因は、新型コロナウイルス感染症の影響により全体的に費用が圧縮された一方、人員増加による人件費の増加や収益用一棟マンションの取得に伴う租税公課が増加したことによります。
以上の結果により、当事業年度の営業利益は、1,472百万円(前事業年度比1.5%増)となりました。
(営業外損益、経常利益)
当事業年度の営業外収益は、受取配当金及び契約収入等の計上により、39百万円となりました。また、当事業年度の営業外費用は、支払利息等の計上により、176百万円となりました。
以上の結果により、当事業年度の経常利益は、1,335百万円(前事業年度比5.8%増)となりました。
(当期純利益)
当事業年度の当期純利益は、934百万円となり、前事業年度の869百万円から65百万円の増加(前事業年度比7.5%増)となりました。
④ 経営成績に重要な影響を与える要因について
「2 事業等のリスク」をご参照ください。
⑤ 資本の財源及び資金の流動性についての分析
(資金需要)
当社の資金需要は、主として販売用不動産の仕入のための仕入資金があります。また、設備資金としては賃貸用不動産の設備投資があります。
(財務政策)
販売用不動産の仕入資金は、主に物件毎に短期借入金で調達しておりますが、機動的かつ効率的に調達するため、各金融機関と当座貸越やコミットメントラインによる極度額の設定を進めております。
設備資金につきましては、融資条件等を慎重に比較検討のうえ、案件毎に借入先金融機関を決定しております。賃貸用不動産購入資金は、原則として長期借入金または社債(私募債)で調達しております。
⑥ 経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等の達成・進捗情報
当社は財務健全性と資本効率性を重視し、自己資本比率及び自己資本利益率(ROE)等の指標の維持・向上を図っております。当事業年度におきましては、自己資本比率は前事業年度の39.8%から39.2%、ROEは前事業年度の12.3%から12.1%と前事業年度の水準を維持しております。
また、2021年5月10日に発表した新中期経営計画では、2022年3月期から2024年3月期までの3か年における自己資本比率を30%以上、ROEを12%以上とすることを目標にしております。翌事業年度も引き続き自己資本比率及びROEの向上に努めてまいります。