有価証券報告書-第35期(2023/04/01-2024/03/31)

(1)経営成績等の状況の概要
当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
① 財政状態及び経営成績の状況
当事業年度(2023年4月1日～2024年3月31日)におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症の5類移行に伴う経済活動の正常化により企業収益や雇用状況が改善し、国内景気は緩やかな回復基調を取り戻しております。一方、為替変動による円安進行、物価高による内需の低迷が懸念される等、景気の先行きは不透明な状況が続いております。
当社が属する中古住宅流通市場におきましては、公益財団法人東日本不動産流通機構(東日本レインズ)によると、2024年3月度の首都圏中古マンションの成約件数は3,810件(前年同月比10.7%増)となり、10ヶ月連続で前年同月を上回り、成約価格は4,821万円(同8.6%増)で46ヶ月連続で前年同月を上回りました。また、在庫件数も26ヶ月連続で前年同月を上回っております。
このような市場環境の下、当社の仕入活動につきましては、物件価格の上昇に対して慎重に仕入を行った結果、当事業年度における居住用物件の仕入件数は828件(前事業年度比12.1%減)となりました。
販売活動につきましては、長期保有物件を中心に販促を強化したことにより当第4四半期会計期間の販売件数が257件(前年同四半期比19.0%増)と増加した結果、当事業年度における居住用物件の販売件数は868件(前事業年度比0.3%増)となり、平均販売単価は2,425万円から2,546万円(同5.0%増)に上昇しております。また、収益用物件につきましては、一棟マンション6棟を販売しました。
利益面につきましては、長期保有物件の販促において実施した価格見直しの影響により、居住用物件の利益率は低下しましたが、収益用物件の販売において利益率を確保した結果、当事業年度における売上総利益率は16.4%となりました。
以上の結果、当事業年度における売上高は27,321百万円(前事業年度比6.0%増)、営業利益は2,013百万円(同23.9%減)、経常利益は1,845百万円(同24.9%減)、当期純利益は1,264百万円(同27.5%減)となりました。
事業別の状況は次のとおりであります。
<中古住宅再生事業>中古住宅再生事業におきましては、居住用物件の販売による売上が22,102百万円、収益用一棟マンションを含む収益用物件の販売による売上が4,669百万円となり、物件販売による売上高は26,771百万円となりました。また、収益用物件の保有期間中の賃貸収入が285百万円となりました。その結果、当事業年度における中古住宅再生事業の売上高は27,116百万円(前事業年度比6.3%増)となりました。
<その他不動産事業>その他不動産事業におきましては、賃貸用不動産の賃貸収入等により、当事業年度におけるその他不動産事業の売上高は205百万円(前事業年度比23.9%減)となりました。
② キャッシュ・フローの状況
当事業年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前事業年度に比べて1,805百万円増加し、6,146百万円となりました。
当事業年度における各キャッシュ・フローの状況と要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
当事業年度の営業活動の結果、獲得した資金は4,549百万円(前年同期は706百万円の使用)となりました。これは主に、税引前当期純利益が1,833百万円、棚卸資産が3,460百万円減少し、支払利息が202百万円であった一方で、利息を188百万円、法人税等を719百万円支出したことによります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
当事業年度の投資活動の結果、使用した資金は1,246百万円(前年同期は1,548百万円の使用)となりました。これは主に、有形固定資産の取得により979百万円を支出したことによります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
当事業年度の財務活動の結果、使用した資金は1,497百万円(前年同期は1,575百万円の獲得)となりました。これは主に、新規の長期借入1,710百万円を実行した一方で、長期借入金2,352百万円を返済し、配当金の支払いにより492百万円を支出したことによります。
③ 生産、受注及び販売の実績
a.生産実績
当社は生産活動を行っておりませんので、該当事項はありません。
b.仕入実績
当事業年度の仕入実績を事業別に示すと、次のとおりであります。

事業別		当事業年度 (自 2023年4月1日 至 2024年3月31日)		前年同期比 (%)
		仕入件数	仕入高 (千円)
中古住宅再生事業	居住用物件	828	13,545,807	△13.5
	収益用物件	4	667,773	△72.8
	小計	832	14,213,581	△21.6
その他不動産事業		-	-	-
合計		832	14,213,581	△21.6

(注)販売用不動産の仕入実態を明確にするため、上記仕入高には販売用不動産本体価格を記載し、リフォーム資材を含む仕入に係る付随費用等は除いております。
c.受注実績
当社は受注活動を行っておりませんので、該当事項はありません。
d.販売実績
当事業年度の販売実績を事業別に示すと、次のとおりであります。

事業別		当事業年度 (自 2023年4月1日 至 2024年3月31日)		前年同期比 (%)
		販売件数	売上高 (千円)
中古住宅再生事業	居住用物件	868	22,102,500	5.3
	収益用物件	8	4,669,133	8.4
	その他収入	-	345,102	50.1
	小計	876	27,116,736	6.3
その他不動産事業		-	205,216	△23.9
合計		876	27,321,952	6.0

(注)1.販売実績を明確に表示するため、中古住宅再生事業の売上高は、居住用物件、収益用物件及びその他収入を区分して表示しております。なお、その他収入は短期賃料収入、固定資産税及び都市計画税精算金による売上であります。
2.総販売実績に対する割合が10%以上の相手先はありません。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において判断したものであります。
① 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第5 経理の状況 1 財務諸表等 (1)財務諸表 注記事項(重要な会計上の見積り)」に記載のとおりであります。
② 財政状態の分析
当事業年度末における総資産は、26,851百万円となり、前事業年度末の27,425百万円から574百万円の減少となりました。
(流動資産)
当事業年度末における流動資産は、25,412百万円となり、前事業年度末の24,738百万円から673百万円の増加となりました。これは主に、現金及び預金が2,077百万円、販売用不動産が548百万円増加した一方で、仕掛販売用不動産が1,826百万円減少したことによります。
(固定資産)
当事業年度末における固定資産は、1,439百万円となり、前事業年度末の2,687百万円から1,248百万円の減少となりました。これは主に、有形固定資産が1,264百万円減少したことによります。
(流動負債)
当事業年度末における流動負債は、8,475百万円となり、前事業年度末の9,032百万円から557百万円の減少となりました。これは主に、短期借入金が361百万円減少、未払法人税等が185百万円減少したことによります。
(固定負債)
当事業年度末における固定負債は、7,292百万円となり、前事業年度末の8,088百万円から795百万円の減少となりました。これは主に、長期借入金が776百万円減少したことによります。
(純資産)
当事業年度末における純資産は、11,082百万円となり、前事業年度末の10,304百万円から778百万円の増加となりました。これは主に、利益剰余金が778百万円増加したことによります。
③ 経営成績の分析
(売上高)
当事業年度の売上高は、27,321百万円となり、前事業年度の25,785百万円から1,536百万円の増加(前事業年度比6.0%増)となりました。その主な要因は、居住用物件の販売による売上が1,121百万円増加したことによります。
(売上原価、売上総利益)
当事業年度の売上原価は、22,851百万円となり、前事業年度の20,729百万円から2,121百万円の増加(前事業年度比10.2%増)となりました。その主な要因は、売上高の増加及び仕入価格・リフォーム費用の上昇に伴うものであります。
以上の結果により、当事業年度の売上総利益は、4,470百万円(前事業年度比11.6%減)となりました。
(販売費及び一般管理費、営業利益)
当事業年度の販売費及び一般管理費は、2,457百万円となり、前事業年度の2,411百万円から45百万円の増加(前事業年度比1.9%増)となりました。その主な要因は、売上高の増加に伴う仲介手数料の増加や人件費が増加したことによります。
以上の結果により、当事業年度の営業利益は、2,013百万円(前事業年度比23.9%減)となりました。
(営業外損益、経常利益)
当事業年度の営業外収益は、移転補償金及び受取保険金等の計上により、90百万円となりました。また、当事業年度の営業外費用は、支払利息等の計上により、258百万円となりました。
以上の結果により、当事業年度の経常利益は、1,845百万円(前事業年度比24.9%減)となりました。
(当期純利益)
当事業年度の当期純利益は、1,264百万円となり、前事業年度の1,744百万円から479百万円の減少(前事業年度比27.5%減)となりました。
④ 経営成績に重要な影響を与える要因について
「3 事業等のリスク」をご参照ください。
⑤ 資本の財源及び資金の流動性についての分析
(資金需要)
当社の資金需要は、主として販売用不動産の仕入のための仕入資金があります。また、設備資金としては賃貸用不動産の設備投資があります。
(財務政策)
販売用不動産の仕入資金は、主に物件毎に短期借入金で調達しておりますが、機動的かつ効率的に調達するため、各金融機関と当座貸越やコミットメントラインによる極度額の設定を進めております。
設備資金につきましては、融資条件等を慎重に比較検討のうえ、案件毎に借入先金融機関を決定しております。賃貸用不動産購入資金は、原則として長期借入金または社債(私募債)で調達しております。
⑥ 経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等の達成・進捗情報
当社は財務健全性と資本効率性を重視し、2022年3月期から2024年3月期までの中期3か年計画において、自己資本比率を30%以上、自己資本利益率(ROE)を12%以上とすることを目標にしており、計画最終年度である当事業年度におきましては、自己資本比率は41.1%、ROEは11.9%となりました。
また、2024年5月20日に発表した第3次中期経営計画では、2025年3月期から2027年3月期までの3か年における自己資本比率を30%以上、ROEを12%以上とすることを引き続き目標にしております。