有価証券報告書-第31期(平成31年4月1日-令和2年3月31日)

(1)経営成績等の状況の概要
当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
① 財政状態及び経営成績の状況
当事業年度(2019年4月1日～2020年3月31日)におけるわが国経済は、企業収益や雇用・所得環境の緩やかな改善がみられましたが、2019年10月に実施された消費税増税や大型台風等の影響もあり、2019年10～12月期の実質GDP成長率は1.8%減(年率7.1%減)と5四半期ぶりのマイナス成長になりました。また、新型コロナウイルス感染症の世界的な流行により、国内外の消費活動が落ち込むなど、景気の先行きは不透明感を強めております。
当社が属する中古住宅流通市場におきましては、公益財団法人東日本不動産流通機構(東日本レインズ)によると、首都圏中古マンションの平均成約価格・成約件数はともに高い水準を維持しております。しかし、年度末にかけて新型コロナウイルス感染症の拡大による外出自粛の要請や一部住宅設備機器の供給の不安定化等、事業活動を維持するうえで慎重な対応が求められる状況になってまいりました。
当社の主たる事業である中古住宅再生事業におきましては、依然として競合の増加、価格の上昇等による厳しい仕入環境が続きました。このような状況の中、当社では利益率の確保に重点をおいて物件を厳選する仕入方針を採り、当事業年度における仕入件数は、前事業年度の917件から964件(前事業年度比5.1%増)となりました。
販売につきましては、横浜支店を中心に全社的に販売件数が伸び、当事業年度における販売件数は、前事業年度の857件から938件(前事業年度比9.5%増)となりました。なお、当事業年度に販売した物件はいずれも3月の上旬までには売買契約を締結しているため、販売活動において、新型コロナウイルス感染症による影響は僅少でありました。
利益面につきましては、利益率の高い収益用一棟マンション3棟の売却により、売上総利益率は前事業年度の15.3%から17.1%となりました。
以上の結果、当事業年度における売上高は20,464百万円(前事業年度比12.6%増)、営業利益は1,451百万円(同60.5%増)、経常利益は1,262百万円(同76.1%増)、当期純利益は869百万円(同77.8%増)となりました。
事業別の状況は次のとおりであります。
<中古住宅再生事業>中古住宅再生事業におきましては、居住用物件による売上が18,495百万円、収益用一棟マンションを含む収益用物件による売上が1,546百万円となり、物件販売による売上高は20,041百万円となりました。また、収益用物件の保有期間中の賃貸収入が193百万円となりました。その結果、当事業年度における中古住宅再生事業の売上高は20,285百万円(前事業年度比13.1%増)となりました。
<その他不動産事業>その他不動産事業におきましては、賃貸用不動産の賃貸収入等によって、当事業年度におけるその他不動産事業の売上高は178百万円(前事業年度比28.6%減)となりました。
② キャッシュ・フローの状況
当事業年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前事業年度に比べて162百万円増加し、3,156百万円となりました。
当事業年度における各キャッシュ・フローの状況と要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
当事業年度の営業活動の結果、獲得した資金は1,298百万円(前年同期は1,187百万円の使用)となりました。これは主に、税引前当期純利益が1,262百万円、支払利息が150百万円となり、たな卸資産が169百万円減少した一方で、利息を155百万円、法人税等を144百万円支出したことによります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
当事業年度の投資活動の結果、使用した資金は532百万円(前年同期は38百万円の使用)となりました。これは主に、定期預金の預入により415百万円、有形固定資産の取得により531百万円を支出した一方、定期預金の払戻により418百万円を得たことによります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
当事業年度の財務活動の結果、使用した資金は603百万円(前年同期は311百万円の獲得)となりました。これは主に、新規の短期借入16,573百万円、新規の長期借入960百万円を実行した一方で、短期借入金16,599百万円、長期借入金1,022百万円を返済し、社債の償還により276百万円、配当金の支払により239百万円を支出したことによります。
③ 生産、受注及び販売の実績
a.生産実績
当社は生産活動を行っておりませんので、該当事項はありません。
b.仕入実績
当事業年度の仕入実績を事業別に示すと、次のとおりであります。

事業別	当事業年度 (自 2019年4月1日 至 2020年3月31日)		前年同期比 (%)
	仕入件数	仕入高 (千円)
中古住宅再生事業	964	13,291,004	△3.0
その他不動産事業	-	-	-
合計	964	13,291,004	△3.0

(注)1.上記金額には、消費税等は含まれておりません。
2.販売用不動産の仕入実態を明確にするため、上記仕入高には販売用不動産本体価格を記載し、リフォーム資材を含む仕入に係る付随費用等は除いております。
c.受注実績
当社は受注活動を行っておりませんので、該当事項はありません。
d.販売実績
当事業年度の販売実績を事業別に示すと、次のとおりであります。

事業別		当事業年度 (自 2019年4月1日 至 2020年3月31日)		前年同期比 (%)
		販売件数	売上高 (千円)
中古住宅再生事業	物件販売	938	20,041,662	12.6
	その他収入	-	243,912	85.3
	小計	938	20,285,574	13.1
その他不動産事業		-	178,499	△28.6
合計		938	20,464,074	12.6

(注)1.上記金額には、消費税等は含まれておりません。
2.販売実績を明確に表示するため、中古住宅再生事業の売上高は、物件販売とその他収入を区分して表示しております。なお、その他収入は短期賃料収入、固定資産税及び都市計画税精算金による売上であります。
3.総販売実績に対する割合が10%以上の相手先はありません。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において判断したものであります。
① 重要な会計方針及び見積り
当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づいて作成されております。当社の財務諸表作成のための会計方針については「第5 経理の状況 1 財務諸表等 重要な会計方針」に記載のとおりであります。
この財務諸表の作成に当たりまして、経営者の判断に基づく会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りが必要となります。これらの見積りについては、基本的には過去の実績等を勘案し合理的に判断しております。
(たな卸資産)
たな卸資産については、市場価格の下落等により収益性の低下が見込まれる場合、市場価格に基づく時価の見積額が個別法による原価法(貸借対照表価額は収益性の低下に基づく簿価切下げの方法により算定)による評価額を下回る場合は、その差額をたな卸評価損として計上しておりますが、将来の市況悪化等により、時価の見積額がより悪化した場合は、追加のたな卸評価損が計上される可能性があります。
(減損損失)
各固定資産について、減損の兆候があり、かつ資産の回収可能額が帳簿価額を下回る場合は、回収可能額まで減損処理を行うこととしておりますが、将来の市況悪化等により事業計画が修正される場合、追加の減損処理を行う可能性があります。
(繰延税金資産)
繰延税金資産については、将来の課税所得を合理的に見積り、回収可能性があると判断した将来減算一時差異を計上しておりますが、見積りの前提となった仮定や条件が変更され、当該課税所得の見積額が減少した場合は、繰延税金資産が減額され税金費用が計上される可能性があります。
また、新型コロナウイルス感染症による影響については、2021年3月期第1四半期は外出自粛要請により営業活動が制限されるものの、当第2四半期より徐々に回復し、当第3四半期には正常化していると仮定して見積りを実施しております。
なお、実際の結果は、見積りによる不確実性のため、これらの見積りとは異なる場合があります。
② 財政状態の分析
当事業年度末における総資産は、18,498百万円となり、前事業年度末の17,879百万円から618百万円の増加となりました。
(流動資産)
当事業年度末における流動資産は、16,621百万円となり、前事業年度末の15,994百万円から627百万円の増加となりました。これは主に、現金及び預金が159百万円、販売用不動産が428百万円、競売保証金が142百万円増加した一方で、仕掛販売用不動産が91百万円減少したことによります。
(固定資産)
当事業年度末における固定資産は、1,876百万円となり、前事業年度末の1,885百万円から8百万円の減少となりました。これは主に、投資その他の資産が36百万円増加した一方で、有形固定資産が42百万円減少したことによります。
(流動負債)
当事業年度末における流動負債は、8,173百万円となり、前事業年度末の7,634百万円から539百万円の増加となりました。これは主に、1年内返済予定の長期借入金が234百万円、未払法人税等が292百万円増加したことによります。
(固定負債)
当事業年度末における固定負債は、2,918百万円となり、前事業年度末の3,469百万円から551百万円の減少となりました。これは主に、社債が252百万円、長期借入金が297百万円減少したことによります。
(純資産)
当事業年度末における純資産は、7,406百万円となり、前事業年度末の6,775百万円から630百万円の増加となりました。これは主に、利益剰余金が630百万円増加したことによります。
③ 経営成績の分析
(売上高)
当事業年度の売上高は、20,464百万円となり、前事業年度の18,180百万円から2,283百万円の増加(前事業年度比12.6%増)となりました。その主な要因は、主力である中古住宅再生事業の販売件数が前事業年度の857件から938件に増加したことによります。
(売上原価、売上総利益)
当事業年度の売上原価は、16,963百万円となり、前事業年度の15,401百万円から1,562百万円の増加(前事業年度比10.1%増)となりました。
その主な要因は、主力である中古住宅再生事業の販売件数が前事業年度の857件から938件に増加したことによります。
以上の結果により、当事業年度の売上総利益は、3,500百万円(前事業年度比25.9%増)となりました。
(販売費及び一般管理費、営業利益)
当事業年度の販売費及び一般管理費は、2,048百万円となり、前事業年度の1,875百万円から173百万円の増加(前事業年度比9.3%増)となりました。その主な要因は、販売件数増加に伴う仲介手数料の増加、人員増加に伴う人件費の増加によるものであります。
以上の結果により、当事業年度の営業利益は、1,451百万円(前事業年度比60.5%増)となりました。
(営業外損益、経常利益)
当事業年度の営業外収益は、受取配当金及び契約収入等の計上により、29百万円となりました。また、当事業年度の営業外費用は、支払利息等の計上により、217百万円となりました。
以上の結果により、当事業年度の経常利益は、1,262百万円(前事業年度比76.1%増)となりました。
(当期純利益)
当事業年度の当期純利益は、869百万円となり、前事業年度の489百万円から380百万円の増加(前事業年度比77.8%増)となりました。
④ 経営成績に重要な影響を与える要因について
「2 事業等のリスク」をご参照ください。
⑤ 資本の財源及び資金の流動性についての分析
(資金需要)
当社の資金需要は、主として販売用不動産の仕入のための仕入資金があります。また、設備資金としては賃貸用不動産の設備投資があります。
(財務政策)
販売用不動産の仕入資金は、主に物件毎に短期借入金で調達しておりますが、機動的かつ効率的に調達するため、各金融機関と当座貸越やコミットメントラインによる極度額の設定を進めております。
設備資金につきましては、融資条件等を慎重に比較検討のうえ、案件毎に借入先金融機関を決定しております。賃貸用不動産購入資金は、原則として長期借入金または社債(私募債)で調達しております。
⑥ 経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等の達成・進捗情報
当社は財務健全性と資本効率性を重視し、自己資本比率及び自己資本利益率(ROE)等の指標の維持・向上を図っております。中期経営計画では、自己資本比率を30%以上、ROEを12%以上とすることを目標にしております。
中期経営計画の最終年度となる当事業年度におきましては、自己資本比率は前事業年度の37.6%から39.8%に向上し、ROEも当期純利益が前事業年度の489百万円から380百万円の増加(前事業年度比77.8%増)したことにより、前事業年度の7.4%から12.3%に改善しており、いずれの指標も中期経営計画の目標値を達成いたしました。翌事業年度も引き続き自己資本比率及びROEの向上に努めてまいります。