有価証券報告書(内国投資証券)-第22期(平成26年1月1日-平成26年6月30日)
(6)【注記表】
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
1.固定資産の減価償却の方法
①有形固定資産(信託財産を含む)
定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
②無形固定資産
定額法を採用しています。
③長期前払費用
定額法を採用しています。
2.引当金の計上基準
貸倒引当金
債権の貸倒損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しています。
3.収益及び費用の計上基準
固定資産税等の費用処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当期に納税する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産または不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用計上せず当該不動産等の取得原価に算入しております。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は10,574千円です。
4.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲
キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
5.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項
(1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。
①信託現金及び信託預金
②信託建物
信託建物附属設備
信託構築物
信託工具、器具及び備品
信託土地
③信託預り敷金及び保証金
④信託長期借入金
(2)繰延資産の処理方法
投資口交付費
支出時に全額費用として処理しております。
(3)消費税等の処理方法
消費税等の会計処理は税抜方式によっています。
(貸借対照表に関する注記)
※1.担保に供している資産及び担保を付している債務
担保に供している資産は次のとおりです。
(単位:千円)
担保を付している債務は次のとおりです。
(単位:千円)
※2.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
(単位:千円)
(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)
※2.不動産等売却益の内訳
前期(自 平成25年7月1日 至 平成25年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成26年1月1日 至 平成26年6月30日)
(単位:千円)
※3.融資関連費用精算益の内容
新生信託ローンA及び新生信託ローンBの借入れにかかる契約により支払うこととなるエグジット手数料について、当該各借入れの元本返済期日に支払うことを前提として、過年度において1,337,460千円を未払費用に計上しておりましたが、前期における当該各借入れの期限前弁済に伴い、当該エグジット手数料の戻入れが生じたため、融資関連費用精算益として計上したものです。
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
発行可能投資口総口数及び発行済投資口数
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(単位:千円)
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引(借主側)
未経過リース料
(単位:千円)
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
(単位:千円)
(金融商品に関する注記)
1. 金融商品の状況に関する事項
(1) 金融商品に対する取組方針
本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保を目指して、主として不動産等の特定資産に投資して運用を行います。
資金調達については、主に投資口等の発行、借入れを行う方針です。
デリバティブ取引は将来の金利の変動等によるリスク回避を目的としており、投機的な取引は行わない方針であります。なお、現在デリバティブ取引は行っていません。
余資の運用は安全性、換金性等を考慮し金利環境及び資金繰りを十分に考慮した上で慎重に行っております。
(2) 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金の資金使途は、不動産及び不動産信託受益権の購入資金(購入に伴う付随費用も含みます。)若しくは、既存の借入金のリファイナンス資金です。借入先は流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では資産運用会社の財務部が資金繰表の作成・更新を行うほか、金銭消費貸借契約において設けられている財務制限条項についてモニタリングを行うことによって流動性リスクを管理しています。
(3) 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれております。当該価額の算定においては一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件によった場合、当該価額が異なることもあります。
2. 金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については以下のとおりです。
前期(平成25年12月31日)
(単位:千円)
当期(平成26年6月30日)
(単位:千円)
(注1)金融商品の時価の算定方法
(1)現金及び預金 (2)信託現金及び信託預金 (3)短期借入金
これらは短期間で決済されるため時価は帳簿価額にほぼ等しいことから当該帳簿価額によっています。
(4)1年内返済予定の長期借入金 (5)長期借入金 (6)1年内返済予定の信託長期借入金
(7)信託長期借入金
固定金利による長期借入金の時価については、元利金の合計額を同様の新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算出する方法によっています。
変動金利による長期借入金については、金利が一定期間毎に更改される条件で借入れを行っているため時価は帳簿価額にほぼ等しいことから当該帳簿価額によっています。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
(単位:千円)
賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金及び保証金、信託預り敷金及び保証金は市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去まで実質的な預託期間を算定することは困難であることから合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため時価開示の対象とはしていません。
(注3)金銭債権の決算日後の償還予定額
前期(平成25年12月31日)
(単位:千円)
当期(平成26年6月30日)
(単位:千円)
(注4)長期借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期(平成25年12月31日)
(単位:千円)
当期(平成26年6月30日)
(単位:千円)
(有価証券に関する注記)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
該当事項はありません。
(退職給付に関する注記)
該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
該当事項はありません。
(セグメント情報等に関する注記)
Ⅰ.セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。
Ⅱ.関連情報
前期(自 平成25年7月1日 至 平成25年12月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
2.地域ごとの情報
(1) 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
(2) 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
3.主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しております。
当期(自 平成26年1月1日 至 平成26年6月30日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
2.地域ごとの情報
(1) 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
(2) 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
3.主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しております。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、主として首都圏、地方主要都市部において、安定的な賃貸収益を得ることを目的として、賃貸用の居住用不動産等を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、増減額及び時価は次のとおりです。
(単位:千円)
(注1)貸借対照表計上額は取得価額(取得に伴う付随費用を含みます。)から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)前期における増減額のうち、主な増加は資本的支出に該当する工事によるものであり、主な減少は減価償却費の計上によるものです。当期における期中増減額のうち、主な増加は新規ホテルの取得及び資本的支出に該当する工事によるものであり、主な減少はシニア物件の売却及び減価償却費の計上によるものです。
(注3)期末時価は、株式会社アセッツアールアンドディー、一般財団法人日本不動産研究所、森井総合鑑定株式会社及び株式会社谷澤総合鑑定所による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、前記「損益計算書に関する注記」をご覧ください。
(税効果会計に関する注記)
1. 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
(単位:千円)
2. 法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳
(単位:%)
3. 法人税等の税率の変更による繰延税金資産及び繰延税金負債の金額の修正
「所得税法等の一部を改正する法律」(平成26年法律第10号)が平成26年3月31日に公布されたことに伴い、繰延税金資産及び繰延税金負債の計算に使用する法定実効税率は、平成26年12月期(第23期)及び平成27年6月期(第24期)に解消が見込まれる一時差異については従来の36.59%から34.16%となります。なお、この税率変更による繰延税金資産及び繰延税金負債の金額並びに法人税等調整額への影響はありません。
(持分法損益等に関する注記)
該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 平成25年7月1日 至 平成25年12月31日)
(注1)取引条件については、「(7)附属明細表⑥借入金明細表」をご覧ください。
(注2)当該融資には平成23年7月29日付にて資産運用会社の親会社となったカリオペが間接的に一部の経済的利益を有する取引となるものを含んでおります。なお、カリオペは本投資法人の投資口のうち、609,942口(38.77%)を保有しております。
(注3)取引金額には消費税等は含まれておらず、期末残高には消費税が含まれております。
(注4)Rayo合同会社と資産運用会社との間には記載すべき資本関係はありませんが、当該ファンドはカリオペの関係法人であるFortress Investment Group(FIG)の関係法人が運用するファンド等を通じ匿名組合出資を受けております。
(注5)期限前弁済により、未払費用及び長期未払費用が減少しておりますが、取引金額には含めておりません。
当期(自 平成26年1月1日 至 平成26年6月30日)
(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税が含まれております。
(注2)取引条件については、資産運用会社の社内規程であるスポンサー関係者取引規程及びスポンサー関係者関連取引管理マニュアルに基づき、決定しております。
(注3)Zephyrus特定目的会社及び西特定目的会社と資産運用会社との間には記載すべき資本関係はありませんが、当該ファンドはカリオペの関係法人であるFortress Investment Group(FIG)の関係法人が運用するファンド等を通じ出資を受けております。したがって、本投資法人ではZephyrus特定目的会社及び西特定目的会社を利害関係人に準ずるものとして取り扱っております。
(注4)なお、カリオペは本投資法人の投資口のうち、609,942口(38.77%)を保有しております。
(注5) 当該受益権の購入は下記物件に係るものです。なお、取引金額は、信託受益権売買契約書に記載された売買価格を記載しており、その他の取得に係る諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税等を含んでおりません。
2.関連会社等
前期及び当期において、該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期及び当期において、該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 平成25年7月1日 至 平成25年12月31日)
(注1)福田直樹が第三者(資産運用会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっております。
(注2)福田直樹が第三者(資産運用会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人と資産運用会社との間で締結した「機関運営事務委託契約書」に定められています。
(注3)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。
当期(自 平成26年1月1日 至 平成26年6月30日)
(注1)福田直樹が第三者(資産運用会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっております。
(注2)福田直樹が第三者(資産運用会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人と資産運用会社との間で締結した「機関運営事務委託契約書」に定められています。
(注3)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。
(1口当たり情報に関する注記)
1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算出しています。なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は以下のとおりです。
(重要な後発事象に関する注記)
1.新投資口の発行
平成26年6月23日及び同年7月9日開催の本投資法人役員会において、新投資口の発行及び投資口売出しを決議し、公募による新投資口の発行については平成26年7月16日に払込が完了し、以下の条件にて発行しました。また、オーバーアロットメントによる売出しに伴う第三者割当による新投資口の発行については、平成26年8月13日に払込が完了しております。この結果、本投資法人の出資総額は53,096百万円、発行済投資口数は2,668,686口となっています。
①募集による新投資口発行
発行新投資口数 : 1,040,000口
うち国内一般募集における募集投資口数 : 527,322口
海外募集における募集投資口数 : 512,678口
発行価格(募集価格) : 1口当たり22,688円
発行価格(募集価格)の総額 : 23,595,520,000円
払込金額(発行価額) : 1口当たり21,873円
払込金額(発行価額)の総額 : 22,747,920,000円
払込期日 : 平成26年7月16日(水)
②海外における投資口売出し
売出投資口数 : 70,151口
売出価格 : 1口当たり22,688円
売出価額の総額 : 1,591,585,888円
売出人 : Infinite Value Investment Ltd.
③投資口売出し(オーバーアロットメントによる売出し)
売出投資口数 : 55,507口
売出価格 : 1口当たり22,688円
売出価額の総額 : 1,259,342,816円
受渡期日 : 平成26年7月17日(木)
④第三者割当による新投資口発行
発行新投資口数 : 55,507口
払込金額(発行価額) : 1口当たり21,873円
払込金額(発行価額)の総額 : 1,214,104,611円
払込期日 : 平成26年8月13日(水)
割当先 : SMBC日興証券株式会社
2.資金の借入れ
本投資法人は、平成26年7月17日付で取得したホテル18物件に係る不動産信託受益権(後記「4.資産の取得」参照)の取得資金の一部及び既存シンジケートローン(ニューシンジケートローン(A))につき、より低金利の借入れによりリファイナンスするため、既存借入金(ニューシンジケートローン(B))とともに、同日付けで以下の借入れを行いました。
ニューシンジケートローン(C)
借入先 : 株式会社三井住友銀行、株式会社三菱東京UFJ銀行、株式会社みずほ銀行、シティバンク銀行株式会社、株式会社新生銀行、三井住友信託銀行株式会社、株式会社りそな銀行
借入金額 : 57,300百万円
利率等 : 基準金利(全銀協1ヶ月日本円TIBOR)+0.80%
利払期日 : 平成26年8月29日を初回とし、その後元本返済期日までの毎月月末営業日及び元本返済期日
元本返済方法 : 一括返済
借入方法 : 有担保(注1)・無保証
借入日 : 平成26年7月17日
返済期日 : 平成29年7月14日
(注1)本借入れに伴い担保設定している資産は、「日神パレステージ代田橋」、「日神パレステージ東長崎」、「グロースメゾン五反田」、「グロースメゾン亀戸」、「エメラルドハウス」、「アルモニー御茶ノ水」、「サンクレスト石神井公園」、「グロースメゾン新横浜」、「ベルファース上野御徒町」、「グランリール亀戸」、「グロースメゾン池袋」、「グロースメゾン用賀」、「ルート立川」、「渋谷本町マンション」、
「シティハイツ砧」、「アクシーズタワー川口並木」、「キャピタルハイツ神楽坂」、「カレッジスクエア町田」、「ベレール目黒」、「ワコーレ綱島Ⅰ」、「フォロス中村橋」、「グロースメゾン海神」、「カレッジスクエア町屋」、「シティハウス東京新橋」、「ウィンベル神楽坂」、「西早稲田クレセントマンション」、「レキシントン・スクエア曙橋」、「カーザエルミタッジオ」、「藤和シティコープ新大塚Ⅱ」、「ビクセル武蔵関」、「レクセルマンション上野松が谷」、「藤和シティコープ浅間町」、「ロイヤルパーク大町」、「レキシントン・スクエア萩野町」、「ヴィスコンティ覚王山」、「レキシントン・スクエア代田橋」、「レキシントン・スクエア本所吾妻橋」、「AMS TOWER 南6条」、「スペーシア恵比寿」、「近代科学社ビル」、「レキシントン・プラザ西五反田」、「クロス・スクェアNAKANO」、「大木青葉ビル」、「レキシントン・プラザ八幡」、「イオンタウン須賀川」、「ホテルマイステイズ神田」、「ホテルマイステイズ浅草」、「ホテルマイステイズ京都四条」、「マイステイズ新浦安コンファレンスセンター」、「ホテルマイステイズ舞浜」、「ホテルビスタプレミオ堂島」、「ホテルマイステイズ名古屋栄」、「ホテルマイステイズ堺筋本町」、「ホテルマイステイズ横浜」、「ホテルマイステイズ日暮里」、「ホテルマイステイズ福岡天神南」、「フレックステイイン飯田橋」、「ホテルマイステイズ上野稲荷町」、「フレックステイイン品川」、「フレックステイイン常盤台」、「フレックステイイン巣鴨」、「ホテルマイステイズ大手前」、「フレックステイイン清澄白河」、「フレックステイイン中延P1」及び「フレックステイイン中延P2」の65 物件に係る不動産信託受益権に第1順位の根質権、「新宿アイランド」及び「タイムズ神田須田町第4」の2物件(不動産)に第1順位の根抵当権を設定しました。また、「ホテルマイステイズ神田」、「ホテルマイステイズ京都四条」、「マイステイズ新浦安コンファレンスセンター」、「ホテルマイステイズ舞浜」、「ホテルビスタプレミオ堂島」、「ホテルマイステイズ名古屋栄」、「ホテルマイステイズ堺筋本町」、「ホテルマイステイズ横浜」及び「ホテルマイステイズ福岡天神南」の9物件に集合動産根譲渡担保権を設定しました。
3.借入金の期限前弁済
本投資法人は、平成26年7月17日付で実行しましたホテル18物件の取得及び借入コストの低減及びバンクフォーメーションの強化のためリファイナンスを行い、以下のとおり、借入金の期限前弁済を実施しました。
ニューシンジケートローン(A)
借入先 : 株式会社三井住友銀行、株式会社三菱東京UFJ銀行、株式会社新生銀行、シティバンク銀行株式会社、新生信託銀行株式会社、株式会社あおぞら銀行
借入残高 : 17,552百万円
当初借入金額 : 20,350百万円
利率等 : 基準金利(全銀協1ヶ月日本円TIBOR)+1.50%
借入方法 : 平成25年12月17日付「タームローン契約」による。有担保・無保証
借入日 : 平成25年12月20日
返済期日 : 平成28年12月20日
期限前弁済日 : 平成26年7月17日
返済金額 : 17,552百万円
返済後残高 : 0円
ニューシンジケートローン(B)
借入先 : 株式会社三井住友銀行、株式会社三菱東京UFJ銀行、株式会社みずほ銀行、三井住友信託銀行株式会社
借入残高 : 13,488百万円
当初借入金額 : 13,500百万円
利率等 : 基準金利(全銀協1ヶ月日本円TIBOR)+0.80%
借入方法 : 平成26年5月21日付「タームローン契約」による。有担保・無保証
借入日 : 平成26年5月23日
返済期日 : 平成27年5月22日
期限前弁済日 : 平成26年7月17日
返済金額 : 13,488百万円
返済後残高 : 0円
4.資産の取得
本投資法人は、平成26年6月23日付で下表記載18物件の取得(取得価格総額39,938百万円)を決定し、同年7月17日付で全18物件の取得を完了しました。
物件番号:D3 物件名称:ホテルマイステイズ京都四条
物件番号:D4 物件名称:マイステイズ新浦安コンファレンスセンター
物件番号:D5 物件名称:ホテルマイステイズ舞浜
物件番号:D6 物件名称:ホテルビスタプレミオ堂島
物件番号:D7 物件名称:ホテルマイステイズ名古屋栄
物件番号:D8 物件名称:ホテルマイステイズ堺筋本町
物件番号:D9 物件名称:ホテルマイステイズ横浜
物件番号:D10 物件名称:ホテルマイステイズ日暮里
物件番号:D11 物件名称:ホテルマイステイズ福岡天神南
物件番号:D12 物件名称:フレックステイイン飯田橋
物件番号:D13 物件名称:ホテルマイステイズ上野稲荷町
物件番号:D14 物件名称:フレックステイイン品川
物件番号:D15 物件名称:フレックステイイン常盤台
物件番号:D16 物件名称:フレックステイイン巣鴨
物件番号:D17 物件名称:ホテルマイステイズ大手前
物件番号:D18 物件名称:フレックステイイン清澄白河
物件番号:D19 物件名称:フレックステイイン中延P1
物件番号:D20 物件名称:フレックステイイン中延P2
(注1)取得価格は、各取得物件の取得に係る売買契約書にそれぞれ記載された売買価格に基づき記載しています。
また、金額には、取得経費、固定資産税・都市計画税及び消費税等を含みません。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
1.固定資産の減価償却の方法
①有形固定資産(信託財産を含む)
定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
| 建物 | 40～77年 |
| 建物附属設備 | 8～24年 |
| 構築物 | 7～18年 |
| 信託建物 | 6～66年 |
| 信託建物附属設備 | 2～32年 |
| 信託構築物 | 4～55年 |
| 信託工具、器具及び備品 | 2～15年 |
②無形固定資産
定額法を採用しています。
③長期前払費用
定額法を採用しています。
2.引当金の計上基準
貸倒引当金
債権の貸倒損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しています。
3.収益及び費用の計上基準
固定資産税等の費用処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当期に納税する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産または不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用計上せず当該不動産等の取得原価に算入しております。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は10,574千円です。
4.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲
キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
5.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項
(1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。
①信託現金及び信託預金
②信託建物
信託建物附属設備
信託構築物
信託工具、器具及び備品
信託土地
③信託預り敷金及び保証金
④信託長期借入金
(2)繰延資産の処理方法
投資口交付費
支出時に全額費用として処理しております。
(3)消費税等の処理方法
消費税等の会計処理は税抜方式によっています。
(貸借対照表に関する注記)
※1.担保に供している資産及び担保を付している債務
担保に供している資産は次のとおりです。
(単位:千円)
| 前期 | 当期 | |
| 平成25年12月31日 | 平成26年6月30日 | |
| 現金及び預金 | 167,136 | 153,187 |
| 信託現金及び信託預金 | 2,729,902 | 2,765,504 |
| 建物 | 2,461,796 | 78,131 |
| 建物附属設備 | 22,706 | 21,510 |
| 構築物 | 2,330 | 1,640 |
| 土地 | 2,713,620 | 711,834 |
| 信託建物 | 27,423,061 | 28,538,783 |
| 信託建物附属設備 | 5,073,126 | 5,259,944 |
| 信託構築物 | 223,646 | 212,270 |
| 信託工具、器具及び備品 | 80,646 | 91,540 |
| 信託土地 | 36,582,527 | 40,447,565 |
| 合計 | 77,480,500 | 78,281,912 |
担保を付している債務は次のとおりです。
(単位:千円)
| 前期 | 当期 | |
| 平成25年12月31日 | 平成26年6月30日 | |
| 短期借入金 | - | 13,488,750 |
| 1年内返済予定の長期借入金 | 203,520 | 17,552,100 |
| 長期借入金 | 20,146,480 | - |
| 1年内返済予定の信託長期借入金 | 105,833 | - |
| 信託長期借入金 | 20,854,166 | 9,960,000 |
| 合計 | 41,310,000 | 41,000,850 |
※2.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
(単位:千円)
| 前期 | 当期 |
| 平成25年12月31日 | 平成26年6月30日 |
| 50,000 | 50,000 |
(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)
| 前期 | 当期 | |
| 自 平成25年7月1日 | 自 平成26年1月1日 | |
| 至 平成25年12月31日 | 至 平成26年6月30日 | |
| A.不動産賃貸事業収益 | ||
| 賃貸事業収入 | ||
| 賃料・共益費 | 2,542,588 | 2,555,746 |
| その他収入 | 197,861 | 216,673 |
| 合計 | 2,740,449 | 2,772,419 |
| B.不動産賃貸事業費用 | ||
| 賃貸事業費用 | ||
| 維持管理費 | 435,966 | 446,688 |
| 公租公課 | 175,993 | 174,451 |
| 損害保険料 | 5,085 | 4,952 |
| その他支出 | 116,754 | 127,784 |
| 減価償却費 | 527,420 | 527,914 |
| 合計 | 1,261,221 | 1,281,791 |
| C.不動産賃貸事業損益(A-B) | 1,479,227 | 1,490,627 |
※2.不動産等売却益の内訳
前期(自 平成25年7月1日 至 平成25年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成26年1月1日 至 平成26年6月30日)
(単位:千円)
| ボンセジュール千歳船橋 | ボンセジュール四つ木 | ボンセジュール日野 | ボンセジュール武蔵新城 | |
| 不動産等売却収入 | 832,153 | 777,256 | 730,459 | 587,138 |
| 不動産等売却原価 | 657,193 | 622,386 | 551,565 | 468,167 |
| その他売却費用 | 6,623 | 5,450 | 5,414 | 4,363 |
| 不動産等売却益 | 168,337 | 149,419 | 173,480 | 114,607 |
| ボンセジュール小牧 | ボンセジュール秦野渋沢 | ボンセジュール伊丹 | |
| 不動産等売却収入 | 1,280,824 | 735,268 | 472,718 |
| 不動産等売却原価 | 984,869 | 633,486 | 449,783 |
| その他売却費用 | 12,563 | 6,243 | 4,357 |
| 不動産等売却益 | 283,391 | 95,539 | 18,577 |
※3.融資関連費用精算益の内容
新生信託ローンA及び新生信託ローンBの借入れにかかる契約により支払うこととなるエグジット手数料について、当該各借入れの元本返済期日に支払うことを前提として、過年度において1,337,460千円を未払費用に計上しておりましたが、前期における当該各借入れの期限前弁済に伴い、当該エグジット手数料の戻入れが生じたため、融資関連費用精算益として計上したものです。
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
発行可能投資口総口数及び発行済投資口数
| 前期 | 当期 | |
| 自 平成25年7月1日 | 自 平成26年1月1日 | |
| 至 平成25年12月31日 | 至 平成26年6月30日 | |
| 発行可能投資口総口数 | 10,000,000口 | 10,000,000口 |
| 発行済投資口数 | 1,573,179口 | 1,573,179口 |
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(単位:千円)
| 前期 | 当期 | |
| 自 平成25年7月1日 | 自 平成26年1月1日 | |
| 至 平成25年12月31日 | 至 平成26年6月30日 | |
| 現金及び預金 | 1,457,257 | 759,058 |
| 信託現金及び信託預金 | 2,729,902 | 2,765,504 |
| 現金及び現金同等物 | 4,187,160 | 3,524,562 |
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引(借主側)
未経過リース料
(単位:千円)
| 前期 | 当期 | |
| 平成25年12月31日 | 平成26年6月30日 | |
| 1年内 | 112,249 | 112,249 |
| 1年超 | 2,336,413 | 2,280,288 |
| 合計 | 2,448,662 | 2,392,537 |
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
(単位:千円)
| 前期 | 当期 | |
| 平成25年12月31日 | 平成26年6月30日 | |
| 1年内 | 669,922 | 507,089 |
| 1年超 | 6,914,939 | 4,342,958 |
| 合計 | 7,584,862 | 4,850,048 |
(金融商品に関する注記)
1. 金融商品の状況に関する事項
(1) 金融商品に対する取組方針
本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保を目指して、主として不動産等の特定資産に投資して運用を行います。
資金調達については、主に投資口等の発行、借入れを行う方針です。
デリバティブ取引は将来の金利の変動等によるリスク回避を目的としており、投機的な取引は行わない方針であります。なお、現在デリバティブ取引は行っていません。
余資の運用は安全性、換金性等を考慮し金利環境及び資金繰りを十分に考慮した上で慎重に行っております。
(2) 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金の資金使途は、不動産及び不動産信託受益権の購入資金(購入に伴う付随費用も含みます。)若しくは、既存の借入金のリファイナンス資金です。借入先は流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では資産運用会社の財務部が資金繰表の作成・更新を行うほか、金銭消費貸借契約において設けられている財務制限条項についてモニタリングを行うことによって流動性リスクを管理しています。
(3) 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれております。当該価額の算定においては一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件によった場合、当該価額が異なることもあります。
2. 金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については以下のとおりです。
前期(平成25年12月31日)
(単位:千円)
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1) 現金及び預金 | 1,457,257 | 1,457,257 | - |
| (2) 信託現金及び信託預金 | 2,729,902 | 2,729,902 | - |
| 資産計 | 4,187,160 | 4,187,160 | - |
| (3) 短期借入金 | - | - | - |
| (4) 1年内返済予定の長期借入金 | 203,520 | 203,520 | - |
| (5) 長期借入金 | 20,146,480 | 20,146,480 | - |
| (6) 1年内返済予定の信託長期借入金 | 105,833 | 106,409 | 576 |
| (7) 信託長期借入金 | 20,854,166 | 21,127,212 | 273,045 |
| 負債計 | 41,310,000 | 41,583,622 | 273,622 |
当期(平成26年6月30日)
(単位:千円)
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1) 現金及び預金 | 759,058 | 759,058 | - |
| (2) 信託現金及び信託預金 | 2,765,504 | 2,765,504 | - |
| 資産計 | 3,524,562 | 3,524,562 | - |
| (3) 短期借入金 | 13,488,750 | 13,488,750 | - |
| (4) 1年内返済予定の長期借入金 | 17,552,100 | 17,552,100 | - |
| (5) 長期借入金 | - | - | - |
| (6) 1年内返済予定の信託長期借入金 | - | - | - |
| (7) 信託長期借入金 | 9,960,000 | 10,122,527 | 162,527 |
| 負債計 | 41,000,850 | 41,163,378 | 162,527 |
(注1)金融商品の時価の算定方法
(1)現金及び預金 (2)信託現金及び信託預金 (3)短期借入金
これらは短期間で決済されるため時価は帳簿価額にほぼ等しいことから当該帳簿価額によっています。
(4)1年内返済予定の長期借入金 (5)長期借入金 (6)1年内返済予定の信託長期借入金
(7)信託長期借入金
固定金利による長期借入金の時価については、元利金の合計額を同様の新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算出する方法によっています。
変動金利による長期借入金については、金利が一定期間毎に更改される条件で借入れを行っているため時価は帳簿価額にほぼ等しいことから当該帳簿価額によっています。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
(単位:千円)
| 前期 | 当期 | |
| 平成25年12月31日 | 平成26年6月30日 | |
| 預り敷金及び保証金 | 183,579 | 28,663 |
| 信託預り敷金及び保証金 | 1,037,721 | 1,025,726 |
賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金及び保証金、信託預り敷金及び保証金は市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去まで実質的な預託期間を算定することは困難であることから合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため時価開示の対象とはしていません。
(注3)金銭債権の決算日後の償還予定額
前期(平成25年12月31日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 現金及び預金 | 1,457,257 | ― | ― | ― | ― | ― |
| 信託現金及び信託預金 | 2,729,902 | ― | ― | ― | ― | ― |
| 合計 | 4,187,160 | ― | ― | ― | ― | ― |
当期(平成26年6月30日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 現金及び預金 | 759,058 | ― | ― | ― | ― | ― |
| 信託現金及び信託預金 | 2,765,504 | ― | ― | ― | ― | ― |
| 合計 | 3,524,562 | ― | ― | ― | ― | ― |
(注4)長期借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期(平成25年12月31日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 1年内返済予定の 長期借入金 | 203,520 | ― | ― | ― | ― | ― |
| 長期借入金 | ― | 203,520 | 19,942,960 | ― | ― | ― |
| 1年内返済予定の 信託長期借入金 | 105,833 | ― | ― | ― | ― | ― |
| 信託長期借入金 | ― | 450,442 | 516,273 | 3,819,427 | 6,196,028 | 9,871,993 |
| 合計 | 309,353 | 653,962 | 20,459,233 | 3,819,427 | 6,196,028 | 9,871,993 |
当期(平成26年6月30日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 1年内返済予定の 長期借入金 | 17,552,100 | ― | ― | ― | ― | ― |
| 長期借入金 | ― | ― | ― | ― | ― | ― |
| 1年内返済予定の 信託長期借入金 | ― | ― | ― | ― | ― | ― |
| 信託長期借入金 | ― | 54,894 | 74,639 | 2,863,679 | 5,217,347 | 1,749,439 |
| 合計 | 17,552,100 | 54,894 | 74,639 | 2,863,679 | 5,217,347 | 1,749,439 |
(有価証券に関する注記)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
該当事項はありません。
(退職給付に関する注記)
該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
該当事項はありません。
(セグメント情報等に関する注記)
Ⅰ.セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。
Ⅱ.関連情報
前期(自 平成25年7月1日 至 平成25年12月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
2.地域ごとの情報
(1) 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
(2) 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
3.主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しております。
当期(自 平成26年1月1日 至 平成26年6月30日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
2.地域ごとの情報
(1) 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
(2) 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
3.主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しております。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、主として首都圏、地方主要都市部において、安定的な賃貸収益を得ることを目的として、賃貸用の居住用不動産等を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、増減額及び時価は次のとおりです。
(単位:千円)
| 前期 | 当期 | |||
| 自 平成25年7月1日 | 自 平成26年1月1日 | |||
| 至 平成25年12月31日 | 至 平成26年6月30日 | |||
| 住居 | 貸借対照表 計上額 | 期首残高 | 56,520,161 | 56,192,804 |
| 期中増減額 | △327,357 | △318,340 | ||
| 期末残高 | 56,192,804 | 55,874,464 | ||
| 期末時価 | 57,921,000 | 58,865,000 | ||
| オフィス | 貸借対照表 計上額 | 期首残高 | 8,567,749 | 8,585,639 |
| 期中増減額 | 17,889 | △5,687 | ||
| 期末残高 | 8,585,639 | 8,579,951 | ||
| 期末時価 | 7,175,000 | 7,288,000 | ||
| 商業施設 | 貸借対照表 計上額 | 期首残高 | 5,352,806 | 5,318,657 |
| 期中増減額 | △34,149 | △43,018 | ||
| 期末残高 | 5,318,657 | 5,275,638 | ||
| 期末時価 | 5,420,000 | 5,520,000 | ||
| 駐車場 | 貸借対照表 計上額 | 期首残高 | 100,851 | 100,838 |
| 期中増減額 | △13 | △13 | ||
| 期末残高 | 100,838 | 100,825 | ||
| 期末時価 | 92,800 | 105,000 | ||
| シニア | 貸借対照表 計上額 | 期首残高 | 4,412,629 | 4,385,522 |
| 期中増減額 | △27,106 | △4,385,522 | ||
| 期末残高 | 4,385,522 | - | ||
| 期末時価 | 4,821,000 | - | ||
| ホテル | 貸借対照表 計上額 | 期首残高 | - | - |
| 期中増減額 | - | 5,532,341 | ||
| 期末残高 | - | 5,532,341 | ||
| 期末時価 | - | 5,490,000 | ||
| 合計 | 貸借対照表 計上額 | 期首残高 | 74,954,199 | 74,583,461 |
| 期中増減額 | △370,738 | 779,759 | ||
| 期末残高 | 74,583,461 | 75,363,220 | ||
| 期末時価 | 75,429,800 | 77,268,000 | ||
(注1)貸借対照表計上額は取得価額(取得に伴う付随費用を含みます。)から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)前期における増減額のうち、主な増加は資本的支出に該当する工事によるものであり、主な減少は減価償却費の計上によるものです。当期における期中増減額のうち、主な増加は新規ホテルの取得及び資本的支出に該当する工事によるものであり、主な減少はシニア物件の売却及び減価償却費の計上によるものです。
(注3)期末時価は、株式会社アセッツアールアンドディー、一般財団法人日本不動産研究所、森井総合鑑定株式会社及び株式会社谷澤総合鑑定所による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、前記「損益計算書に関する注記」をご覧ください。
(税効果会計に関する注記)
1. 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
(単位:千円)
| 前期 | 当期 | |
| 平成25年12月31日 | 平成26年6月30日 | |
| (繰延税金資産(流動資産)) | ||
| 未払事業所税 | 590 | 517 |
| 営業未収入金(合併) | 211 | 197 |
| 貸倒引当金 | 941 | 475 |
| 繰延税金資産小計 | 1,743 | 1,190 |
| 評価性引当額 | 1,743 | 1,190 |
| 繰延税金資産合計 | - | - |
| (繰延税金資産の純額) | - | - |
| (繰延税金資産(固定資産)) | ||
| 建物等(合併) | 1,177,288 | 812,820 |
| 土地(合併) | 2,547,099 | 2,251,597 |
| 繰越欠損金 | 7,401,300 | 7,746,144 |
| 繰延税金資産小計 | 11,125,688 | 10,810,561 |
| 評価性引当額 | 11,125,688 | 10,810,561 |
| 繰延税金資産合計 | - | - |
| (繰延税金資産の純額) | - | - |
2. 法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳
(単位:%)
| 前期 | 当期 | |
| 平成25年12月31日 | 平成26年6月30日 | |
| 法定実効税率 | 36.59 | 36.59 |
| 支払分配金の損金算入額 | - | - |
| 評価性引当額の増減 | △36.59 | △34.98 |
| その他 | 0.17 | △1.54 |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.17 | 0.07 |
3. 法人税等の税率の変更による繰延税金資産及び繰延税金負債の金額の修正
「所得税法等の一部を改正する法律」(平成26年法律第10号)が平成26年3月31日に公布されたことに伴い、繰延税金資産及び繰延税金負債の計算に使用する法定実効税率は、平成26年12月期(第23期)及び平成27年6月期(第24期)に解消が見込まれる一時差異については従来の36.59%から34.16%となります。なお、この税率変更による繰延税金資産及び繰延税金負債の金額並びに法人税等調整額への影響はありません。
(持分法損益等に関する注記)
該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 平成25年7月1日 至 平成25年12月31日)
| 属性 | 名称 | 所在地 | 資本金 (百万円) | 事業の 内容又は 職業 | 議決権 等の所有 (被所 有)割合(%) | 関係内容 | 取引の 内容 | 取引金額 (千円)(注3) | 科目 | 期末残高 (千円)(注3) | |
| 役員の 兼任等 | 事業上の 関係 | ||||||||||
| 資産運用会社の利害関係人等 | 新生信託 銀行 株式会社 | 東京都 中央区 | 5,000 | 金融業 | ― | ― | 貸付人 | 長期借入金の返済 (注1) (注2) | 9,604,000 | 長期借入金(注2) | ― |
| 融資関連手数料 (注5) | 143,196 | 長期前払費用 | ― | ||||||||
| 前払費用 | ― | ||||||||||
| 長期未払費用 | ― | ||||||||||
| 未払費用 | ― | ||||||||||
| 支払利息 | 282,863 | 未払費用 | ― | ||||||||
| Rayo 合同会社 (注4) | 東京都 港区 | 0.1 | 投資 運用業 | 9.53 | ― | 資産運用会社の親会社の関係法人 | 増資の引受 | 1,999,999 | ― | ― | |
(注1)取引条件については、「(7)附属明細表⑥借入金明細表」をご覧ください。
(注2)当該融資には平成23年7月29日付にて資産運用会社の親会社となったカリオペが間接的に一部の経済的利益を有する取引となるものを含んでおります。なお、カリオペは本投資法人の投資口のうち、609,942口(38.77%)を保有しております。
(注3)取引金額には消費税等は含まれておらず、期末残高には消費税が含まれております。
(注4)Rayo合同会社と資産運用会社との間には記載すべき資本関係はありませんが、当該ファンドはカリオペの関係法人であるFortress Investment Group(FIG)の関係法人が運用するファンド等を通じ匿名組合出資を受けております。
(注5)期限前弁済により、未払費用及び長期未払費用が減少しておりますが、取引金額には含めておりません。
当期(自 平成26年1月1日 至 平成26年6月30日)
| 属性 | 名称 | 所在地 | 資本金 (百万円) | 事業の 内容又 は職業 | 議決権等 の所有 (被所有) 割合 (%) | 関係内容 | 取引の 内容 | 取引金額 (千円) (注1) | 科目 | 期末残高 (千円) (注1) | |
| 役員の 兼任等 | 事業上 の関係 | ||||||||||
| 資産運用会社の利害関係人等 | Zephyrus特 定目的会社 (注3) | 東京都 港区 | 0.1 | 投資運用業 | - | - | 不動産 信託受 益権の 売主 | 不動産信 託受益権 の購入 (注2) (注5) | 2,851,000 | - | - |
| 西特定目的 会社 (注3) | 東京都 港区 | 0.1 | 投資運用業 | - | - | 不動産 信託受 益権の 売主 | 不動産信 託受益権 の購入 (注2) (注5) | 2,584,000 | - | - | |
(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税が含まれております。
(注2)取引条件については、資産運用会社の社内規程であるスポンサー関係者取引規程及びスポンサー関係者関連取引管理マニュアルに基づき、決定しております。
(注3)Zephyrus特定目的会社及び西特定目的会社と資産運用会社との間には記載すべき資本関係はありませんが、当該ファンドはカリオペの関係法人であるFortress Investment Group(FIG)の関係法人が運用するファンド等を通じ出資を受けております。したがって、本投資法人ではZephyrus特定目的会社及び西特定目的会社を利害関係人に準ずるものとして取り扱っております。
(注4)なお、カリオペは本投資法人の投資口のうち、609,942口(38.77%)を保有しております。
(注5) 当該受益権の購入は下記物件に係るものです。なお、取引金額は、信託受益権売買契約書に記載された売買価格を記載しており、その他の取得に係る諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税等を含んでおりません。
| 物件番号 | 不動産等の名称 | 売買価格(千円) |
| D1 | ホテルマイステイズ神田 | 2,851,000 |
| D2 | ホテルマイステイズ浅草 | 2,584,000 |
| 合計 | 5,435,000 | |
2.関連会社等
前期及び当期において、該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期及び当期において、該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 平成25年7月1日 至 平成25年12月31日)
| 属性 | 氏名 | 事業の内容又は職業 | 議決権等の所有 (被所有)割合(%) | 取引内容 | 取引金額 (千円) (注3) | 科目 | 期末残高 (千円) (注3) |
| 役員及 びその 近親者 | 福田直樹 | 本投資法人執行役員兼コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社代表取締役社長 | - | コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社への資産運用報酬の支払(注1) | 125,000 | 未払費用 | 65,625 |
| 同上 | 同上 | 同上 | - | コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社への機関運営委託報酬の支払(注2) | 600 | 未払費用 | 315 |
(注1)福田直樹が第三者(資産運用会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっております。
(注2)福田直樹が第三者(資産運用会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人と資産運用会社との間で締結した「機関運営事務委託契約書」に定められています。
(注3)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。
当期(自 平成26年1月1日 至 平成26年6月30日)
| 属性 | 氏名 | 事業の内容又は職業 | 議決権等の所有 (被所有)割合(%) | 取引内容 | 取引金額 (千円) (注3) | 科目 | 期末残高 (千円) (注3) |
| 役員及 びその 近親者 | 福田直樹 | 本投資法人執行役員兼コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社代表取締役社長 | - | コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社への資産運用報酬の支払(注1) | 126,083 | 未払費用 | 68,670 |
| 同上 | 同上 | 同上 | - | コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社への機関運営委託報酬の支払(注2) | 600 | 未払費用 | 324 |
(注1)福田直樹が第三者(資産運用会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっております。
(注2)福田直樹が第三者(資産運用会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人と資産運用会社との間で締結した「機関運営事務委託契約書」に定められています。
(注3)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。
(1口当たり情報に関する注記)
| 前期 | 当期 | |
| 自 平成25年7月1日 | 自 平成26年1月1日 | |
| 至 平成25年12月31日 | 至 平成26年6月30日 | |
| 1口当たり純資産額 | 22,785円 | 23,121円 |
| 1口当たり当期純利益 | 259円 | 573円 |
1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算出しています。なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は以下のとおりです。
| 前期 | 当期 | |
| 自 平成25年7月1日 | 自 平成26年1月1日 | |
| 至 平成25年12月31日 | 至 平成26年6月30日 | |
| 当期純利益(千円) | 352,755 | 901,815 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | ― | ― |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 352,755 | 901,815 |
| 期中平均投資口数(口) | 1,362,959 | 1,573,179 |
(重要な後発事象に関する注記)
1.新投資口の発行
平成26年6月23日及び同年7月9日開催の本投資法人役員会において、新投資口の発行及び投資口売出しを決議し、公募による新投資口の発行については平成26年7月16日に払込が完了し、以下の条件にて発行しました。また、オーバーアロットメントによる売出しに伴う第三者割当による新投資口の発行については、平成26年8月13日に払込が完了しております。この結果、本投資法人の出資総額は53,096百万円、発行済投資口数は2,668,686口となっています。
①募集による新投資口発行
発行新投資口数 : 1,040,000口
うち国内一般募集における募集投資口数 : 527,322口
海外募集における募集投資口数 : 512,678口
発行価格(募集価格) : 1口当たり22,688円
発行価格(募集価格)の総額 : 23,595,520,000円
払込金額(発行価額) : 1口当たり21,873円
払込金額(発行価額)の総額 : 22,747,920,000円
払込期日 : 平成26年7月16日(水)
②海外における投資口売出し
売出投資口数 : 70,151口
売出価格 : 1口当たり22,688円
売出価額の総額 : 1,591,585,888円
売出人 : Infinite Value Investment Ltd.
③投資口売出し(オーバーアロットメントによる売出し)
売出投資口数 : 55,507口
売出価格 : 1口当たり22,688円
売出価額の総額 : 1,259,342,816円
受渡期日 : 平成26年7月17日(木)
④第三者割当による新投資口発行
発行新投資口数 : 55,507口
払込金額(発行価額) : 1口当たり21,873円
払込金額(発行価額)の総額 : 1,214,104,611円
払込期日 : 平成26年8月13日(水)
割当先 : SMBC日興証券株式会社
2.資金の借入れ
本投資法人は、平成26年7月17日付で取得したホテル18物件に係る不動産信託受益権(後記「4.資産の取得」参照)の取得資金の一部及び既存シンジケートローン(ニューシンジケートローン(A))につき、より低金利の借入れによりリファイナンスするため、既存借入金(ニューシンジケートローン(B))とともに、同日付けで以下の借入れを行いました。
ニューシンジケートローン(C)
借入先 : 株式会社三井住友銀行、株式会社三菱東京UFJ銀行、株式会社みずほ銀行、シティバンク銀行株式会社、株式会社新生銀行、三井住友信託銀行株式会社、株式会社りそな銀行
借入金額 : 57,300百万円
利率等 : 基準金利(全銀協1ヶ月日本円TIBOR)+0.80%
利払期日 : 平成26年8月29日を初回とし、その後元本返済期日までの毎月月末営業日及び元本返済期日
元本返済方法 : 一括返済
借入方法 : 有担保(注1)・無保証
借入日 : 平成26年7月17日
返済期日 : 平成29年7月14日
(注1)本借入れに伴い担保設定している資産は、「日神パレステージ代田橋」、「日神パレステージ東長崎」、「グロースメゾン五反田」、「グロースメゾン亀戸」、「エメラルドハウス」、「アルモニー御茶ノ水」、「サンクレスト石神井公園」、「グロースメゾン新横浜」、「ベルファース上野御徒町」、「グランリール亀戸」、「グロースメゾン池袋」、「グロースメゾン用賀」、「ルート立川」、「渋谷本町マンション」、
「シティハイツ砧」、「アクシーズタワー川口並木」、「キャピタルハイツ神楽坂」、「カレッジスクエア町田」、「ベレール目黒」、「ワコーレ綱島Ⅰ」、「フォロス中村橋」、「グロースメゾン海神」、「カレッジスクエア町屋」、「シティハウス東京新橋」、「ウィンベル神楽坂」、「西早稲田クレセントマンション」、「レキシントン・スクエア曙橋」、「カーザエルミタッジオ」、「藤和シティコープ新大塚Ⅱ」、「ビクセル武蔵関」、「レクセルマンション上野松が谷」、「藤和シティコープ浅間町」、「ロイヤルパーク大町」、「レキシントン・スクエア萩野町」、「ヴィスコンティ覚王山」、「レキシントン・スクエア代田橋」、「レキシントン・スクエア本所吾妻橋」、「AMS TOWER 南6条」、「スペーシア恵比寿」、「近代科学社ビル」、「レキシントン・プラザ西五反田」、「クロス・スクェアNAKANO」、「大木青葉ビル」、「レキシントン・プラザ八幡」、「イオンタウン須賀川」、「ホテルマイステイズ神田」、「ホテルマイステイズ浅草」、「ホテルマイステイズ京都四条」、「マイステイズ新浦安コンファレンスセンター」、「ホテルマイステイズ舞浜」、「ホテルビスタプレミオ堂島」、「ホテルマイステイズ名古屋栄」、「ホテルマイステイズ堺筋本町」、「ホテルマイステイズ横浜」、「ホテルマイステイズ日暮里」、「ホテルマイステイズ福岡天神南」、「フレックステイイン飯田橋」、「ホテルマイステイズ上野稲荷町」、「フレックステイイン品川」、「フレックステイイン常盤台」、「フレックステイイン巣鴨」、「ホテルマイステイズ大手前」、「フレックステイイン清澄白河」、「フレックステイイン中延P1」及び「フレックステイイン中延P2」の65 物件に係る不動産信託受益権に第1順位の根質権、「新宿アイランド」及び「タイムズ神田須田町第4」の2物件(不動産)に第1順位の根抵当権を設定しました。また、「ホテルマイステイズ神田」、「ホテルマイステイズ京都四条」、「マイステイズ新浦安コンファレンスセンター」、「ホテルマイステイズ舞浜」、「ホテルビスタプレミオ堂島」、「ホテルマイステイズ名古屋栄」、「ホテルマイステイズ堺筋本町」、「ホテルマイステイズ横浜」及び「ホテルマイステイズ福岡天神南」の9物件に集合動産根譲渡担保権を設定しました。
3.借入金の期限前弁済
本投資法人は、平成26年7月17日付で実行しましたホテル18物件の取得及び借入コストの低減及びバンクフォーメーションの強化のためリファイナンスを行い、以下のとおり、借入金の期限前弁済を実施しました。
ニューシンジケートローン(A)
借入先 : 株式会社三井住友銀行、株式会社三菱東京UFJ銀行、株式会社新生銀行、シティバンク銀行株式会社、新生信託銀行株式会社、株式会社あおぞら銀行
借入残高 : 17,552百万円
当初借入金額 : 20,350百万円
利率等 : 基準金利(全銀協1ヶ月日本円TIBOR)+1.50%
借入方法 : 平成25年12月17日付「タームローン契約」による。有担保・無保証
借入日 : 平成25年12月20日
返済期日 : 平成28年12月20日
期限前弁済日 : 平成26年7月17日
返済金額 : 17,552百万円
返済後残高 : 0円
ニューシンジケートローン(B)
借入先 : 株式会社三井住友銀行、株式会社三菱東京UFJ銀行、株式会社みずほ銀行、三井住友信託銀行株式会社
借入残高 : 13,488百万円
当初借入金額 : 13,500百万円
利率等 : 基準金利(全銀協1ヶ月日本円TIBOR)+0.80%
借入方法 : 平成26年5月21日付「タームローン契約」による。有担保・無保証
借入日 : 平成26年5月23日
返済期日 : 平成27年5月22日
期限前弁済日 : 平成26年7月17日
返済金額 : 13,488百万円
返済後残高 : 0円
4.資産の取得
本投資法人は、平成26年6月23日付で下表記載18物件の取得(取得価格総額39,938百万円)を決定し、同年7月17日付で全18物件の取得を完了しました。
物件番号:D3 物件名称:ホテルマイステイズ京都四条
| 取得日 | 平成26年7月17日 |
| 取得価格(注1) | 6,024百万円 |
| 所在地 | 京都府京都市下京区四条通油小路東入ル傘鉾町52 |
| 建築時期 | 平成20年1月 |
| 資産の種類 | 信託受益権 |
| 取得先 | 四条通ホールディング特定目的会社 |
| 延床面積 | 7,241.51㎡ |
| 総賃貸可能面積 | 7,241.51㎡ |
物件番号:D4 物件名称:マイステイズ新浦安コンファレンスセンター
| 取得日 | 平成26年7月17日 |
| 取得価格(注1) | 4,930百万円 |
| 所在地 | 千葉県浦安市明海二丁目1番4号 |
| 建築時期 | 平成21年3月 |
| 資産の種類 | 信託受益権 |
| 取得先 | Zephyrus特定目的会社 |
| 延床面積 | 6,232.30㎡ |
| 総賃貸可能面積 | 6,232.30㎡ |
物件番号:D5 物件名称:ホテルマイステイズ舞浜
| 取得日 | 平成26年7月17日 |
| 取得価格(注1) | 4,870百万円 |
| 所在地 | 千葉県浦安市鉄鋼通り三丁目5番1号 |
| 建築時期 | 平成17年6月 |
| 資産の種類 | 信託受益権 |
| 取得先 | Zephyrus特定目的会社 |
| 延床面積 | 2,456.36㎡ |
| 総賃貸可能面積 | 2,456.36㎡ |
物件番号:D6 物件名称:ホテルビスタプレミオ堂島
| 取得日 | 平成26年7月17日 |
| 取得価格(注1) | 3,845百万円 |
| 所在地 | 大阪府大阪市北区曽根崎新地二丁目4番1号 |
| 建築時期 | 平成2年8月 |
| 資産の種類 | 信託受益権 |
| 取得先 | Danube特定目的会社 |
| 延床面積 | 9,445.32㎡ |
| 総賃貸可能面積 | 9,445.32㎡ |
物件番号:D7 物件名称:ホテルマイステイズ名古屋栄
| 取得日 | 平成26年7月17日 |
| 取得価格(注1) | 2,958百万円 |
| 所在地 | 愛知県名古屋市中区東桜二丁目23番22号 |
| 建築時期 | 昭和54年11月 |
| 資産の種類 | 信託受益権 |
| 取得先 | Zephyrus特定目的会社 |
| 延床面積 | 9,064.71㎡ |
| 総賃貸可能面積 | 9,064.71㎡ |
物件番号:D8 物件名称:ホテルマイステイズ堺筋本町
| 取得日 | 平成26年7月17日 |
| 取得価格(注1) | 2,514百万円 |
| 所在地 | 大阪府大阪市中央区淡路町一丁目4番8号 |
| 建築時期 | 平成20年7月 |
| 資産の種類 | 信託受益権 |
| 取得先 | 長堀橋ホールディング特定目的会社 |
| 延床面積 | 4,188.83㎡ |
| 総賃貸可能面積 | 4,188.83㎡ |
物件番号:D9 物件名称:ホテルマイステイズ横浜
| 取得日 | 平成26年7月17日 |
| 取得価格(注1) | 2,119百万円 |
| 所在地 | 神奈川県横浜市中区末吉町四丁目81番 |
| 建築時期 | 昭和49年10月 |
| 資産の種類 | 信託受益権 |
| 取得先 | Zephyrus特定目的会社 |
| 延床面積 | 7,379.43㎡ |
| 総賃貸可能面積 | 7,379.43㎡ |
物件番号:D10 物件名称:ホテルマイステイズ日暮里
| 取得日 | 平成26年7月17日 |
| 取得価格(注1) | 1,898百万円 |
| 所在地 | 東京都荒川区東日暮里五丁目43番7号 |
| 建築時期 | 昭和62年4月 |
| 資産の種類 | 信託受益権 |
| 取得先 | 西特定目的会社 |
| 延床面積 | 1,719.29㎡ |
| 総賃貸可能面積 | 1,719.29㎡ |
物件番号:D11 物件名称:ホテルマイステイズ福岡天神南
| 取得日 | 平成26年7月17日 |
| 取得価格(注1) | 1,570百万円 |
| 所在地 | 福岡県福岡市中央区春吉三丁目14番20号 |
| 建築時期 | 平成20年2月 |
| 資産の種類 | 信託受益権 |
| 取得先 | 四条通ホールディング特定目的会社 |
| 延床面積 | 3,412.71㎡ |
| 総賃貸可能面積 | 3,412.71㎡ |
物件番号:D12 物件名称:フレックステイイン飯田橋
| 取得日 | 平成26年7月17日 |
| 取得価格(注1) | 1,381百万円 |
| 所在地 | 東京都新宿区新小川町3番26号 |
| 建築時期 | 平成2年12月 |
| 資産の種類 | 信託受益権 |
| 取得先 | Aki特定目的会社 |
| 延床面積 | 2,953.38㎡ |
| 総賃貸可能面積 | 2,953.38㎡ |
物件番号:D13 物件名称:ホテルマイステイズ上野稲荷町
| 取得日 | 平成26年7月17日 |
| 取得価格(注1) | 1,331百万円 |
| 所在地 | 東京都台東区松が谷一丁目5番7号 |
| 建築時期 | 昭和61年12月 |
| 資産の種類 | 信託受益権 |
| 取得先 | 西特定目的会社 |
| 延床面積 | 1,150.76㎡ |
| 総賃貸可能面積 | 1,150.76㎡ |
物件番号:D14 物件名称:フレックステイイン品川
| 取得日 | 平成26年7月17日 |
| 取得価格(注1) | 1,242百万円 |
| 所在地 | 東京都品川区北品川一丁目22番19号 |
| 建築時期 | 昭和61年10月 |
| 資産の種類 | 信託受益権 |
| 取得先 | 西特定目的会社 |
| 延床面積 | 1,134.52㎡ |
| 総賃貸可能面積 | 1,134.52㎡ |
物件番号:D15 物件名称:フレックステイイン常盤台
| 取得日 | 平成26年7月17日 |
| 取得価格(注1) | 1,242百万円 |
| 所在地 | 東京都板橋区常盤台一丁目52番5号 |
| 建築時期 | 平成元年12月 |
| 資産の種類 | 信託受益権 |
| 取得先 | Aki特定目的会社 |
| 延床面積 | 2,539.75㎡ |
| 総賃貸可能面積 | 2,539.75㎡ |
物件番号:D16 物件名称:フレックステイイン巣鴨
| 取得日 | 平成26年7月17日 |
| 取得価格(注1) | 1,192百万円 |
| 所在地 | 東京都豊島区巣鴨三丁目6番16号 |
| 建築時期 | 平成4年1月 |
| 資産の種類 | 信託受益権 |
| 取得先 | Aki特定目的会社 |
| 延床面積 | 2,089.86㎡ |
| 総賃貸可能面積 | 2,089.86㎡ |
物件番号:D17 物件名称:ホテルマイステイズ大手前
| 取得日 | 平成26年7月17日 |
| 取得価格(注1) | 1,192百万円 |
| 所在地 | 大阪府大阪市中央区徳井町一丁目3番2号 |
| 建築時期 | 昭和61年12月 |
| 資産の種類 | 信託受益権 |
| 取得先 | Aki特定目的会社 |
| 延床面積 | 4,956.66㎡ |
| 総賃貸可能面積 | 4,956.66㎡ |
物件番号:D18 物件名称:フレックステイイン清澄白河
| 取得日 | 平成26年7月17日 |
| 取得価格(注1) | 749百万円 |
| 所在地 | 東京都江東区常盤一丁目12番16号 |
| 建築時期 | 平成4年5月 |
| 資産の種類 | 信託受益権 |
| 取得先 | Aki特定目的会社 |
| 延床面積 | 2,673.64㎡ |
| 総賃貸可能面積 | 2,673.64㎡ |
物件番号:D19 物件名称:フレックステイイン中延P1
| 取得日 | 平成26年7月17日 |
| 取得価格(注1) | 589百万円 |
| 所在地 | 東京都品川区二葉四丁目27番12号 |
| 建築時期 | 昭和61年9月 |
| 資産の種類 | 信託受益権 |
| 取得先 | Aki特定目的会社 |
| 延床面積 | 770.56㎡ |
| 総賃貸可能面積 | 770.56㎡ |
物件番号:D20 物件名称:フレックステイイン中延P2
| 取得日 | 平成26年7月17日 |
| 取得価格(注1) | 283百万円 |
| 所在地 | 東京都品川区二葉四丁目27番8号 |
| 建築時期 | 平成元年3月 |
| 資産の種類 | 信託受益権 |
| 取得先 | Aki特定目的会社 |
| 延床面積 | 391.49㎡ |
| 総賃貸可能面積 | 391.49㎡ |
(注1)取得価格は、各取得物件の取得に係る売買契約書にそれぞれ記載された売買価格に基づき記載しています。
また、金額には、取得経費、固定資産税・都市計画税及び消費税等を含みません。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
