有価証券報告書(内国投資証券)-第30期(平成30年1月1日-平成30年6月30日)
(6)【注記表】
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
1.資産の評価基準及び評価方法
その他有価証券
時価のないもの
移動平均法による原価法を採用しております。
2.固定資産の減価償却の方法
(1)有形固定資産(信託財産を含む)
定額法を採用しております。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
(2)無形固定資産
定額法を採用しております。
なお、借地権(事業用定期借地権)については、契約期間に基づく定額法を採用しております。
(3)長期前払費用
定額法を採用しております。
3.繰延資産の処理方法
(1)投資口交付費
支出時に全額費用として処理しております。
(2)投資法人債発行費
投資法人債償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
4.引当金の計上基準
貸倒引当金
債権の貸倒損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しております。
5.収益及び費用の計上基準
固定資産税等の費用処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当期に納税する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しております。
なお、不動産等の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用計上せず当該不動産等の取得原価に算入しております。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は77,833千円です。
6.ヘッジ会計の方法
(1)ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっています。
(2)ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段:金利スワップ取引
ヘッジ対象:借入金金利
(3)ヘッジ方針
本投資法人はリスク管理基本方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
(4)ヘッジ有効性評価の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。
7.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲
キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
8.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項
(1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しております。なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。
①信託現金及び信託預金
②信託建物
信託建物附属設備
信託構築物
信託工具、器具及び備品
信託土地
③信託借地権
④信託預り敷金及び保証金
(2)消費税等の処理方法
消費税等の会計処理は税抜方式によっています。
(表示方法の変更に関する注記)
前期において流動資産の「未収入金」に含めておりました「未収還付法人税等」は、金額的重要性が増したため、当期より独立掲記しております。
この結果、前期の貸借対照表において、「流動資産」の「未収入金」に表示していた8千円は、「未収還付法人税等」8千円として組み替えております。
また、上記の変更に伴い、前期のキャッシュ・フロー計算書において、「営業活動によるキャッシュ・フロー」の「その他」に表示していた△1,274千円は、「未収還付法人税等の増減額(△は増加)」2千円、「その他」△1,277千円として組み替えております。
(貸借対照表に関する注記)
※1.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
(単位:千円)
※2.一時差異等調整引当額
前期(自 2017年7月1日 至 2017年12月31日)
1. 引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
2. 戻入れの具体的な方法
(1) 信託借地権
該当物件の売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。
当期(自 2018年1月1日 至 2018年6月30日)
1. 引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
2. 戻入れの具体的な方法
(1) 信託借地権
該当物件の売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。
(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)
※2.不動産等売却益の内訳
前期(自 2017年7月1日 至 2017年12月31日)
(単位:千円)
当期(自 2018年1月1日 至 2018年6月30日)
(単位:千円)
※3.減損損失の内訳
前期(自 2017年7月1日 至 2017年12月31日)
不動産等の名称:大木青葉ビル
減損損失の算定にあたっては、売却を予定している資産について帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を信託土地の減損損失として営業費用に計上しました。なお、実際の売却額から処分費用見込額を控除した正味売却価額を回収可能価額としています。
当期(自 2018年1月1日 至 2018年6月30日)
該当事項はありません。
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
発行可能投資口総口数及び発行済投資口数
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(単位:千円)
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引(借主側)
未経過リース料
(単位:千円)
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
(単位:千円)
(金融商品に関する注記)
1. 金融商品の状況に関する事項
(1) 金融商品に対する取組方針
本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保を目指して、主として不動産等の特定資産に投資して運用を行います。
資金調達については、主に投資口及び投資法人債等の発行、借入れを行う方針です。
デリバティブ取引は将来の金利の変動等によるリスク回避を目的としており、投機的な取引は行わない方針であります。
余資の運用は安全性、換金性等を考慮し金利環境及び資金繰りを十分に考慮した上で慎重に行っております。
(2) 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は、不動産及び不動産信託受益権の購入資金(購入に伴う付随費用も含みます。)若しくは、既存の借入金のリファイナンス資金です。借入先は流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では資産運用会社の財務部が資金繰表の作成・更新を行うほか、金銭消費貸借契約において設けられている財務制限条項についてモニタリングを行うことによって流動性リスクを管理しています。
(3) 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれております。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2. 金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については以下のとおりです。
前期(2017年12月31日)
(単位:千円)
当期(2018年6月30日)
(単位:千円)
(※1)負債に計上されている項目については、( )で示しています。
(※2)デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、( )で示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法
(1)現金及び預金(2)信託現金及び信託預金(3)短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(4)1年内返済予定の長期借入金(6)長期借入金
変動金利による長期借入金については、金利が一定期間毎に更改される条件で借入れを行っているため時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(5)投資法人債
これらの時価については、市場価格に基づき算定する方法によっています。
(7)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
(単位:千円)
賃貸物件における賃借人から預託されている信託預り敷金及び保証金は市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去まで実質的な預託期間を算定することは困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
投資有価証券(優先出資証券)に関しては市場価格がなく、時価を把握することがきわめて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
(注3)金銭債権の決算日後の償還予定額
前期(2017年12月31日)
(単位:千円)
当期(2018年6月30日)
(単位:千円)
(注4)長期借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期(2017年12月31日)
(単位:千円)
当期(2018年6月30日)
(単位:千円)
(有価証券に関する注記)
前期(自 2017年7月1日 至 2017年12月31日)
その他有価証券
優先出資証券(貸借対照表計上額17,854,460 千円)に関しては市場価格がなく、時価を把握することがきわめて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
当期(自 2018年1月1日 至 2018年6月30日)
その他有価証券
優先出資証券(貸借対照表計上額17,856,387千円)に関しては市場価格がなく、時価を把握することがきわめて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
(デリバティブ取引に関する注記)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2017年12月31日)
該当事項はありません。
当期(2018年6月30日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2017年12月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(単位:千円)
(※1)契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
(※2)時価は、取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しております。
当期(2018年6月30日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(単位:千円)
(※1)契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
(※2)時価は、取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しております。
(退職給付に関する注記)
該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
1. 当該資産除去債務の概要
本投資法人は、保有する資産「コンフォートホテル前橋」の土地に係る定期借地権契約に基づく原状回復義務に関して資産除去債務を計上しております。
2. 当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を、当該定期借地権契約満了までの期間より、43年と見積り、割引率は1.342%を使用して資産除去債務の金額を算定しております。
3.当該資産除去債務の総額の増減
(セグメント情報等に関する注記)
Ⅰ.セグメント情報
本投資法人は、不動産投資事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。
Ⅱ.関連情報
前期(自 2017年7月1日 至 2017年12月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
2.地域ごとの情報
(1) 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
(2) 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
3.主要な顧客ごとの情報
(単位:千円)
当期(自 2018年1月1日 至 2018年6月30日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
2.地域ごとの情報
(1) 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
(2) 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
3.主要な顧客ごとの情報
(単位:千円)
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、主として首都圏及び地方主要都市部において、安定性の向上及び成長余地の双方に重点を置いたポートフォリオ構築を目指し、住居及びホテルをコアアセットとして保有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、増減額及び時価は次のとおりです。
(単位:千円)
(注1)貸借対照表計上額は取得価額(取得に伴う付随費用を含みます。)から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)前期における期中増減額のうち、主な増加は新規ホテルの取得及び資本的支出に該当する工事によるものであり、主な減少は住居、オフィス及び駐車場物件の売却、並びに減価償却費及び減損損失の計上によるものです。当期における期中増減額のうち、主な増加は新規ホテルの取得及び資本的支出に該当する工事によるものであり、主な減少は住居、オフィスの売却、並びに減価償却費の計上によるものです。
(注3)期末時価は、株式会社アセッツアールアンドディー、一般財団法人日本不動産研究所、JLL森井鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所及び大和不動産鑑定株式会社による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、前記「損益計算書に関する注記」をご覧ください。
(税効果会計に関する注記)
1. 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
(単位:千円)
2. 法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳
(単位:%)
(持分法損益等に関する注記)
前期(自 2017年7月1日 至 2017年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2018年1月1日 至 2018年6月30日)
関連会社に対する投資の金額 17,856,387千円
持分法を適用した場合の投資の金額 17,845,800千円
持分法を適用した場合の投資利益の金額 722,127千円
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2017年7月1日 至 2017年12月31日)
(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。
(注2)取引条件については、資産運用会社の社内規程であるスポンサー関係者取引規程及びスポンサー関係者関連取引管理マニュアルに基づき、決定しております。
(注3)エイチエル・インベストメンツ特定目的会社、Septentrio3特定目的会社、Monza特定目的会社、Suisei特定目的会社、株式会社ナクアホテル&リゾーツマネジメント及び株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメントと資産運用会社との間には記載すべき資本関係はありませんが、当該特定目的会社又はテナント兼オペレーターはカリオペの関係法人であるFortress Investment Group(FIG)の関係法人が運用するファンド等を通じ匿名組合出資又は出資を受けております。したがって本投資法人ではエイチエル・インベストメンツ特定目的会社、Septentrio3特定目的会社、Monza特定目的会社、Suisei特定目的会社、株式会社ナクアホテル&リゾーツマネジメント及び株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメントを利害関係人に準ずるものとして取り扱っております。
(注4)なお、カリオペは本投資法人の投資口のうち,609,942口(12.7%)を保有しております。
(注5)当該受益権の購入は下記物件に係るものです。なお、取引金額は、信託受益権売買契約書に記載された売買価格を記載しており、その他の取得に係る諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税等を含んでおりません。
当期(自 2018年1月1日 至 2018年6月30日)
(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。
(注2)取引条件については、資産運用会社の社内規程であるスポンサー関係者取引規程及びスポンサー関係者関連取引管理マニュアルに基づき、決定しております。
(注3)Ginga特定目的会社、エイチエル・インベストメンツ特定目的会社、Monza特定目的会社、Suisei特定目的会社、Calvis特定目的会社、株式会社ナクアホテル&リゾーツマネジメント及び株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメントと資産運用会社との間には記載すべき資本関係はありませんが、(i)Ginga特定目的会社、エイチエル・インベストメンツ特定目的会社、Monza特定目的会社及びSuisei特定目的会社は、当該特定目的会社との取引時において、FIG(本資産運用会社の発行済株式の100%を直接保有する親会社であるカリオペの関係法人)の関係法人が運用するファンド等を通じ匿名組合出資又は出資を受けており、(ii)Calvis特定目的会社は、当該特定目的会社との取引時において、FIG(本資産運用会社の発行済株式の100%を直接・間接的に保有する親会社であるソフトバンクグループ株式会社の子会社)の関係法人が運用するファンド等を通じ匿名組合出資又は出資を受けており、(iii)株式会社ナクアホテル&リゾーツマネジメント及び株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメントは、FIG(2018年3月29日までは本資産運用会社の発行済株式の100%を直接保有する親会社であるカリオペの関係法人、2018年3月29日以降は本資産運用会社の発行済株式の100%を直接・間接的に保有する親会社であるソフトバンクグループ株式会社の子会社)の関係法人が運用するファンド等を通じ匿名組合出資又は出資を受けております。したがって本投資法人ではGinga特定目的会社、エイチエル・インベストメンツ特定目的会社、Monza特定目的会社、Suisei特定目的会社、Calvis特定目的会社、株式会社ナクアホテル&リゾーツマネジメント及び株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメントを利害関係人に準ずるものとして取り扱っております。
(注4)当該受益権の購入は下記物件に係るものです。なお、取引金額は、信託受益権売買契約書に記載された売買価格を記載しており、その他の取得に係る諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税等を含んでおりません。
2.関連会社等
前期及び当期において、該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期及び当期において、該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2017年7月1日 至 2017年12月31日)
(注1)福田直樹が第三者(資産運用会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっております。
(注2)福田直樹が第三者(資産運用会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人と資産運用会社との間で締結した「機関運営事務委託契約書」に定められています。
(注3)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。
当期(自 2018年1月1日 至 2018年6月30日)
(注1)福田直樹が第三者(資産運用会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっております。
(注2)福田直樹が第三者(資産運用会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人と資産運用会社との間で締結した「機関運営事務委託契約書」に定められています。
(注3)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。
(親会社又は重要な関連会社に関する注記)
1.親会社情報
該当事項はありません。
2.重要な関連会社の要約財務情報
当期において、重要な関連会社はキングダム特定目的会社であり、その要約財務諸表は以下のとおりであります。
(1口当たり情報に関する注記)
1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算出しています。なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は以下のとおりです。
(重要な後発事象に関する注記)
1.新投資口の発行
本投資法人は、2018年7月17日及び同年7月25日開催の本投資法人役員会において、新投資口の発行及び投資口売出しを決議し、公募による新投資口の発行については2018年8月1日に払込が完了し、以下の条件にて発行しました。また、オーバーアロットメントによる売出しに伴う第三者割当による新投資口の発行については、2018年8月21日に払込が完了しています。この結果、本投資法人の出資総額は211,092百万円、発行済投資口数は5,748,181口となっています。
①募集による新投資口の発行
発行新投資口数 : 909,524口
うち国内一般募集における募集投資口数: 432,024口
海外募集における募集投資口数 : 477,500口
発行価格(募集価格) : 1口当たり45,776円
発行価格(募集価格)の総額 : 41,634,370,624円
払込金額(発行価額) : 1口当たり44,287円
払込金額(発行価額)の総額 : 40,280,089,388円
払込期日 : 2018年8月1日
②投資口売出し(オーバーアロットメントによる売出し)
売出投資口数 : 45,476口
売出価格 : 1口当たり45,776円
売出価額の総額 : 2,081,709,376円
受渡期日 : 2018年8月2日
③第三者割当による新投資口発行
発行新投資口数 : 45,476口
払込金額(発行価額) : 1口当たり44,287円
払込金額(発行価額)の総額 : 2,013,995,612円
払込期日 : 2018年8月21日
割当先 : みずほ証券株式会社
2.資金の借入れ
本投資法人は、2018年8月2日付で取得したホテル4物件(国内不動産信託受益権)及び同年10月31日又は別途合意する日付で取得予定の海外不動産を裏付資産とする匿名組合出資持分の取得資金の一部に充当するため、2018年7月17日付の本投資法人役員会において、以下の借入を決議し、2018年7月31日付で借入契約を締結しました。
ニューシンジケートローン(J)
借入先 : 株式会社みずほ銀行により組成されるシンジケート団
借入金額 : 40,458百万円
利率等 : 基準金利(全銀協1ヶ月日本円TIBOR、但し、初回計算期間のみ全銀協2ヶ月日本円
TIBOR) +0.50%、0.40%、0.30%、0.30%、0.20%
利払期日 : 2018年9月28日を初回とし、その後元本返済期日までの毎月月末営業日及び元本返期日、2018年10月31日(注1)を初回とし、その後元本返済期日までの毎月月末営業日及び元本返済期日
元本返済方法 : 一括返済
借入方法 : 無担保・無保証
借入日 : 2018年8月2日、2018年9月26日(注1)
返済期日 : 2019年8月2日、2021年8月2日、2021年9月26日(注1)、2022年9月26日(注1)、2023年9月26日(注1)
(注1)2018年9月10日付で借入れに係る変更契約を締結し、借入実行日及び元本返済期日を変更しています。なお、借入実行日及び元本返済期日は、本書の日付現在の予定であり、今後変更される場合があります。
3.資産(物件)の取得
本投資法人は、2018年7月17日付で、下表記載のホテル4物件の取得(取得価額総額47,747百万円)を決議し、同年8月2日付で取得を完了しました。
物件番号:D60 物件名称:ホテルマイステイズプレミア赤坂
物件番号:D61 物件名称:ホテルマイステイズプレミア札幌パーク
物件番号:D62 物件名称:ホテルマイステイズ上野イースト
物件番号:D63 物件名称:ホテルマイステイズ御堂筋本町
(注1)取得価格は、各物件取得に係る売買契約書にそれぞれ記載された売買価格に基づき記載しています。
また、金額には、取得経費、固定資産税・都市計画税及び消費税等を含みません。
4.資産(海外不動産を裏付資産とする匿名組合出資持分)の取得
本投資法人は、2018年7月17日付で、下表記載の匿名組合出資持分の取得を決議し、同日付で匿名組合契約を締結しました。
取得の概要
本裏付不動産の概要
(注1)2018年7月26日付で締結された為替予約契約により本投資法人による取得予定価格(出資予定金額)は日本円ベースで固定されており、当該為替予約契約における米ドルと日本円の為替予約レートである1米ドル=110.45円で邦貨換算しています。
(注2)本投資法人による本海外不動産匿名組合出資持分に係る出資予定金額を記載するものではなく、資産保有SPCによる裏付不動産のLeasehold等の取得に係る取得予定価格を記載しています。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
1.資産の評価基準及び評価方法
その他有価証券
時価のないもの
移動平均法による原価法を採用しております。
2.固定資産の減価償却の方法
(1)有形固定資産(信託財産を含む)
定額法を採用しております。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
| 工具、器具及び備品 | 4～8年 |
| 信託建物 | 5～67年 |
| 信託建物附属設備 | 2～33年 |
| 信託構築物 | 3～55年 |
| 信託工具、器具及び備品 | 2～19年 |
(2)無形固定資産
定額法を採用しております。
なお、借地権(事業用定期借地権)については、契約期間に基づく定額法を採用しております。
(3)長期前払費用
定額法を採用しております。
3.繰延資産の処理方法
(1)投資口交付費
支出時に全額費用として処理しております。
(2)投資法人債発行費
投資法人債償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
4.引当金の計上基準
貸倒引当金
債権の貸倒損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しております。
5.収益及び費用の計上基準
固定資産税等の費用処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当期に納税する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しております。
なお、不動産等の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用計上せず当該不動産等の取得原価に算入しております。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は77,833千円です。
6.ヘッジ会計の方法
(1)ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっています。
(2)ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段:金利スワップ取引
ヘッジ対象:借入金金利
(3)ヘッジ方針
本投資法人はリスク管理基本方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
(4)ヘッジ有効性評価の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。
7.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲
キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
8.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項
(1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しております。なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。
①信託現金及び信託預金
②信託建物
信託建物附属設備
信託構築物
信託工具、器具及び備品
信託土地
③信託借地権
④信託預り敷金及び保証金
(2)消費税等の処理方法
消費税等の会計処理は税抜方式によっています。
(表示方法の変更に関する注記)
前期において流動資産の「未収入金」に含めておりました「未収還付法人税等」は、金額的重要性が増したため、当期より独立掲記しております。
この結果、前期の貸借対照表において、「流動資産」の「未収入金」に表示していた8千円は、「未収還付法人税等」8千円として組み替えております。
また、上記の変更に伴い、前期のキャッシュ・フロー計算書において、「営業活動によるキャッシュ・フロー」の「その他」に表示していた△1,274千円は、「未収還付法人税等の増減額(△は増加)」2千円、「その他」△1,277千円として組み替えております。
(貸借対照表に関する注記)
※1.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
(単位:千円)
| 前期 | 当期 |
| 2017年12月31日 | 2018年6月30日 |
| 50,000 | 50,000 |
※2.一時差異等調整引当額
前期(自 2017年7月1日 至 2017年12月31日)
1. 引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
| 発生した 資産等 | 引当ての事由 | 当初発生額 | 前期末残高 | 当期引当額 | 当期戻入額 | 当期末残高 |
| 信託借地権 | 借地権償却額の発生 | △46,329 | - | △46,329 | - | △46,329 |
| 合計 | △46,329 | - | △46,329 | - | △46,329 |
2. 戻入れの具体的な方法
(1) 信託借地権
該当物件の売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。
当期(自 2018年1月1日 至 2018年6月30日)
1. 引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
| 発生した 資産等 | 引当ての事由 | 当初発生額 | 前期末残高 | 当期引当額 | 当期戻入額 | 当期末残高 |
| 信託借地権 | 借地権償却額の発生 | △46,329 | △46,329 | - | - | △46,329 |
| 合計 | △46,329 | △46,329 | - | - | △46,329 |
2. 戻入れの具体的な方法
(1) 信託借地権
該当物件の売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。
(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)
| 前期 | 当期 | |
| 自 2017年7月1日 | 自 2018年1月1日 | |
| 至 2017年12月31日 | 至 2018年6月30日 | |
| A.不動産賃貸事業収益 | ||
| 賃貸事業収入 | ||
| 賃料・共益費(注) | 11,060,128 | 10,769,777 |
| その他収入 | 343,107 | 352,704 |
| 合計 | 11,403,236 | 11,122,481 |
| B.不動産賃貸事業費用 | ||
| 賃貸事業費用 | ||
| 維持管理費 | 707,458 | 665,093 |
| 公租公課 | 470,600 | 470,692 |
| 損害保険料 | 11,499 | 12,845 |
| 減価償却費 | 2,567,215 | 2,772,510 |
| その他費用 | 205,408 | 215,476 |
| 合計 | 3,962,183 | 4,136,619 |
| C.不動産賃貸事業損益(A-B) | 7,441,052 | 6,985,862 |
| (注)うち、ホテル変動賃料収入 | 3,741,186 | 3,789,484 |
※2.不動産等売却益の内訳
前期(自 2017年7月1日 至 2017年12月31日)
(単位:千円)
| 近代科学社ビル | タイムズ神田須田町第4 | 新宿アイランド | カーザエルミタッジオ | |
| 不動産等売却収入 | 1,364,791 | 130,217 | 705,102 | 1,312,035 |
| 不動産等売却原価 | 1,197,764 | 100,818 | 701,931 | 948,287 |
| その他売却費用 | 51,333 | 3,658 | 10,228 | 28,743 |
| 不動産等売損益 | 115,693 | 25,740 | △7,057 | 335,004 |
| レクセルマンション上野松が谷 | サンテラス南池袋 | |
| 不動産等売却収入 | 1,329,240 | 934,980 |
| 不動産等売却原価 | 853,265 | 591,335 |
| その他売却費用 | 26,547 | 18,419 |
| 不動産等売却損益 | 449,428 | 325,224 |
当期(自 2018年1月1日 至 2018年6月30日)
(単位:千円)
| アルモニー御茶ノ水 | グロースメゾン池袋 | キャピタルハイツ神楽坂 | クロス・スクェア NAKANO | |
| 不動産等売却収入 | 1,606,646 | 1,059,850 | 734,817 | 1,357,090 |
| 不動産等売却原価 | 1,346,372 | 743,659 | 623,867 | 1,125,668 |
| その他売却費用 | 38,843 | 26,625 | 20,817 | 23,268 |
| 不動産等売損益 | 221,430 | 289,565 | 90,132 | 208,153 |
| 大木青葉ビル | レキシントン・プラザ 西五反田 | |
| 不動産等売却収入 | 728,446 | 5,180,003 |
| 不動産等売却原価 | 709,604 | 4,632,693 |
| その他売却費用 | 11,439 | 114,348 |
| 不動産等売損益 | 7,402 | 432,961 |
※3.減損損失の内訳
前期(自 2017年7月1日 至 2017年12月31日)
不動産等の名称:大木青葉ビル
| 用途 | 場所 | 種類 | 減損損失 |
| オフィスビル | 宮城県仙台市 | 信託土地 | 15,677千円 |
減損損失の算定にあたっては、売却を予定している資産について帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を信託土地の減損損失として営業費用に計上しました。なお、実際の売却額から処分費用見込額を控除した正味売却価額を回収可能価額としています。
当期(自 2018年1月1日 至 2018年6月30日)
該当事項はありません。
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
発行可能投資口総口数及び発行済投資口数
| 前期 | 当期 | |
| 自 2017年7月1日 | 自 2018年1月1日 | |
| 至 2017年12月31日 | 至 2018年6月30日 | |
| 発行可能投資口総口数 | 10,000,000口 | 10,000,000口 |
| 発行済投資口数 | 4,793,181口 | 4,793,181口 |
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(単位:千円)
| 前期 | 当期 | |
| 自 2017年7月1日 | 自 2018年1月1日 | |
| 至 2017年12月31日 | 至 2018年6月30日 | |
| 現金及び預金 | 14,367,140 | 8,505,792 |
| 信託現金及び信託預金 | 6,326,653 | 6,566,761 |
| 現金及び現金同等物 | 20,693,794 | 15,072,553 |
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引(借主側)
未経過リース料
(単位:千円)
| 前期 | 当期 | |
| 2017年12月31日 | 2018年6月30日 | |
| 1年内 | 312,959 | 312,959 |
| 1年超 | 10,247,035 | 10,090,556 |
| 合計 | 10,559,994 | 10,403,515 |
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
(単位:千円)
| 前期 | 当期 | |
| 2017年12月31日 | 2018年6月30日 | |
| 1年内 | 7,970,088 | 8,623,053 |
| 1年超 | 56,088,357 | 58,058,083 |
| 合計 | 64,058,446 | 66,681,137 |
(金融商品に関する注記)
1. 金融商品の状況に関する事項
(1) 金融商品に対する取組方針
本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保を目指して、主として不動産等の特定資産に投資して運用を行います。
資金調達については、主に投資口及び投資法人債等の発行、借入れを行う方針です。
デリバティブ取引は将来の金利の変動等によるリスク回避を目的としており、投機的な取引は行わない方針であります。
余資の運用は安全性、換金性等を考慮し金利環境及び資金繰りを十分に考慮した上で慎重に行っております。
(2) 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は、不動産及び不動産信託受益権の購入資金(購入に伴う付随費用も含みます。)若しくは、既存の借入金のリファイナンス資金です。借入先は流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では資産運用会社の財務部が資金繰表の作成・更新を行うほか、金銭消費貸借契約において設けられている財務制限条項についてモニタリングを行うことによって流動性リスクを管理しています。
(3) 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれております。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2. 金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については以下のとおりです。
前期(2017年12月31日)
(単位:千円)
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1) 現金及び預金 | 14,367,140 | 14,367,140 | - |
| (2) 信託現金及び信託預金 | 6,326,653 | 6,326,653 | - |
| 資産計 | 20,693,794 | 20,693,794 | - |
| (3) 短期借入金 | (3,068,000) | (3,068,000) | - |
| (4) 1年内返済予定の長期借入金 | (28,979,000) | (28,979,000) | - |
| (6) 長期借入金 | (154,936,000) | (154,936,000) | - |
| 負債計 | (186,983,000) | (186,983,000) | - |
| (7) デリバティブ取引 | 113,592 | 113,592 | - |
当期(2018年6月30日)
(単位:千円)
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1) 現金及び預金 | 8,505,792 | 8,505,792 | - |
| (2) 信託現金及び信託預金 | 6,566,761 | 6,566,761 | - |
| 資産計 | 15,072,553 | 15,072,553 | - |
| (3) 短期借入金 | (2,000,000) | (2,000,000) | - |
| (4) 1年内返済予定の長期借入金 | (46,663,000) | (46,663,000) | - |
| (5) 投資法人債 | (2,000,000) | (1,998,500) | 1,500 |
| (6) 長期借入金 | (138,752,000) | (138,752,000) | - |
| 負債計 | (189,415,000) | (189,413,500) | 1,500 |
| (7) デリバティブ取引 | 90,975 | 90,975 | - |
(※1)負債に計上されている項目については、( )で示しています。
(※2)デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、( )で示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法
(1)現金及び預金(2)信託現金及び信託預金(3)短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(4)1年内返済予定の長期借入金(6)長期借入金
変動金利による長期借入金については、金利が一定期間毎に更改される条件で借入れを行っているため時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(5)投資法人債
これらの時価については、市場価格に基づき算定する方法によっています。
(7)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
(単位:千円)
| 前期 | 当期 | |
| 2017年12月31日 | 2018年6月30日 | |
| 信託預り敷金及び保証金 | 2,215,299 | 2,026,400 |
| 投資有価証券 | 17,854,460 | 17,856,387 |
賃貸物件における賃借人から預託されている信託預り敷金及び保証金は市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去まで実質的な預託期間を算定することは困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
投資有価証券(優先出資証券)に関しては市場価格がなく、時価を把握することがきわめて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
(注3)金銭債権の決算日後の償還予定額
前期(2017年12月31日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 現金及び預金 | 14,367,140 | - | - | - | - | - |
| 信託現金及び信託預金 | 6,326,653 | - | - | - | - | - |
| 合計 | 20,693,794 | - | - | - | - | - |
当期(2018年6月30日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 現金及び預金 | 8,505,792 | - | - | - | - | - |
| 信託現金及び信託預金 | 6,566,761 | - | - | - | - | - |
| 合計 | 15,072,553 | - | - | - | - | - |
(注4)長期借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期(2017年12月31日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 短期借入金 | 3,068,000 | - | - | - | - | - |
| 1年内返済予定の長期借入金 | 28,979,000 | - | - | - | - | - |
| 長期借入金 | - | 54,745,000 | 50,130,000 | 32,821,000 | 10,115,000 | 7,125,000 |
| 合計 | 32,047,000 | 54,745,000 | 50,130,000 | 32,821,000 | 10,115,000 | 7,125,000 |
当期(2018年6月30日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 短期借入金 | 2,000,000 | - | - | - | - | - |
| 1年内返済予定の長期借入金 | 46,663,000 | - | - | - | - | - |
| 投資法人債 | - | - | - | - | 1,000,000 | 1,000,000 |
| 長期借入金 | - | 51,744,000 | 57,380,000 | 15,638,000 | 6,865,000 | 7,125,000 |
| 合計 | 48,663,000 | 51,744,000 | 57,380,000 | 15,638,000 | 7,865,000 | 8,125,000 |
(有価証券に関する注記)
前期(自 2017年7月1日 至 2017年12月31日)
その他有価証券
優先出資証券(貸借対照表計上額17,854,460 千円)に関しては市場価格がなく、時価を把握することがきわめて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
当期(自 2018年1月1日 至 2018年6月30日)
その他有価証券
優先出資証券(貸借対照表計上額17,856,387千円)に関しては市場価格がなく、時価を把握することがきわめて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
(デリバティブ取引に関する注記)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2017年12月31日)
該当事項はありません。
当期(2018年6月30日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2017年12月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(単位:千円)
| ヘッジ会計の方法 | デリバティブ取引の種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約額等(※1) | 時価(※2) | |
| うち1年超 | |||||
| 原則的処理方法 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 99,119,000 | 70,140,000 | 113,592 |
(※1)契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
(※2)時価は、取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しております。
当期(2018年6月30日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(単位:千円)
| ヘッジ会計の方法 | デリバティブ取引の種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約額等(※1) | 時価(※2) | |
| うち1年超 | |||||
| 原則的処理方法 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 100,619,000 | 67,390,000 | 90,975 |
(※1)契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
(※2)時価は、取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しております。
(退職給付に関する注記)
該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
1. 当該資産除去債務の概要
本投資法人は、保有する資産「コンフォートホテル前橋」の土地に係る定期借地権契約に基づく原状回復義務に関して資産除去債務を計上しております。
2. 当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を、当該定期借地権契約満了までの期間より、43年と見積り、割引率は1.342%を使用して資産除去債務の金額を算定しております。
3.当該資産除去債務の総額の増減
| (単位:千円) | ||
| 前期 自 2017年7月1日 至 2017年12月31日 | 当期 自 2018年1月1日 至 2018年6月30日 | |
| 期首残高 | 31,468 | 31,680 |
| 有形固定資産の取得に伴う増加額 | - | - |
| 時の経過による調整額 | 212 | 210 |
| 期末残高 | 31,680 | 31,891 |
(セグメント情報等に関する注記)
Ⅰ.セグメント情報
本投資法人は、不動産投資事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。
Ⅱ.関連情報
前期(自 2017年7月1日 至 2017年12月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
2.地域ごとの情報
(1) 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
(2) 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
3.主要な顧客ごとの情報
(単位:千円)
| 顧客の名称または氏名 | 営業収益 | 関連するセグメント |
| 株式会社マイステイズ・ ホテル・マネジメント | 4,794,080 | 不動産投資事業 |
当期(自 2018年1月1日 至 2018年6月30日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
2.地域ごとの情報
(1) 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
(2) 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
3.主要な顧客ごとの情報
(単位:千円)
| 顧客の名称または氏名 | 営業収益 | 関連するセグメント |
| 株式会社マイステイズ・ ホテル・マネジメント | 5,324,738 | 不動産投資事業 |
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、主として首都圏及び地方主要都市部において、安定性の向上及び成長余地の双方に重点を置いたポートフォリオ構築を目指し、住居及びホテルをコアアセットとして保有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、増減額及び時価は次のとおりです。
(単位:千円)
| 前期 | 当期 | |||
| 自 2017年7月1日 | 自 2018年1月1日 | |||
| 至 2017年12月31日 | 至 2018年6月30日 | |||
| 住居 | 貸借対照表 計上額 | 期首残高 | 93,113,195 | 89,949,664 |
| 期中増減額 | △3,163,531 | △3,380,554 | ||
| 期末残高 | 89,949,664 | 86,569,109 | ||
| 期末時価 | 102,353,000 | 100,387,000 | ||
| オフィス | 貸借対照表 計上額 | 期首残高 | 8,424,734 | 6,474,931 |
| 期中増減額 | △1,949,803 | △6,474,931 | ||
| 期末残高 | 6,474,931 | - | ||
| 期末時価 | 6,130,000 | - | ||
| 商業施設 | 貸借対照表 計上額 | 期首残高 | 5,001,269 | 4,957,292 |
| 期中増減額 | △43,977 | △44,824 | ||
| 期末残高 | 4,957,292 | 4,912,468 | ||
| 期末時価 | 6,100,000 | 6,170,000 | ||
| 駐車場 | 貸借対照表 計上額 | 期首残高 | 100,818 | - |
| 期中増減額 | △100,818 | - | ||
| 期末残高 | - | - | ||
| 期末時価 | - | - | ||
| ホテル | 貸借対照表 計上額 | 期首残高 | 185,897,957 | 226,328,017 |
| 期中増減額 | 40,430,059 | 19,125,328 | ||
| 期末残高 | 226,328,017 | 245,453,345 | ||
| 期末時価 | 285,424,000 | 304,985,000 | ||
| 合計 | 貸借対照表 計上額 | 期首残高 | 292,537,976 | 327,709,905 |
| 期中増減額 | 35,171,929 | 9,225,018 | ||
| 期末残高 | 327,709,905 | 336,934,923 | ||
| 期末時価 | 400,007,000 | 411,542,000 | ||
(注1)貸借対照表計上額は取得価額(取得に伴う付随費用を含みます。)から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)前期における期中増減額のうち、主な増加は新規ホテルの取得及び資本的支出に該当する工事によるものであり、主な減少は住居、オフィス及び駐車場物件の売却、並びに減価償却費及び減損損失の計上によるものです。当期における期中増減額のうち、主な増加は新規ホテルの取得及び資本的支出に該当する工事によるものであり、主な減少は住居、オフィスの売却、並びに減価償却費の計上によるものです。
(注3)期末時価は、株式会社アセッツアールアンドディー、一般財団法人日本不動産研究所、JLL森井鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所及び大和不動産鑑定株式会社による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、前記「損益計算書に関する注記」をご覧ください。
(税効果会計に関する注記)
1. 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
(単位:千円)
| 前期 | 当期 | |
| 2017年12月31日 | 2018年6月30日 | |
| (繰延税金資産(流動資産)) | ||
| 未払事業所税 | 1,331 | 1,325 |
| 減損損失 | 2,367 | - |
| 貸倒引当金 | 28 | 28 |
| 繰延税金資産小計 | 3,726 | 1,354 |
| 評価性引当額 | 3,726 | 1,354 |
| 繰延税金資産合計 | - | - |
| (繰延税金資産の純額) | - | - |
| (繰延税金資産(固定資産)) | ||
| 建物等(合併) | 730,990 | 561,751 |
| 土地(合併) | 1,918,655 | 1,374,216 |
| 繰越欠損金 | 7,200,289 | 7,200,289 |
| 資産除去債務 | 10,055 | 10,122 |
| 借地権償却額 | 79,644 | 116,528 |
| 繰延税金資産小計 | 9,939,635 | 9,262,907 |
| (繰延税金負債(固定負債)) | ||
| 資産除去債務に対する除去費用 | 9,797 | 9,797 |
| 繰延ヘッジ損益 | 36,054 | 28,875 |
| 繰延税金負債小計 | 45,851 | 38,673 |
| 評価性引当額 | 9,893,783 | 9,224,234 |
| 繰延税金資産合計 | - | - |
| (繰延税金資産の純額) | - | - |
2. 法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳
(単位:%)
| 前期 | 当期 | |
| 2017年12月31日 | 2018年6月30日 | |
| 法定実効税率 | 31.74 | 31.74 |
| 支払分配金の損金算入額 | △30.49 | △22.95 |
| 評価性引当額の増減 | △1.25 | △8.79 |
| その他 | 0.01 | 0.01 |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.01 | 0.01 |
(持分法損益等に関する注記)
前期(自 2017年7月1日 至 2017年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2018年1月1日 至 2018年6月30日)
関連会社に対する投資の金額 17,856,387千円
持分法を適用した場合の投資の金額 17,845,800千円
持分法を適用した場合の投資利益の金額 722,127千円
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2017年7月1日 至 2017年12月31日)
| 属性 | 名称 | 所在地 | 資本金 (百万円) | 事業の 内容又 は職業 | 議決権等 の所有 (被所有) 割合(%) | 関係内容 | 取引の 内容 | 取引金額 (千円) (注1) | 科目 | 期末残高 (千円) (注1) | |
| 役員の 兼任等 | 事業上 の関係 | ||||||||||
| 資産運用会社の利害関係人等 | エイチエル・インベストメンツ 特定目的会社 (注3) | 東京都港区 | 0.1 | 投資運用業 | - | - | 不動産信託受益権の売主 | 不動産信託受益権の購入(注2) (注5) | 13,068,000 | - | - |
| Septentrio3特定目的会社 (注3) | 東京都港区 | 0.1 | 投資運用業 | - | - | 不動産信託受益権の売主 | 不動産信託受益権の購入(注2) (注5) | 9,781,000 | - | - | |
| Monza特定目的会社 (注3) | 東京都港区 | 0.1 | 投資運用業 | - | - | 不動産信託受益権の売主 | 不動産信託受益権の購入(注2) (注5) | 8,870,000 | - | - | |
| Suisei特定目的会社 (注3) | 東京都港区 | 0.1 | 投資運用業 | - | - | 不動産信託受益権の売主 | 不動産信託受益権の購入(注2) (注5) | 7,880,000 | - | - | |
| 株式会社ナクアホテル&リゾーツマネジメント (注3) | 東京都 港区 | 10 | ホテル業 | - | - | ホテル賃借人兼オペレーター | 賃貸事業 収入 | 1,103,226 | 営業未収入金 | 130,953 | |
| 株式会社 マイステイズ・ホテル・マネジメント (注3) | 東京都 港区 | 100 | ホテル業 | - | - | ホテル賃借人兼オペレーター | 賃貸事業 収入 | 4,794,080 | 営業未収入金 | 1,551,920 | |
(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。
(注2)取引条件については、資産運用会社の社内規程であるスポンサー関係者取引規程及びスポンサー関係者関連取引管理マニュアルに基づき、決定しております。
(注3)エイチエル・インベストメンツ特定目的会社、Septentrio3特定目的会社、Monza特定目的会社、Suisei特定目的会社、株式会社ナクアホテル&リゾーツマネジメント及び株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメントと資産運用会社との間には記載すべき資本関係はありませんが、当該特定目的会社又はテナント兼オペレーターはカリオペの関係法人であるFortress Investment Group(FIG)の関係法人が運用するファンド等を通じ匿名組合出資又は出資を受けております。したがって本投資法人ではエイチエル・インベストメンツ特定目的会社、Septentrio3特定目的会社、Monza特定目的会社、Suisei特定目的会社、株式会社ナクアホテル&リゾーツマネジメント及び株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメントを利害関係人に準ずるものとして取り扱っております。
(注4)なお、カリオペは本投資法人の投資口のうち,609,942口(12.7%)を保有しております。
(注5)当該受益権の購入は下記物件に係るものです。なお、取引金額は、信託受益権売買契約書に記載された売買価格を記載しており、その他の取得に係る諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税等を含んでおりません。
| 物件番号 | 不動産等の名称 | 相手先 | 売買価格(千円) |
| D50 | ホテルマイステイズ 新大阪コンファレンスセンター | エイチエル・インベストメンツ 特定目的会社 | 13,068,000 |
| D51 | ホテルマイステイズプレミア大森 | Septentrio3特定目的会社 | 9,781,000 |
| D52 | 別府亀の井ホテル | Monza特定目的会社 | 8,870,000 |
| D53 | ホテルマイステイズ札幌駅北口 | Suisei特定目的会社 | 7,880,000 |
| 合計 | 39,599,000 | ||
当期(自 2018年1月1日 至 2018年6月30日)
| 属性 | 名称 | 所在地 | 資本金 (百万円) | 事業の 内容又 は職業 | 議決権等 の所有 (被所有) 割合(%) | 関係内容 | 取引の 内容 | 取引金額 (千円) (注1) | 科目 | 期末残高 (千円) (注1) | |
| 役員の 兼任等 | 事業上 の関係 | ||||||||||
| 資産運用会社の利害関係人等 | Ginga特定目的会社 (注3) | 東京都港区 | 0.1 | 投資運用業 | - | - | 不動産信託受益権の売主 | 不動産信託受益権の購入(注2) (注4) | 5,326,000 | - | - |
| エイチエル・インベストメンツ 特定目的会社 (注3) | 東京都港区 | 0.1 | 投資運用業 | - | - | 不動産信託受益権の売主 | 不動産信託受益権の購入(注2) (注4) | 2,772,000 | - | - | |
| Monza特定目的会社 (注3) | 東京都港区 | 0.1 | 投資運用業 | - | - | 不動産信託受益権の売主 | 不動産信託受益権の購入(注2) (注4) | 2,723,000 | - | - | |
| Suisei特定目的会社 (注3) | 東京都港区 | 0.1 | 投資運用業 | - | - | 不動産信託受益権の売主 | 不動産信託受益権の購入(注2) (注4) | 1,604,000 | - | - | |
| Calvis特定目的会社 (注3) | 東京都港区 | 0.1 | 投資運用業 | - | - | 不動産信託受益権の売主 | 不動産信託受益権の購入(注2) (注4) | 7,325,000 | - | - | |
| 株式会社ナクアホテル&リゾーツマネジメント (注3) | 東京都 港区 | 10 | ホテル業 | - | - | ホテル賃借人兼オペレーター | 賃貸事業 収入 | 576,941 | 営業未収入金 | 221,582 | |
| 株式会社 マイステイズ・ホテル・マネジメント (注3) | 東京都 港区 | 100 | ホテル業 | - | - | ホテル賃借人兼オペレーター | 賃貸事業 収入 | 5,324,738 | 営業未収入金 | 1,387,974 | |
(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。
(注2)取引条件については、資産運用会社の社内規程であるスポンサー関係者取引規程及びスポンサー関係者関連取引管理マニュアルに基づき、決定しております。
(注3)Ginga特定目的会社、エイチエル・インベストメンツ特定目的会社、Monza特定目的会社、Suisei特定目的会社、Calvis特定目的会社、株式会社ナクアホテル&リゾーツマネジメント及び株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメントと資産運用会社との間には記載すべき資本関係はありませんが、(i)Ginga特定目的会社、エイチエル・インベストメンツ特定目的会社、Monza特定目的会社及びSuisei特定目的会社は、当該特定目的会社との取引時において、FIG(本資産運用会社の発行済株式の100%を直接保有する親会社であるカリオペの関係法人)の関係法人が運用するファンド等を通じ匿名組合出資又は出資を受けており、(ii)Calvis特定目的会社は、当該特定目的会社との取引時において、FIG(本資産運用会社の発行済株式の100%を直接・間接的に保有する親会社であるソフトバンクグループ株式会社の子会社)の関係法人が運用するファンド等を通じ匿名組合出資又は出資を受けており、(iii)株式会社ナクアホテル&リゾーツマネジメント及び株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメントは、FIG(2018年3月29日までは本資産運用会社の発行済株式の100%を直接保有する親会社であるカリオペの関係法人、2018年3月29日以降は本資産運用会社の発行済株式の100%を直接・間接的に保有する親会社であるソフトバンクグループ株式会社の子会社)の関係法人が運用するファンド等を通じ匿名組合出資又は出資を受けております。したがって本投資法人ではGinga特定目的会社、エイチエル・インベストメンツ特定目的会社、Monza特定目的会社、Suisei特定目的会社、Calvis特定目的会社、株式会社ナクアホテル&リゾーツマネジメント及び株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメントを利害関係人に準ずるものとして取り扱っております。
(注4)当該受益権の購入は下記物件に係るものです。なお、取引金額は、信託受益権売買契約書に記載された売買価格を記載しており、その他の取得に係る諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税等を含んでおりません。
| 物件番号 | 不動産等の名称 | 相手先 | 売買価格(千円) |
| D54 | ホテルマイステイズ横浜関内 | Ginga特定目的会社 | 5,326,000 |
| D55 | アートホテル上越 | エイチエル・インベストメンツ 特定目的会社 | 2,772,000 |
| D56 | アートホテル弘前シティ | Monza特定目的会社 | 2,723,000 |
| D57 | ホテルマイステイズ大分 | Suisei特定目的会社 | 1,604,000 |
| D58 | ホテルマイステイズ五反田 | Calvis特定目的会社 | 4,068,000 |
| D59 | ホテルマイステイズ立川 | Calvis特定目的会社 | 3,257,000 |
| 合計 | 19,750,000 | ||
2.関連会社等
前期及び当期において、該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期及び当期において、該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2017年7月1日 至 2017年12月31日)
| 属性 | 氏名 | 事業の内容又は職業 | 議決権等 の所有 (被所有) 割合(%) | 取引内容 | 取引金額 (千円) (注3) | 科目 | 期末残高 (千円) (注3) |
| 役員及びその近親者 | 福田直樹 | 本投資法人執行役員兼コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社代表取締役社長 | - | コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社への資産運用報酬の支払(注1) | 276,823 | 未払費用 | 159,138 |
| 同上 | 同上 | 同上 | - | コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社への機関運営委託報酬の支払(注2) | 1,100 | 未払費用 | 864 |
(注1)福田直樹が第三者(資産運用会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっております。
(注2)福田直樹が第三者(資産運用会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人と資産運用会社との間で締結した「機関運営事務委託契約書」に定められています。
(注3)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。
当期(自 2018年1月1日 至 2018年6月30日)
| 属性 | 氏名 | 事業の内容又は職業 | 議決権等 の所有 (被所有) 割合(%) | 取引内容 | 取引金額 (千円) (注3) | 科目 | 期末残高 (千円) (注3) |
| 役員及びその近親者 | 福田直樹 | 本投資法人執行役員兼コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社代表取締役社長 | - | コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社への資産運用報酬の支払(注1) | 308,849 | 未払費用 | 149,291 |
| 同上 | 同上 | 同上 | - | コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社への機関運営委託報酬の支払(注2) | 600 | 未払費用 | 324 |
(注1)福田直樹が第三者(資産運用会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっております。
(注2)福田直樹が第三者(資産運用会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人と資産運用会社との間で締結した「機関運営事務委託契約書」に定められています。
(注3)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。
(親会社又は重要な関連会社に関する注記)
1.親会社情報
該当事項はありません。
2.重要な関連会社の要約財務情報
当期において、重要な関連会社はキングダム特定目的会社であり、その要約財務諸表は以下のとおりであります。
| (単位:千円) | |
| キングダム特定目的会社 | |
| 特定資産合計 その他の資産合計 流動負債合計 固定負債合計 純資産合計 営業収益 税引前当期純利益 当期純利益 | 100,422,370 5,409,900 1,436,173 66,480,660 37,915,436 1,957,744 1,496,394 1,495,336 |
(1口当たり情報に関する注記)
| 前期 | 当期 | |
| 自 2017年7月1日 | 自 2018年1月1日 | |
| 至 2017年12月31日 | 至 2018年6月30日 | |
| 1口当たり純資産額 | 37,829円 | 37,871円 |
| 1口当たり当期純利益 | 1,712円 | 1,611円 |
1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算出しています。なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は以下のとおりです。
| 前期 | 当期 | |
| 自 2017年7月1日 | 自 2018年1月1日 | |
| 至 2017年12月31日 | 至 2018年6月30日 | |
| 当期純利益(千円) | 7,303,097 | 7,721,948 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 7,303,097 | 7,721,948 |
| 期中平均投資口数(口) | 4,266,437 | 4,793,181 |
(重要な後発事象に関する注記)
1.新投資口の発行
本投資法人は、2018年7月17日及び同年7月25日開催の本投資法人役員会において、新投資口の発行及び投資口売出しを決議し、公募による新投資口の発行については2018年8月1日に払込が完了し、以下の条件にて発行しました。また、オーバーアロットメントによる売出しに伴う第三者割当による新投資口の発行については、2018年8月21日に払込が完了しています。この結果、本投資法人の出資総額は211,092百万円、発行済投資口数は5,748,181口となっています。
①募集による新投資口の発行
発行新投資口数 : 909,524口
うち国内一般募集における募集投資口数: 432,024口
海外募集における募集投資口数 : 477,500口
発行価格(募集価格) : 1口当たり45,776円
発行価格(募集価格)の総額 : 41,634,370,624円
払込金額(発行価額) : 1口当たり44,287円
払込金額(発行価額)の総額 : 40,280,089,388円
払込期日 : 2018年8月1日
②投資口売出し(オーバーアロットメントによる売出し)
売出投資口数 : 45,476口
売出価格 : 1口当たり45,776円
売出価額の総額 : 2,081,709,376円
受渡期日 : 2018年8月2日
③第三者割当による新投資口発行
発行新投資口数 : 45,476口
払込金額(発行価額) : 1口当たり44,287円
払込金額(発行価額)の総額 : 2,013,995,612円
払込期日 : 2018年8月21日
割当先 : みずほ証券株式会社
2.資金の借入れ
本投資法人は、2018年8月2日付で取得したホテル4物件(国内不動産信託受益権)及び同年10月31日又は別途合意する日付で取得予定の海外不動産を裏付資産とする匿名組合出資持分の取得資金の一部に充当するため、2018年7月17日付の本投資法人役員会において、以下の借入を決議し、2018年7月31日付で借入契約を締結しました。
ニューシンジケートローン(J)
借入先 : 株式会社みずほ銀行により組成されるシンジケート団
借入金額 : 40,458百万円
利率等 : 基準金利(全銀協1ヶ月日本円TIBOR、但し、初回計算期間のみ全銀協2ヶ月日本円
TIBOR) +0.50%、0.40%、0.30%、0.30%、0.20%
利払期日 : 2018年9月28日を初回とし、その後元本返済期日までの毎月月末営業日及び元本返期日、2018年10月31日(注1)を初回とし、その後元本返済期日までの毎月月末営業日及び元本返済期日
元本返済方法 : 一括返済
借入方法 : 無担保・無保証
借入日 : 2018年8月2日、2018年9月26日(注1)
返済期日 : 2019年8月2日、2021年8月2日、2021年9月26日(注1)、2022年9月26日(注1)、2023年9月26日(注1)
(注1)2018年9月10日付で借入れに係る変更契約を締結し、借入実行日及び元本返済期日を変更しています。なお、借入実行日及び元本返済期日は、本書の日付現在の予定であり、今後変更される場合があります。
3.資産(物件)の取得
本投資法人は、2018年7月17日付で、下表記載のホテル4物件の取得(取得価額総額47,747百万円)を決議し、同年8月2日付で取得を完了しました。
物件番号:D60 物件名称:ホテルマイステイズプレミア赤坂
| 取得日 | 2018年8月2日 |
| 取得価格(注1) | 20,691百万円 |
| 所在地 | 東京都港区 |
| 建築時期 | 2016年6月 |
| 資産の種類 | 信託受益権 |
| 取得先 | Aki特定目的会社 |
| 延床面積 | 8,620.69㎡ |
| 総賃貸可能面積 | 8,620.69㎡ |
物件番号:D61 物件名称:ホテルマイステイズプレミア札幌パーク
| 取得日 | 2018年8月2日 |
| 取得価格(注1) | 16,731百万円 |
| 所在地 | 北海道札幌市 |
| 建築時期 | 1998年3月 |
| 資産の種類 | 信託受益権 |
| 取得先 | Raetia特定目的会社 |
| 延床面積 | 21,670.64㎡ |
| 総賃貸可能面積 | 21,670.64㎡ |
物件番号:D62 物件名称:ホテルマイステイズ上野イースト
| 取得日 | 2018年8月2日 |
| 取得価格(注1) | 5,286百万円 |
| 所在地 | 東京都台東区 |
| 建築時期 | 1991年9月 |
| 資産の種類 | 信託受益権 |
| 取得先 | エイチエル・インベストメンツ2特定目的会社 |
| 延床面積 | 4,396.02㎡ |
| 総賃貸可能面積 | 4,396.02㎡ |
物件番号:D63 物件名称:ホテルマイステイズ御堂筋本町
| 取得日 | 2018年8月2日 |
| 取得価格(注1) | 5,039百万円 |
| 所在地 | 大阪府大阪市 |
| 建築時期 | 2017年10月 |
| 資産の種類 | 信託受益権 |
| 取得先 | ドウゴ特定目的会社 |
| 延床面積 | 3,429.43㎡ |
| 総賃貸可能面積 | 3,429.43㎡ |
(注1)取得価格は、各物件取得に係る売買契約書にそれぞれ記載された売買価格に基づき記載しています。
また、金額には、取得経費、固定資産税・都市計画税及び消費税等を含みません。
4.資産(海外不動産を裏付資産とする匿名組合出資持分)の取得
本投資法人は、2018年7月17日付で、下表記載の匿名組合出資持分の取得を決議し、同日付で匿名組合契約を締結しました。
取得の概要
| 取得予定資産 | 海外不動産の土地及び建物に係るLeasehold Interest等を裏付不動産として取得する英領ケイマン諸島の特別目的会社に対する匿名組合出資持分 |
| 取得予定価格 | 339,836千米ドル(37,534百万円)(注1)(匿名組合出資持分100.0%) |
| 裏付不動産の名称 | 「ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート&スパ」及び「サンシャイン・スイーツ・リゾート」 |
| 取得予定日 | 2018年10月31日又は別途合意する日を期限とする本裏付不動産の売買実行日の前営業日 |
| 匿名組合営業者 | Seven Mile Resort Holdings Ltd. |
本裏付不動産の概要
| 物件の名称 | ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート&スパ |
| 取得予定価格(注1)(注2) | 255,300千米ドル(28,197百万円) |
| 所在地 | 英領ケイマン諸島 グランドケイマン島 セブンマイルビーチロード |
| 建築時期 | 1994年 |
| 延床面積 | 231,728平方フィート(約21,528㎡) |
| 物件の名称 | サンシャイン・スイーツ・リゾート |
| 取得予定価格(注1)(注2) | 49,700千米ドル(5,489百万円) |
| 所在地 | 英領ケイマン諸島 グランドケイマン島 エスタリー・チベッツ・ハイウェイ |
| 建築時期 | 1999年 |
| 延床面積 | 72,367平方フィート(約6,723㎡) |
(注1)2018年7月26日付で締結された為替予約契約により本投資法人による取得予定価格(出資予定金額)は日本円ベースで固定されており、当該為替予約契約における米ドルと日本円の為替予約レートである1米ドル=110.45円で邦貨換算しています。
(注2)本投資法人による本海外不動産匿名組合出資持分に係る出資予定金額を記載するものではなく、資産保有SPCによる裏付不動産のLeasehold等の取得に係る取得予定価格を記載しています。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
