訂正有価証券報告書(内国投資証券)-第32期(平成31年1月1日-令和1年6月30日)

(6)【注記表】
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
1.資産の評価基準及び評価方法
その他有価証券
時価のないもの
移動平均法による原価法を採用しております。
2.固定資産の減価償却の方法
(1)有形固定資産(信託財産を含む)
定額法を採用しております。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。

建物	16～50年
建物附属設備	5～29年
工具、器具及び備品	4～10年
信託建物	5～67年
信託建物附属設備	2～33年
信託構築物	3～55年
信託工具、器具及び備品	2～19年

(2)無形固定資産
国内の事業用定期借地権については、契約期間に基づく定額法を採用しております。
(3)長期前払費用
定額法を採用しております。
3.繰延資産の処理方法
(1)投資口交付費
支出時に全額費用として処理しております。
(2)投資法人債発行費
投資法人債償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
4.引当金の計上基準
貸倒引当金
債権の貸倒損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しております。
5.外貨建の資産及び負債の本邦通貨への換算基準
外貨建金銭債権債務は、決算期末日の直物為替相場により円貨により換算し、換算差額は損益として処理しています。
6.収益及び費用の計上基準
固定資産税等の処理方法
保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に納税する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しております。
なお、不動産等の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用計上せず当該不動産等の取得原価に算入しております。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額はありません。
7.ヘッジ会計の方法
(1)ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっています。
(2)ヘッジ手段とヘッジ対象
(借入金)
ヘッジ手段:金利スワップ取引
ヘッジ対象:借入金金利
(外貨建予定取引)
ヘッジ手段:為替オプション
ヘッジ対象:外貨建予定取引
(3)ヘッジ方針
本投資法人はリスク管理基本方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
(4)ヘッジ有効性評価の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。
8.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲
キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
9.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項
(1) 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しております。なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。
①信託現金及び信託預金
②信託建物
信託建物附属設備
信託構築物
信託工具、器具及び備品
信託土地
信託建設仮勘定
③信託借地権
④信託預り敷金及び保証金
(2) 消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。
(追加情報)
(一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記)
前期(自 2018年7月1日 至 2018年12月31日)
金銭の分配に係る計算書において、以下の引当てを行っております。
1.引当の発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)

発生した資産等	引当ての発生事由	一時差異等調整引当額
信託借地権	借地権償却額の発生	85,002

2.戻入れの具体的な方法

発生した資産等	戻入れの具体的な方法
信託借地権	売却等の時点において、対応すべき金額を戻し入れる予定です。

当期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
金銭の分配に係る計算書において、以下の戻入れを行っております。
1.戻入れの発生事由、発生した資産等及び戻入額
(単位:千円)

発生した資産等	戻入れの発生事由	一時差異等調整引当額
信託借地権	信託借地権物件の売却	△125,201

2.戻入れの具体的な方法

発生した資産等	戻入れの具体的な方法
信託借地権	売却等の時点において、対応すべき金額を戻し入れる予定です。

(貸借対照表に関する注記)
※1.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
(単位:千円)

前期	当期
2018年12月31日	2019年6月30日
50,000	50,000

※2.一時差異等調整引当額
前期(自 2018年7月1日 至 2018年12月31日)
1. 引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)

発生した 資産等	引当ての事由	当初発生額	前期末残高	当期引当額	当期戻入額	当期末残高
信託借地権	借地権償却額の発生	△46,329	△46,329	-	-	△46,329
合計		△46,329	△46,329	-	-	△46,329

2. 戻入れの具体的な方法
(1) 信託借地権
該当物件の売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。
当期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
1. 引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)

発生した 資産等	引当ての事由	当初発生額	前期末残高	当期引当額	当期戻入額	当期末残高
信託借地権	借地権償却額の発生	△131,332	△46,329	△85,002	-	△131,332
合計		△131,332	△46,329	△85,002	-	△131,332

2. 戻入れの具体的な方法
(1) 信託借地権
該当物件の売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。
※3.自己投資口の消却の状況

	前期	当期
	2018年12月31日	2019年6月30日
総消却口数	81,341口	-
消却総額	3,999,980千円	-

※4.国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
(単位:千円)

	前期	当期
	2018年12月31日	2019年6月30日
信託建物附属設備	-	115,319

(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)

	前期	当期
	自 2018年7月1日	自 2019年1月1日
	至 2018年12月31日	至 2019年6月30日
A.不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料・共益費(注)	13,258,939	11,795,812
その他収入	345,284	357,587
合計	13,604,224	12,153,399
B.不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
維持管理費	667,393	662,160
公租公課	547,232	565,715
損害保険料	13,817	13,723
減価償却費	3,039,033	3,048,495
その他費用	183,199	200,561
合計	4,450,676	4,490,658
C.不動産賃貸事業損益(A-B)	9,153,548	7,662,741
(注)うち、ホテル変動賃料収入	4,953,767	4,304,181

※2.運営委託損益の内訳
(単位:千円)

	前期	当期
	自 2018年7月1日	自 2019年1月1日
	至 2018年12月31日	至 2019年6月30日
A.ホテル運営収益	-	1,406,749
B.ホテル運営費用	-	826,160
C.運営委託収益(A-B)	-	580,588
D.運営委託費用
マネジメント報酬	-	3,490
損害保険料	-	36,279
減価償却費	-	119,824
その他費用	-	4,782
合計	-	164,376
E.運営委託損益(C-D)	-	416,211

※3.不動産等売却益の内訳
前期(自 2018年7月1日 至 2018年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
(単位:千円)

	スペーシア恵比寿	ロイヤルパークスタワー南千住
不動産等売却収入	12,209,814	27,745,250
不動産等売却原価	6,422,775	21,923,169
その他売却費用	153,225	337,910
不動産等売却益	5,633,813	5,484,169

(投資主資本等変動計算書に関する注記)
発行可能投資口総口数及び発行済投資口数

	前期	当期
	自 2018年7月1日	自 2019年1月1日
	至 2018年12月31日	至 2019年6月30日
発行可能投資口総口数	10,000,000口	10,000,000口
発行済投資口の総口数	5,666,840口	5,666,840口

(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(単位:千円)

	前期	当期
	自 2018年7月1日	自 2019年1月1日
	至 2018年12月31日	至 2019年6月30日
現金及び預金	3,985,335	48,833,358
信託現金及び信託預金	7,079,268	6,766,348
現金及び現金同等物	11,064,604	55,599,707

(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引(借主側)
未経過リース料
(単位:千円)

	前期	当期
	2018年12月31日	2019年6月30日
1年内	312,959	268,487
1年超	9,934,076	7,824,534
合計	10,247,035	8,093,022

オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
(単位:千円)

	前期	当期
	2018年12月31日	2019年6月30日
1年内	9,754,753	9,754,753
1年超	63,134,893	58,695,396
合計	72,889,647	68,450,150

(金融商品に関する注記)
1. 金融商品の状況に関する事項
(1) 金融商品に対する取組方針
本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保を目指して、主として不動産等の特定資産に投資して運用を行います。
資金調達については、主に投資口及び投資法人債等の発行、借入れを行う方針です。
デリバティブ取引は将来の金利の変動及び為替の変動等によるリスク回避を目的としており、投機的な取引は行わない方針であります。
余資の運用は安全性、換金性等を考慮し金利環境及び資金繰りを十分に考慮した上で慎重に行っております。
(2) 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は、不動産及び不動産信託受益権の購入資金(購入に伴う付随費用も含みます。)若しくは、既存の借入金のリファイナンス資金です。借入先は流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では資産運用会社の財務部が資金繰表の作成・更新を行うほか、金銭消費貸借契約において設けられている財務制限条項についてモニタリングを行うことによって流動性リスクを管理しています。
(3) 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれております。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2. 金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については以下のとおりです。
前期(2018年12月31日)
(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時価	差額
(1) 現金及び預金	3,985,335	3,985,335	-
(2) 信託現金及び信託預金	7,079,268	7,079,268	-
資産計	11,064,604	11,064,604	-
(3) 短期借入金	(1,099,000)	(1,099,000)	-
(4) 1年内返済予定の長期借入金	(54,745,000)	(54,745,000)	-
(5) 投資法人債	(4,000,000)	(3,996,500)	3,500
(6) 長期借入金	(170,029,000)	(170,029,000)	-
負債計	(229,873,000)	(229,869,500)	3,500
(7) デリバティブ取引	124,029	124,029	-

当期(2019年6月30日)
(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時価	差額
(1) 現金及び預金	48,833,358	48,833,358	-
(2) 信託現金及び信託預金	6,766,348	6,766,348	-
資産計	55,599,707	55,599,707	-
(3) 短期借入金	-	-	-
(4) 1年内返済予定の長期借入金	(51,744,000)	(51,744,000)	-
(5) 投資法人債	(4,000,000)	(4,005,300)	(5,300)
(6) 長期借入金	(173,030,000)	(173,030,000)	-
負債計	(228,774,000)	(228,779,300)	(5,300)
(7) デリバティブ取引	179,861	179,861	-

(※1)負債に計上されている項目については、( )で示しています。
(※2)デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、( )で示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法
(1)現金及び預金(2)信託現金及び信託預金(3)短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(4)1年内返済予定の長期借入金(6)長期借入金
変動金利による長期借入金については、金利が一定期間毎に更改される条件で借入れを行っているため時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(5)投資法人債
これらの時価については、市場価格に基づき算定する方法によっています。
(7)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
(単位:千円)

	前期	当期
	2018年12月31日	2019年6月30日
信託預り敷金及び保証金	2,009,816	1,746,941
投資有価証券	54,640,213	17,856,387

賃貸物件における賃借人から預託されている信託預り敷金及び保証金は市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去まで実質的な預託期間を算定することは困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
投資有価証券(優先出資証券及び匿名組合出資持分)に関しては市場価格がなく、時価を把握することがきわめて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
(注3)金銭債権の決算日後の償還予定額
前期(2018年12月31日)
(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
現金及び預金	3,985,335	-	-	-	-	-
信託現金及び信託預金	7,079,268	-	-	-	-	-
合計	11,064,604	-	-	-	-	-

当期(2019年6月30日)
(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
現金及び預金	48,833,358	-	-	-	-	-
信託現金及び信託預金	6,766,348	-	-	-	-	-
合計	55,599,707	-	-	-	-	-

(注4)投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期(2018年12月31日)
(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
短期借入金	1,099,000	-	-	-	-	-
1年内返済予定の長期借入金	54,745,000	-	-	-	-	-
投資法人債	-	-	-	-	3,000,000	1,000,000
長期借入金	-	50,130,000	55,601,000	32,895,000	27,843,000	3,560,000
合計	55,844,000	50,130,000	55,601,000	32,895,000	30,843,000	4,560,000

当期(2019年6月30日)
(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
短期借入金	-	-	-	-	-	-
1年内返済予定の長期借入金	51,744,000	-	-	-	-	-
投資法人債	-	-	-	1,000,000	2,000,000	1,000,000
長期借入金	-	57,380,000	52,602,000	29,645,000	28,843,000	4,560,000
合計	51,744,000	57,380,000	52,602,000	30,645,000	30,843,000	5,560,000

(有価証券に関する注記)
前期(自 2018年7月1日 至 2018年12月31日)
その他有価証券
優先出資証券(貸借対照表計上額17,856,387千円)及び匿名組合出資持分(貸借対照表計上額36,783,826千円)に関しては市場価格がなく、時価を把握することがきわめて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
当期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
その他有価証券
優先出資証券(貸借対照表計上額17,856,387千円)に関しては市場価格がなく、時価を把握することがきわめて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
(デリバティブ取引に関する注記)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2018年12月31日)
該当事項はありません。
当期(2019年6月30日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2018年12月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(単位:千円)

ヘッジ会計の方法	デリバティブ取引の種類等	主なヘッジ対象	契約額等(※1)		時価(※2)
				うち1年超
原則的処理方法	金利スワップ取引 変動受取・固定支払	借入金	71,640,000	34,729,000	48,781
	通貨オプション取引売建 米ドル・コール	外貨建 予定取引	4,444,000	1,903,000
	(オプション料)		(△ 124,943)	(△ 53,157)	(△ 87,318)
	通貨オプション取引買建 米ドル・プット		4,444,000	1,903,000
	(オプション料)		(140,288)	(88,792)	(162,566)

(※1)金利スワップ取引に係る契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
(※2)時価の算定方法
金利スワップ取引 取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しております。
通貨オプション取引 取引先金融機関から提示されたオプション料等の時価評価を記載しております。
当期(2019年6月30日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(単位:千円)

ヘッジ会計の方法	デリバティブ取引の種類等	主なヘッジ対象	契約額等(※1)		時価(※2)
				うち1年超
原則的処理方法	金利スワップ取引 変動受取・固定支払	借入金	84,074,000	51,413,000	△ 19,845
	通貨オプション取引売建 米ドル・コール	外貨建 予定取引	5,134,140	1,933,140
	(オプション料)		(△ 133,171)	(△ 42,806)	(△ 33,916)
	通貨オプション取引買建 米ドル・プット		5,134,140	1,933,140
	(オプション料)		(225,420)	(102,873)	(233,622)

(※1)金利スワップ取引に係る契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
(※2)時価の算定方法
金利スワップ取引 取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しております。
通貨オプション取引 取引先金融機関から提示されたオプション料等の時価評価を記載しております。
(退職給付に関する注記)
該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
1. 当該資産除去債務の概要
本投資法人は、保有する資産「コンフォートホテル前橋」の土地に係る定期借地権契約に基づく原状回復義務に関して資産除去債務を計上しております。
2. 当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を、当該定期借地権契約満了までの期間より、43年と見積り、割引率は1.342%を使用して資産除去債務の金額を算定しております。
3.当該資産除去債務の総額の増減

		(単位:千円)
	前期 自 2018年7月1日 至 2018年12月31日	当期 自 2019年1月1日 至 2019年6月30日
期首残高	31,891	32,107
有形固定資産の取得に伴う増加額	-	-
時の経過による調整額	215	213
期末残高	32,107	32,321

(セグメント情報等に関する注記)
Ⅰ.セグメント情報
本投資法人は、不動産投資事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。
Ⅱ.関連情報
前期(自 2018年7月1日 至 2018年12月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
2.地域ごとの情報
(1) 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
(2) 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
3.主要な顧客ごとの情報
(単位:千円)

顧客の名称または氏名	営業収益	関連するセグメント
株式会社マイステイズ・ ホテル・マネジメント	7,297,799	不動産投資事業

当期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
2.地域ごとの情報
(1) 売上高
(単位:千円)

日本	英領ケイマン諸島	合計
24,098,860	3,240,809	27,339,670

(注)売上高は、顧客の所在地を基礎とし、国または地域に分類しております。
(2) 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
3.主要な顧客ごとの情報
(単位:千円)

顧客の名称または氏名	営業収益	関連するセグメント
株式会社マイステイズ・ ホテル・マネジメント	6,581,126	不動産投資事業
非開示(注1)	5,633,813	不動産投資事業
非開示(注2)	5,484,169	不動産投資事業

(注1)当該顧客は海外の不動産ファンドの関係法人ではありますが、先方より名称の開示についての承諾が得られていないため、開示しておりません。なお、当該顧客は本投資法人・本資産運用会社のグループ会社には該当しません。
(注2)当該顧客は国内の特定目的会社ではありますが、先方より名称の開示についての承諾が得られていないため、開示しておりません。なお、当該顧客は本投資法人・本資産運用会社のグループ会社には該当しません。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、主として首都圏及び地方主要都市部において、安定性の向上及び成長余地の双方に重点を置いたポートフォリオ構築を目指し、住居及びホテルをコアアセットとして保有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、増減額及び時価は次のとおりです。
(単位:千円)

			前期	当期
			自 2018年7月1日	自 2019年1月1日
			至 2018年12月31日	至 2019年6月30日
住居	貸借対照表 計上額	期首残高	86,569,109	85,908,280
		期中増減額	△ 660,828	△ 28,986,463
		期末残高	85,908,280	56,921,817
	期末時価		102,044,000	72,197,000
商業施設	貸借対照表 計上額	期首残高	4,912,468	4,866,739
		期中増減額	△ 45,728	△ 41,503
		期末残高	4,866,739	4,825,236
	期末時価		6,170,000	6,140,000
ホテル	貸借対照表 計上額	期首残高	245,453,345	291,874,909
		期中増減額	46,421,563	34,680,926
		期末残高	291,874,909	326,555,836
	期末時価		354,366,000	393,926,158
合計	貸借対照表 計上額	期首残高	336,934,923	382,649,930
		期中増減額	45,715,006	5,652,960
		期末残高	382,649,930	388,302,890
	期末時価		462,580,000	472,263,158

(注1)貸借対照表計上額は取得価額(取得に伴う付随費用を含みます。)から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)前期における期中増減額のうち、主な増加は新規ホテルの取得及び資本的支出に該当する工事によるものであり、主な減少は減価償却費の計上によるものです。当期における期中増減額のうち、主な増加は本ストラクチャー変更及び資本的支出に該当する工事によるものであり、主な減少は住居の売却並びに減価償却費の計上によるものです。
(注3)期末時価は、株式会社アセッツアールアンドディー、一般財団法人日本不動産研究所、JLL森井鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社及びCBRE,Inc.による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、前記「損益計算書に関する注記」をご覧ください。

(税効果会計に関する注記)
1. 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
(単位:千円)

	前期	当期
	2018年12月31日	2019年6月30日
(繰延税金資産)
未払事業所税	1,294	1,294
貸倒引当金	27	46
建物等(合併)	549,474	428,965
土地(合併)	1,367,722	786,792
繰越欠損金 (注1)	7,153,149	747,198
資産除去債務	10,142	10,168
借地権償却額	153,295	76,182
取得価格調整(海外物件)	-	477,213
繰延税金資産小計	9,235,105	2,527,862
税務上の繰越欠損金に係る評価性引当額	△7,153,149	△747,198
将来減算一時差異等の合計に係る評価性引当額	△2,037,871	△1,743,389
評価性引当額小計(注2)	△9,191,020	△2,490,588
繰延税金資産合計	44,084	37,274
(繰延税金負債)
資産除去債務に対する除去費用	9,751	9,711
繰延ヘッジ損益	34,333	27,562
繰延税金負債合計	44,084	37,274
(繰延税金資産の純額)	-	-

(注1)税務上の繰越欠損金及びその繰延税金資産の繰越期限別の金額
前期(2018年12月31日) (単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超	合計
税務上の繰越欠損金(a)	5,164,678	1,317,493	-	349,185	321,791	-	7,153,149
評価性引当額	△5,164,678	△1,317,493	-	△349,185	△321,791	-	△7,153,149
繰延税金資産	-	-	-	-	-	-	-

(a)税務上の繰越欠損金は、法定実効税率を乗じた額であります。
当期(2019年6月30日) (単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超	合計
税務上の繰越欠損金(a)	-	78,982	-	668,215	-	-	747,198
評価性引当額	-	△78,982	-	△668,215	-	-	△747,198
繰延税金資産	-	-	-	-	-	-	-

(a)税務上の繰越欠損金は、法定実効税率を乗じた額であります。
(注2)評価性引当額が6,700,432千円減少しております。この減少の主な内容は、税務上の繰越欠損金の利用によるものです。
2. 法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳
(単位:%)

	前期	当期
	2018年12月31日	2019年6月30日
法定実効税率	31.51	31.51
支払分配金の損金算入額	△31.84	-
評価性引当額の増減	△0.35	△31.58
税率の変更による影響額	-	△0.05
その他	0.69	0.12
税効果会計適用後の法人税等の負担率	0.01	0.00

(持分法損益等に関する注記)
前期(自 2018年7月1日 至 2018年12月31日)
関連会社に対する投資の金額 54,640,213千円
持分法を適用した場合の投資の金額 54,640,213千円
持分法を適用した場合の投資利益の金額 846,780千円
当期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
関連会社に対する投資の金額 17,856,387千円
持分法を適用した場合の投資の金額 17,856,387千円
持分法を適用した場合の投資利益の金額 3,487,698千円
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2018年7月1日 至 2018年12月31日)

属性	名称	所在地	資本金 (百万円)	事業の 内容又 は職業	議決権等 の所有 (被所有) 割合(%)	関係内容		取引の 内容	取引金額 (千円) (注1)	科目	期末残高 (千円) (注1)
						役員の 兼任等	事業上 の関係
資産運用会社の利害関係人等	Aki特定目的会社 (注3)	東京都 港区	0.1	投資運用業	-	-	不動産信託受益権の売主	不動産信託受益権の購入 (注2) (注4)	20,691,000	-	-
	Raetia特定目的会社 (注3)	東京都 港区	0.1	投資運用業	-	-	不動産信託受益権の売主	不動産信託受益権の購入 (注2) (注4)	16,731,000	-	-
	エイチエル・インベストメンツ2 特定目的会社 (注3)	東京都 港区	0.1	投資運用業	-	-	不動産信託受益権の売主	不動産信託受益権の購入 (注2) (注4)	5,286,000	-	-
	ドウゴ特定目的会社 (注3)	東京都 港区	0.1	投資運用業	-	-	不動産信託受益権の売主	不動産信託受益権の購入 (注2) (注4)	5,039,000	-	-
	株式会社ナクアホテル&リゾーツマネジメント (注3)	東京都 港区	10	ホテル業	-	-	ホテル賃借人兼オペレー ター	賃貸事業 収入	1,112,683	営業未収入金	141,119
	株式会社 マイステイズ・ホテル・マネジメント (注3)	東京都 港区	100	ホテル業	-	-	ホテル賃借人兼オペレー ター	賃貸事業 収入	7,297,799	営業未収入金	2,264,664

(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。
(注2)取引条件については、資産運用会社の社内規程であるスポンサー関係者取引規程及びスポンサー関係者関連取引管理マニュアルに基づき、決定しております。
(注3)Aki特定目的会社、Raetia特定目的会社、エイチエル・インベストメンツ2特定目的会社、ドウゴ特定目的会社、株式会社ナクアホテル&リゾーツマネジメント及び株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメントと資産運用会社との間には記載すべき資本関係はありませんが、当該特定目的会社又はテナント兼オペレーターは、FIG(本資産運用会社の発行済株式の100%を直接・間接的に保有する親会社であるソフトバンクグループ株式会社の子会社)の関係法人が運用するファンド等を通じ匿名組合出資又は出資を受けております。したがって本投資法人ではAki特定目的会社、Raetia特定目的会社、エイチエル・インベストメンツ2特定目的会社、ドウゴ特定目的会社、株式会社ナクアホテル&リゾーツマネジメント及び株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメントを利害関係人に準ずるものとして取り扱っております。
(注4)当該受益権の購入は下記物件に係るものです。なお、取引金額は、信託受益権売買契約書に記載された売買価格を記載しており、その他の取得に係る諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税等を含んでおりません。

物件番号	不動産等の名称	相手先	売買価格(千円)
D60	ホテルマイステイズプレミア赤坂	Aki特定目的会社	20,691,000
D61	ホテルマイステイズプレミア札幌パーク	Raetia特定目的会社	16,731,000
D62	ホテルマイステイズ上野イースト	エイチエル・インベストメンツ2 特定目的会社	5,286,000
D63	ホテルマイステイズ御堂筋本町	ドウゴ特定目的会社	5,039,000
合計			47,747,000

当期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)

属性	名称	所在地	資本金 (百万円)	事業の 内容又 は職業	議決権等 の所有 (被所有) 割合(%)	関係内容		取引の 内容	取引金額 (千円) (注1)	科目	期末残高 (千円) (注1)
						役員の 兼任等	事業上 の関係
資産運用会社の利害関係人等	株式会社ナクアホテル&リゾーツマネジメント (注2)	東京都 港区	10	ホテル業	-	-	ホテル賃借人兼オペレー ター	賃貸事業 収入	590,306	営業未収入金	197,253
	株式会社 マイステイズ・ホテル・マネジメント (注2)	東京都 港区	100	ホテル業	-	-	ホテル賃借人兼オペレー ター	賃貸事業 収入	6,581,126	営業未収入金	1,834,677

(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。
(注2)株式会社ナクアホテル&リゾーツマネジメント及び株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメントと資産運用会社との間には記載すべき資本関係はありませんが、当該テナント兼オペレーターは、FIG(本資産運用会社の発行済株式の100%を直接・間接的に保有する親会社であるソフトバンクグループ株式会社の子会社)の関係法人が運用するファンド等を通じ匿名組合出資又は出資を受けています。したがって本投資法人では株式会社ナクアホテル&リゾーツマネジメント及び株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメントを利害関係人に準ずるものとして取り扱っております。
2.関連会社等
前期(自 2018年7月1日 至 2018年12月31日)

属性	名称	所在地	出資金 (百万円)(注1) (注2)	事業の 内容又 は職業	出資割合(%)	関連当事者 との関係		取引の 内容	取引金額(百万円) (注1) (注2)	科目	期末残高(百万円)
関連会社	Seven Mile Resort Holdings Ltd.	英領ケイマン諸島 グランドケイマン島	36,783	投資運用業	(出資割合)100.0	匿名組合出資		匿名組合への出資 (注2) (注3)	36,783	-	-

(注1)米ドルによる出資額を、為替予約取引により固定された為替レート(1米ドル=110.45円(小数点第3位を切捨て))を用いて円貨に換算しています。
(注2)当初は339,836千米ドル(37,534百万円)を出資しましたが、2018年12月10日(ケイマン諸島の現地時間)に出資先の匿名組合営業者である資産保有SPCが裏付不動産の売主から当初の見積もりの前提を越える額の精算金を受領したことに伴う出資金の一部払戻し(6.8百万米ドル)が実施されたため、一部払戻し後の金額を記載しています。
(注3)匿名組合契約書に基づき出資しています。
(注4)当該匿名組合は、Seven Mile Resort Holdings Ltd.を営業者とする匿名組合です。
当期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)

属性	名称	所在地	出資金 (百万円)(注1) (注2)	事業の 内容又 は職業	出資割合(%)	関連当事者 との関係		取引の 内容	取引金額(百万円)	科目	期末残高(百万円)
関連会社	Seven Mile Resort Holdings Ltd.	英領ケイマン諸島 グランドケイマン島	36,783	投資運用業	(出資割合)100.0	匿名組合出資		匿名組合出資の払戻し (注3)	36,783	-	-
								固定資産の取得 (注3)	35,903	-	-

(注1)米ドルによる出資額を、為替予約取引により固定された為替レート(1米ドル=110.45円(小数点第3位を切捨て))を用いて円貨に換算しています。
(注2)当初は339,836千米ドル(37,534百万円)を出資しましたが、2018年12月10日(ケイマン諸島の現地時間)に出資先の匿名組合営業者である資産保有SPCが裏付不動産の売主から当初の見積もりの前提を越える額の精算金を受領したことに伴う出資金の一部払戻し(6.8百万米ドル)が実施されたため、一部払戻し後の金額を記載しています。
(注3)当該匿名組合は、Seven Mile Resort Holdings Ltd.を営業者とする匿名組合であり、匿名組合契約書に基づき出資をしておりましたが、2019年5月9日付で合意解約し、当該匿名組合の保有する固定資産の現物配当を受けております。なお、これにより取得した固定資産の取得価格は、合意解約日時点の帳簿価額であるため、匿名組合出資の払戻しの金額との間に差額が生じています。
3.兄弟会社等
前期及び当期において、該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2018年7月1日 至 2018年12月31日)

属性	氏名	事業の内容又は職業	議決権等 の所有 (被所有) 割合(%)	取引内容	取引金額 (千円) (注3)	科目	期末残高 (千円) (注3)
役員及びその近親者	福田直樹	本投資法人執行役員兼コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社代表取締役社長	-	コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社への資産運用報酬の支払(注1)	279,774	未払費用	148,500
同上	同上	同上	-	コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社への機関運営委託報酬の支払(注2)	1,100	未払費用	864

(注1)福田直樹が第三者(資産運用会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっております。
(注2)福田直樹が第三者(資産運用会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人と資産運用会社との間で締結した「機関運営事務委託契約書」に定められています。
(注3)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。
当期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)

属性	氏名	事業の内容又は職業	議決権等 の所有 (被所有) 割合(%)	取引内容	取引金額 (千円) (注3)	科目	期末残高 (千円) (注3)
役員及びその近親者	福田直樹	本投資法人執行役員兼コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社代表取締役社長	-	コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社への資産運用報酬の支払(注1)	419,700	未払費用	291,276
同上	同上	同上	-	コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社への機関運営委託報酬の支払(注2)	600	未払費用	324

(注1)福田直樹が第三者(資産運用会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっております。
(注2)福田直樹が第三者(資産運用会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人と資産運用会社との間で締結した「機関運営事務委託契約書」に定められています。
(注3)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。
(親会社又は重要な関連会社に関する注記)
1.親会社情報
該当事項はありません。
2.重要な関連会社の要約財務情報
当期において、重要な関連会社はキングダム特定目的会社であり、その要約財務諸表は以下のとおりであります。

		(単位:千円)
	キングダム特定目的会社
	前期	当期
特定資産合計 その他の資産合計 流動負債合計 固定負債合計 純資産合計 営業収益 税引前当期純利益 当期純利益	100,856,568 3,784,525 212,208 66,280,661 38,148,224 2,350,784 1,729,001 1,728,124	100,524,164 3,972,036 106,709 66,280,661 38,108,830 2,333,624 1,689,613 1,688,730

(1口当たり情報に関する注記)

	前期	当期
	自 2018年7月1日	自 2019年1月1日
	至 2018年12月31日	至 2019年6月30日
1口当たり純資産額	39,063円	41,125円
1口当たり当期純利益	1,504円	3,748円

1口当たり当期純利益は、当期純利益を期中平均投資口数で除することにより算出しています。なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は以下のとおりです。

	前期	当期
	自 2018年7月1日	自 2019年1月1日
	至 2018年12月31日	至 2019年6月30日
当期純利益(千円)	8,384,071	21,239,877
普通投資主に帰属しない金額(千円)	-	-
普通投資口に係る当期純利益(千円)	8,384,071	21,239,877
期中平均投資口数(口)	5,575,457	5,666,840

(重要な後発事象に関する注記)
1.新投資口の発行
本投資法人は、2019年7月1日及び同年7月10日開催の本投資法人役員会において、新投資口の発行及び投資口売出しを決議し、公募による新投資口の発行については2019年7月18日に払込が完了し、以下の条件にて発行しました。また、オーバーアロットメントによる売出しに伴う第三者割当による新投資口の発行については、2019年8月15日に払込が完了しています。この結果、本投資法人の出資総額は235,576百万円、発行済投資口数は6,096,840口となっています。
①募集による新投資口の発行
発行新投資口数 : 409,524口
うち国内一般募集における募集投資口数: 194,524口
海外募集における募集投資口数 : 215,000口
発行価格(募集価格) : 1口当たり58,898円
発行価格(募集価格)の総額 : 24,120,144,552円
払込金額(発行価額) : 1口当たり56,939円
払込金額(発行価額)の総額 : 23,317,887,036円
払込期日 : 2019年7月18日
②投資口売出し(オーバーアロットメントによる売出し)
売出投資口数 : 20,476口
売出価格 : 1口当たり58,898円
売出価額の総額 : 1,205,995,448円
受渡期日 : 2019年7月19日
③第三者割当による新投資口発行
発行新投資口数 : 20,476口
払込金額(発行価額) : 1口当たり56,939円
払込金額(発行価額)の総額 : 1,165,882,964円
払込期日 : 2019年8月15日
割当先 : みずほ証券株式会社
2.資金の借入れ
本投資法人は、2019年7月19日付で取得したホテル18物件(国内不動産信託受益権)の取得資金の一部に充当するため、2019年7月1日付の本投資法人役員会において、以下の借入を決議し、同日付で借入契約を締結しました。
ニューシンジケートローン(L)
借入先 : 株式会社みずほ銀行により組成されるシンジケート団
借入金額 : 27,400百万円
利率等 : 基準金利(全銀協1ヶ月日本円TIBOR) +0.700%、0.550%、0.500%、0.450%、
0.350%、0.200%
利払期日 : 2019年7月31日を初回とし、その後元本返済期日までの毎月月末営業日及び元本返
済期日
返済方法 : 一括返済
借入方法 : 無担保・無保証
借入日 : 2019年7月19日
返済期日 : 2025年7月16日、2025年1月16日、2024年7月16日、2024年1月16日、2023年1月
16日、2020年7月18日
3.資産の取得
本投資法人は、2019年7月1日付で、下表記載のホテル18物件の取得(取得価額総額82,646百万円)を決議し、同年7月19日付で取得を完了しました。
物件番号:D64 物件名称:ホテルマイステイズ札幌アスペン

取得日	2019年7月19日
取得価格(注1)	15,543百万円
所在地	北海道札幌市
建築時期	1995年12月
資産の種類	信託受益権
取得先	洞爺湖合同会社
延床面積	15,313.17㎡
総賃貸可能面積	15,313.17㎡

物件番号:D65 物件名称:アートホテル石垣島

取得日	2019年7月19日
取得価格(注1)	9,731百万円
所在地	沖縄県石垣市
建築時期	1984年1月
資産の種類	信託受益権
取得先	八重山リゾートホテル特定目的会社
延床面積	17,247.54㎡
総賃貸可能面積	17,247.54㎡

物件番号:D66 物件名称:ホテルマイステイズ富士山 展望温泉

取得日	2019年7月19日
取得価格(注1)	9,405百万円
所在地	山梨県富士吉田市
建築時期	2016年11月
資産の種類	信託受益権
取得先	Saturnia特定目的会社
延床面積	5,498.49㎡
総賃貸可能面積	5,498.49㎡

物件番号:D67 物件名称:ホテルソニア小樽

取得日	2019年7月19日
取得価格(注1)	5,930百万円
所在地	北海道小樽市
建築時期	1992年4月 1998年3月 2018年11月
資産の種類	信託受益権
取得先	シラハマ特定目的会社
延床面積	6,509.41㎡
総賃貸可能面積	6,509.41㎡

物件番号:D68 物件名称:ホテルマイステイズ金沢キャッスル

取得日	2019年7月19日
取得価格(注1)	5,682百万円
所在地	石川県金沢市
建築時期	1982年6月 1991年2月 1997年1月
資産の種類	信託受益権
取得先	Calvis特定目的会社
延床面積	5,931.84㎡
総賃貸可能面積	5,931.84㎡

物件番号:D69 物件名称:アートホテル新潟駅前

取得日	2019年7月19日
取得価格(注1)	5,524百万円
所在地	新潟県新潟市
建築時期	1985年4月
資産の種類	信託受益権
取得先	エイチエル・インベストメンツ2特定目的会社
延床面積	10,403.01㎡
総賃貸可能面積	10,403.01㎡

物件番号:D70 物件名称:ホテルマイステイズ名古屋錦

取得日	2019年7月19日
取得価格(注1)	5,197百万円
所在地	愛知県名古屋市
建築時期	1974年3月
資産の種類	信託受益権
取得先	シラハマ特定目的会社
延床面積	6,077.99㎡
総賃貸可能面積	6,077.99㎡

物件番号:D71 物件名称:ホテルノルド小樽

取得日	2019年7月19日
取得価格(注1)	4,296百万円
所在地	北海道小樽市
建築時期	1996年3月
資産の種類	信託受益権
取得先	シラハマ特定目的会社
延床面積	6,047.43㎡
総賃貸可能面積	6,047.43㎡

物件番号:D72 物件名称:ホテルマイステイズ鹿児島天文館

取得日	2019年7月19日
取得価格(注1)	3,445百万円
所在地	鹿児島県鹿児島市
建築時期	1990年9月
資産の種類	信託受益権
取得先	河口湖特定目的会社
延床面積	7,659.55㎡
総賃貸可能面積	7,659.55㎡

物件番号:D73 物件名称:アートホテル旭川

取得日	2019年7月19日
取得価格(注1)	3,197百万円
所在地	北海道旭川市
建築時期	1987年10月
資産の種類	信託受益権
取得先	シラハマ特定目的会社
延床面積	25,131.84㎡
総賃貸可能面積	25,131.84㎡

物件番号:D74 物件名称:ホテルマイステイズ松山

取得日	2019年7月19日
取得価格(注1)	3,098百万円
所在地	愛媛県松山市
建築時期	2000年7月
資産の種類	信託受益権
取得先	Calvis特定目的会社
延床面積	8,274.37㎡
総賃貸可能面積	8,274.37㎡

物件番号:D75 物件名称:ホテルマイステイズ札幌すすきの

取得日	2019年7月19日
取得価格(注1)	3,059百万円
所在地	北海道札幌市
建築時期	1981年5月
資産の種類	信託受益権
取得先	河口湖特定目的会社
延床面積	2,853.26㎡
総賃貸可能面積	2,853.26㎡

物件番号:D76 物件名称:ホテルマイステイズ札幌中島公園

取得日	2019年7月19日
取得価格(注1)	2,118百万円
所在地	北海道札幌市
建築時期	1991年2月
資産の種類	信託受益権
取得先	シラハマ特定目的会社
延床面積	5,473.41㎡
総賃貸可能面積	5,473.41㎡

物件番号:D77 物件名称:ホテルマイステイズ札幌中島公園別館

取得日	2019年7月19日
取得価格(注1)	1,584百万円
所在地	北海道札幌市
建築時期	1991年9月
資産の種類	信託受益権
取得先	シラハマ特定目的会社
延床面積	1,775.21㎡
総賃貸可能面積	1,775.21㎡

物件番号:D78 物件名称:フレックステイイン桜木町

取得日	2019年7月19日
取得価格(注1)	1,425百万円
所在地	神奈川県横浜市
建築時期	1991年11月
資産の種類	信託受益権
取得先	Calvis特定目的会社
延床面積	1,308.61㎡
総賃貸可能面積	1,308.61㎡

物件番号:D79 物件名称:MyCUBE by MYSTAYS 浅草蔵前

取得日	2019年7月19日
取得価格(注1)	1,287百万円
所在地	東京都台東区
建築時期	1991年9月
資産の種類	信託受益権
取得先	Calvis特定目的会社
延床面積	2,156.70㎡
総賃貸可能面積	2,156.70㎡

物件番号:D80 物件名称:ホテルマイステイズ鹿児島天文館2番館

取得日	2019年7月19日
取得価格(注1)	1,168百万円
所在地	鹿児島県鹿児島市
建築時期	1985年2月
資産の種類	信託受益権
取得先	河口湖特定目的会社
延床面積	2,047.70㎡
総賃貸可能面積	2,047.70㎡

物件番号:D81 物件名称:ホテルマイステイズ名寄

取得日	2019年7月19日
取得価格(注1)	957百万円
所在地	北海道名寄市
建築時期	2014年11月
資産の種類	信託受益権
取得先	河口湖特定目的会社
延床面積	1,985.27㎡
総賃貸可能面積	1,985.27㎡

(注1)取得価格は、各物件取得に係る売買契約書にそれぞれ記載された売買価格に基づき記載しています。
また、金額には、取得経費、固定資産税・都市計画税及び消費税等を含みません。