有価証券報告書(内国投資証券)-第33期(令和1年7月1日-令和1年12月31日)
(6)【注記表】
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
1.資産の評価基準及び評価方法
その他有価証券
時価のないもの
移動平均法による原価法を採用しております。
2.固定資産の減価償却の方法
(1)有形固定資産(信託財産を含む)
定額法を採用しております。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
(2)無形固定資産
国内の事業用定期借地権については、契約期間に基づく定額法を採用しております。
(3)長期前払費用
定額法を採用しております。
3.繰延資産の処理方法
(1)投資口交付費
支出時に全額費用として処理しております。
(2)投資法人債発行費
投資法人債償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
4.引当金の計上基準
貸倒引当金
債権の貸倒損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しております。
5.外貨建の資産及び負債の本邦通貨への換算基準
外貨建金銭債権債務は、決算期末日の直物為替相場により円貨により換算し、換算差額は損益として処理しています。
6.収益及び費用の計上基準
固定資産税等の処理方法
保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に納税する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しております。
なお、不動産等の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用計上せず当該不動産等の取得原価に算入しております。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は111,155千円です。
7.ヘッジ会計の方法
(1)ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっています。
(2)ヘッジ手段とヘッジ対象
(借入金)
ヘッジ手段:金利スワップ取引
ヘッジ対象:借入金金利
(外貨建予定取引)
ヘッジ手段:為替オプション
ヘッジ対象:外貨建予定取引
(3)ヘッジ方針
本投資法人はリスク管理基本方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
(4)ヘッジ有効性評価の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。
8.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲
キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
9.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項
(1) 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しております。なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。
①信託現金及び信託預金
②信託建物
信託建物附属設備
信託構築物
信託工具、器具及び備品
信託土地
信託建設仮勘定
③信託借地権
④信託預り敷金及び保証金
(2) 消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。
(追加情報)
(一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記)
前期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
金銭の分配に係る計算書において、以下の戻入れを行っております。
1.戻入れの発生事由、発生した資産等及び戻入額
(単位:千円)
2.戻入れの具体的な方法
当期(自 2019年7月1日 至 2019年12月31日)
該当事項はありません。
(貸借対照表に関する注記)
※1.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
(単位:千円)
※2.一時差異等調整引当額
前期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
1. 引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
2. 戻入れの具体的な方法
(1) 信託借地権
該当物件の売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。
当期(自 2019年7月1日 至 2019年12月31日)
1. 戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
2. 戻入れの具体的な方法
(1) 信託借地権
該当物件の売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。
※3.国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
(単位:千円)
(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)
※2.運営委託損益の内訳
(単位:千円)
※3.不動産等売却益の内訳
前期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
(単位:千円)
当期(自 2019年7月1日 至 2019年12月31日)
(単位:千円)
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
発行可能投資口総口数及び発行済投資口数
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(単位:千円)
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引(借主側)
未経過リース料
(単位:千円)
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
(単位:千円)
(金融商品に関する注記)
1. 金融商品の状況に関する事項
(1) 金融商品に対する取組方針
本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保を目指して、主として不動産等の特定資産に投資して運用を行います。
資金調達については、主に投資口及び投資法人債等の発行、借入れを行う方針です。
デリバティブ取引は将来の金利の変動及び為替の変動等によるリスク回避を目的としており、投機的な取引は行わない方針であります。
余資の運用は安全性、換金性等を考慮し金利環境及び資金繰りを十分に考慮した上で慎重に行っております。
(2) 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は、不動産及び不動産信託受益権の購入資金(購入に伴う付随費用も含みます。)若しくは、既存の借入金のリファイナンス資金です。借入先は流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では資産運用会社の財務部が資金繰表の作成・更新を行うほか、金銭消費貸借契約において設けられている財務制限条項についてモニタリングを行うことによって流動性リスクを管理しています。
(3) 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれております。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2. 金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については以下のとおりです。
前期(2019年6月30日)
(単位:千円)
当期(2019年12月31日)
(単位:千円)
(注1)負債に計上されている項目については、( )で示しています。
(注2)デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、( )で示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法
(1)現金及び預金(2)信託現金及び信託預金(3)短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(4)1年内返済予定の長期借入金(6)長期借入金
変動金利による長期借入金については、金利が一定期間毎に更改される条件で借入れを行っているため時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(5)投資法人債
これらの時価については、市場価格に基づき算定する方法によっています。
(7)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
(単位:千円)
賃貸物件における賃借人から預託されている信託預り敷金及び保証金は市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去まで実質的な預託期間を算定することは困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
投資有価証券(優先出資証券)に関しては市場価格がなく、時価を把握することがきわめて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
(注3)金銭債権の決算日後の償還予定額
前期(2019年6月30日)
(単位:千円)
当期(2019年12月31日)
(単位:千円)
(注4)投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期(2019年6月30日)
(単位:千円)
当期(2019年12月31日)
(単位:千円)
(有価証券に関する注記)
前期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
その他有価証券
優先出資証券(貸借対照表計上額17,856,387千円)に関しては市場価格がなく、時価を把握することがきわめて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
当期(自 2019年7月1日 至 2019年12月31日)
その他有価証券
優先出資証券(貸借対照表計上額17,856,387千円)に関しては市場価格がなく、時価を把握することがきわめて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
(デリバティブ取引に関する注記)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2019年6月30日)
該当事項はありません。
当期(2019年12月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2019年6月30日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(単位:千円)
(注1)金利スワップ取引に係る契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
(注2)時価の算定方法
金利スワップ取引 取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しております。
通貨オプション取引 取引先金融機関から提示されたオプション料等の時価評価を記載しております。
当期(2019年12月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(単位:千円)
(注1)金利スワップ取引に係る契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
(注2)時価の算定方法
金利スワップ取引 取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しております。
通貨オプション取引 取引先金融機関から提示されたオプション料等の時価評価を記載しております。
(退職給付に関する注記)
該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
1. 当該資産除去債務の概要
本投資法人は、保有する資産「コンフォートホテル前橋」の土地に係る定期借地権契約に基づく原状回復義務に関して資産除去債務を計上しております。
2. 当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を、当該定期借地権契約満了までの期間より、43年と見積り、割引率は1.342%を使用して資産除去債務の金額を算定しております。
3.当該資産除去債務の総額の増減
(セグメント情報等に関する注記)
Ⅰ.セグメント情報
本投資法人は、不動産投資事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。
Ⅱ.関連情報
前期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
2.地域ごとの情報
(1) 売上高
(単位:千円)
(注)売上高は、顧客の所在地を基礎とし、国または地域に分類しております。
(2) 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
3.主要な顧客ごとの情報
(単位:千円)
(注1) 当該顧客は海外の不動産ファンドの関係法人ではありますが、先方より名称の開示についての承諾が得られていないため、開示しておりません。なお、当該顧客は本投資法人・本資産運用会社のグループ会社には該当しません。
(注2) 当該顧客は国内の特定目的会社ではありますが、先方より名称の開示についての承諾が得られていないため、開示しておりません。なお、当該顧客は本投資法人・本資産運用会社のグループ会社には該当しません。
当期(自 2019年7月1日 至 2019年12月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
2.地域ごとの情報
(1) 売上高
(単位:千円)
(注)売上高は、顧客の所在地を基礎とし、国または地域に分類しております。
(2) 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
3.主要な顧客ごとの情報
(単位:千円)
(注1) 当該顧客は海外の不動産ファンドの関係法人ではありますが、先方より名称の開示についての承諾が得られていないため、開示しておりません。なお、当該顧客は本投資法人・本資産運用会社のグループ会社には該当しません。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、主として首都圏及び地方主要都市部において、安定性の向上及び成長余地の双方に重点を置いたポートフォリオ構築を目指し、住居及びホテルをコアアセットとして保有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、増減額及び時価は次のとおりです。
(単位:千円)
(注1)貸借対照表計上額は取得価額(取得に伴う付随費用を含みます。)から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)前期における期中増減額のうち、主な増加は本ストラクチャー変更及び資本的支出に該当する工事によるものであり、主な減少は住居の売却並びに減価償却費の計上によるものです。当期における期中増減額のうち、主な増加は新規ホテルの取得及び資本的支出に該当する工事によるものであり、主な減少は住居の売却並びに減価償却費の計上によるものです。
(注3)期末時価は、株式会社アセッツアールアンドディー、一般財団法人日本不動産研究所、JLL森井鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社及びCBRE,Inc.による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。なお、当期について2019年12月9日付で譲渡契約を締結したシティハウス東京新橋に関しては譲渡価格としております。
なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、前記「損益計算書に関する注記」をご覧ください。
(税効果会計に関する注記)
1. 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
(単位:千円)
(注1)税務上の繰越欠損金及びその繰延税金資産の繰越期限別の金額
前期(2019年6月30日) (単位:千円)
(a)税務上の繰越欠損金は、法定実効税率を乗じた額であります。
当期(2019年12月31日) (単位:千円)
(a)税務上の繰越欠損金は、法定実効税率を乗じた額であります。
2. 法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳
(単位:%)
(持分法損益等に関する注記)
前期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
関連会社に対する投資の金額 17,856,387千円
持分法を適用した場合の投資の金額 17,856,387千円
持分法を適用した場合の投資利益の金額 3,487,698千円
当期(自 2019年7月1日 至 2019年12月31日)
関連会社に対する投資の金額 17,856,387千円
持分法を適用した場合の投資の金額 17,856,387千円
持分法を適用した場合の投資利益の金額 673,498千円
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
(注1) 上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。
(注2) 株式会社ナクアホテル&リゾーツマネジメント及び株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメントと資産運用会社との間には記載すべき資本関係はありませんが、当該テナント兼オペレーターは、FIG(本資産運用会社の発行済株式の100%を直接・間接的に保有する親会社であるソフトバンクグループ株式会社の子会社)の関係法人が運用するファンド等を通じ匿名組合出資又は出資を受けています。したがって本投資法人では株式会社ナクアホテル&リゾーツマネジメント及び株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメントを利害関係人に準ずるものとして取り扱っております。
当期(自 2019年7月1日 至 2019年12月31日)
(注1) 上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。
(注2) 取引条件については、資産運用会社の社内規程であるスポンサー関係者取引規程及びスポンサー関係者関連取引管理マニュアルに基づき、決定しております。
(注3) シラハマ特定目的会社、洞爺湖合同会社、Calvis特定目的会社、八重山リゾートホテル特定目的会社、Saturnia特定目的会社、河口湖特定目的会社、エイチエル・インベストメンツ2特定目的会社、株式会社ナクアホテル&リゾーツマネジメント及び株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメントと資産運用会社との間には記載すべき資本関係はありませんが、当該特定目的会社等又はテナント兼オペレーターは、FIG(本資産運用会社の発行済株式の100%を直接・間接的に保有する親会社であるソフトバンクグループ株式会社の子会社)の関係法人が運用するファンド等を通じ匿名組合出資又は出資を受けております。したがって本投資法人ではシラハマ特定目的会社、洞爺湖合同会社、Calvis特定目的会社、八重山リゾートホテル特定目的会社、Saturnia特定目的会社、河口湖特定目的会社、エイチエル・インベストメンツ2特定目的会社、株式会社ナクアホテル&リゾーツマネジメント及び株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメントを利害関係人に準ずるものとして取り扱っております。
(注4) 当該受益権の購入は下記物件に係るものです。なお、取引金額は、信託受益権売買契約書に記載された売買価格を記載しており、その他の取得に係る諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税等を含んでおりません。
2.関連会社等
前期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
(注1) 米ドルによる出資額を、為替予約取引により固定された為替レート(1米ドル=110.45円(小数点第3位を切捨て))を用いて円貨に換算しています。
(注2) 当初は339,836千米ドル(37,534百万円)を出資しましたが、2018年12月10日(ケイマン諸島の現地時間)に出資先の匿名組合営業者である資産保有SPCが裏付不動産の売主から当初の見積もりの前提を越える額の精算金を受領したことに伴う出資金の一部払戻し(6.8百万米ドル)が実施されたため、一部払戻し後の金額を記載しています。
(注3) 当該匿名組合は、Seven Mile Resort Holdings Ltd.を営業者とする匿名組合であり、匿名組合契約書に基づき出資をしておりましたが、2019年5月9日付で合意解約し、当該匿名組合の保有する固定資産の現物配当を受けております。なお、これにより取得した固定資産の取得価格は、合意解約日時点の帳簿価額であるため、匿名組合出資の払戻しの金額との間に差額が生じています。
当期(自 2019年7月1日 至 2019年12月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期及び当期において、該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
(注1) 福田直樹が第三者(資産運用会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっております。
(注2) 福田直樹が第三者(資産運用会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人と資産運用会社との間で締結した「機関運営事務委託契約書」に定められています。
(注3) 上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。
当期(自 2019年7月1日 至 2019年12月31日)
(注1) 福田直樹が第三者(資産運用会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっております。
(注2) 福田直樹が第三者(資産運用会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人と資産運用会社との間で締結した「機関運営事務委託契約書」に定められています。
(注3) 上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。
(親会社又は重要な関連会社に関する注記)
1.親会社情報
該当事項はありません。
2.重要な関連会社の要約財務情報
当期において、重要な関連会社はキングダム特定目的会社であり、その要約財務諸表は以下のとおりであります。
(1口当たり情報に関する注記)
1口当たり当期純利益は、当期純利益を期中平均投資口数で除することにより算出しています。なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は以下のとおりです。
(重要な後発事象に関する注記)
1.資産の譲渡本投資法人は、2020年1月15日付で下表記載の1物件の譲渡を完了しました。
物件番号:A51 物件名称:シティハウス東京新橋
(注1) 帳簿価額は、2019年12月31日時点での帳簿価額を記載しています。
(注2) 譲渡価格には、譲渡費用、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税及び地方消費税を含みません。
(注3) 想定譲渡損益は、譲渡価格から帳簿価額及び想定譲渡費用を差し引いた金額を記載しています。
(注4) 開示につき譲渡先の同意が得られていないため、非開示としています。
(注5) 譲渡資産の詳細については、前記「第一部 5.運用状況(2)投資資産」をご参照ください。
2.資金の借入れ
本投資法人は、2020年1月6日付で取得したホテル2物件(国内不動産信託受益権)の取得資金の一部に充当するため、同日付で、以下の借入を実行しました。
3. 資産の取得
本投資法人は、2020年1月6日付で下記記載の2物件の取得を完了しました。
物件番号:D82 物件名称:ホテルマイステイズプレミア成田
物件番号:D83 物件名称:アートホテル盛岡
(注1) 取得価格は、各取得物件の取得に係る売買契約書にそれぞれ記載された売買価格に基づき記載しています。また、金額には、取得経費、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税及び地方消費税を含みません。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
1.資産の評価基準及び評価方法
その他有価証券
時価のないもの
移動平均法による原価法を採用しております。
2.固定資産の減価償却の方法
(1)有形固定資産(信託財産を含む)
定額法を採用しております。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
| 建物 | 16～50年 |
| 建物附属設備 | 5～29年 |
| 工具、器具及び備品 | 3～10年 |
| 信託建物 | 5～67年 |
| 信託建物附属設備 | 2～33年 |
| 信託構築物 | 9～55年 |
| 信託工具、器具及び備品 | 2～19年 |
(2)無形固定資産
国内の事業用定期借地権については、契約期間に基づく定額法を採用しております。
(3)長期前払費用
定額法を採用しております。
3.繰延資産の処理方法
(1)投資口交付費
支出時に全額費用として処理しております。
(2)投資法人債発行費
投資法人債償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
4.引当金の計上基準
貸倒引当金
債権の貸倒損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しております。
5.外貨建の資産及び負債の本邦通貨への換算基準
外貨建金銭債権債務は、決算期末日の直物為替相場により円貨により換算し、換算差額は損益として処理しています。
6.収益及び費用の計上基準
固定資産税等の処理方法
保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に納税する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しております。
なお、不動産等の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用計上せず当該不動産等の取得原価に算入しております。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は111,155千円です。
7.ヘッジ会計の方法
(1)ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっています。
(2)ヘッジ手段とヘッジ対象
(借入金)
ヘッジ手段:金利スワップ取引
ヘッジ対象:借入金金利
(外貨建予定取引)
ヘッジ手段:為替オプション
ヘッジ対象:外貨建予定取引
(3)ヘッジ方針
本投資法人はリスク管理基本方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
(4)ヘッジ有効性評価の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。
8.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲
キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
9.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項
(1) 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しております。なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。
①信託現金及び信託預金
②信託建物
信託建物附属設備
信託構築物
信託工具、器具及び備品
信託土地
信託建設仮勘定
③信託借地権
④信託預り敷金及び保証金
(2) 消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。
(追加情報)
(一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記)
前期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
金銭の分配に係る計算書において、以下の戻入れを行っております。
1.戻入れの発生事由、発生した資産等及び戻入額
(単位:千円)
| 発生した資産等 | 戻入れの発生事由 | 一時差異等調整引当額 |
| 信託借地権 | 信託借地権物件の売却 | △125,201 |
2.戻入れの具体的な方法
| 発生した資産等 | 戻入れの具体的な方法 |
| 信託借地権 | 売却等の時点において、対応すべき金額を戻し入れる予定です。 |
当期(自 2019年7月1日 至 2019年12月31日)
該当事項はありません。
(貸借対照表に関する注記)
※1.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
(単位:千円)
| 前期 | 当期 |
| 2019年6月30日 | 2019年12月31日 |
| 50,000 | 50,000 |
※2.一時差異等調整引当額
前期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
1. 引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
| 発生した 資産等 | 引当ての事由 | 当初発生額 | 前期末残高 | 当期引当額 | 当期戻入額 | 当期末残高 |
| 信託借地権 | 借地権償却額の発生 | △131,332 | △46,329 | △85,002 | - | △131,332 |
| 合計 | △131,332 | △46,329 | △85,002 | - | △131,332 |
2. 戻入れの具体的な方法
(1) 信託借地権
該当物件の売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。
当期(自 2019年7月1日 至 2019年12月31日)
1. 戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
| 発生した 資産等 | 戻入れの事由 | 当初発生額 | 前期末残高 | 当期引当額 | 当期戻入額 | 当期末残高 |
| 信託借地権 | 信託借地権物件の売却 | △131,332 | △131,332 | - | 125,201 | △6,130 |
| 合計 | △131,332 | △131,332 | - | 125,201 | △6,130 |
2. 戻入れの具体的な方法
(1) 信託借地権
該当物件の売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。
※3.国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
(単位:千円)
| 前期 | 当期 | |
| 2019年6月30日 | 2019年12月31日 | |
| 信託建物附属設備 | 115,319 | - |
(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)
| 前期 | 当期 | |
| 自 2019年1月1日 | 自 2019年7月1日 | |
| 至 2019年6月30日 | 至 2019年12月31日 | |
| A.不動産賃貸事業収益 | ||
| 賃貸事業収入 | ||
| 賃料・共益費(注) | 11,795,812 | 14,306,734 |
| その他収入 | 357,587 | 239,092 |
| 合計 | 12,153,399 | 14,545,826 |
| B.不動産賃貸事業費用 | ||
| 賃貸事業費用 | ||
| 維持管理費 | 662,160 | 539,778 |
| 公租公課 | 565,715 | 631,040 |
| 損害保険料 | 13,723 | 17,639 |
| 減価償却費 | 3,048,495 | 3,345,473 |
| その他費用 | 200,561 | 139,076 |
| 合計 | 4,490,658 | 4,673,007 |
| C.不動産賃貸事業損益(A-B) | 7,662,741 | 9,872,819 |
| (注)うち、ホテル変動賃料収入 | 4,304,181 | 5,317,963 |
※2.運営委託損益の内訳
(単位:千円)
| 前期 | 当期 | |
| 自 2019年1月1日 | 自 2019年7月1日 | |
| 至 2019年6月30日 | 至 2019年12月31日 | |
| A.ホテル運営収益 | 1,406,749 | 3,927,961 |
| B.ホテル運営費用 | 826,160 | 2,530,339 |
| C.運営委託収益(A-B) | 580,588 | 1,397,621 |
| D.運営委託費用 | ||
| マネジメント報酬 | 3,490 | 12,276 |
| 損害保険料 | 36,279 | 111,278 |
| 減価償却費 | 119,824 | 412,305 |
| その他費用 | 4,782 | 1,680 |
| 合計 | 164,376 | 537,542 |
| E.運営委託損益(C-D) | 416,211 | 860,079 |
※3.不動産等売却益の内訳
前期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
(単位:千円)
| スペーシア恵比寿 | ロイヤルパークスタワー南千住 | |
| 不動産等売却収入 | 12,209,814 | 27,745,250 |
| 不動産等売却原価 | 6,422,775 | 21,923,169 |
| その他売却費用 | 153,225 | 337,910 |
| 不動産等売却益 | 5,633,813 | 5,484,169 |
当期(自 2019年7月1日 至 2019年12月31日)
(単位:千円)
| ウィンベル神楽坂 | |
| 不動産等売却収入 | 5,135,530 |
| 不動産等売却原価 | 2,992,380 |
| その他売却費用 | 172,843 |
| 不動産等売却益 | 1,970,306 |
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
発行可能投資口総口数及び発行済投資口数
| 前期 | 当期 | |
| 自 2019年1月1日 | 自 2019年7月1日 | |
| 至 2019年6月30日 | 至 2019年12月31日 | |
| 発行可能投資口総口数 | 10,000,000口 | 10,000,000口 |
| 発行済投資口の総口数 | 5,666,840口 | 6,096,840口 |
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(単位:千円)
| 前期 | 当期 | |
| 自 2019年1月1日 | 自 2019年7月1日 | |
| 至 2019年6月30日 | 至 2019年12月31日 | |
| 現金及び預金 | 48,833,358 | 17,924,733 |
| 信託現金及び信託預金 | 6,766,348 | 10,862,669 |
| 現金及び現金同等物 | 55,599,707 | 28,787,403 |
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引(借主側)
未経過リース料
(単位:千円)
| 前期 | 当期 | |
| 2019年6月30日 | 2019年12月31日 | |
| 1年内 | 268,487 | 268,487 |
| 1年超 | 7,824,534 | 7,690,291 |
| 合計 | 8,093,022 | 7,958,778 |
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
(単位:千円)
| 前期 | 当期 | |
| 2019年6月30日 | 2019年12月31日 | |
| 1年内 | 9,754,753 | 12,306,447 |
| 1年超 | 58,695,396 | 76,858,696 |
| 合計 | 68,450,150 | 89,165,143 |
(金融商品に関する注記)
1. 金融商品の状況に関する事項
(1) 金融商品に対する取組方針
本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保を目指して、主として不動産等の特定資産に投資して運用を行います。
資金調達については、主に投資口及び投資法人債等の発行、借入れを行う方針です。
デリバティブ取引は将来の金利の変動及び為替の変動等によるリスク回避を目的としており、投機的な取引は行わない方針であります。
余資の運用は安全性、換金性等を考慮し金利環境及び資金繰りを十分に考慮した上で慎重に行っております。
(2) 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は、不動産及び不動産信託受益権の購入資金(購入に伴う付随費用も含みます。)若しくは、既存の借入金のリファイナンス資金です。借入先は流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では資産運用会社の財務部が資金繰表の作成・更新を行うほか、金銭消費貸借契約において設けられている財務制限条項についてモニタリングを行うことによって流動性リスクを管理しています。
(3) 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれております。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2. 金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については以下のとおりです。
前期(2019年6月30日)
(単位:千円)
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1) 現金及び預金 | 48,833,358 | 48,833,358 | - |
| (2) 信託現金及び信託預金 | 6,766,348 | 6,766,348 | - |
| 資産計 | 55,599,707 | 55,599,707 | - |
| (3) 短期借入金 | - | - | - |
| (4) 1年内返済予定の長期借入金 | (51,744,000) | (51,744,000) | - |
| (5) 投資法人債 | (4,000,000) | (4,005,300) | (5,300) |
| (6) 長期借入金 | (173,030,000) | (173,030,000) | - |
| 負債計 | (228,774,000) | (228,779,300) | (5,300) |
| (7) デリバティブ取引 | 179,861 | 179,861 | - |
当期(2019年12月31日)
(単位:千円)
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1) 現金及び預金 | 17,924,733 | 17,924,733 | - |
| (2) 信託現金及び信託預金 | 10,862,669 | 10,862,669 | - |
| 資産計 | 28,787,403 | 28,787,403 | - |
| (3) 短期借入金 | (2,686,000) | (2,686,000) | - |
| (4) 1年内返済予定の長期借入金 | (50,130,000) | (50,130,000) | - |
| (5) 投資法人債 | (7,000,000) | (6,957,300) | 42,700 |
| (6) 長期借入金 | (199,358,000) | (199,358,000) | - |
| 負債計 | (259,174,000) | (259,131,300) | 42,700 |
| (7) デリバティブ取引 | 129,227 | 129,227 | - |
(注1)負債に計上されている項目については、( )で示しています。
(注2)デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、( )で示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法
(1)現金及び預金(2)信託現金及び信託預金(3)短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(4)1年内返済予定の長期借入金(6)長期借入金
変動金利による長期借入金については、金利が一定期間毎に更改される条件で借入れを行っているため時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(5)投資法人債
これらの時価については、市場価格に基づき算定する方法によっています。
(7)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
(単位:千円)
| 前期 | 当期 | |
| 2019年6月30日 | 2019年12月31日 | |
| 信託預り敷金及び保証金 | 1,746,941 | 1,765,094 |
| 投資有価証券 | 17,856,387 | 17,856,387 |
賃貸物件における賃借人から預託されている信託預り敷金及び保証金は市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去まで実質的な預託期間を算定することは困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
投資有価証券(優先出資証券)に関しては市場価格がなく、時価を把握することがきわめて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
(注3)金銭債権の決算日後の償還予定額
前期(2019年6月30日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 現金及び預金 | 48,833,358 | - | - | - | - | - |
| 信託現金及び信託預金 | 6,766,348 | - | - | - | - | - |
| 合計 | 55,599,707 | - | - | - | - | - |
当期(2019年12月31日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 現金及び預金 | 17,924,733 | - | - | - | - | - |
| 信託現金及び信託預金 | 10,862,669 | - | - | - | - | - |
| 合計 | 28,787,403 | - | - | - | - | - |
(注4)投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期(2019年6月30日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 短期借入金 | - | - | - | - | - | - |
| 1年内返済予定の長期借入金 | 51,744,000 | - | - | - | - | - |
| 投資法人債 | - | - | - | 1,000,000 | 2,000,000 | 1,000,000 |
| 長期借入金 | - | 57,380,000 | 52,602,000 | 29,645,000 | 28,843,000 | 4,560,000 |
| 合計 | 51,744,000 | 57,380,000 | 52,602,000 | 30,645,000 | 30,843,000 | 5,560,000 |
当期(2019年12月31日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 短期借入金 | 2,686,000 | - | - | - | - | - |
| 1年内返済予定の長期借入金 | 50,130,000 | - | - | - | - | - |
| 投資法人債 | - | - | - | 3,000,000 | 1,000,000 | 3,000,000 |
| 長期借入金 | - | 55,601,000 | 47,079,000 | 38,582,000 | 32,920,000 | 25,176,000 |
| 合計 | 52,816,000 | 55,601,000 | 47,079,000 | 41,582,000 | 33,920,000 | 28,176,000 |
(有価証券に関する注記)
前期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
その他有価証券
優先出資証券(貸借対照表計上額17,856,387千円)に関しては市場価格がなく、時価を把握することがきわめて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
当期(自 2019年7月1日 至 2019年12月31日)
その他有価証券
優先出資証券(貸借対照表計上額17,856,387千円)に関しては市場価格がなく、時価を把握することがきわめて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
(デリバティブ取引に関する注記)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2019年6月30日)
該当事項はありません。
当期(2019年12月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2019年6月30日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(単位:千円)
| ヘッジ会計の方法 | デリバティブ取引の種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約額等(注1) | 時価(注2) | |
| うち1年超 | |||||
| 原則的処理方法 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 借入金 | 84,074,000 | 51,413,000 | △ 19,845 |
| 通貨オプション取引売建 米ドル・コール | 外貨建 予定取引 | 5,134,140 | 1,933,140 | ||
| (オプション料) | (△ 133,171) | (△ 42,806) | (△ 33,916) | ||
| 通貨オプション取引買建 米ドル・プット | 5,134,140 | 1,933,140 | |||
| (オプション料) | (225,420) | (102,873) | (233,622) | ||
(注1)金利スワップ取引に係る契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
(注2)時価の算定方法
金利スワップ取引 取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しております。
通貨オプション取引 取引先金融機関から提示されたオプション料等の時価評価を記載しております。
当期(2019年12月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(単位:千円)
| ヘッジ会計の方法 | デリバティブ取引の種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約額等(注1) | 時価(注2) | |
| うち1年超 | |||||
| 原則的処理方法 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 借入金 | 95,112,000 | 66,133,000 | 64,609 |
| 通貨オプション取引売建 米ドル・コール | 外貨建 予定取引 | 3,836,140 | 622,160 | ||
| (オプション料) | (△ 95,963) | (△ 13,687) | (△ 24,788) | ||
| 通貨オプション取引買建 米ドル・プット | 3,836,140 | 622,160 | |||
| (オプション料) | (191,665) | (38,743) | (89,405) | ||
(注1)金利スワップ取引に係る契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
(注2)時価の算定方法
金利スワップ取引 取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しております。
通貨オプション取引 取引先金融機関から提示されたオプション料等の時価評価を記載しております。
(退職給付に関する注記)
該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
1. 当該資産除去債務の概要
本投資法人は、保有する資産「コンフォートホテル前橋」の土地に係る定期借地権契約に基づく原状回復義務に関して資産除去債務を計上しております。
2. 当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を、当該定期借地権契約満了までの期間より、43年と見積り、割引率は1.342%を使用して資産除去債務の金額を算定しております。
3.当該資産除去債務の総額の増減
| (単位:千円) | ||
| 前期 自 2019年1月1日 至 2019年6月30日 | 当期 自 2019年7月1日 至 2019年12月31日 | |
| 期首残高 | 32,107 | 32,321 |
| 有形固定資産の取得に伴う増加額 | - | - |
| 時の経過による調整額 | 213 | 218 |
| 期末残高 | 32,321 | 32,539 |
(セグメント情報等に関する注記)
Ⅰ.セグメント情報
本投資法人は、不動産投資事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。
Ⅱ.関連情報
前期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
2.地域ごとの情報
(1) 売上高
(単位:千円)
| 日本 | 英領ケイマン諸島 | 合計 |
| 24,098,860 | 3,240,809 | 27,339,670 |
(注)売上高は、顧客の所在地を基礎とし、国または地域に分類しております。
(2) 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
3.主要な顧客ごとの情報
(単位:千円)
| 顧客の名称または氏名 | 営業収益 | 関連するセグメント |
| 株式会社マイステイズ・ ホテル・マネジメント | 6,581,126 | 不動産投資事業 |
| 非開示(注1) | 5,633,813 | 不動産投資事業 |
| 非開示(注2) | 5,484,169 | 不動産投資事業 |
(注1) 当該顧客は海外の不動産ファンドの関係法人ではありますが、先方より名称の開示についての承諾が得られていないため、開示しておりません。なお、当該顧客は本投資法人・本資産運用会社のグループ会社には該当しません。
(注2) 当該顧客は国内の特定目的会社ではありますが、先方より名称の開示についての承諾が得られていないため、開示しておりません。なお、当該顧客は本投資法人・本資産運用会社のグループ会社には該当しません。
当期(自 2019年7月1日 至 2019年12月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
2.地域ごとの情報
(1) 売上高
(単位:千円)
| 日本 | 英領ケイマン諸島 | 合計 |
| 17,189,631 | 1,397,621 | 18,587,253 |
(注)売上高は、顧客の所在地を基礎とし、国または地域に分類しております。
(2) 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
3.主要な顧客ごとの情報
(単位:千円)
| 顧客の名称または氏名 | 営業収益 | 関連するセグメント |
| 株式会社マイステイズ・ ホテル・マネジメント | 8,084,924 | 不動産投資事業 |
| 非開示(注1) | 1,970,306 | 不動産投資事業 |
(注1) 当該顧客は海外の不動産ファンドの関係法人ではありますが、先方より名称の開示についての承諾が得られていないため、開示しておりません。なお、当該顧客は本投資法人・本資産運用会社のグループ会社には該当しません。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、主として首都圏及び地方主要都市部において、安定性の向上及び成長余地の双方に重点を置いたポートフォリオ構築を目指し、住居及びホテルをコアアセットとして保有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、増減額及び時価は次のとおりです。
(単位:千円)
| 前期 | 当期 | |||
| 自 2019年1月1日 | 自 2019年7月1日 | |||
| 至 2019年6月30日 | 至 2019年12月31日 | |||
| 住居 | 貸借対照表 計上額 | 期首残高 | 85,908,280 | 56,921,817 |
| 期中増減額 | △ 28,986,463 | △ 3,368,841 | ||
| 期末残高 | 56,921,817 | 53,552,976 | ||
| 期末時価 | 72,197,000 | 69,671,000 | ||
| 商業施設 | 貸借対照表 計上額 | 期首残高 | 4,866,739 | 4,825,236 |
| 期中増減額 | △ 41,503 | △ 35,280 | ||
| 期末残高 | 4,825,236 | 4,789,956 | ||
| 期末時価 | 6,140,000 | 6,150,000 | ||
| ホテル | 貸借対照表 計上額 | 期首残高 | 291,874,909 | 326,555,836 |
| 期中増減額 | 34,680,926 | 80,684,352 | ||
| 期末残高 | 326,555,836 | 407,240,188 | ||
| 期末時価 | 393,926,158 | 482,093,260 | ||
| 合計 | 貸借対照表 計上額 | 期首残高 | 382,649,930 | 388,302,890 |
| 期中増減額 | 5,652,960 | 77,280,230 | ||
| 期末残高 | 388,302,890 | 465,583,121 | ||
| 期末時価 | 472,263,158 | 557,914,260 | ||
(注1)貸借対照表計上額は取得価額(取得に伴う付随費用を含みます。)から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)前期における期中増減額のうち、主な増加は本ストラクチャー変更及び資本的支出に該当する工事によるものであり、主な減少は住居の売却並びに減価償却費の計上によるものです。当期における期中増減額のうち、主な増加は新規ホテルの取得及び資本的支出に該当する工事によるものであり、主な減少は住居の売却並びに減価償却費の計上によるものです。
(注3)期末時価は、株式会社アセッツアールアンドディー、一般財団法人日本不動産研究所、JLL森井鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社及びCBRE,Inc.による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。なお、当期について2019年12月9日付で譲渡契約を締結したシティハウス東京新橋に関しては譲渡価格としております。
なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、前記「損益計算書に関する注記」をご覧ください。
(税効果会計に関する注記)
1. 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
(単位:千円)
| 前期 | 当期 | |
| 2019年6月30日 | 2019年12月31日 | |
| (繰延税金資産) | ||
| 未払事業所税 | 1,294 | 821 |
| 貸倒引当金 | 46 | - |
| 建物等(合併) | 428,965 | 375,803 |
| 土地(合併) | 786,792 | 695,171 |
| 繰越欠損金 (注1) | 747,198 | 522,444 |
| 資産除去債務 | 10,168 | 10,237 |
| 借地権償却額 | 76,182 | 88,526 |
| 取得価格調整(海外物件) | 477,213 | 472,363 |
| 預り金 | - | 9,301 |
| 繰延税金資産小計 | 2,527,862 | 2,174,669 |
| 税務上の繰越欠損金に係る評価性引当額 | △747,198 | △522,444 |
| 将来減算一時差異等の合計に係る評価性引当額 | △1,743,389 | △1,652,225 |
| 評価性引当額小計 | △2,490,588 | △2,174,669 |
| 繰延税金資産合計 | 37,274 | - |
| (繰延税金負債) | ||
| 資産除去債務に対する除去費用 | 9,711 | - |
| 繰延ヘッジ損益 | 27,562 | - |
| 繰延税金負債合計 | 37,274 | - |
| (繰延税金資産の純額) | - | - |
(注1)税務上の繰越欠損金及びその繰延税金資産の繰越期限別の金額
前期(2019年6月30日) (単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | 合計 | |
| 税務上の繰越欠損金(a) | - | 78,982 | - | 668,215 | - | - | 747,198 |
| 評価性引当額 | - | △78,982 | - | △668,215 | - | - | △747,198 |
| 繰延税金資産 | - | - | - | - | - | - | - |
(a)税務上の繰越欠損金は、法定実効税率を乗じた額であります。
当期(2019年12月31日) (単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | 合計 | |
| 税務上の繰越欠損金(a) | - | - | 201,976 | 320,467 | - | - | 522,444 |
| 評価性引当額 | - | - | △201,976 | △320,467 | - | - | △522,444 |
| 繰延税金資産 | - | - | - | - | - | - | - |
(a)税務上の繰越欠損金は、法定実効税率を乗じた額であります。
2. 法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳
(単位:%)
| 前期 | 当期 | |
| 2019年6月30日 | 2019年12月31日 | |
| 法定実効税率 | 31.51 | 31.51 |
| 支払分配金の損金算入額 | - | △28.47 |
| 評価性引当額の増減 | △31.58 | △3.03 |
| 税率の変更による影響額 | △0.05 | - |
| その他 | 0.12 | 0.00 |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.00 | 0.01 |
(持分法損益等に関する注記)
前期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
関連会社に対する投資の金額 17,856,387千円
持分法を適用した場合の投資の金額 17,856,387千円
持分法を適用した場合の投資利益の金額 3,487,698千円
当期(自 2019年7月1日 至 2019年12月31日)
関連会社に対する投資の金額 17,856,387千円
持分法を適用した場合の投資の金額 17,856,387千円
持分法を適用した場合の投資利益の金額 673,498千円
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
| 属性 | 名称 | 所在地 | 資本金 (百万円) | 事業の 内容又 は職業 | 議決権等 の所有 (被所有) 割合(%) | 関係内容 | 取引の 内容 | 取引金額 (千円) (注1) | 科目 | 期末残高 (千円) (注1) | |
| 役員の 兼任等 | 事業上 の関係 | ||||||||||
| 資産運用会社の利害関係人等 | 株式会社ナクアホテル&リゾーツマネジメント (注2) | 東京都 港区 | 10 | ホテル業 | - | - | ホテル賃借人兼オペレー ター | 賃貸事業 収入 | 590,306 | 営業未収入金 | 197,253 |
| 株式会社 マイステイズ・ホテル・マネジメント (注2) | 東京都 港区 | 100 | ホテル業 | - | - | ホテル賃借人兼オペレー ター | 賃貸事業 収入 | 6,581,126 | 営業未収入金 | 1,834,677 | |
(注1) 上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。
(注2) 株式会社ナクアホテル&リゾーツマネジメント及び株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメントと資産運用会社との間には記載すべき資本関係はありませんが、当該テナント兼オペレーターは、FIG(本資産運用会社の発行済株式の100%を直接・間接的に保有する親会社であるソフトバンクグループ株式会社の子会社)の関係法人が運用するファンド等を通じ匿名組合出資又は出資を受けています。したがって本投資法人では株式会社ナクアホテル&リゾーツマネジメント及び株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメントを利害関係人に準ずるものとして取り扱っております。
当期(自 2019年7月1日 至 2019年12月31日)
| 属性 | 名称 | 所在地 | 資本金 (百万円) | 事業の 内容又 は職業 | 議決権等 の所有 (被所有) 割合(%) | 関係内容 | 取引の 内容 | 取引金額 (千円) (注1) | 科目 | 期末残高 (千円) (注1) | |
| 役員の 兼任等 | 事業上 の関係 | ||||||||||
| 資産運用会社の利害関係人等 | シラハマ特定目的会社 (注3) | 東京都 港区 | 0.1 | 投資運用業 | - | - | 不動産信託受益権の売主 | 不動産信託受益権の購入 (注2) (注4) | 22,322,000 | - | - |
| 洞爺湖合同会社 (注3) | 東京都 港区 | 0.1 | 投資運用業 | - | - | 不動産信託受益権の売主 | 不動産信託受益権の購入 (注2) (注4) | 15,543,000 | - | - | |
| Calvis特定目的会社 (注3) | 東京都 港区 | 0.1 | 投資運用業 | - | - | 不動産信託受益権の売主 | 不動産信託受益権の購入 (注2) (注4) | 11,492,000 | - | - | |
| 八重山リゾートホテル特定目的会社 (注3) | 東京都 港区 | 0.1 | 投資運用業 | - | - | 不動産信託受益権の売主 | 不動産信託受益権の購入 (注2) (注4) | 9,731,000 | - | - | |
| Saturnia特定目的会社 (注3) | 東京都 港区 | 0.1 | 投資運用業 | - | - | 不動産信託受益権の売主 | 不動産信託受益権の購入 (注2) (注4) | 9,405,000 | - | - | |
| 河口湖特定目的会社 (注3) | 東京都 港区 | 0.1 | 投資運用業 | - | - | 不動産信託受益権の売主 | 不動産信託受益権の購入 (注2) (注4) | 8,629,000 | - | - | |
| エイチエル・インベストメンツ2特定目的会社 (注3) | 東京都 港区 | 0.1 | 投資運用業 | - | - | 不動産信託受益権の売主 | 不動産信託受益権の購入 (注2) (注4) | 5,524,000 | - | - | |
| 資産運用会社の利害関係人等 | 株式会社ナクアホテル&リゾーツマネジメント (注3) | 東京都 港区 | 10 | ホテル業 | - | - | ホテル賃借人兼オペレー ター | 賃貸事業 収入 | 1,133,572 | 営業未収入金 | 195,942 |
| 株式会社 マイステイズ・ホテル・マネジメント (注3) | 東京都 港区 | 100 | ホテル業 | - | - | ホテル賃借人兼オペレー ター | 賃貸事業 収入 | 8,084,924 | 営業未収入金 | 2,664,336 | |
(注1) 上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。
(注2) 取引条件については、資産運用会社の社内規程であるスポンサー関係者取引規程及びスポンサー関係者関連取引管理マニュアルに基づき、決定しております。
(注3) シラハマ特定目的会社、洞爺湖合同会社、Calvis特定目的会社、八重山リゾートホテル特定目的会社、Saturnia特定目的会社、河口湖特定目的会社、エイチエル・インベストメンツ2特定目的会社、株式会社ナクアホテル&リゾーツマネジメント及び株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメントと資産運用会社との間には記載すべき資本関係はありませんが、当該特定目的会社等又はテナント兼オペレーターは、FIG(本資産運用会社の発行済株式の100%を直接・間接的に保有する親会社であるソフトバンクグループ株式会社の子会社)の関係法人が運用するファンド等を通じ匿名組合出資又は出資を受けております。したがって本投資法人ではシラハマ特定目的会社、洞爺湖合同会社、Calvis特定目的会社、八重山リゾートホテル特定目的会社、Saturnia特定目的会社、河口湖特定目的会社、エイチエル・インベストメンツ2特定目的会社、株式会社ナクアホテル&リゾーツマネジメント及び株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメントを利害関係人に準ずるものとして取り扱っております。
(注4) 当該受益権の購入は下記物件に係るものです。なお、取引金額は、信託受益権売買契約書に記載された売買価格を記載しており、その他の取得に係る諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税等を含んでおりません。
| 物件番号 | 不動産等の名称 | 相手先 | 売買価格(千円) |
| D64 | ホテルマイステイズ札幌アスペン | 洞爺湖合同会社 | 15,543,000 |
| D65 | アートホテル石垣島 | 八重山リゾートホテル特定目的会社 | 9,731,000 |
| D66 | ホテルマイステイズ富士山 展望温泉 | Saturnia特定目的会社 | 9,405,000 |
| D67 | ホテルソニア小樽 | シラハマ特定目的会社 | 5,930,000 |
| D68 | ホテルマイステイズ金沢キャッスル | Calvis特定目的会社 | 5,682,000 |
| D69 | アートホテル新潟駅前 | エイチエル・インベストメンツ2特定目的会社 | 5,524,000 |
| D70 | ホテルマイステイズ名古屋錦 | シラハマ特定目的会社 | 5,197,000 |
| D71 | ホテルノルド小樽 | シラハマ特定目的会社 | 4,296,000 |
| D72 | ホテルマイステイズ鹿児島天文館 | 河口湖特定目的会社 | 3,445,000 |
| D73 | アートホテル旭川 | シラハマ特定目的会社 | 3,197,000 |
| D74 | ホテルマイステイズ松山 | Calvis特定目的会社 | 3,098,000 |
| D75 | ホテルマイステイズ札幌すすきの | 河口湖特定目的会社 | 3,059,000 |
| D76 | ホテルマイステイズ札幌中島公園 | シラハマ特定目的会社 | 2,118,000 |
| D77 | ホテルマイステイズ札幌中島公園別館 | シラハマ特定目的会社 | 1,584,000 |
| D78 | フレックステイイン桜木町 | Calvis特定目的会社 | 1,425,000 |
| D79 | MyCUBE by MYSTAYS 浅草蔵前 | Calvis特定目的会社 | 1,287,000 |
| D80 | ホテルマイステイズ鹿児島天文館2番館 | 河口湖特定目的会社 | 1,168,000 |
| D81 | ホテルマイステイズ名寄 | 河口湖特定目的会社 | 957,000 |
| 合計 | 82,646,000 | ||
2.関連会社等
前期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
| 属性 | 名称 | 所在地 | 出資金 (百万円)(注1) (注2) | 事業の 内容又 は職業 | 出資割合(%) | 関連当事者 との関係 | 取引の 内容 | 取引金額(百万円) | 科目 | 期末残高(百万円) | |
| 関連会社 | Seven Mile Resort Holdings Ltd. | 英領ケイマン諸島 グランドケイマン島 | 36,783 | 投資運用業 | (出資割合)100.0 | 匿名組合出資 | 匿名組合出資の払戻し (注3) | 36,783 | - | - | |
| 固定資産の取得 (注3) | 35,903 | - | - | ||||||||
(注1) 米ドルによる出資額を、為替予約取引により固定された為替レート(1米ドル=110.45円(小数点第3位を切捨て))を用いて円貨に換算しています。
(注2) 当初は339,836千米ドル(37,534百万円)を出資しましたが、2018年12月10日(ケイマン諸島の現地時間)に出資先の匿名組合営業者である資産保有SPCが裏付不動産の売主から当初の見積もりの前提を越える額の精算金を受領したことに伴う出資金の一部払戻し(6.8百万米ドル)が実施されたため、一部払戻し後の金額を記載しています。
(注3) 当該匿名組合は、Seven Mile Resort Holdings Ltd.を営業者とする匿名組合であり、匿名組合契約書に基づき出資をしておりましたが、2019年5月9日付で合意解約し、当該匿名組合の保有する固定資産の現物配当を受けております。なお、これにより取得した固定資産の取得価格は、合意解約日時点の帳簿価額であるため、匿名組合出資の払戻しの金額との間に差額が生じています。
当期(自 2019年7月1日 至 2019年12月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期及び当期において、該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
| 属性 | 氏名 | 事業の内容又は職業 | 議決権等 の所有 (被所有) 割合(%) | 取引内容 | 取引金額 (千円) (注3) | 科目 | 期末残高 (千円) (注3) |
| 役員及びその近親者 | 福田直樹 | 本投資法人執行役員兼コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社代表取締役社長 | - | コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社への資産運用報酬の支払(注1) | 419,700 | 未払費用 | 291,276 |
| 同上 | 同上 | 同上 | - | コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社への機関運営委託報酬の支払(注2) | 600 | 未払費用 | 324 |
(注1) 福田直樹が第三者(資産運用会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっております。
(注2) 福田直樹が第三者(資産運用会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人と資産運用会社との間で締結した「機関運営事務委託契約書」に定められています。
(注3) 上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。
当期(自 2019年7月1日 至 2019年12月31日)
| 属性 | 氏名 | 事業の内容又は職業 | 議決権等 の所有 (被所有) 割合(%) | 取引内容 | 取引金額 (千円) (注3) | 科目 | 期末残高 (千円) (注3) |
| 役員及びその近親者 | 福田直樹 | 本投資法人執行役員兼コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社代表取締役社長 | - | コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社への資産運用報酬の支払(注1) | 323,669 | 未払費用 | 181,945 |
| 同上 | 同上 | 同上 | - | コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社への機関運営委託報酬の支払(注2) | 1,100 | 未払費用 | 880 |
(注1) 福田直樹が第三者(資産運用会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっております。
(注2) 福田直樹が第三者(資産運用会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人と資産運用会社との間で締結した「機関運営事務委託契約書」に定められています。
(注3) 上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。
(親会社又は重要な関連会社に関する注記)
1.親会社情報
該当事項はありません。
2.重要な関連会社の要約財務情報
当期において、重要な関連会社はキングダム特定目的会社であり、その要約財務諸表は以下のとおりであります。
| (単位:千円) | ||
| キングダム特定目的会社 | ||
| 前期 | 当期 | |
| 特定資産合計 その他の資産合計 流動負債合計 固定負債合計 純資産合計 営業収益 税引前当期純利益 当期純利益 | 100,524,164 3,972,036 106,709 66,280,661 38,108,830 2,333,624 1,689,613 1,688,730 | 100,450,855 3,753,104 128,712 66,280,661 37,794,586 2,010,770 1,375,369 1,374,486 |
(1口当たり情報に関する注記)
| 前期 | 当期 | |
| 自 2019年1月1日 | 自 2019年7月1日 | |
| 至 2019年6月30日 | 至 2019年12月31日 | |
| 1口当たり純資産額 | 41,125円 | 42,601円 |
| 1口当たり当期純利益 | 3,748円 | 1,910円 |
1口当たり当期純利益は、当期純利益を期中平均投資口数で除することにより算出しています。なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は以下のとおりです。
| 前期 | 当期 | |
| 自 2019年1月1日 | 自 2019年7月1日 | |
| 至 2019年6月30日 | 至 2019年12月31日 | |
| 当期純利益(千円) | 21,239,877 | 11,638,948 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 21,239,877 | 11,638,948 |
| 期中平均投資口数(口) | 5,666,840 | 6,093,427 |
(重要な後発事象に関する注記)
1.資産の譲渡本投資法人は、2020年1月15日付で下表記載の1物件の譲渡を完了しました。
物件番号:A51 物件名称:シティハウス東京新橋
| 売却日 | 2020年1月15日 |
| 所在地 | 東京都港区 |
| 帳簿価額(注1) | 2,269百万円 |
| 譲渡価格(注2) | 4,465百万円 |
| 想定譲渡損益(注3) | 2,043百万円 |
| 譲渡先 | 非開示(注4) |
| 資産の種類 | 信託受益権 |
(注1) 帳簿価額は、2019年12月31日時点での帳簿価額を記載しています。
(注2) 譲渡価格には、譲渡費用、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税及び地方消費税を含みません。
(注3) 想定譲渡損益は、譲渡価格から帳簿価額及び想定譲渡費用を差し引いた金額を記載しています。
(注4) 開示につき譲渡先の同意が得られていないため、非開示としています。
(注5) 譲渡資産の詳細については、前記「第一部 5.運用状況(2)投資資産」をご参照ください。
2.資金の借入れ
本投資法人は、2020年1月6日付で取得したホテル2物件(国内不動産信託受益権)の取得資金の一部に充当するため、同日付で、以下の借入を実行しました。
| 借入先 | : | 三井住友信託銀行株式会社 |
| 借入金額 | : | 6,980百万円 |
| 利率等 | : | 基準金利(全銀協1ヶ月日本円TIBOR) +0.500%、0.300%、0.200% |
| 利払期日 | : | 2020年1月31日を初回とし、その後元本返済期日までの毎月月末営業日及び元本返済期日 |
| 返済方法 | : | 一括返済 |
| 借入方法 | : | 無担保・無保証 |
| 借入日 | : | 2020年1月6日 |
| 返済期日 | : | 2025年1月6日、2023年1月6日、2021年1月6日 |
3. 資産の取得
本投資法人は、2020年1月6日付で下記記載の2物件の取得を完了しました。
物件番号:D82 物件名称:ホテルマイステイズプレミア成田
| 取得日 | 2020年1月6日 |
| 取得価格(注) | 10,593百万円 |
| 所在地 | 千葉県成田市 |
| 建築時期 | 1985年5月 |
| 資産の種類 | 信託受益権 |
| 取得先 | Adria特定目的会社 |
| 延床面積 | 36,519.70㎡ |
| 総賃貸可能面積 | 36,519.70㎡ |
物件番号:D83 物件名称:アートホテル盛岡
| 取得日 | 2020年1月6日 |
| 取得価格(注1) | 5,643百万円 |
| 所在地 | 岩手県盛岡市 |
| 建築時期 | 1981年3月 |
| 資産の種類 | 信託受益権 |
| 取得先 | Heijo特定目的会社 |
| 延床面積 | 16,727.08㎡ |
| 総賃貸可能面積 | 16,727.08㎡ |
(注1) 取得価格は、各取得物件の取得に係る売買契約書にそれぞれ記載された売買価格に基づき記載しています。また、金額には、取得経費、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税及び地方消費税を含みません。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
