有価証券報告書(内国投資証券)-第28期(平成29年1月1日-平成29年6月30日)
(6)【注記表】
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
1.固定資産の減価償却の方法
①有形固定資産(信託財産を含む)
定額法を採用しております。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
②無形固定資産
定額法を採用しております。
なお、借地権(事業用定期借地権)については、契約期間に基づく定額法を採用しております。
③長期前払費用
定額法を採用しています。
2.引当金の計上基準
貸倒引当金
債権の貸倒損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しています。
3.収益及び費用の計上基準
固定資産税等の費用処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当期に納税する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しております。
なお、不動産等の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用計上せず当該不動産等の取得原価に算入しております。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は78,074千円です。
4.ヘッジ会計の方法
(1)ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっています。
(2)ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段:金利スワップ取引
ヘッジ対象:借入金金利
(3)ヘッジ方針
本投資法人はリスク管理基本方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
(4)ヘッジ有効性評価の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。
5.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲
キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
6.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項
(1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。
①信託現金及び信託預金
②信託建物
信託建物附属設備
信託構築物
信託工具、器具及び備品
信託土地
③信託借地権
④信託預り敷金及び保証金
(2)繰延資産の処理方法
投資口交付費
支出時に全額費用として処理しております。
(3)消費税等の処理方法
消費税等の会計処理は税抜方式によっています。
(追加情報)
(一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記)
前期(自 平成28年7月1日 至 平成28年12月31日)
金銭の分配に係る計算書において、金利スワップの時価の変動額に対応する一時差異等調整引当額224,225千円を戻し入れております。
当期(自 平成29年1月1日 至 平成29年6月30日)
金銭の分配に係る計算書において、以下の引当てを行っております。
1.引当の発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
2.戻入れの具体的な方法
(貸借対照表に関する注記)
1 一時差異等調整積立金の取崩しの処理に関する事項
前期(平成28年12月31日)
一時差異等調整積立金708千円について、すべて取り崩し利益分配の一部として配当を行いました。
当期(平成29年6月30日)
該当事項はありません。
※2.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
(単位:千円)
※3.一時差異等調整引当額
前期(自 平成28年7月1日 至 平成28年12月31日)
1. 引当の発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
2. 戻入れの具体的な方法
(1) 繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻し入れる予定です。
当期(自 平成29年1月1日 至 平成29年6月30日)
1. 戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
2. 戻入れの具体的な方法
(1) 繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻し入れております。
(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
発行可能投資口総口数及び発行済投資口数
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(単位:千円)
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引(借主側)
未経過リース料
(単位:千円)
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
(単位:千円)
(金融商品に関する注記)
1. 金融商品の状況に関する事項
(1) 金融商品に対する取組方針
本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保を目指して、主として不動産等の特定資産に投資して運用を行います。
資金調達については、主に投資口等の発行、借入れを行う方針です。
デリバティブ取引は将来の金利の変動等によるリスク回避を目的としており、投機的な取引は行わない方針であります。
余資の運用は安全性、換金性等を考慮し金利環境及び資金繰りを十分に考慮した上で慎重に行っております。
(2) 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金の資金使途は、不動産及び不動産信託受益権の購入資金(購入に伴う付随費用も含みます。)若しくは、既存の借入金のリファイナンス資金です。借入先は流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では資産運用会社の財務部が資金繰表の作成・更新を行うほか、金銭消費貸借契約において設けられている財務制限条項についてモニタリングを行うことによって流動性リスクを管理しています。
(3) 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれております。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2. 金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については以下のとおりです。
前期(平成28年12月31日)
(単位:千円)
当期(平成29年6月30日)
(単位:千円)
(※1)負債に計上されている項目については、( )で示しています。
(※2)デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、( )で示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法
(1)現金及び預金(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(3)長期借入金
変動金利による長期借入金については、金利が一定期間毎に更改される条件で借入れを行っているため時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(4)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
(単位:千円)
賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金及び保証金、信託預り敷金及び保証金は市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去まで実質的な預託期間を算定することは困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
(注3)金銭債権の決算日後の償還予定額
前期(平成28年12月31日)
(単位:千円)
当期(平成29年6月30日)
(単位:千円)
(注4)長期借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期(平成28年12月31日)
(単位:千円)
当期(平成29年6月30日)
(単位:千円)
(有価証券に関する注記)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(平成28年12月31日)
該当事項はありません。
当期(平成29年6月30日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(平成28年12月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(単位:千円)
(※1)契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
(※2)時価は、取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しております。
当期(平成29年6月30日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(単位:千円)
(※1)契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
(※2)時価は、取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しております。
(退職給付に関する注記)
該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
1. 当該資産除去債務の概要
本投資法人は、保有する資産「コンフォートホテル前橋」の土地に係る定期借地権契約に基づく原状回復義務に関して資産除去債務を計上しております。
2. 当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を、当該定期借地権契約満了までの期間より、43年と見積り、割引率は1.342%を使用して資産除去債務の金額を算定しております。
3.当該資産除去債務の総額の増減
(セグメント情報等に関する注記)
Ⅰ.セグメント情報
本投資法人は、不動産投資事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。
Ⅱ.関連情報
前期(自 平成28年7月1日 至 平成28年12月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
2.地域ごとの情報
(1) 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
(2) 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
3.主要な顧客ごとの情報
(単位:千円)
当期(自 平成29年1月1日 至 平成29年6月30日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
2.地域ごとの情報
(1) 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
(2) 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
3.主要な顧客ごとの情報
(単位:千円)
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、主として首都圏及び地方主要都市部において、安定性の向上及び成長余地の双方に重点を置いたポートフォリオ構築を目指すため、住居及びホテルをコアアセットとして、オフィスビル、商業施設等、幅広い用途の不動産等を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、増減額及び時価は次のとおりです。
(単位:千円)
(注1)貸借対照表計上額は取得価額(取得に伴う付随費用を含みます。)から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)前期における期中増減額のうち、主な増加は資本的支出に該当する工事によるものであり、主な減少は減価償却費の計上によるものです。当期における期中増減額のうち、主な増加は新規住居・ホテルの取得及び資本的支出に該当する工事によるものであり、主な減少は減価償却費の計上によるものです。
(注3)期末時価は、株式会社アセッツアールアンドディー、一般財団法人日本不動産研究所、森井総合鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所及び大和不動産鑑定株式会社による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、前記「損益計算書に関する注記」をご覧ください。
(税効果会計に関する注記)
1. 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
(単位:千円)
2. 法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳
(単位:%)
(持分法損益等に関する注記)
該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 平成28年7月1日 至 平成28年12月31日)
(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。
(注2)Ginga特定目的会社、株式会社ナクアホテル&リゾーツマネジメント及び株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメントと資産運用会社との間には記載すべき資本関係はありませんが、当該特定目的会社又はテナント兼オペレーターはカリオペの関係法人であるFortress Investment Group(FIG)の関係法人が運用するファンド等を通じ匿名組合出資または出資を受けております。したがって本投資法人ではGinga特定目的会社、株式会社ナクアホテル&リゾーツマネジメント及び株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメントを利害関係人に準ずるものとして取り扱っております。
(注3)なお、カリオペは本投資法人の投資口のうち、609,942口(16.6%)を保有しております。
当期(自 平成29年1月1日 至 平成29年6月30日)
(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。
(注2)取引条件については、資産運用会社の社内規程であるスポンサー関係者取引規程及びスポンサー関係者関連取引管理マニュアルに基づき、決定しております。
(注3)Sakura特定目的会社、Momo特定目的会社、Septentrio2特定目的会社、株式会社ナクアホテル&リゾーツマネジメント及び株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメントと資産運用会社との間には記載すべき資本関係はありませんが、当該特定目的会社又はテナント兼オペレーターはカリオペの関係法人であるFortress Investment Group(FIG)の関係法人が運用するファンド等を通じ匿名組合出資または出資を受けております。したがって本投資法人ではSakura特定目的会社、Momo特定目的会社、Septentrio2特定目的会社、株式会社ナクアホテル&リゾーツマネジメント及び株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメントを利害関係人に準ずるものとして取り扱っております。
(注4)なお、カリオペは本投資法人の投資口のうち、609,942口(15.8%)を保有しております。
(注5)当該受益権の購入は下記物件に係るものです。なお、取引金額は、信託受益権売買契約書に記載された売買価格を記載しており、その他の取得に係る諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税等を含んでおりません。
2.関連会社等
前期及び当期において、該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期及び当期において、該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 平成28年7月1日 至 平成28年12月31日)
(注1)福田直樹が第三者(資産運用会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっております。
(注2)福田直樹が第三者(資産運用会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人と資産運用会社との間で締結した「機関運営事務委託契約書」に定められています。
(注3)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。
当期(自 平成29年1月1日 至 平成29年6月30日)
(注1)福田直樹が第三者(資産運用会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっております。
(注2)福田直樹が第三者(資産運用会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人と資産運用会社との間で締結した「機関運営事務委託契約書」に定められています。
(注3)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。
(1口当たり情報に関する注記)
1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算出しています。なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は以下のとおりです。
(重要な後発事象に関する注記)
1.資産の譲渡
本投資法人は、平成29年7月25日付で下表2物件の譲渡を決議し、同年7月31日付で全2物件の譲渡を完了しました。
物件番号:B08 物件名称:近代科学社ビル
物件番号:C01 物件名称:タイムズ神田須田町第4
(注1)帳簿価格は、譲渡日である平成29年7月31日時点での帳簿価格を記載しています。
(注2)譲渡価格には、譲渡費用、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税及び地方消費税を含みません。
(注3)譲渡価格から帳簿価額及び想定譲渡費用を差し引いた金額を記載しています。
(注4)開示につき譲渡先の同意が得られていないため、非開示としています。
(注5)譲渡資産の詳細については、前記「第一部 5.運用状況(2)投資資産」をご参照ください。
2.資産(物件)の取得
本投資法人は、平成29年7月25日付で、保有資産であるホテル1物件の未取得の専有部分の追加取得を決議し、同日付で売買契約を締結しました。
物件番号:D43 物件名称:ホテルマイステイズ五反田駅前
(注1)取得予定価格は、本売買契約に記載された取得予定資産の売買価格に、客室増設工事に係る工事費用及び什器備品の譲受価格の見込額等を合算して記載しており、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税及び地方消費税を含みません。
(注2)追加取得部分の属する建物の建築時期を記載しています。
(注3)開示につき取得先の同意が得られていないため、非開示としています。
また、本投資法人は、平成29年9月21日付で、下表記載のホテル4物件の取得(取得価額総額39,599百万円)を決議し、同日付で売買契約を締結しました。
物件番号:D50 物件名称:ホテルマイステイズ新大阪コンファレンスセンター
物件番号:D51 物件名称:ホテルマイステイズプレミア大森
物件番号:D52 物件名称:別府亀の井ホテル
物件番号:D53 物件名称:ホテルマイステイズ札幌駅北口
(注4)取得予定価格は、各物件取得に係る売買契約書にそれぞれ記載された売買価格に基づき記載しています。
また、金額には、取得経費、固定資産税・都市計画税及び消費税等を含みません。
3.資産(優先出資証券)の取得
本投資法人は、平成29年9月21日付で、下表記載の優先出資証券の取得を決議しました。
取得の概要
本裏付不動産の概要
(注1)取得予定価格は、優先出資証券に係る本投資法人の出資予定金額を記載しています。
また、金額には、消費税等を含みません。
(注2)敷地内に所在する11棟の建物のうち、代表的な建物について記載しています。
4.新投資口の発行
本投資法人は、平成29年9月21日付の本投資法人役員会において、新投資口の発行及び投資口売出しを決議しました。なお、1口当たりの発行価格等については、今後開催される役員会にて決定される予定です。
①募集による新投資口の発行
発行新投資口数 : 887,959口(注1)
発行価額 : 未定(注2)
払込期日 : 平成29年10月12日(注3)
取得資金の使途 : 前記「2.資産(物件)の取得」記載のホテル5物件及び前記「3.資産(優先出資証券
の取得」記載の優先出資証券の取得資金の一部に充当します。
(注1)国内一般募集並びに米国、欧州及びアジアを中心とする海外市場における募集の総発行数です。
(注2)発行価額は、平成29年10月4日から平成29年10月5日までの間のいずれかの日(発行価格等決定
日)に決定されます。
(注3)発行価格等決定日が平成29年10月5日となった場合には、払込期日は平成29年10月13日となりま
す。
②投資口売り出し(オーバーアロットメントによる売り出し)
売出投資口数 : 44,398口
(注)上記「①募集による新投資口の発行」記載の募集のうち、国内一般募集にあたり、その需要状況等
を勘案した上で、国内一般募集の事務主幹事証券会社であるみずほ証券株式会社が本投資法人の投
資主から借り入れる投資口(以下「借入投資口」といいます。)の日本国内における売出しを行う
場合があります。オーバーアロットメントによる売出しの売出投資口数は上限の売出投資口数であ
り、需要状況等により減少し、又はオーバーアロットメントによる売出しそのものが全く行われな
い場合があります。
③第三者割当による新投資口発行(注1)
発行新投資口数(上限) : 44,398口
割当先 : みずほ証券株式会社
発行価額 : 未定(注2)
払込期日 : 平成29年11月1日
取得資金の使途 : 前記「2.資産(物件)の取得」記載のホテル5物件及び前記「3.資産(優先
出資証券)の取得」記載の優先出資証券の取得資金の一部に充当することによ
り減少する手元資金に充当、又は手元資金とし将来の特定資産の取得資金の一
部に充当します。
(注1)オーバーアロットメントによる売出しに関連して、みずほ証券株式会社に借入投資口の返還に必要
な投資口を取得させるために行うものであり、発行数の全部又は一部につき申込みが行われず、そ
の結果、失権により本第三者割当における最終的な発行数がその限度で減少し、又は発行そのもの
が全く行われない場合があります。
(注2)上記「①募集による新投資口の発行」の発行価額と同額です。
5.資金の借入れ
本投資法人は、平成29年9月21日付の本投資法人役員会において、平成29年10月13日に取得予定のホテル4物件の取得資金の一部に充当するため、以下の借入を決議し、同日付で借入契約を締結しました。
ニューシンジケートローン(H)
借入先 : 株式会社みずほ銀行により組成されるシンジケート団
借入金額 : 22,993百万円
利率等 : 基準金利(全銀協1ヶ月日本円TIBOR、但し、初回計算期間のみ全銀協2ヶ月日本円
TIBOR) +0.20%、0.25%、0.30%、0.40%、0.60%、0.70%、0.80%
利払期日 : 平成29年11月30日を初回とし、その後元本返済期日までの毎月月末営業日及び元本返済期
日
元本返済方法 : 一括返済
借入方法 : 無担保・無保証
借入日 : 平成29年10月13日
返済期日 : 平成30年10月13日、平成31年10月13日、平成32年10月13日、平成33年10月13日、平成34年
10月13日、平成35年10月13日、平成36年10月11日
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
1.固定資産の減価償却の方法
①有形固定資産(信託財産を含む)
定額法を採用しております。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
| 建物 | 77年 |
| 建物附属設備 | 8～24年 |
| 構築物 | 7～18年 |
| 工具、器具及び備品 | 8年 |
| 信託建物 | 5～67年 |
| 信託建物附属設備 | 2～33年 |
| 信託構築物 | 3～55年 |
| 信託工具、器具及び備品 | 2～19年 |
②無形固定資産
定額法を採用しております。
なお、借地権(事業用定期借地権)については、契約期間に基づく定額法を採用しております。
③長期前払費用
定額法を採用しています。
2.引当金の計上基準
貸倒引当金
債権の貸倒損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しています。
3.収益及び費用の計上基準
固定資産税等の費用処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当期に納税する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しております。
なお、不動産等の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用計上せず当該不動産等の取得原価に算入しております。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は78,074千円です。
4.ヘッジ会計の方法
(1)ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっています。
(2)ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段:金利スワップ取引
ヘッジ対象:借入金金利
(3)ヘッジ方針
本投資法人はリスク管理基本方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
(4)ヘッジ有効性評価の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。
5.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲
キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
6.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項
(1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。
①信託現金及び信託預金
②信託建物
信託建物附属設備
信託構築物
信託工具、器具及び備品
信託土地
③信託借地権
④信託預り敷金及び保証金
(2)繰延資産の処理方法
投資口交付費
支出時に全額費用として処理しております。
(3)消費税等の処理方法
消費税等の会計処理は税抜方式によっています。
(追加情報)
(一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記)
前期(自 平成28年7月1日 至 平成28年12月31日)
金銭の分配に係る計算書において、金利スワップの時価の変動額に対応する一時差異等調整引当額224,225千円を戻し入れております。
当期(自 平成29年1月1日 至 平成29年6月30日)
金銭の分配に係る計算書において、以下の引当てを行っております。
1.引当の発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
| 発生した資産等 | 引当ての発生事由 | 一時差異等調整引当額 |
| 信託借地権 | 借地権償却額の発生 | 46,329 |
2.戻入れの具体的な方法
| 発生した資産等 | 戻入れの具体的な方法 |
| 信託借地権 | 売却等の時点において、対応すべき金額を戻し入れる予定です。 |
(貸借対照表に関する注記)
1 一時差異等調整積立金の取崩しの処理に関する事項
前期(平成28年12月31日)
一時差異等調整積立金708千円について、すべて取り崩し利益分配の一部として配当を行いました。
当期(平成29年6月30日)
該当事項はありません。
※2.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
(単位:千円)
| 前期 | 当期 |
| 平成28年12月31日 | 平成29年6月30日 |
| 50,000 | 50,000 |
※3.一時差異等調整引当額
前期(自 平成28年7月1日 至 平成28年12月31日)
1. 引当の発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
| 発生した 資産等 | 発生した事由 | 当初発生額 | 前期末残高 | 当期引当額 | 当期戻入額 | 当期末残高 |
| 繰延ヘッジ損益 | 金利スワップ評価損の発生 | △ 224,225 | - | △224,225 | - | △224,225 |
| 合計 | △ 224,225 | - | △224,225 | - | △224,225 |
2. 戻入れの具体的な方法
(1) 繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻し入れる予定です。
当期(自 平成29年1月1日 至 平成29年6月30日)
1. 戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
| 発生した 資産等 | 戻入れの事由 | 当初発生額 | 前期末残高 | 当期引当額 | 当期戻入額 | 当期末残高 |
| 繰延ヘッジ損益 | デリバティブ取引の時価の変動 | △ 224,225 | △ 224,225 | - | 224,225 | - |
| 合計 | △ 224,225 | △ 224,225 | - | 224,225 | - |
2. 戻入れの具体的な方法
(1) 繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻し入れております。
(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)
| 前期 | 当期 | |
| 自 平成28年7月1日 | 自 平成29年1月1日 | |
| 至 平成28年12月31日 | 至 平成29年6月30日 | |
| A.不動産賃貸事業収益 | ||
| 賃貸事業収入 | ||
| 賃料・共益費 | 9,237,784 | 8,927,781 |
| その他収入 | 273,682 | 333,135 |
| 合計 | 9,511,466 | 9,260,917 |
| B.不動産賃貸事業費用 | ||
| 賃貸事業費用 | ||
| 維持管理費 | 580,896 | 646,226 |
| 公租公課 | 356,372 | 390,797 |
| 損害保険料 | 11,807 | 10,195 |
| 減価償却費 | 2,065,066 | 2,281,374 |
| その他費用 | 147,924 | 190,090 |
| 合計 | 3,162,067 | 3,518,684 |
| C.不動産賃貸事業損益(A-B) | 6,349,399 | 5,742,232 |
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
発行可能投資口総口数及び発行済投資口数
| 前期 | 当期 | |
| 自 平成28年7月1日 | 自 平成29年1月1日 | |
| 至 平成28年12月31日 | 至 平成29年6月30日 | |
| 発行可能投資口総口数 | 10,000,000口 | 10,000,000口 |
| 発行済投資口数 | 3,675,824口 | 3,860,824口 |
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(単位:千円)
| 前期 | 当期 | |
| 自 平成28年7月1日 | 自 平成29年1月1日 | |
| 至 平成28年12月31日 | 至 平成29年6月30日 | |
| 現金及び預金 | 8,714,907 | 3,532,405 |
| 信託現金及び信託預金 | 5,499,826 | 6,065,755 |
| 現金及び現金同等物 | 14,214,734 | 9,598,161 |
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引(借主側)
未経過リース料
(単位:千円)
| 前期 | 当期 | |
| 平成28年12月31日 | 平成29年6月30日 | |
| 1年内 | 244,619 | 312,959 |
| 1年超 | 7,367,989 | 10,403,515 |
| 合計 | 7,612,609 | 10,716,474 |
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
(単位:千円)
| 前期 | 当期 | |
| 平成28年12月31日 | 平成29年6月30日 | |
| 1年内 | 5,988,176 | 6,579,788 |
| 1年超 | 47,412,300 | 47,397,583 |
| 合計 | 53,400,477 | 53,977,372 |
(金融商品に関する注記)
1. 金融商品の状況に関する事項
(1) 金融商品に対する取組方針
本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保を目指して、主として不動産等の特定資産に投資して運用を行います。
資金調達については、主に投資口等の発行、借入れを行う方針です。
デリバティブ取引は将来の金利の変動等によるリスク回避を目的としており、投機的な取引は行わない方針であります。
余資の運用は安全性、換金性等を考慮し金利環境及び資金繰りを十分に考慮した上で慎重に行っております。
(2) 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金の資金使途は、不動産及び不動産信託受益権の購入資金(購入に伴う付随費用も含みます。)若しくは、既存の借入金のリファイナンス資金です。借入先は流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では資産運用会社の財務部が資金繰表の作成・更新を行うほか、金銭消費貸借契約において設けられている財務制限条項についてモニタリングを行うことによって流動性リスクを管理しています。
(3) 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれております。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2. 金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については以下のとおりです。
前期(平成28年12月31日)
(単位:千円)
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1) 現金及び預金 | 8,714,907 | 8,714,907 | - |
| (2) 信託現金及び信託預金 | 5,499,826 | 5,499,826 | - |
| 資産計 | 14,214,734 | 14,214,734 | - |
| (3) 長期借入金 | (142,419,000) | (142,419,000) | - |
| 負債計 | (142,419,000) | (142,419,000) | - |
| (4)デリバティブ取引 | 151,259 | 151,259 | - |
当期(平成29年6月30日)
(単位:千円)
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1) 現金及び預金 | 3,532,405 | 3,532,405 | - |
| (2) 信託現金及び信託預金 | 6,065,755 | 6,065,755 | - |
| 資産計 | 9,598,161 | 9,598,161 | - |
| (3) 長期借入金 | (163,990,000) | (163,990,000) | - |
| 負債計 | (163,990,000) | (163,990,000) | - |
| (4)デリバティブ取引 | 92,243 | 92,243 | - |
(※1)負債に計上されている項目については、( )で示しています。
(※2)デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、( )で示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法
(1)現金及び預金(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(3)長期借入金
変動金利による長期借入金については、金利が一定期間毎に更改される条件で借入れを行っているため時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(4)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
(単位:千円)
| 前期 | 当期 | |
| 平成28年12月31日 | 平成29年6月30日 | |
| 預り敷金及び保証金 | 28,663 | 28,663 |
| 信託預り敷金及び保証金 | 2,030,396 | 2,240,373 |
賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金及び保証金、信託預り敷金及び保証金は市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去まで実質的な預託期間を算定することは困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
(注3)金銭債権の決算日後の償還予定額
前期(平成28年12月31日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 現金及び預金 | 8,714,907 | - | - | - | - | - |
| 信託現金及び信託預金 | 5,499,826 | - | - | - | - | - |
| 合計 | 14,214,734 | - | - | - | - | - |
当期(平成29年6月30日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 現金及び預金 | 3,532,405 | - | - | - | - | - |
| 信託現金及び信託預金 | 6,065,755 | - | - | - | - | - |
| 合計 | 9,598,161 | - | - | - | - | - |
(注4)長期借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期(平成28年12月31日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 短期借入金 | - | - | - | - | - | - |
| 長期借入金 | - | 28,979,000 | 51,045,000 | 42,012,000 | 20,383,000 | - |
| 合計 | - | 28,979,000 | 51,045,000 | 42,012,000 | 20,383,000 | - |
当期(平成29年6月30日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 短期借入金 | - | - | - | - | - | - |
| 長期借入金 | - | 46,663,000 | 48,044,000 | 55,512,000 | 13,771,000 | - |
| 合計 | - | 46,663,000 | 48,044,000 | 55,512,000 | 13,771,000 | - |
(有価証券に関する注記)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(平成28年12月31日)
該当事項はありません。
当期(平成29年6月30日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(平成28年12月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(単位:千円)
| ヘッジ会計の方法 | デリバティブ取引の種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約額等(※1) | 時価(※2) | |
| うち1年超 | |||||
| 原則的処理方法 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 99,119,000 | 99,119,000 | 151,259 |
(※1)契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
(※2)時価は、取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しております。
当期(平成29年6月30日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(単位:千円)
| ヘッジ会計の方法 | デリバティブ取引の種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約額等(※1) | 時価(※2) | |
| うち1年超 | |||||
| 原則的処理方法 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 99,119,000 | 99,119,000 | 92,243 |
(※1)契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
(※2)時価は、取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しております。
(退職給付に関する注記)
該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
1. 当該資産除去債務の概要
本投資法人は、保有する資産「コンフォートホテル前橋」の土地に係る定期借地権契約に基づく原状回復義務に関して資産除去債務を計上しております。
2. 当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を、当該定期借地権契約満了までの期間より、43年と見積り、割引率は1.342%を使用して資産除去債務の金額を算定しております。
3.当該資産除去債務の総額の増減
| (単位:千円) | ||
| 前期 自 平成28年7月1日 至 平成28年12月31日 | 当期 自 平成29年1月1日 至 平成29年6月30日 | |
| 期首残高 | 31,050 | 31,260 |
| 有形固定資産の取得に伴う増加額 | - | - |
| 時の経過による調整額 | 209 | 208 |
| 期末残高 | 31,260 | 31,468 |
(セグメント情報等に関する注記)
Ⅰ.セグメント情報
本投資法人は、不動産投資事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。
Ⅱ.関連情報
前期(自 平成28年7月1日 至 平成28年12月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
2.地域ごとの情報
(1) 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
(2) 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
3.主要な顧客ごとの情報
(単位:千円)
| 顧客の名称または氏名 | 営業収益 | 関連するセグメント |
| 株式会社マイステイズ・ ホテル・マネジメント | 4,043,845 | 不動産投資事業 |
| 株式会社ナクアホテル& リゾーツマネジメント | 1,040,790 | 不動産投資事業 |
当期(自 平成29年1月1日 至 平成29年6月30日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
2.地域ごとの情報
(1) 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
(2) 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
3.主要な顧客ごとの情報
(単位:千円)
| 顧客の名称または氏名 | 営業収益 | 関連するセグメント |
| 株式会社マイステイズ・ ホテル・マネジメント | 3,852,826 | 不動産投資事業 |
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、主として首都圏及び地方主要都市部において、安定性の向上及び成長余地の双方に重点を置いたポートフォリオ構築を目指すため、住居及びホテルをコアアセットとして、オフィスビル、商業施設等、幅広い用途の不動産等を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、増減額及び時価は次のとおりです。
(単位:千円)
| 前期 | 当期 | |||
| 自 平成28年7月1日 | 自 平成29年1月1日 | |||
| 至 平成28年12月31日 | 至 平成29年6月30日 | |||
| 住居 | 貸借対照表 計上額 | 期首残高 | 68,274,496 | 67,835,839 |
| 期中増減額 | △438,657 | 25,277,356 | ||
| 期末残高 | 67,835,839 | 93,113,195 | ||
| 期末時価 | 77,843,000 | 104,752,000 | ||
| オフィス | 貸借対照表 計上額 | 期首残高 | 8,470,387 | 8,440,981 |
| 期中増減額 | △29,405 | △16,247 | ||
| 期末残高 | 8,440,981 | 8,424,734 | ||
| 期末時価 | 7,406,000 | 7,636,000 | ||
| 商業施設 | 貸借対照表 計上額 | 期首残高 | 5,087,525 | 5,049,226 |
| 期中増減額 | △38,298 | △47,956 | ||
| 期末残高 | 5,049,226 | 5,001,269 | ||
| 期末時価 | 5,890,000 | 5,980,000 | ||
| 駐車場 | 貸借対照表 計上額 | 期首残高 | 100,820 | 100,819 |
| 期中増減額 | △1 | △1 | ||
| 期末残高 | 100,819 | 100,818 | ||
| 期末時価 | 113,000 | 113,000 | ||
| ホテル | 貸借対照表 計上額 | 期首残高 | 179,537,920 | 178,511,427 |
| 期中増減額 | △1,026,493 | 7,386,530 | ||
| 期末残高 | 178,511,427 | 185,897,957 | ||
| 期末時価 | 236,940,000 | 245,021,000 | ||
| 合計 | 貸借対照表 計上額 | 期首残高 | 261,471,150 | 259,938,294 |
| 期中増減額 | △1,532,855 | 32,599,681 | ||
| 期末残高 | 259,938,294 | 292,537,976 | ||
| 期末時価 | 328,192,000 | 363,502,000 | ||
(注1)貸借対照表計上額は取得価額(取得に伴う付随費用を含みます。)から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)前期における期中増減額のうち、主な増加は資本的支出に該当する工事によるものであり、主な減少は減価償却費の計上によるものです。当期における期中増減額のうち、主な増加は新規住居・ホテルの取得及び資本的支出に該当する工事によるものであり、主な減少は減価償却費の計上によるものです。
(注3)期末時価は、株式会社アセッツアールアンドディー、一般財団法人日本不動産研究所、森井総合鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所及び大和不動産鑑定株式会社による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、前記「損益計算書に関する注記」をご覧ください。
(税効果会計に関する注記)
1. 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
(単位:千円)
| 前期 | 当期 | |
| 平成28年12月31日 | 平成29年6月30日 | |
| (繰延税金資産(流動資産)) | ||
| 未払事業所税 | 661 | 996 |
| 貸倒引当金 | 423 | 10 |
| 繰延税金資産小計 | 1,084 | 1,006 |
| 評価性引当額 | 1,084 | 1,006 |
| 繰延税金資産合計 | - | - |
| (繰延税金資産の純額) | - | - |
| (繰延税金資産(固定資産)) | ||
| 建物等(合併) | 700,210 | 689,159 |
| 土地(合併) | 2,092,087 | 2,092,087 |
| 繰越欠損金 | 7,200,289 | 7,200,289 |
| 資産除去債務 | 9,921 | 9,987 |
| 借地権償却額 | 16,248 | 42,149 |
| 繰延税金資産小計 | 10,018,757 | 10,033,674 |
| (繰延税金負債(固定負債)) | ||
| 資産除去債務に対する除去費用 | 9,797 | 9,797 |
| 繰延ヘッジ損益 | 48,009 | 29,278 |
| 繰延税金負債小計 | 57,807 | 39,075 |
| 評価性引当額 | 9,960,950 | 9,994,598 |
| 繰延税金資産合計 | - | - |
| (繰延税金資産の純額) | - | - |
2. 法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳
(単位:%)
| 前期 | 当期 | |
| 平成28年12月31日 | 平成29年6月30日 | |
| 法定実効税率 | 31.74 | 31.74 |
| 支払分配金の損金算入額 | △31.71 | △32.06 |
| 評価性引当額の増減 | △0.09 | △0.32 |
| その他 | 0.08 | 0.65 |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.01 | 0.01 |
(持分法損益等に関する注記)
該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 平成28年7月1日 至 平成28年12月31日)
| 属性 | 名称 | 所在地 | 資本金 (百万円) | 事業の 内容又 は職業 | 議決権等 の所有 (被所有) 割合(%) | 関係内容 | 取引の 内容 | 取引金額 (千円) (注1) | 科目 | 期末残高 (千円) (注1) | |
| 役員の 兼任等 | 事業上 の関係 | ||||||||||
| 資産運用会社の利害関係人等 | Ginga特定目的会社 (注2) | 東京都 港区 | 0.1 | 投資運用業 | - | - | 不動産信託受益権の売主 | 未払金の 支払 | 8,800,548 | 未払金 | - |
| 株式会社 ナクアホテル&リゾーツマネジメント (注2) | 東京都 港区 | 10 | ホテル 業 | - | - | ホテル賃借人兼オペレーター | 賃貸事業 収入 | 1,040,790 | 営業未収入金 | 92,474 | |
| 株式会社 マイステイズ・ホテル・マネジメント (注2) | 東京都 港区 | 100 | ホテル業 | - | - | ホテル賃借人兼オペレーター | 賃貸事業 収入 | 4,043,845 | 営業未収入金 | 1,146,414 | |
(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。
(注2)Ginga特定目的会社、株式会社ナクアホテル&リゾーツマネジメント及び株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメントと資産運用会社との間には記載すべき資本関係はありませんが、当該特定目的会社又はテナント兼オペレーターはカリオペの関係法人であるFortress Investment Group(FIG)の関係法人が運用するファンド等を通じ匿名組合出資または出資を受けております。したがって本投資法人ではGinga特定目的会社、株式会社ナクアホテル&リゾーツマネジメント及び株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメントを利害関係人に準ずるものとして取り扱っております。
(注3)なお、カリオペは本投資法人の投資口のうち、609,942口(16.6%)を保有しております。
当期(自 平成29年1月1日 至 平成29年6月30日)
| 属性 | 名称 | 所在地 | 資本金 (百万円) | 事業の 内容又 は職業 | 議決権等 の所有 (被所有) 割合(%) | 関係内容 | 取引の 内容 | 取引金額 (千円) (注1) | 科目 | 期末残高 (千円) (注1) | |
| 役員の 兼任等 | 事業上 の関係 | ||||||||||
| 資産運用会社の利害関係人等 | Sakura特定目的会社 (注3) | 東京都 港区 | 0.1 | 投資運用業 | - | - | 不動産信託受益権の売主 | 不動産信託受益権 の購入 (注2) (注5) | 21,879,000 | - | - |
| Momo特定目的会社 (注3) | 東京都 港区 | 0.1 | 投資運用業 | - | - | 不動産信託受益権の売主 | 不動産信託受益権 の購入 (注2) (注5) | 2,683,000 | - | - | |
| Septentrio2特定目的会社 (注3) | 東京都 港区 | 0.1 | 投資運用業 | - | - | 不動産信託受益権の売主 | 不動産信託受益権 の購入 (注2) (注5) | 8,000,000 | - | - | |
| 株式会社ナクアホテル&リゾーツマネジメント (注3) | 東京都 港区 | 10 | ホテル業 | - | - | ホテル賃借人兼オペレーター | 賃貸事業 収入 | 549,169 | 営業未収入金 | 198,247 | |
| 株式会社 マイステイズ・ホテル・マネジメント (注3) | 東京都 港区 | 100 | ホテル業 | - | - | ホテル賃借人兼オペレーター | 賃貸事業 収入 | 3,852,826 | 営業未収入金 | 1,043,190 | |
(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。
(注2)取引条件については、資産運用会社の社内規程であるスポンサー関係者取引規程及びスポンサー関係者関連取引管理マニュアルに基づき、決定しております。
(注3)Sakura特定目的会社、Momo特定目的会社、Septentrio2特定目的会社、株式会社ナクアホテル&リゾーツマネジメント及び株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメントと資産運用会社との間には記載すべき資本関係はありませんが、当該特定目的会社又はテナント兼オペレーターはカリオペの関係法人であるFortress Investment Group(FIG)の関係法人が運用するファンド等を通じ匿名組合出資または出資を受けております。したがって本投資法人ではSakura特定目的会社、Momo特定目的会社、Septentrio2特定目的会社、株式会社ナクアホテル&リゾーツマネジメント及び株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメントを利害関係人に準ずるものとして取り扱っております。
(注4)なお、カリオペは本投資法人の投資口のうち、609,942口(15.8%)を保有しております。
(注5)当該受益権の購入は下記物件に係るものです。なお、取引金額は、信託受益権売買契約書に記載された売買価格を記載しており、その他の取得に係る諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税等を含んでおりません。
| 物件番号 | 不動産等の名称 | 相手先 | 売買価格(千円) |
| A105 | ロイヤルパークスタワー南千住 | Sakura特定目的会社 | 21,879,000 |
| A106 | ロイヤルパークスシーサー南千住 | Momo特定目的会社 | 2,683,000 |
| D49 | ホテルマイステイズプレミア浜松町 | Septentrio2特定目的会社 | 8,000,000 |
| 合計 | 32,562,000 | ||
2.関連会社等
前期及び当期において、該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期及び当期において、該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 平成28年7月1日 至 平成28年12月31日)
| 属性 | 氏名 | 事業の内容又は職業 | 議決権等 の所有 (被所有) 割合(%) | 取引内容 | 取引金額 (千円) (注3) | 科目 | 期末残高 (千円) (注3) |
| 役員及びその近親者 | 福田直樹 | 本投資法人執行役員兼コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社代表取締役社長 | - | コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社への資産運用報酬の支払(注1) | 250,000 | 未払費用 | 135,000 |
| 同上 | 同上 | 同上 | - | コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社への機関運営委託報酬の支払(注2) | 600 | 未払費用 | 324 |
(注1)福田直樹が第三者(資産運用会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっております。
(注2)福田直樹が第三者(資産運用会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人と資産運用会社との間で締結した「機関運営事務委託契約書」に定められています。
(注3)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。
当期(自 平成29年1月1日 至 平成29年6月30日)
| 属性 | 氏名 | 事業の内容又は職業 | 議決権等 の所有 (被所有) 割合(%) | 取引内容 | 取引金額 (千円) (注3) | 科目 | 期末残高 (千円) (注3) |
| 役員及びその近親者 | 福田直樹 | 本投資法人執行役員兼コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社代表取締役社長 | - | コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社への資産運用報酬の支払(注1) | 253,256 | 未払費用 | 135,000 |
| 同上 | 同上 | 同上 | - | コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社への機関運営委託報酬の支払(注2) | 600 | 未払費用 | 324 |
(注1)福田直樹が第三者(資産運用会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっております。
(注2)福田直樹が第三者(資産運用会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人と資産運用会社との間で締結した「機関運営事務委託契約書」に定められています。
(注3)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。
(1口当たり情報に関する注記)
| 前期 | 当期 | |
| 自 平成28年7月1日 | 自 平成29年1月1日 | |
| 至 平成28年12月31日 | 至 平成29年6月30日 | |
| 1口当たり純資産額 | 35,762円 | 36,019円 |
| 1口当たり当期純利益 | 1,477円 | 1,241円 |
1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算出しています。なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は以下のとおりです。
| 前期 | 当期 | |
| 自 平成28年7月1日 | 自 平成29年1月1日 | |
| 至 平成28年12月31日 | 至 平成29年6月30日 | |
| 当期純利益(千円) | 5,431,003 | 4,702,073 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 5,431,003 | 4,702,073 |
| 期中平均投資口数(口) | 3,675,824 | 3,788,254 |
(重要な後発事象に関する注記)
1.資産の譲渡
本投資法人は、平成29年7月25日付で下表2物件の譲渡を決議し、同年7月31日付で全2物件の譲渡を完了しました。
物件番号:B08 物件名称:近代科学社ビル
| 売却日 | 平成29年7月31日 |
| 所在地 | 東京都新宿区 |
| 帳簿価格(注1) | 1,201百万円 |
| 譲渡価格(注2) | 1,361百万円 |
| 想定譲渡損益(注3) | 96百万円 |
| 譲渡先 | 非開示(注4) |
| 資産の種類 | 信託受益権 |
物件番号:C01 物件名称:タイムズ神田須田町第4
| 売却日 | 平成29年7月31日 |
| 所在地 | 東京都千代田区 |
| 帳簿価格(注1) | 100百万円 |
| 譲渡価格(注2) | 130百万円 |
| 想定譲渡損益(注3) | 23百万円 |
| 譲渡先 | ウェステックホールディングス株式会社 |
| 資産の種類 | 不動産 |
(注1)帳簿価格は、譲渡日である平成29年7月31日時点での帳簿価格を記載しています。
(注2)譲渡価格には、譲渡費用、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税及び地方消費税を含みません。
(注3)譲渡価格から帳簿価額及び想定譲渡費用を差し引いた金額を記載しています。
(注4)開示につき譲渡先の同意が得られていないため、非開示としています。
(注5)譲渡資産の詳細については、前記「第一部 5.運用状況(2)投資資産」をご参照ください。
2.資産(物件)の取得
本投資法人は、平成29年7月25日付で、保有資産であるホテル1物件の未取得の専有部分の追加取得を決議し、同日付で売買契約を締結しました。
物件番号:D43 物件名称:ホテルマイステイズ五反田駅前
| 取得予定日 | 平成29年10月31日 |
| 取得予定価格(注1) | 1,880百万円 |
| 所在地 | 東京都品川区 |
| 建築時期 | 昭和59年8月29日(注2) |
| 資産の種類 | 信託受益権 |
| 取得先 | 非開示(注3) |
| 追加取得部分面積 | 1,385.46㎡ |
(注1)取得予定価格は、本売買契約に記載された取得予定資産の売買価格に、客室増設工事に係る工事費用及び什器備品の譲受価格の見込額等を合算して記載しており、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税及び地方消費税を含みません。
(注2)追加取得部分の属する建物の建築時期を記載しています。
(注3)開示につき取得先の同意が得られていないため、非開示としています。
また、本投資法人は、平成29年9月21日付で、下表記載のホテル4物件の取得(取得価額総額39,599百万円)を決議し、同日付で売買契約を締結しました。
物件番号:D50 物件名称:ホテルマイステイズ新大阪コンファレンスセンター
| 取得予定日 | 平成29年10月13日 |
| 取得予定価格(注4) | 13,068百万円 |
| 所在地 | 大阪府大阪市 |
| 建築時期 | 昭和49年6月 |
| 資産の種類 | 信託受益権 |
| 取得先 | エイチエル・インベストメンツ特定目的会社 |
| 延床面積 | 13,026.99㎡ |
| 総賃貸可能面積 | 13,026.99㎡ |
物件番号:D51 物件名称:ホテルマイステイズプレミア大森
| 取得予定日 | 平成29年10月13日 |
| 取得予定価格(注4) | 9,781百万円 |
| 所在地 | 東京都品川区 |
| 建築時期 | 平成7年2月 |
| 資産の種類 | 信託受益権 |
| 取得先 | Septentrio3特定目的会社 |
| 延床面積 | 11,849.61㎡ |
| 総賃貸可能面積 | 11,849.61㎡ |
物件番号:D52 物件名称:別府亀の井ホテル
| 取得予定日 | 平成29年10月13日 |
| 取得予定価格(注4) | 8,870百万円 |
| 所在地 | 大分県別府市 |
| 建築時期 | 平成9年5月 |
| 資産の種類 | 信託受益権 |
| 取得先 | Monza特定目的会社 |
| 延床面積 | 19,422.08㎡ |
| 総賃貸可能面積 | 19,422.08㎡ |
物件番号:D53 物件名称:ホテルマイステイズ札幌駅北口
| 取得予定日 | 平成29年10月13日 |
| 取得予定価格(注4) | 7,880百万円 |
| 所在地 | 北海道札幌市 |
| 建築時期 | 平成19年10月 |
| 資産の種類 | 信託受益権 |
| 取得先 | Suisei特定目的会社 |
| 延床面積 | 7,267.88㎡ |
| 総賃貸可能面積 | 7,267.88㎡ |
(注4)取得予定価格は、各物件取得に係る売買契約書にそれぞれ記載された売買価格に基づき記載しています。
また、金額には、取得経費、固定資産税・都市計画税及び消費税等を含みません。
3.資産(優先出資証券)の取得
本投資法人は、平成29年9月21日付で、下表記載の優先出資証券の取得を決議しました。
取得の概要
| 取得資産 | 資産の流動化に関する法律(平成10年法律第105号、その後の改正を含みます。)第2条第9項に定める、キングダム特定目的会社が発行する優先出資証券 |
| 優先出資証券の発行予定口数 | 364,200口 |
| 取得予定口数(持分割合) | 178,458口(49.0%) |
| 取得予定日 | 平成29年10月13日 |
| 取得予定価格(注1) | 17,845百万円(優先出資持分49.0%相当) |
| 裏付不動産の名称 | シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル(以下「本裏付不動産」といいます。) |
| 取得先 | キングダム特定目的会社 |
本裏付不動産の概要
| 物件の名称 | シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル |
| 所在地 | 千葉県浦安市 |
| 建築時期(注2) | 昭和63年3月31日 平成8年5月24日 平成14年2月28日 平成28年10月31日 |
| 取得先 | Granada特定目的会社 |
| 延床面積 | 118,186.86㎡ |
| 賃貸可能面積 | 118,186.86㎡ |
(注1)取得予定価格は、優先出資証券に係る本投資法人の出資予定金額を記載しています。
また、金額には、消費税等を含みません。
(注2)敷地内に所在する11棟の建物のうち、代表的な建物について記載しています。
4.新投資口の発行
本投資法人は、平成29年9月21日付の本投資法人役員会において、新投資口の発行及び投資口売出しを決議しました。なお、1口当たりの発行価格等については、今後開催される役員会にて決定される予定です。
①募集による新投資口の発行
発行新投資口数 : 887,959口(注1)
発行価額 : 未定(注2)
払込期日 : 平成29年10月12日(注3)
取得資金の使途 : 前記「2.資産(物件)の取得」記載のホテル5物件及び前記「3.資産(優先出資証券
の取得」記載の優先出資証券の取得資金の一部に充当します。
(注1)国内一般募集並びに米国、欧州及びアジアを中心とする海外市場における募集の総発行数です。
(注2)発行価額は、平成29年10月4日から平成29年10月5日までの間のいずれかの日(発行価格等決定
日)に決定されます。
(注3)発行価格等決定日が平成29年10月5日となった場合には、払込期日は平成29年10月13日となりま
す。
②投資口売り出し(オーバーアロットメントによる売り出し)
売出投資口数 : 44,398口
(注)上記「①募集による新投資口の発行」記載の募集のうち、国内一般募集にあたり、その需要状況等
を勘案した上で、国内一般募集の事務主幹事証券会社であるみずほ証券株式会社が本投資法人の投
資主から借り入れる投資口(以下「借入投資口」といいます。)の日本国内における売出しを行う
場合があります。オーバーアロットメントによる売出しの売出投資口数は上限の売出投資口数であ
り、需要状況等により減少し、又はオーバーアロットメントによる売出しそのものが全く行われな
い場合があります。
③第三者割当による新投資口発行(注1)
発行新投資口数(上限) : 44,398口
割当先 : みずほ証券株式会社
発行価額 : 未定(注2)
払込期日 : 平成29年11月1日
取得資金の使途 : 前記「2.資産(物件)の取得」記載のホテル5物件及び前記「3.資産(優先
出資証券)の取得」記載の優先出資証券の取得資金の一部に充当することによ
り減少する手元資金に充当、又は手元資金とし将来の特定資産の取得資金の一
部に充当します。
(注1)オーバーアロットメントによる売出しに関連して、みずほ証券株式会社に借入投資口の返還に必要
な投資口を取得させるために行うものであり、発行数の全部又は一部につき申込みが行われず、そ
の結果、失権により本第三者割当における最終的な発行数がその限度で減少し、又は発行そのもの
が全く行われない場合があります。
(注2)上記「①募集による新投資口の発行」の発行価額と同額です。
5.資金の借入れ
本投資法人は、平成29年9月21日付の本投資法人役員会において、平成29年10月13日に取得予定のホテル4物件の取得資金の一部に充当するため、以下の借入を決議し、同日付で借入契約を締結しました。
ニューシンジケートローン(H)
借入先 : 株式会社みずほ銀行により組成されるシンジケート団
借入金額 : 22,993百万円
利率等 : 基準金利(全銀協1ヶ月日本円TIBOR、但し、初回計算期間のみ全銀協2ヶ月日本円
TIBOR) +0.20%、0.25%、0.30%、0.40%、0.60%、0.70%、0.80%
利払期日 : 平成29年11月30日を初回とし、その後元本返済期日までの毎月月末営業日及び元本返済期
日
元本返済方法 : 一括返済
借入方法 : 無担保・無保証
借入日 : 平成29年10月13日
返済期日 : 平成30年10月13日、平成31年10月13日、平成32年10月13日、平成33年10月13日、平成34年
10月13日、平成35年10月13日、平成36年10月11日
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
