有価証券報告書(内国投資証券)-第36期(令和3年1月1日-令和3年6月30日)
(6)【注記表】
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
1.資産の評価基準及び評価方法
(1)その他有価証券
時価のないもの
移動平均法による原価法を採用しております。
(2)デリバティブ取引により生ずる債権及び債務
時価法を採用しております。
2.固定資産の減価償却の方法
(1)有形固定資産(信託財産を含む)
定額法を採用しております。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
(2)無形固定資産
国内の事業用定期借地権については、契約期間に基づく定額法を採用しております。
(3)長期前払費用
定額法を採用しております。
3.繰延資産の処理方法
投資法人債発行費
投資法人債償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
4.引当金の計上基準
貸倒引当金
債権の貸倒損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しております。
5.外貨建の資産及び負債の本邦通貨への換算基準
外貨建金銭債権債務は、決算期末日の直物為替相場により円貨により換算し、換算差額は損益として処理しています。
6.収益及び費用の計上基準
固定資産税等の処理方法
保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に納税する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しております。
なお、不動産等の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用計上せず当該不動産等の取得原価に算入しております。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額はありません。
7.ヘッジ会計の方法
(1)ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっています。
(2)ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段:金利スワップ取引
ヘッジ対象:借入金金利
(3)ヘッジ方針
本投資法人はリスク管理基本方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
(4)ヘッジ有効性評価の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。
8.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲
キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
9.その他財務諸表作成のための基礎となる重要な事項
(1) 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しております。なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。
①信託現金及び信託預金
②信託建物
信託建物附属設備
信託構築物
信託工具、器具及び備品
信託土地
③信託借地権
④信託預り敷金及び保証金
(2) 消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。
(重要な会計上の見積りに関する注記)
1.固定資産の評価
(1)当期の財務諸表に計上した金額
当期において減損損失を計上しておりませんが、翌期の財務諸表に重要な影響を及ぼすリスクに鑑みて開示項目として認識しております。
(2)識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
本投資法人が保有する賃貸等不動産について、減損が生じている可能性を示す兆候の有無を判定し、兆候がある場合には減損損失の認識の要否を判定する必要があります。本投資法人の賃貸等不動産については、割引前将来キャッシュ・フローが賃貸等不動産の帳簿価額を上回っており、減損損失の認識はしておりません。
将来キャッシュ・フローの見積りにあたっては、新型コロナウイルス感染症拡大の影響について、2021年12月期においても当該影響が継続し、2022年以降、徐々に収束に向かい事業環境が回復すると仮定しております。ただし、新型コロナウイルス感染症拡大の収束時期やその影響の程度を正確に予測することは困難であり、感染拡大状況に変化が生じた場合には、上記の見積りに影響し、減損損失が発生する可能性があります。
(一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記)
前期(自 2020年7月1日 至 2020年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2021年1月1日 至 2021年6月30日)
該当事項はありません。
(未適用の会計基準等に関する注記)
・「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 2020年3月31日 企業会計基準委員会)
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第30号 2021年3月26日 企業会計基準委員会)
(1)概要
国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、共同して収益認識に関する包括的な会計基準の開発を行い、2014年5月に「顧客との契約から生じる収益」(IASB においては国際財務報告基準(IFRS)第15号、FASBにおいてはTopic606)を公表しており、IFRS 第15号は2018年1月1日以降開始する事業年度から、Topic606は2017年12月15日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益認識に関する包括的な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整合性を図る便益の1つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り入れることを出発点とし、会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項目がある場合には、比較可能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加することとされています。
(2)適用予定日
2021年12月期の期首から適用します。
(3)当該会計基準等の適用による影響
「収益認識に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額は、現時点においては評価中です。
・「時価の算定に関する会計基準」(企業会計基準第30号2019年7月4日 企業会計基準委員会)
・「金融商品に関する会計基準」(企業会計基準第10号2019年7月4日 企業会計基準委員会)
・「時価の算定に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第31号2019年7月4日 企業会計基準委員会)
・「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号2020年3月31日 企業会計基準委員会)
(1)概要
IASB 及びFASBは、公正価値測定について詳細なガイダンス(IFRS においてはIFRS第13号「公正価値測 定」、FASB においてはTopic820「公正価値測定」)を定めており、これらの国際的な会計基準の定めとの比 較可能性を向上させるため、企業会計基準委員会において、主に金融商品の時価に関するガイダンス及び開示に関して検討を重ね、時価の算定に関する会計基準及び時価の算定に関する会計基準の適用指針が公表されたものです。
企業会計基準委員会の時価の算定に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、統一的な算定方法を用いることにより、国内外の企業間における財務諸表の比較可能性を向上させる観点から、IFRS第13号の定めを基本的にすべて取り入れることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮し、財務諸表間の比較可能性を大きく損なわせない範囲で、個別項目に対するその他の取扱いを定めることとされております。
(2)適用予定日
2021年12月期の期首から適用します。
(3)当該会計基準等の適用による影響
「時価の算定に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額は、現時点においては評価中です。
(表示方法の変更に関する注記)
「会計上の見積りの開示に関する会計基準」の適用に伴う変更 「会計上の見積りの開示に関する会計基準」(企業会計基準第31号 2020年3月31日)を当期から適用し、注記表に(重要な会計上の見積りに関する注記)を記載しております。
ただし、当該注記においては、当該会計基準第11項ただし書きに定める経過的な取扱いに従って、前期に係る内容については記載しておりません。
(貸借対照表に関する注記)
※1.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
(単位:千円)
※2.一時差異等調整引当額
前期(自 2020年7月1日 至 2020年12月31日)
1. 引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
2. 戻入れの具体的な方法
(1) 信託借地権
該当物件の売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。
当期(自 2021年1月1日 至 2021年6月30日)
1. 引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
2. 戻入れの具体的な方法
(1) 信託借地権
該当物件の売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。
(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)
※2.運営委託損益の内訳
(単位:千円)
(注)ホテル運営費用がホテル運営収益を上回った場合に、当該費用超過額を運営委託損失として計上しております。
※3.不動産等売却益の内訳
前期(自 2020年7月1日 至 2020年12月31日)
(単位:千円)
(注)個々の物件の譲渡価格について、譲渡先より開示についての承諾が得られていないため、非開示としています。
当期(自 2021年1月1日 至 2021年6月30日)
該当事項はありません。
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
発行可能投資口総口数及び発行済投資口数
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(単位:千円)
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引(借主側)
未経過リース料
(単位:千円)
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
(単位:千円)
(注)後記「重要な後発事象に関する注記(主要テナントとの定期建物賃貸借兼管理業務委託契約変更覚書締結)」の影響は含まれておりません。
(金融商品に関する注記)
1. 金融商品の状況に関する事項
(1) 金融商品に対する取組方針
本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保を目指して、主として不動産等の特定資産に投資して運用を行います。
資金調達については、主に投資口及び投資法人債等の発行、借入れを行う方針です。
デリバティブ取引は将来の金利の変動及び為替の変動等によるリスク回避を目的としており、投機的な取引は行わない方針であります。
余資の運用は安全性、換金性等を考慮し金利環境及び資金繰りを十分に考慮した上で慎重に行っております。
(2) 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は、不動産及び不動産信託受益権の購入資金(購入に伴う付随費用も含みます。)若しくは、既存の借入金のリファイナンス資金です。借入先は流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では資産運用会社の財務部が資金繰表の作成・更新を行うほか、金銭消費貸借契約において設けられている財務制限条項についてモニタリングを行うことによって流動性リスクを管理しています。
(3) 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれております。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2. 金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については以下のとおりです。
前期(2020年12月31日)
(単位:千円)
当期(2021年6月30日)
(単位:千円)
(注1)負債に計上されている項目については、( )で示しています。
(注2)デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、( )で示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法
(1)現金及び預金(2)信託現金及び信託預金(3)短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(4)1年内返済予定の長期借入金(6)長期借入金
変動金利による長期借入金については、金利が一定期間毎に更改される条件で借入れを行っているため時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(5)投資法人債
これらの時価については、市場価格に基づき算定する方法によっています。
(7)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
(単位:千円)
賃貸物件における賃借人から預託されている信託預り敷金及び保証金は市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去まで実質的な預託期間を算定することは困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
投資有価証券(優先出資証券)に関しては市場価格がなく、時価を把握することがきわめて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
(注3)金銭債権の決算日後の償還予定額
前期(2020年12月31日)
(単位:千円)
当期(2021年6月30日)
(単位:千円)
(注4)投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期(2020年12月31日)
(単位:千円)
当期(2021年6月30日)
(単位:千円)
(有価証券に関する注記)
前期(自 2020年7月1日 至 2020年12月31日)
その他有価証券
優先出資証券(貸借対照表計上額17,856,387千円)に関しては市場価格がなく、時価を把握することがきわめて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
当期(自 2021年1月1日 至 2021年6月30日)
その他有価証券
優先出資証券(貸借対照表計上額17,856,387千円)に関しては市場価格がなく、時価を把握することがきわめて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
(デリバティブ取引に関する注記)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2020年12月31日)
ヘッジ会計が適用されていないデリバティブ取引について、決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(単位:千円)
(注)時価の算定方法
通貨オプション取引 取引先金融機関から提示されたオプション料等の時価評価を記載しております。
当期(2021年6月30日)
ヘッジ会計が適用されていないデリバティブ取引について、決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(単位:千円)
(注)時価の算定方法
通貨オプション取引 取引先金融機関から提示されたオプション料等の時価評価を記載しております。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2020年12月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(単位:千円)
(注1)金利スワップ取引に係る契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
(注2)時価の算定方法
金利スワップ取引 取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しております。
当期(2021年6月30日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(単位:千円)
(注1)金利スワップ取引に係る契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
(注2)時価の算定方法
金利スワップ取引 取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しております。
(退職給付に関する注記)
該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
1. 当該資産除去債務の概要
本投資法人は、保有する資産「コンフォートホテル前橋」の土地に係る定期借地権契約に基づく原状回復義務に関して資産除去債務を計上しております。
2. 当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を、当該定期借地権契約満了までの期間より、43年と見積り、割引率は1.342%を使用して資産除去債務の金額を算定しております。
3.当該資産除去債務の総額の増減
(セグメント情報等に関する注記)
Ⅰ.セグメント情報
本投資法人は、不動産投資事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。
Ⅱ.関連情報
前期(自 2020年7月1日 至 2020年12月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
2.地域ごとの情報
(1) 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
(2) 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
3.主要な顧客ごとの情報
(単位:千円)
(注1) 当該顧客は国内の特定目的会社ではありますが、先方より名称の開示についての承諾が得られていないため、開示しておりません。なお、当該顧客は本投資法人・本資産運用会社のグループ会社には該当しません。
当期(自 2021年1月1日 至 2021年6月30日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
2.地域ごとの情報
(1) 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
(2) 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
3.主要な顧客ごとの情報
(単位:千円)
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、主として首都圏及び地方主要都市部において、安定性の向上及び成長余地の双方に重点を置いたポートフォリオ構築を目指し、住居及びホテルをコアアセットとして保有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、増減額及び時価は次のとおりです。
(単位:千円)
(注1)貸借対照表計上額は取得価額(取得に伴う付随費用を含みます。)から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)前期における期中増減額のうち、主な増加は資本的支出に該当する工事によるものであり、主な減少は住居の売却並びに減価償却費の計上によるものです。当期における期中増減額のうち、主な増加は資本的支出に該当する工事によるものであり、主な減少は減価償却費の計上によるものです。
(注3)期末時価は、株式会社アセッツアールアンドディー、一般財団法人日本不動産研究所、JLL森井鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社及びCBRE,Inc.による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、前記「損益計算書に関する注記」をご覧ください。
(税効果会計に関する注記)
1. 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
(単位:千円)
(注1)税務上の繰越欠損金及びその繰延税金資産の繰越期限別の金額
前期(2020年12月31日) (単位:千円)
(a)税務上の繰越欠損金は、法定実効税率を乗じた額であります。
当期(2021年6月30日) (単位:千円)
(a)税務上の繰越欠損金は、法定実効税率を乗じた額であります。
(注2)評価性引当額が1,132,271千円増加しております。この増加の主な内容は、税務上の繰越欠損金の増加によるものです。
2. 法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳
(単位:%)
(注)当期は、税引前当期純損失であるため注記を省略しております。
(持分法損益等に関する注記)
前期(自 2020年7月1日 至 2020年12月31日)
当期(自 2021年1月1日 至 2021年6月30日)
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2020年7月1日 至 2020年12月31日)
(注1) 上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。
(注2) 株式会社ナクアホテル&リゾーツマネジメント及び株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメントと資産運用会社との間には記載すべき資本関係はありませんが、当該テナント兼オペレーターは、FIG(本資産運用会社の発行済株式の100%を直接・間接的に保有する親会社であるソフトバンクグループ株式会社の子会社)の関係法人が運用するファンド等を通じ匿名組合出資又は出資を受けております。したがって本投資法人では、株式会社ナクアホテル&リゾーツマネジメント及び株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメントを利害関係人に準ずるものとして取り扱っております。
当期(自 2021年1月1日 至 2021年6月30日)
(注1) 上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。
(注2) 株式会社ナクアホテル&リゾーツマネジメント及び株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメントと資産運用会社との間には記載すべき資本関係はありませんが、当該テナント兼オペレーターは、FIG(本資産運用会社の発行済株式の100%を直接・間接的に保有する親会社であるソフトバンクグループ株式会社の子会社)の関係法人が運用するファンド等を通じ匿名組合出資又は出資を受けております。したがって本投資法人では、株式会社ナクアホテル&リゾーツマネジメント及び株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメントを利害関係人に準ずるものとして取り扱っております。
2.関連会社等
前期及び当期において、該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期及び当期において、該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2020年7月1日 至 2020年12月31日)
(注1) 福田直樹が第三者(資産運用会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっております。
(注2) 福田直樹が第三者(資産運用会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人と資産運用会社との間で締結した「機関運営事務委託契約書」に定められています。
(注3) 上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。
当期(自 2021年1月1日 至 2021年6月30日)
(注1) 福田直樹が第三者(資産運用会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっております。
(注2) 福田直樹が第三者(資産運用会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人と資産運用会社との間で締結した「機関運営事務委託契約書」に定められています。
(注3) 上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。
(親会社又は重要な関連会社に関する注記)
1.親会社情報
該当事項はありません。
2.重要な関連会社の要約財務情報
当期において、重要な関連会社はキングダム特定目的会社であり、その要約財務諸表は以下のとおりであります。
(1口当たり情報に関する注記)
1口当たり当期純利益又は当期純損失は、当期純利益又は当期純損失を期中平均投資口数で除することにより算出しています。なお、前期の潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。当期の潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、1口当たり当期純損失であり、また、潜在投資口がないため記載していません。
(注)1口当たり当期純利益又は当期純損失の算定上の基礎は以下のとおりです。
(重要な後発事象に関する注記)
1.資産の譲渡本投資法人は、2021年7月2日付で下表記載の1物件の譲渡を完了しました。
物件番号:B17 物件名称:レキシントン・プラザ八幡
(注1)帳簿価額は、2021年6月30日時点での帳簿価額を記載しています。
(注2)譲渡価格には、譲渡費用、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税及び地方消費税を含みません。
(注3)想定譲渡損益は、譲渡価格から帳簿価額及び想定譲渡費用を差し引いた金額を記載しています。
(注4)譲渡資産の詳細については、前記「第一部 5.運用状況(2)投資資産」をご参照ください。
2.主要テナントとの定期建物賃貸借兼管理業務委託契約変更覚書締結
前記「第一部 3.投資リスク(1)リスク要因 ⑦その他」に記載のとおり、新型コロナウイルス感染症拡大の影響の下、主要テナントである株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメント(以下「MHM」といいます。)及びその関連会社(以下、MHMと併せて「MHMグループ」といいます。)の倒産を回避し、MHMグループによるホテル運営を維持することを目的として、本投資法人は、2021年9月10日開催の本投資法人役員会において、MHMグループとの間で、2021年7月1日から同年9月末日までの期間の賃料等につき、MHMグループが運営する本投資法人保有国内ホテル73物件に係る各定期建物賃貸借兼管理業務委託契約(以下「本MLPM契約」といいます。)の変更覚書(以下「2021年9月覚書」といいます。)の締結を決議し、同日付で2021年9月覚書を締結しました。
2021年9月覚書に基づき、本投資法人は2021年7月1日から同年9月末日までの期間の暫定的な措置(以下「本暫定措置」といいます。)として、以下のとおり本MLPM契約の内容(以下「原賃貸条件」といいます。)を変更することと致しました。
2021年9月覚書の締結により、2021年12月期において、営業収益に計上される固定賃料が2,783百万円減少する見込みです。また、営業収益に計上される変動賃料は、2021年7月1日から同年9月末日までの期間のGOPにより確定するため、現時点においてその影響額を見積もることはできません。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
1.資産の評価基準及び評価方法
(1)その他有価証券
時価のないもの
移動平均法による原価法を採用しております。
(2)デリバティブ取引により生ずる債権及び債務
時価法を採用しております。
2.固定資産の減価償却の方法
(1)有形固定資産(信託財産を含む)
定額法を採用しております。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
| 建物 | 16～50年 |
| 建物附属設備 | 5～29年 |
| 構築物 | 20年 |
| 工具、器具及び備品 | 3～18年 |
| 信託建物 | 7～67年 |
| 信託建物附属設備 | 2～33年 |
| 信託構築物 | 10～55年 |
| 信託工具、器具及び備品 | 2～20年 |
(2)無形固定資産
国内の事業用定期借地権については、契約期間に基づく定額法を採用しております。
(3)長期前払費用
定額法を採用しております。
3.繰延資産の処理方法
投資法人債発行費
投資法人債償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
4.引当金の計上基準
貸倒引当金
債権の貸倒損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しております。
5.外貨建の資産及び負債の本邦通貨への換算基準
外貨建金銭債権債務は、決算期末日の直物為替相場により円貨により換算し、換算差額は損益として処理しています。
6.収益及び費用の計上基準
固定資産税等の処理方法
保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に納税する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しております。
なお、不動産等の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用計上せず当該不動産等の取得原価に算入しております。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額はありません。
7.ヘッジ会計の方法
(1)ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっています。
(2)ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段:金利スワップ取引
ヘッジ対象:借入金金利
(3)ヘッジ方針
本投資法人はリスク管理基本方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
(4)ヘッジ有効性評価の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。
8.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲
キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
9.その他財務諸表作成のための基礎となる重要な事項
(1) 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しております。なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。
①信託現金及び信託預金
②信託建物
信託建物附属設備
信託構築物
信託工具、器具及び備品
信託土地
③信託借地権
④信託預り敷金及び保証金
(2) 消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。
(重要な会計上の見積りに関する注記)
1.固定資産の評価
(1)当期の財務諸表に計上した金額
| (百万円) | |
| 減損損失 | - |
| 固定資産(賃貸等不動産) | 462,164 |
当期において減損損失を計上しておりませんが、翌期の財務諸表に重要な影響を及ぼすリスクに鑑みて開示項目として認識しております。
(2)識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
本投資法人が保有する賃貸等不動産について、減損が生じている可能性を示す兆候の有無を判定し、兆候がある場合には減損損失の認識の要否を判定する必要があります。本投資法人の賃貸等不動産については、割引前将来キャッシュ・フローが賃貸等不動産の帳簿価額を上回っており、減損損失の認識はしておりません。
将来キャッシュ・フローの見積りにあたっては、新型コロナウイルス感染症拡大の影響について、2021年12月期においても当該影響が継続し、2022年以降、徐々に収束に向かい事業環境が回復すると仮定しております。ただし、新型コロナウイルス感染症拡大の収束時期やその影響の程度を正確に予測することは困難であり、感染拡大状況に変化が生じた場合には、上記の見積りに影響し、減損損失が発生する可能性があります。
(一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記)
前期(自 2020年7月1日 至 2020年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2021年1月1日 至 2021年6月30日)
該当事項はありません。
(未適用の会計基準等に関する注記)
・「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 2020年3月31日 企業会計基準委員会)
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第30号 2021年3月26日 企業会計基準委員会)
(1)概要
国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、共同して収益認識に関する包括的な会計基準の開発を行い、2014年5月に「顧客との契約から生じる収益」(IASB においては国際財務報告基準(IFRS)第15号、FASBにおいてはTopic606)を公表しており、IFRS 第15号は2018年1月1日以降開始する事業年度から、Topic606は2017年12月15日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益認識に関する包括的な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整合性を図る便益の1つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り入れることを出発点とし、会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項目がある場合には、比較可能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加することとされています。
(2)適用予定日
2021年12月期の期首から適用します。
(3)当該会計基準等の適用による影響
「収益認識に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額は、現時点においては評価中です。
・「時価の算定に関する会計基準」(企業会計基準第30号2019年7月4日 企業会計基準委員会)
・「金融商品に関する会計基準」(企業会計基準第10号2019年7月4日 企業会計基準委員会)
・「時価の算定に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第31号2019年7月4日 企業会計基準委員会)
・「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号2020年3月31日 企業会計基準委員会)
(1)概要
IASB 及びFASBは、公正価値測定について詳細なガイダンス(IFRS においてはIFRS第13号「公正価値測 定」、FASB においてはTopic820「公正価値測定」)を定めており、これらの国際的な会計基準の定めとの比 較可能性を向上させるため、企業会計基準委員会において、主に金融商品の時価に関するガイダンス及び開示に関して検討を重ね、時価の算定に関する会計基準及び時価の算定に関する会計基準の適用指針が公表されたものです。
企業会計基準委員会の時価の算定に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、統一的な算定方法を用いることにより、国内外の企業間における財務諸表の比較可能性を向上させる観点から、IFRS第13号の定めを基本的にすべて取り入れることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮し、財務諸表間の比較可能性を大きく損なわせない範囲で、個別項目に対するその他の取扱いを定めることとされております。
(2)適用予定日
2021年12月期の期首から適用します。
(3)当該会計基準等の適用による影響
「時価の算定に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額は、現時点においては評価中です。
(表示方法の変更に関する注記)
「会計上の見積りの開示に関する会計基準」の適用に伴う変更 「会計上の見積りの開示に関する会計基準」(企業会計基準第31号 2020年3月31日)を当期から適用し、注記表に(重要な会計上の見積りに関する注記)を記載しております。
ただし、当該注記においては、当該会計基準第11項ただし書きに定める経過的な取扱いに従って、前期に係る内容については記載しておりません。
(貸借対照表に関する注記)
※1.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
(単位:千円)
| 前期 | 当期 |
| 2020年12月31日 | 2021年6月30日 |
| 50,000 | 50,000 |
※2.一時差異等調整引当額
前期(自 2020年7月1日 至 2020年12月31日)
1. 引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
| 発生した 資産等 | 引当ての事由 | 当初発生額 | 前期末残高 | 当期引当額 | 当期戻入額 | 当期末残高 |
| 信託借地権 | 借地権償却額の発生 | △131,332 | △ 6,130 | - | - | △ 6,130 |
| 合計 | △131,332 | △ 6,130 | - | - | △ 6,130 |
2. 戻入れの具体的な方法
(1) 信託借地権
該当物件の売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。
当期(自 2021年1月1日 至 2021年6月30日)
1. 引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
| 発生した 資産等 | 引当ての事由 | 当初発生額 | 前期末残高 | 当期引当額 | 当期戻入額 | 当期末残高 |
| 信託借地権 | 借地権償却額の発生 | △131,332 | △ 6,130 | - | - | △ 6,130 |
| 合計 | △131,332 | △ 6,130 | - | - | △ 6,130 |
2. 戻入れの具体的な方法
(1) 信託借地権
該当物件の売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。
(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)
| 前期 | 当期 | |
| 自 2020年7月1日 | 自 2021年1月1日 | |
| 至 2020年12月31日 | 至 2021年6月30日 | |
| A.不動産賃貸事業収益 | ||
| 賃貸事業収入 | ||
| 賃料・共益費(注) | 5,530,201 | 3,599,611 |
| その他収入 | 208,047 | 206,564 |
| 合計 | 5,738,249 | 3,806,176 |
| B.不動産賃貸事業費用 | ||
| 賃貸事業費用 | ||
| 維持管理費 | 548,085 | 497,596 |
| 公租公課 | 779,062 | 603,133 |
| 損害保険料 | 19,719 | 19,012 |
| 減価償却費 | 3,564,224 | 3,460,619 |
| その他費用 | 133,441 | 140,454 |
| 合計 | 5,044,533 | 4,720,815 |
| C.不動産賃貸事業損益(A-B) | 693,715 | △914,639 |
| (注)うち、ホテル変動賃料収入 | 1,105,021 | 37,496 |
※2.運営委託損益の内訳
(単位:千円)
| 前期 | 当期 | |
| 自 2020年7月1日 | 自 2021年1月1日 | |
| 至 2020年12月31日 | 至 2021年6月30日 | |
| A.ホテル運営収益 | 323,764 | 388,076 |
| B.ホテル運営費用 | 774,406 | 740,915 |
| C.運営委託収益(A-B) | - | - |
| D.運営委託費用 | ||
| 運営委託損失(A-B)(注) | 450,641 | 352,838 |
| 損害保険料 | 101,221 | 101,793 |
| 減価償却費 | 428,563 | 429,164 |
| その他費用 | 2,862 | 934 |
| 合計 | 983,288 | 884,731 |
| E.運営委託損益(C-D) | △983,288 | △884,731 |
(注)ホテル運営費用がホテル運営収益を上回った場合に、当該費用超過額を運営委託損失として計上しております。
※3.不動産等売却益の内訳
前期(自 2020年7月1日 至 2020年12月31日)
(単位:千円)
| 日神パレステージ東長崎、西早稲田クレセントマンション、ネオ・プロミネンス及びシティコート北1条 | レキシントン・スクエア曙橋及びレキシントン・スクエア代田橋 | |
| 不動産等売却収入 | 7,870,163 | 3,270,294 |
| 不動産等売却原価 | 6,183,306 | 2,100,964 |
| その他売却費用 | 176,967 | 76,876 |
| 不動産等売却益 | 1,509,889 | 1,092,453 |
(注)個々の物件の譲渡価格について、譲渡先より開示についての承諾が得られていないため、非開示としています。
当期(自 2021年1月1日 至 2021年6月30日)
該当事項はありません。
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
発行可能投資口総口数及び発行済投資口数
| 前期 | 当期 | |
| 自 2020年7月1日 | 自 2021年1月1日 | |
| 至 2020年12月31日 | 至 2021年6月30日 | |
| 発行可能投資口総口数 | 10,000,000口 | 10,000,000口 |
| 発行済投資口の総口数 | 6,096,840口 | 6,096,840口 |
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(単位:千円)
| 前期 | 当期 | |
| 自 2020年7月1日 | 自 2021年1月1日 | |
| 至 2020年12月31日 | 至 2021年6月30日 | |
| 現金及び預金 | 21,210,252 | 6,311,545 |
| 信託現金及び信託預金 | 6,295,192 | 6,528,498 |
| 預入期間が3ヶ月を超える定期預金 | △ 1,328,500 | △ 2,000,000 |
| 現金及び現金同等物 | 26,176,945 | 10,840,044 |
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引(借主側)
未経過リース料
(単位:千円)
| 前期 | 当期 | |
| 2020年12月31日 | 2021年6月30日 | |
| 1年内 | 317,915 | 319,859 |
| 1年超 | 8,769,532 | 8,686,455 |
| 合計 | 9,087,447 | 9,006,315 |
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
(単位:千円)
| 前期 | 当期 | |
| 2020年12月31日 | 2021年6月30日 | |
| 1年内 | 12,885,947 | (注)13,055,492 |
| 1年超 | 69,716,320 | 64,085,583 |
| 合計 | 82,602,268 | 77,141,076 |
(注)後記「重要な後発事象に関する注記(主要テナントとの定期建物賃貸借兼管理業務委託契約変更覚書締結)」の影響は含まれておりません。
(金融商品に関する注記)
1. 金融商品の状況に関する事項
(1) 金融商品に対する取組方針
本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保を目指して、主として不動産等の特定資産に投資して運用を行います。
資金調達については、主に投資口及び投資法人債等の発行、借入れを行う方針です。
デリバティブ取引は将来の金利の変動及び為替の変動等によるリスク回避を目的としており、投機的な取引は行わない方針であります。
余資の運用は安全性、換金性等を考慮し金利環境及び資金繰りを十分に考慮した上で慎重に行っております。
(2) 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は、不動産及び不動産信託受益権の購入資金(購入に伴う付随費用も含みます。)若しくは、既存の借入金のリファイナンス資金です。借入先は流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では資産運用会社の財務部が資金繰表の作成・更新を行うほか、金銭消費貸借契約において設けられている財務制限条項についてモニタリングを行うことによって流動性リスクを管理しています。
(3) 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれております。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2. 金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については以下のとおりです。
前期(2020年12月31日)
(単位:千円)
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1) 現金及び預金 | 21,210,252 | 21,210,252 | - |
| (2) 信託現金及び信託預金 | 6,295,192 | 6,295,192 | - |
| 資産計 | 27,505,445 | 27,505,445 | - |
| (3) 短期借入金 | (34,847,000) | (34,847,000) | - |
| (4) 1年内返済予定の長期借入金 | (55,601,000) | (55,601,000) | - |
| (5) 投資法人債 | (8,200,000) | (7,467,240) | 732,760 |
| (6) 長期借入金 | (163,940,000) | (163,940,000) | - |
| 負債計 | (262,588,000) | (261,855,240) | 732,760 |
| (7) デリバティブ取引 | (104,071) | (104,071) | - |
当期(2021年6月30日)
(単位:千円)
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1) 現金及び預金 | 6,311,545 | 6,311,545 | - |
| (2) 信託現金及び信託預金 | 6,528,498 | 6,528,498 | - |
| 資産計 | 12,840,044 | 12,840,044 | - |
| (3) 短期借入金 | (44,228,000) | (44,228,000) | - |
| (4) 1年内返済予定の長期借入金 | (53,315,000) | (53,315,000) | - |
| (5) 投資法人債 | (8,200,000) | (7,556,240) | 643,760 |
| (6) 長期借入金 | (143,455,000) | (143,455,000) | - |
| 負債計 | (249,198,000) | (248,554,240) | 643,760 |
| (7) デリバティブ取引 | (78,176) | (78,176) | - |
(注1)負債に計上されている項目については、( )で示しています。
(注2)デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、( )で示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法
(1)現金及び預金(2)信託現金及び信託預金(3)短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(4)1年内返済予定の長期借入金(6)長期借入金
変動金利による長期借入金については、金利が一定期間毎に更改される条件で借入れを行っているため時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(5)投資法人債
これらの時価については、市場価格に基づき算定する方法によっています。
(7)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
(単位:千円)
| 前期 | 当期 | |
| 2020年12月31日 | 2021年6月30日 | |
| 信託預り敷金及び保証金 | 1,672,037 | 1,657,369 |
| 投資有価証券 | 17,856,387 | 17,856,387 |
賃貸物件における賃借人から預託されている信託預り敷金及び保証金は市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去まで実質的な預託期間を算定することは困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
投資有価証券(優先出資証券)に関しては市場価格がなく、時価を把握することがきわめて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
(注3)金銭債権の決算日後の償還予定額
前期(2020年12月31日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 現金及び預金 | 21,210,252 | - | - | - | - | - |
| 信託現金及び信託預金 | 6,295,192 | - | - | - | - | - |
| 合計 | 27,505,445 | - | - | - | - | - |
当期(2021年6月30日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 現金及び預金 | 6,311,545 | - | - | - | - | - |
| 信託現金及び信託預金 | 6,528,498 | - | - | - | - | - |
| 合計 | 12,840,044 | - | - | - | - | - |
(注4)投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期(2020年12月31日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 短期借入金 | 34,847,000 | - | - | - | - | - |
| 1年内返済予定の長期借入金 | 55,601,000 | - | - | - | - | - |
| 投資法人債 | - | - | 3,000,000 | 1,000,000 | - | 4,200,000 |
| 長期借入金 | - | 48,679,000 | 42,405,000 | 32,920,000 | 38,936,000 | 1,000,000 |
| 合計 | 90,448,000 | 48,679,000 | 45,405,000 | 33,920,000 | 38,936,000 | 5,200,000 |
当期(2021年6月30日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 短期借入金 | 44,228,000 | - | - | - | - | - |
| 1年内返済予定の長期借入金 | 53,315,000 | - | - | - | - | - |
| 投資法人債 | - | 1,000,000 | 2,000,000 | 1,000,000 | - | 4,200,000 |
| 長期借入金 | - | 44,807,000 | 44,589,000 | 40,661,000 | 12,437,000 | 961,000 |
| 合計 | 97,543,000 | 45,807,000 | 46,589,000 | 41,661,000 | 12,437,000 | 5,161,000 |
(有価証券に関する注記)
前期(自 2020年7月1日 至 2020年12月31日)
その他有価証券
優先出資証券(貸借対照表計上額17,856,387千円)に関しては市場価格がなく、時価を把握することがきわめて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
当期(自 2021年1月1日 至 2021年6月30日)
その他有価証券
優先出資証券(貸借対照表計上額17,856,387千円)に関しては市場価格がなく、時価を把握することがきわめて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
(デリバティブ取引に関する注記)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2020年12月31日)
ヘッジ会計が適用されていないデリバティブ取引について、決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(単位:千円)
| 区分 | デリバティブ取引の種類等 | 契約額等 | 時価(注) | 評価損益 | |
| うち1年超 | |||||
| 市場取引以外の取引 | 通貨オプション取引売建 米ドル・コール | 952,820 | 596,860 | ||
| (オプション料) | (△ 23,788) | (△ 14,921) | (△ 4,323) | (19,464) | |
| 通貨オプション取引買建 米ドル・プット | 952,820 | 596,860 | |||
| (オプション料) | (39,407) | (25,719) | (66,180) | (26,773) | |
(注)時価の算定方法
通貨オプション取引 取引先金融機関から提示されたオプション料等の時価評価を記載しております。
当期(2021年6月30日)
ヘッジ会計が適用されていないデリバティブ取引について、決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(単位:千円)
| 区分 | デリバティブ取引の種類等 | 契約額等 | 時価(注) | 評価損益 | |
| うち1年超 | |||||
| 市場取引以外の取引 | 通貨オプション取引売建 米ドル・コール | 952,820 | - | ||
| (オプション料) | (△ 23,788) | (-) | (△ 15,962) | (7,825) | |
| 通貨オプション取引買建 米ドル・プット | 952,820 | - | |||
| (オプション料) | (39,407) | (-) | (13,181) | (△ 26,226) | |
(注)時価の算定方法
通貨オプション取引 取引先金融機関から提示されたオプション料等の時価評価を記載しております。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2020年12月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(単位:千円)
| ヘッジ会計の方法 | デリバティブ取引の種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約額等(注1) | 時価(注2) | |
| うち1年超 | |||||
| 原則的処理方法 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 借入金 | 69,383,000 | 65,133,000 | △ 165,929 |
(注1)金利スワップ取引に係る契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
(注2)時価の算定方法
金利スワップ取引 取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しております。
当期(2021年6月30日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(単位:千円)
| ヘッジ会計の方法 | デリバティブ取引の種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約額等(注1) | 時価(注2) | |
| うち1年超 | |||||
| 原則的処理方法 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 借入金 | 64,648,000 | 50,476,000 | △75,395 |
(注1)金利スワップ取引に係る契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
(注2)時価の算定方法
金利スワップ取引 取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しております。
(退職給付に関する注記)
該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
1. 当該資産除去債務の概要
本投資法人は、保有する資産「コンフォートホテル前橋」の土地に係る定期借地権契約に基づく原状回復義務に関して資産除去債務を計上しております。
2. 当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を、当該定期借地権契約満了までの期間より、43年と見積り、割引率は1.342%を使用して資産除去債務の金額を算定しております。
3.当該資産除去債務の総額の増減
| (単位:千円) | ||
| 前期 自 2020年7月1日 至 2020年12月31日 | 当期 自 2021年1月1日 至 2021年6月30日 | |
| 期首残高 | 32,756 | 32,977 |
| 有形固定資産の取得に伴う増加額 | - | - |
| 時の経過による調整額 | 221 | 219 |
| 期末残高 | 32,977 | 33,197 |
(セグメント情報等に関する注記)
Ⅰ.セグメント情報
本投資法人は、不動産投資事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。
Ⅱ.関連情報
前期(自 2020年7月1日 至 2020年12月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
2.地域ごとの情報
(1) 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
(2) 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
3.主要な顧客ごとの情報
(単位:千円)
| 顧客の名称または氏名 | 営業収益 | 関連するセグメント |
| 非開示(注1) | 2,602,343 | 不動産投資事業 |
| 株式会社マイステイズ・ ホテル・マネジメント | 1,389,730 | 不動産投資事業 |
| 株式会社ナクアホテル&リゾートマネジメント | 851,447 | 不動産投資事業 |
(注1) 当該顧客は国内の特定目的会社ではありますが、先方より名称の開示についての承諾が得られていないため、開示しておりません。なお、当該顧客は本投資法人・本資産運用会社のグループ会社には該当しません。
当期(自 2021年1月1日 至 2021年6月30日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
2.地域ごとの情報
(1) 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
(2) 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
3.主要な顧客ごとの情報
(単位:千円)
| 顧客の名称または氏名 | 営業収益 | 関連するセグメント |
| 株式会社マイステイズ・ ホテル・マネジメント | 867,619 | 不動産投資事業 |
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、主として首都圏及び地方主要都市部において、安定性の向上及び成長余地の双方に重点を置いたポートフォリオ構築を目指し、住居及びホテルをコアアセットとして保有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、増減額及び時価は次のとおりです。
(単位:千円)
| 前期 | 当期 | |||
| 自 2020年7月1日 | 自 2021年1月1日 | |||
| 至 2020年12月31日 | 至 2021年6月30日 | |||
| 住居 | 貸借対照表 計上額 | 期首残高 | 50,904,075 | 42,293,729 |
| 期中増減額 | △ 8,610,346 | △ 295,696 | ||
| 期末残高 | 42,293,729 | 41,998,033 | ||
| 期末時価 | 54,237,000 | 55,024,000 | ||
| 商業施設 | 貸借対照表 計上額 | 期首残高 | 4,738,684 | 4,689,226 |
| 期中増減額 | △ 49,457 | △ 27,797 | ||
| 期末残高 | 4,689,226 | 4,661,429 | ||
| 期末時価 | 6,040,000 | 6,040,000 | ||
| ホテル | 貸借対照表 計上額 | 期首残高 | 421,613,565 | 418,570,646 |
| 期中増減額 | △ 3,042,918 | △ 3,065,573 | ||
| 期末残高 | 418,570,646 | 415,505,072 | ||
| 期末時価 | 470,583,650 | 471,486,268 | ||
| 合計 | 貸借対照表 計上額 | 期首残高 | 477,256,324 | 465,553,602 |
| 期中増減額 | △ 11,702,721 | △ 3,389,066 | ||
| 期末残高 | 465,553,602 | 462,164,535 | ||
| 期末時価 | 530,860,650 | 532,550,268 | ||
(注1)貸借対照表計上額は取得価額(取得に伴う付随費用を含みます。)から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)前期における期中増減額のうち、主な増加は資本的支出に該当する工事によるものであり、主な減少は住居の売却並びに減価償却費の計上によるものです。当期における期中増減額のうち、主な増加は資本的支出に該当する工事によるものであり、主な減少は減価償却費の計上によるものです。
(注3)期末時価は、株式会社アセッツアールアンドディー、一般財団法人日本不動産研究所、JLL森井鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社及びCBRE,Inc.による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、前記「損益計算書に関する注記」をご覧ください。
(税効果会計に関する注記)
1. 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
(単位:千円)
| 前期 | 当期 | |
| 2020年12月31日 | 2021年6月30日 | |
| (繰延税金資産) | ||
| 未払事業所税 | 731 | 615 |
| 建物等(合併) | 312,445 | 307,217 |
| 土地(合併) | 472,381 | 472,381 |
| 繰越欠損金 (注1) | 532,677 | 1,662,026 |
| 資産除去債務 | 10,374 | 10,443 |
| 借地権償却額 | 113,080 | 125,223 |
| 取得価格調整(海外物件) | 465,374 | 461,428 |
| 繰延税金資産小計 | 1,907,065 | 3,039,336 |
| 税務上の繰越欠損金に係る評価性引当額 | △532,677 | △1,662,026 |
| 将来減算一時差異等の合計に係る評価性引当額 | △1,374,387 | △1,377,309 |
| 評価性引当額小計(注2) | △1,907,065 | △3,039,336 |
| 繰延税金資産合計 | - | - |
(注1)税務上の繰越欠損金及びその繰延税金資産の繰越期限別の金額
前期(2020年12月31日) (単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | 合計 | |
| 税務上の繰越欠損金(a) | - | 201,976 | 320,467 | - | - | 10,232 | 532,677 |
| 評価性引当額 | - | △201,976 | △320,467 | - | - | △10,232 | △532,677 |
| 繰延税金資産 | - | - | - | - | - | - | - |
(a)税務上の繰越欠損金は、法定実効税率を乗じた額であります。
当期(2021年6月30日) (単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | 合計 | |
| 税務上の繰越欠損金(a) | - | 522,444 | - | - | - | 1,139,582 | 1,662,026 |
| 評価性引当額 | - | △522,444 | - | - | - | △1,139,582 | △1,662,026 |
| 繰延税金資産 | - | - | - | - | - | - | - |
(a)税務上の繰越欠損金は、法定実効税率を乗じた額であります。
(注2)評価性引当額が1,132,271千円増加しております。この増加の主な内容は、税務上の繰越欠損金の増加によるものです。
2. 法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳
(単位:%)
| 前期 | 当期 | |
| 2020年12月31日 | 2021年6月30日 | |
| 法定実効税率 | 31.46 | - |
| 評価性引当額の増減 | △31.46 | - |
| その他 | 0.10 | - |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.10 | - |
(注)当期は、税引前当期純損失であるため注記を省略しております。
(持分法損益等に関する注記)
前期(自 2020年7月1日 至 2020年12月31日)
| 関連会社に対する投資の金額 | 17,856,387 | 千円 |
| 持分法を適用した場合の投資の金額 | 17,620,960 | 千円 |
| 持分法を適用した場合の投資利益の金額 | △235,426 | 千円 |
当期(自 2021年1月1日 至 2021年6月30日)
| 関連会社に対する投資の金額 | 17,856,387 | 千円 |
| 持分法を適用した場合の投資の金額 | 17,555,222 | 千円 |
| 持分法を適用した場合の投資利益の金額 | △65,738 | 千円 |
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2020年7月1日 至 2020年12月31日)
| 属性 | 名称 | 所在地 | 資本金 (百万円) | 事業の 内容又 は職業 | 議決権等 の所有 (被所有) 割合(%) | 関係内容 | 取引の 内容 | 取引金額 (千円) (注1) | 科目 | 期末残高 (千円) (注1) | |
| 役員の 兼任等 | 事業上 の関係 | ||||||||||
| 資産運用会社の利害関係人等 | 株式会社ナクアホテル&リゾーツマネジメント (注2) | 東京都 港区 | 10 | ホテル業 | - | - | ホテル賃借人兼オペレーター | 賃貸事業収入 | 851,447 | 営業未収入金 | 402,013 |
| 株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメント (注2) | 東京都 港区 | 100 | ホテル業 | - | - | ホテル賃借人兼オペレーター | 賃貸事業収入 | 1,389,730 | 営業未収入金 | 966,790 | |
(注1) 上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。
(注2) 株式会社ナクアホテル&リゾーツマネジメント及び株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメントと資産運用会社との間には記載すべき資本関係はありませんが、当該テナント兼オペレーターは、FIG(本資産運用会社の発行済株式の100%を直接・間接的に保有する親会社であるソフトバンクグループ株式会社の子会社)の関係法人が運用するファンド等を通じ匿名組合出資又は出資を受けております。したがって本投資法人では、株式会社ナクアホテル&リゾーツマネジメント及び株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメントを利害関係人に準ずるものとして取り扱っております。
当期(自 2021年1月1日 至 2021年6月30日)
| 属性 | 名称 | 所在地 | 資本金 (百万円) | 事業の 内容又 は職業 | 議決権等 の所有 (被所有) 割合(%) | 関係内容 | 取引の 内容 | 取引金額 (千円) (注1) | 科目 | 期末残高 (千円) (注1) | |
| 役員の 兼任等 | 事業上 の関係 | ||||||||||
| 資産運用会社の利害関係人等 | 株式会社ナクアホテル&リゾーツマネジメント (注2) | 東京都 港区 | 10 | ホテル業 | - | - | ホテル賃借人兼オペレーター | 賃貸事業収入 | 38,627 | 営業未収入金 | 42,489 |
| 株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメント (注2) | 東京都 港区 | 100 | ホテル業 | - | - | ホテル賃借人兼オペレーター | 賃貸事業収入 | 867,619 | 営業未収入金 | 945,735 | |
(注1) 上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。
(注2) 株式会社ナクアホテル&リゾーツマネジメント及び株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメントと資産運用会社との間には記載すべき資本関係はありませんが、当該テナント兼オペレーターは、FIG(本資産運用会社の発行済株式の100%を直接・間接的に保有する親会社であるソフトバンクグループ株式会社の子会社)の関係法人が運用するファンド等を通じ匿名組合出資又は出資を受けております。したがって本投資法人では、株式会社ナクアホテル&リゾーツマネジメント及び株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメントを利害関係人に準ずるものとして取り扱っております。
2.関連会社等
前期及び当期において、該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期及び当期において、該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2020年7月1日 至 2020年12月31日)
| 属性 | 氏名 | 事業の内容又は職業 | 議決権等 の所有 (被所有) 割合(%) | 取引内容 | 取引金額 (千円) (注3) | 科目 | 期末残高 (千円) (注3) |
| 役員及びその近親者 | 福田直樹 | 本投資法人執行役員兼コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社代表取締役社長 | - | コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社への資産運用報酬の支払(注1) | 333,417 | 未払費用 | 201,758 |
| 同上 | 同上 | 同上 | - | コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社への機関運営委託報酬の支払(注2) | 1,100 | 未払費用 | 880 |
(注1) 福田直樹が第三者(資産運用会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっております。
(注2) 福田直樹が第三者(資産運用会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人と資産運用会社との間で締結した「機関運営事務委託契約書」に定められています。
(注3) 上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。
当期(自 2021年1月1日 至 2021年6月30日)
| 属性 | 氏名 | 事業の内容又は職業 | 議決権等 の所有 (被所有) 割合(%) | 取引内容 | 取引金額 (千円) (注3) | 科目 | 期末残高 (千円) (注3) |
| 役員及びその近親者 | 福田直樹 | 本投資法人執行役員兼コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社代表取締役社長 | - | コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社への資産運用報酬の支払(注1) | 300,000 | 未払費用 | 165,000 |
| 同上 | 同上 | 同上 | - | コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社への機関運営委託報酬の支払(注2) | 600 | 未払費用 | 330 |
(注1) 福田直樹が第三者(資産運用会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっております。
(注2) 福田直樹が第三者(資産運用会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人と資産運用会社との間で締結した「機関運営事務委託契約書」に定められています。
(注3) 上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。
(親会社又は重要な関連会社に関する注記)
1.親会社情報
該当事項はありません。
2.重要な関連会社の要約財務情報
当期において、重要な関連会社はキングダム特定目的会社であり、その要約財務諸表は以下のとおりであります。
| (単位:千円) | ||
| キングダム特定目的会社 | ||
| 前期 | 当期 | |
| 特定資産合計 | 100,174,273 | 100,129,595 |
| その他の資産合計 | 2,043,010 | 2,191,726 |
| 流動負債合計 | 18,728 | 356,926 |
| 固定負債合計 | 66,258,918 | 66,158,918 |
| 純資産合計 | 35,939,637 | 35,805,477 |
| 営業収益 | 201,274 | 547,658 |
| 税引前当期純利益 | △ 479,858 | △ 133,555 |
| 当期純利益 | △ 480,463 | △ 134,160 |
(1口当たり情報に関する注記)
| 前期 | 当期 | |
| 自 2020年7月1日 | 自 2021年1月1日 | |
| 至 2020年12月31日 | 至 2021年6月30日 | |
| 1口当たり純資産額 | 40,946円 | 40,203円 |
| 1口当たり当期純利益又は当期純損失 | 102円 | △590円 |
1口当たり当期純利益又は当期純損失は、当期純利益又は当期純損失を期中平均投資口数で除することにより算出しています。なお、前期の潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。当期の潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、1口当たり当期純損失であり、また、潜在投資口がないため記載していません。
(注)1口当たり当期純利益又は当期純損失の算定上の基礎は以下のとおりです。
| 前期 | 当期 | |
| 自 2020年7月1日 | 自 2021年1月1日 | |
| 至 2020年12月31日 | 至 2021年6月30日 | |
| 当期純利益又は当期純損失(千円) | 623,728 | △3,599,688 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益又は当期純損失(千円) | 623,728 | △3,599,688 |
| 期中平均投資口数(口) | 6,096,840 | 6,096,840 |
(重要な後発事象に関する注記)
1.資産の譲渡本投資法人は、2021年7月2日付で下表記載の1物件の譲渡を完了しました。
物件番号:B17 物件名称:レキシントン・プラザ八幡
| 売却日 | 2021年7月2日 |
| 所在地 | 宮城県仙台市 |
| 帳簿価格(注1) | 2,982百万円 |
| 譲渡価額(注2) | 3,660百万円 |
| 想定譲渡損益(注3) | 590百万円 |
| 譲渡先 | 株式会社久保田ホールディングス |
| 資産の種類 | 信託受益権 |
(注1)帳簿価額は、2021年6月30日時点での帳簿価額を記載しています。
(注2)譲渡価格には、譲渡費用、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税及び地方消費税を含みません。
(注3)想定譲渡損益は、譲渡価格から帳簿価額及び想定譲渡費用を差し引いた金額を記載しています。
(注4)譲渡資産の詳細については、前記「第一部 5.運用状況(2)投資資産」をご参照ください。
2.主要テナントとの定期建物賃貸借兼管理業務委託契約変更覚書締結
前記「第一部 3.投資リスク(1)リスク要因 ⑦その他」に記載のとおり、新型コロナウイルス感染症拡大の影響の下、主要テナントである株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメント(以下「MHM」といいます。)及びその関連会社(以下、MHMと併せて「MHMグループ」といいます。)の倒産を回避し、MHMグループによるホテル運営を維持することを目的として、本投資法人は、2021年9月10日開催の本投資法人役員会において、MHMグループとの間で、2021年7月1日から同年9月末日までの期間の賃料等につき、MHMグループが運営する本投資法人保有国内ホテル73物件に係る各定期建物賃貸借兼管理業務委託契約(以下「本MLPM契約」といいます。)の変更覚書(以下「2021年9月覚書」といいます。)の締結を決議し、同日付で2021年9月覚書を締結しました。
2021年9月覚書に基づき、本投資法人は2021年7月1日から同年9月末日までの期間の暫定的な措置(以下「本暫定措置」といいます。)として、以下のとおり本MLPM契約の内容(以下「原賃貸条件」といいます。)を変更することと致しました。
| 変更対象 | 原賃貸条件に基づいて計算した場合 | 本暫定措置 |
| 固定賃料 (73物件・3か月分合計) | 3,783百万円 | 1,000百万円(原賃貸条件の約26%) (以下「固定賃料総額」という。) |
| 変動賃料 | 各ホテル単位、3ヶ月単位で算出。 ①当該ホテル物件の月間総売上の合計額から、②当該ホテル物件の諸費用、管理業務受託手数料及び固定賃料額の合計額を控除した金額(計算の結果マイナスとなる場合は、0円とする。) | 73物件全体を一つの単位とし、3ヶ月通算で算出。 ①各月の各ホテルの月間GOP(月間総売上から各ホテル物件の諸費用を控除して算出される営業総利益)から同月の当該ホテルの管理業務受託手数料を控除した金額を73物件で合算した金額を、3ヶ月で通算し、②固定賃料総額(73物件・3ヶ月分合計)を控除した金額(計算の結果マイナスとなる場合は、0円とする。)(以下「変動賃料総額」という。) |
| 賃料の支払方法 | 各ホテル単位での支払。 支払期日は、計算期間(固定賃料は1ヶ月毎、変動賃料は3ヶ月毎)の末日の翌々月11日。 | 73物件の合算ベースでの支払。 2021年11月11日に上記の固定賃料総額及び変動賃料総額の合計額を支払う。 |
2021年9月覚書の締結により、2021年12月期において、営業収益に計上される固定賃料が2,783百万円減少する見込みです。また、営業収益に計上される変動賃料は、2021年7月1日から同年9月末日までの期間のGOPにより確定するため、現時点においてその影響額を見積もることはできません。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
