有価証券報告書(内国投資証券)-第42期(2024/01/01-2024/06/30)
(6)【注記表】
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
1.資産の評価基準及び評価方法
(1)関連会社株式
移動平均法による原価法を採用しております。
(2)デリバティブ取引により生ずる債権及び債務
時価法を採用しております。
2.固定資産の減価償却の方法
(1)有形固定資産(信託財産を含む)
定額法を採用しております。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
(2)無形固定資産
国内の事業用定期借地権については、契約期間に基づく定額法を採用しております。
(3)長期前払費用
定額法を採用しております。
3.繰延資産の処理方法
投資法人債発行費
投資法人債償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
4.引当金の計上基準
貸倒引当金
債権の貸倒損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しております。
5.外貨建の資産及び負債の本邦通貨への換算基準
外貨建金銭債権債務は、決算期末日の直物為替相場により円貨により換算し、換算差額は損益として処理しています。
6.収益及び費用の計上基準
(1)固定資産税等の処理方法
保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に納税する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しております。
なお、不動産等の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用計上せず当該不動産等の取得原価に算入しております。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額はありません。
(2)収益に関する計上基準
本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとおりです。
不動産等の売却
不動産等売却収入については、不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。
7.ヘッジ会計の方法
(1)ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっています。
(2)ヘッジ手段とヘッジ対象
(借入金)
ヘッジ手段:金利スワップ取引
ヘッジ対象:借入金金利
(外貨建予定取引)
ヘッジ手段:為替予約取引
ヘッジ対象:外貨建予定取引
(3)ヘッジ方針
本投資法人はリスク管理基本方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
(4)ヘッジ有効性評価の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。
8.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲
キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
9.その他財務諸表作成のための基礎となる事項
(1) 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しております。なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。
①信託現金及び信託預金
②信託建物
信託建物附属設備
信託構築物
信託工具、器具及び備品
信託土地
信託建設仮勘定
③信託借地権
④信託預り敷金及び保証金
(2) 控除対象外消費税等の処理方法
資産の取得に係る控除対象外消費税等は、各資産の取得原価に算入しています。
(重要な会計上の見積りに関する注記)
該当事項はありません。
(一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記)
前期(自 2023年7月1日 至 2023年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2024年1月1日 至 2024年6月30日)
該当事項はありません。
(貸借対照表に関する注記)
※1.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
(単位:千円)
※2.一時差異等調整引当額
前期(自 2023年7月1日 至 2023年12月31日)
1. 引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
2. 戻入れの具体的な方法
(1) 信託借地権
該当物件の売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。
当期(自 2024年1月1日 至 2024年6月30日)
1. 引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
2. 戻入れの具体的な方法
(1) 信託借地権
該当物件の売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。
※3.国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
(単位:千円)
(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)
※2.運営委託損益の内訳
(単位:千円)
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
発行可能投資口総口数及び発行済投資口数
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(単位:千円)
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引(借主側)
未経過リース料
(単位:千円)
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
(単位:千円)
(金融商品に関する注記)
1. 金融商品の状況に関する事項
(1) 金融商品に対する取組方針
本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保を目指して、主として不動産等の特定資産に投資して運用を行います。
資金調達については、主に投資口及び投資法人債等の発行、借入れを行う方針です。
デリバティブ取引は将来の金利の変動及び為替の変動等によるリスク回避を目的としており、投機的な取引は行わない方針であります。
余資の運用は安全性、換金性等を考慮し金利環境及び資金繰りを十分に考慮した上で慎重に行っております。
(2) 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は、不動産及び不動産信託受益権の購入資金(購入に伴う付随費用も含みます。)若しくは、既存の借入金のリファイナンス資金です。借入先は流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では資産運用会社の財務部が資金繰表の作成・更新を行うほか、金銭消費貸借契約において設けられている財務制限条項についてモニタリングを行うことによって流動性リスクを管理しています。
(3) 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2. 金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については以下のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
前期(2023年12月31日)
(単位:千円)
当期(2024年6月30日)
(単位:千円)
(注1)負債に計上されている項目については、( )で示しています。
(注2)デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、( )で示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法
(1)投資有価証券
優先出資証券については、出資先の資産及び負債を時価評価し、得られた時価純資産の持分相当額を優先出資証券の時価としています。
(2)1年内償還予定の投資法人債(4)投資法人債
投資法人債の時価については、市場価格に基づき算定する方法によっています。
(3)1年内返済予定の長期借入金(5)長期借入金
変動金利による長期借入金については、金利が一定期間毎に更改される条件で借入れを行っているため時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(6)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期(2023年12月31日)
(単位:千円)
当期(2024年6月30日)
(単位:千円)
(有価証券に関する注記)
前期(自 2023年7月1日 至 2023年12月31日)
子会社株式及び関連会社株式
(単位:千円)
当期(自 2024年1月1日 至 2024年6月30日)
子会社株式及び関連会社株式
(単位:千円)
(デリバティブ取引に関する注記)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2023年12月31日)
ヘッジ会計が適用されていないデリバティブ取引について、決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(単位:千円)
(注)時価の算定方法
為替予約取引 取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しております。
当期(2024年6月30日)
ヘッジ会計が適用されていないデリバティブ取引について、決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(単位:千円)
(注)時価の算定方法
為替予約取引 取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しております。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2023年12月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(単位:千円)
(注1)金利スワップ取引に係る契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
(注2)時価の算定方法
金利スワップ取引 取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しております。
当期(2024年6月30日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(単位:千円)
(注1)金利スワップ取引に係る契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
(注2)時価の算定方法
金利スワップ取引 取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しております。
為替予約取引 取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しております。
(注3)うち、契約額等1,114,200千円については、部分的にへッジ会計を適用しており、時価△292,119千円の一部を繰延の対象としております。
(退職給付に関する注記)
該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
1. 当該資産除去債務の概要
本投資法人の資産の一部は、定期借地権契約に基づく原状回復義務及びアスベスト除去費用の契約上・法令上の義務に関し資産除去債務を計上しています。
2. 当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を、定期借地権契約満了までの期間(43年)及びアスベストを含有する建物の耐用年数(15～31年)、割引率はそれぞれ1.342%及び0.963～1.505%を使用して資産除去債務の金額を算定しております。
3.当該資産除去債務の総額の増減
(収益認識に関する注記)
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2023年7月1日 至 2023年12月31日)
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等、企業会計基準第10号「金融商品に関する会計基準」の対象となる受取配当金及び日本公認会計士協会会計制度委員会報告第15号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は、収益認識基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めておりません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入です。
当期(自 2024年1月1日 至 2024年6月30日)
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等、企業会計基準第10号「金融商品に関する会計基準」の対象となる受取配当金及び日本公認会計士協会会計制度委員会報告第15号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は、収益認識基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めておりません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入です。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
3.顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
(1)契約資産及び契約負債の残高等
(2)残存履行義務に配分した取引価格
該当事項はありません。
(セグメント情報等に関する注記)
Ⅰ.セグメント情報
本投資法人は、不動産投資事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。
Ⅱ.関連情報
前期(自 2023年7月1日 至 2023年12月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
2.地域ごとの情報
(1) 売上高
(単位:千円)
(注)売上高は、顧客の所在地を基礎とし、国または地域に分類しております。
(2) 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
3.主要な顧客ごとの情報
(単位:千円)
当期(自 2024年1月1日 至 2024年6月30日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
2.地域ごとの情報
(1) 売上高
(単位:千円)
(注)売上高は、顧客の所在地を基礎とし、国または地域に分類しております。
(2) 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
3.主要な顧客ごとの情報
(単位:千円)
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、主として首都圏及び地方主要都市部において、安定性の向上及び成長余地の双方に重点を置いたポートフォリオ構築を目指し、住居及びホテルをコアアセットとして保有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、増減額及び時価は次のとおりです。
(単位:千円)
(注1)貸借対照表計上額は取得価額(取得に伴う付随費用を含みます。)から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)前期における期中増減額のうち、主な増加は新規ホテルの取得及び資本的支出に該当する工事によるものであり、主な減少は減価償却費の計上によるものです。当期における期中増減額のうち、主な増加は資本的支出に該当する工事によるものであり、主な減少は減価償却費の計上によるものです。
(注3)期末時価は、株式会社アセッツアールアンドディー、一般財団法人日本不動産研究所、JLL森井鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社及びCBRE,Inc.による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、前記「損益計算書に関する注記」をご覧ください。
(税効果会計に関する注記)
1. 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
(単位:千円)
(注1)税務上の繰越欠損金及びその繰延税金資産の繰越期限別の金額
前期(2023年12月31日) (単位:千円)
(a)税務上の繰越欠損金は、法定実効税率を乗じた額であります。
当期(2024年6月30日) (単位:千円)
(a)税務上の繰越欠損金は、法定実効税率を乗じた額であります。
2. 法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳
(単位:%)
(持分法損益等に関する注記)
前期(自 2023年7月1日 至 2023年12月31日)
当期(自 2024年1月1日 至 2024年6月30日)
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2023年7月1日 至 2023年12月31日)
(注1) 上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。
(注2) 取引条件については、資産運用会社の社内規程であるスポンサー関係者取引規程及びスポンサー関係者関連取引管理マニュアルに基づき、決定しております。
(注3) シェフィールドアセット特定目的会社、Heijo特定目的会社、日暮里特定目的会社、知床特定目的会社、株式会社ナクアホテル&リゾーツマネジメント及び株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメントと資産運用会社との間には記載すべき資本関係はありませんが、当該目的会社又はテナント兼オペレーターは、FIG(本資産運用会社の発行済株式の100%を直接・間接的に保有する親会社であるソフトバンクグループ株式会社の子会社)の関係法人が運用するファンド等を通じ匿名組合出資又は出資を受けております。したがって本投資法人ではシェフィールドアセット特定目的会社、Heijo特定目的会社、日暮里特定目的会社、知床特定目的会社、株式会社ナクアホテル&リゾーツマネジメント及び株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメントを利害関係人に準ずるものとして取り扱っております。
(注4) 当該受益権の購入は下記物件に係るものです。なお、取引金額は、信託受益権売買契約書に記載された売買価格を記載しており、その他の取得に係る諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税等を含んでおりません。
当期(自 2024年1月1日 至 2024年6月30日)
(注1) 上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。
(注2) 株式会社ナクアホテル&リゾーツマネジメント、アイランド株式会社及び株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメントと資産運用会社との間には記載すべき資本関係はありませんが、当該目的会社又はテナント兼オペレーターは、FIG(2024年5月15日(米国東部標準時)までは、本資産運用会社の発行株式の100%を直接・間接的に保有する親会社であるソフトバンクグループ会社の子会社、2024年5月15日(米国東部標準時)以降は本資産運用会社の発行済株式の100%を間接的に保有する親会社の子会社)の関係法人が運用するファンド等を通じ匿名組合出資又は出資を受けております。したがって本投資法人では、株式会社ナクアホテル&リゾーツマネジメント、アイランド株式会社及び株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメントを利害関係人に準ずるものとして取り扱っております。
2.関連会社等
前期及び当期において、該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期及び当期において、該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2023年7月1日 至 2023年12月31日)
(注1) 福田直樹が第三者(資産運用会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっております。
(注2) 福田直樹が第三者(資産運用会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人と資産運用会社との間で締結した「機関運営事務委託契約書」に定められています。
(注3) 上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。
当期(自 2024年1月1日 至 2024年6月30日)
(注1) 福田直樹が第三者(資産運用会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっております。
(注2) 福田直樹が第三者(資産運用会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人と資産運用会社との間で締結した「機関運営事務委託契約書」に定められています。
(注3) 上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。
(親会社又は重要な関連会社に関する注記)
1.親会社情報
該当事項はありません。
2.重要な関連会社の要約財務情報
当期において、重要な関連会社はキングダム特定目的会社であり、その要約財務情報は以下のとおりであります。
(1口当たり情報に関する注記)
1口当たり当期純利益は、当期純利益を期中平均投資口数で除することにより算出しています。なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は以下のとおりです。
(重要な後発事象に関する注記)
1.新投資口の発行
本投資法人は、2024年7月18日及び同年7月24日開催の本投資法人役員会において、新投資口の発行及び投資口売出しを決議し、公募による新投資口の発行については2024年7月30日に払込が完了し、以下の条件にて発行しました。オーバーアロットメントによる売出しに伴う第三者割当による新投資口の発行については2024年8月27日に払込が完了しています。この結果、本投資法人の出資総額は326,079百万円、発行済投資口数は7,646,453口となっています。
①募集による新投資口の発行
発行新投資口数 : 895,000口
うち国内一般募集における募集投資口数: 472,113口
海外募集における募集投資口数 : 422,887口
払込金額(発行価額) : 1口当たり61,560円
払込金額(発行価額)の総額 : 55,096,200,000円
発行価格(募集価格) : 1口当たり63,602円
発行価格(募集価格)の総額 : 56,923,790,000円
払込期日 : 2024年7月30日
②第三者割当による新投資口発行
発行新投資口数 : 14,332口
払込金額(発行価額) : 1口当たり61,560円
払込金額(発行価額)の総額 : 882,277,920円
払込期日 : 2024年8月27日
割当先 : みずほ証券株式会社
2.資金の借入れ
本投資法人は、2024年7月31日付で取得したホテル12物件(国内不動産信託受益権)の取得資金及びこれに関連する諸費用の一部に充当するため、2024年7月18日付の本投資法人役員会において、以下の借入を決議し、同日付で借入契約を締結しました。
ニューシンジケートローン(015)
借入先 : 株式会社みずほ銀行により組成されるシンジケート団
借入金額 : 56,725百万円
利率等 : 基準金利(全銀協3ヶ月日本円TIBOR) +0.700%、+0.600%、+0.500%
1.5975%
基準金利(全銀協1ヶ月日本円TIBOR) +0.200%
利払期日 : 2024年9月30日を初回とし、その後元本返済期日までの毎年3月、6月、9月及び12月の 月末営業日及び元本返済期日
2024年8月31日を初回とし、その後元本返済期日までの毎月月末営業日及び元本返済期日
返済方法 : 一括返済
借入方法 : 無担保・無保証
借入日 : 2024年7月31日
返済期日 : 2031年7月16日、2030年7月16日、2029年7月16日、2025年7月31日
3.資産(物件)の取得
本投資法人は、2024年7月18日付で、下表記載のホテル12物件の取得(取得価格総額104,420百万円)を決議し、同年7月31日付で取得を完了しました。
物件番号:D90 物件名称:アートホテル大阪ベイタワー&空庭温泉
物件番号:D91 物件名称:函館国際ホテル
物件番号:D92 物件名称:アートホテル日暮里 ラングウッド
物件番号:D93 物件名称:ホテルマイステイズ熊本 リバーサイド
物件番号:D94 物件名称:アートホテル青森
物件番号:D95 物件名称:亀の井ホテル 伊豆高原
物件番号:D96 物件名称:アートホテル大分
物件番号:D97 物件名称:アートホテル小倉 ニュータガワ
物件番号:D98 物件名称:アートホテル宮崎 スカイタワー
物件番号:D99 物件名称:アートホテル鹿児島
物件番号:D100 物件名称:亀の井ホテル 彦根
物件番号:D101 物件名称:亀の井ホテル 奈良
(注1)取得価格は、各物件取得に係る売買契約書にそれぞれ記載された売買価格に基づき記載しています。また、金額には、取得経費、固定資産税・都市計画税及び消費税等を含みません。
(注2)本投資法人が2024年7月31日付で取得した専有部分の面積を記載しています。なお、一棟全体の延床面積は175,604.98㎡です。
(注3)本投資法人が2024年7月31日付で取得した専有部分(駐車場部分を除きます。)の面積を記載しています。なお、一棟全体の延床面積は21,601.47㎡です。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
1.資産の評価基準及び評価方法
(1)関連会社株式
移動平均法による原価法を採用しております。
(2)デリバティブ取引により生ずる債権及び債務
時価法を採用しております。
2.固定資産の減価償却の方法
(1)有形固定資産(信託財産を含む)
定額法を採用しております。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
| 建物 | 16～50年 |
| 建物附属設備 | 5～29年 |
| 構築物 | 20年 |
| 工具、器具及び備品 | 3～18年 |
| 信託建物 | 5～67年 |
| 信託建物附属設備 | 3～33年 |
| 信託構築物 | 7～55年 |
| 信託工具、器具及び備品 | 2～20年 |
(2)無形固定資産
国内の事業用定期借地権については、契約期間に基づく定額法を採用しております。
(3)長期前払費用
定額法を採用しております。
3.繰延資産の処理方法
投資法人債発行費
投資法人債償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
4.引当金の計上基準
貸倒引当金
債権の貸倒損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しております。
5.外貨建の資産及び負債の本邦通貨への換算基準
外貨建金銭債権債務は、決算期末日の直物為替相場により円貨により換算し、換算差額は損益として処理しています。
6.収益及び費用の計上基準
(1)固定資産税等の処理方法
保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に納税する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しております。
なお、不動産等の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用計上せず当該不動産等の取得原価に算入しております。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額はありません。
(2)収益に関する計上基準
本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとおりです。
不動産等の売却
不動産等売却収入については、不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。
7.ヘッジ会計の方法
(1)ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっています。
(2)ヘッジ手段とヘッジ対象
(借入金)
ヘッジ手段:金利スワップ取引
ヘッジ対象:借入金金利
(外貨建予定取引)
ヘッジ手段:為替予約取引
ヘッジ対象:外貨建予定取引
(3)ヘッジ方針
本投資法人はリスク管理基本方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
(4)ヘッジ有効性評価の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。
8.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲
キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
9.その他財務諸表作成のための基礎となる事項
(1) 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しております。なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。
①信託現金及び信託預金
②信託建物
信託建物附属設備
信託構築物
信託工具、器具及び備品
信託土地
信託建設仮勘定
③信託借地権
④信託預り敷金及び保証金
(2) 控除対象外消費税等の処理方法
資産の取得に係る控除対象外消費税等は、各資産の取得原価に算入しています。
(重要な会計上の見積りに関する注記)
該当事項はありません。
(一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記)
前期(自 2023年7月1日 至 2023年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2024年1月1日 至 2024年6月30日)
該当事項はありません。
(貸借対照表に関する注記)
※1.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
(単位:千円)
| 前期 | 当期 |
| 2023年12月31日 | 2024年6月30日 |
| 50,000 | 50,000 |
※2.一時差異等調整引当額
前期(自 2023年7月1日 至 2023年12月31日)
1. 引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
| 発生した 資産等 | 引当ての事由 | 当初発生額 | 当期首残高 | 当期引当額 | 当期戻入額 | 当期末残高 |
| 信託借地権 | 借地権償却額の発生 | △131,332 | △6,130 | - | - | △6,130 |
| 合計 | △131,332 | △6,130 | - | - | △6,130 |
2. 戻入れの具体的な方法
(1) 信託借地権
該当物件の売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。
当期(自 2024年1月1日 至 2024年6月30日)
1. 引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
| 発生した 資産等 | 引当ての事由 | 当初発生額 | 当期首残高 | 当期引当額 | 当期戻入額 | 当期末残高 |
| 信託借地権 | 借地権償却額の発生 | △131,332 | △6,130 | - | - | △6,130 |
| 合計 | △131,332 | △6,130 | - | - | △6,130 |
2. 戻入れの具体的な方法
(1) 信託借地権
該当物件の売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。
※3.国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
(単位:千円)
| 前期 | 当期 | |
| 2023年12月31日 | 2024年6月30日 | |
| 信託建物附属設備 | - | 24,991 |
(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)
| 前期 | 当期 | |
| 自 2023年7月1日 | 自 2024年1月1日 | |
| 至 2023年12月31日 | 至 2024年6月30日 | |
| A.不動産賃貸事業収益 | ||
| 賃貸事業収入 | ||
| 賃料・共益費(注) | 16,536,797 | 14,560,812 |
| その他収入 | 159,279 | 372,220 |
| 合計 | 16,696,076 | 14,933,032 |
| B.不動産賃貸事業費用 | ||
| 賃貸事業費用 | ||
| 維持管理費 | 438,212 | 435,871 |
| 公租公課 | 754,133 | 623,898 |
| 損害保険料 | 23,534 | 24,541 |
| 減価償却費 | 3,776,448 | 3,889,859 |
| その他費用 | 104,388 | 132,870 |
| 合計 | 5,096,717 | 5,107,042 |
| C.不動産賃貸事業損益(A-B) | 11,599,359 | 9,825,990 |
| (注)うち、ホテル変動賃料収入 | 7,441,452 | 7,074,645 |
※2.運営委託損益の内訳
(単位:千円)
| 前期 | 当期 | |
| 自 2023年7月1日 | 自 2024年1月1日 | |
| 至 2023年12月31日 | 至 2024年6月30日 | |
| A.ホテル運営収益 | 6,309,635 | 10,383,590 |
| B.ホテル運営費用 | 4,186,593 | 5,609,317 |
| C.運営委託収益(A-B) | 2,123,042 | 4,774,272 |
| D.運営委託費用 | ||
| 損害保険料 | 218,735 | 213,122 |
| 減価償却費 | 441,542 | 451,610 |
| その他 | 74,443 | 71,600 |
| 合計 | 734,722 | 736,333 |
| E.運営委託損益(C-D) | 1,388,320 | 4,037,939 |
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
発行可能投資口総口数及び発行済投資口数
| 前期 | 当期 | |
| 自 2023年7月1日 | 自 2024年1月1日 | |
| 至 2023年12月31日 | 至 2024年6月30日 | |
| 発行可能投資口総口数 | 10,000,000口 | 10,000,000口 |
| 発行済投資口の総口数 | 6,737,121口 | 6,737,121口 |
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(単位:千円)
| 前期 | 当期 | |
| 自 2023年7月1日 | 自 2024年1月1日 | |
| 至 2023年12月31日 | 至 2024年6月30日 | |
| 現金及び預金 | 21,956,120 | 30,213,929 |
| 信託現金及び信託預金 | 12,936,394 | 12,346,894 |
| 現金及び現金同等物 | 34,892,514 | 42,560,824 |
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引(借主側)
未経過リース料
(単位:千円)
| 前期 | 当期 | |
| 2023年12月31日 | 2024年6月30日 | |
| 1年内 | 345,226 | 353,638 |
| 1年超 | 8,107,626 | 8,239,457 |
| 合計 | 8,452,852 | 8,593,095 |
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
(単位:千円)
| 前期 | 当期 | |
| 2023年12月31日 | 2024年6月30日 | |
| 1年内 | 13,424,361 | 12,817,922 |
| 1年超 | 41,147,705 | 37,036,319 |
| 合計 | 54,572,066 | 49,854,242 |
(金融商品に関する注記)
1. 金融商品の状況に関する事項
(1) 金融商品に対する取組方針
本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保を目指して、主として不動産等の特定資産に投資して運用を行います。
資金調達については、主に投資口及び投資法人債等の発行、借入れを行う方針です。
デリバティブ取引は将来の金利の変動及び為替の変動等によるリスク回避を目的としており、投機的な取引は行わない方針であります。
余資の運用は安全性、換金性等を考慮し金利環境及び資金繰りを十分に考慮した上で慎重に行っております。
(2) 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は、不動産及び不動産信託受益権の購入資金(購入に伴う付随費用も含みます。)若しくは、既存の借入金のリファイナンス資金です。借入先は流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では資産運用会社の財務部が資金繰表の作成・更新を行うほか、金銭消費貸借契約において設けられている財務制限条項についてモニタリングを行うことによって流動性リスクを管理しています。
(3) 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2. 金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については以下のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
前期(2023年12月31日)
(単位:千円)
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1) 投資有価証券 | 17,856,387 | 21,102,242 | 3,245,855 |
| 資産計 | 17,856,387 | 21,102,242 | 3,245,855 |
| (2) 1年内償還予定の投資法人債 | (1,000,000) | (994,700) | 5,300 |
| (3) 1年内返済予定の長期借入金 | (36,787,000) | (36,787,000) | - |
| (4) 投資法人債 | (13,900,000) | (13,650,170) | 249,830 |
| (5) 長期借入金 | (180,893,000) | (180,893,000) | - |
| 負債計 | (232,580,000) | (232,324,870) | 255,130 |
| (6) デリバティブ取引 | (646,492) | (646,492) | - |
当期(2024年6月30日)
(単位:千円)
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1) 投資有価証券 | 17,856,387 | 24,420,215 | 6,563,828 |
| 資産計 | 17,856,387 | 24,420,215 | 6,563,828 |
| (2) 1年内償還予定の投資法人債 | (1,000,000) | (997,500) | 2,500 |
| (3) 1年内返済予定の長期借入金 | (44,553,000) | (44,553,000) | - |
| (4) 投資法人債 | (19,900,000) | (19,415,660) | 484,340 |
| (5) 長期借入金 | (196,888,000) | (196,888,000) | - |
| 負債計 | (262,341,000) | (261,854,160) | 486,840 |
| (6) デリバティブ取引 | (107,184) | (107,184) | - |
(注1)負債に計上されている項目については、( )で示しています。
(注2)デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、( )で示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法
(1)投資有価証券
優先出資証券については、出資先の資産及び負債を時価評価し、得られた時価純資産の持分相当額を優先出資証券の時価としています。
(2)1年内償還予定の投資法人債(4)投資法人債
投資法人債の時価については、市場価格に基づき算定する方法によっています。
(3)1年内返済予定の長期借入金(5)長期借入金
変動金利による長期借入金については、金利が一定期間毎に更改される条件で借入れを行っているため時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(6)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期(2023年12月31日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 1年内償還予定の投資法人債 | 1,000,000 | - | - | - | - | - |
| 1年内返済予定の長期借入金 | 36,787,000 | - | - | - | - | - |
| 投資法人債 | - | - | 5,000,000 | - | 5,700,000 | 3,200,000 |
| 長期借入金 | - | 39,399,000 | 51,912,200 | 31,018,750 | 53,281,050 | 5,282,000 |
| 合計 | 37,787,000 | 39,399,000 | 56,912,200 | 31,018,750 | 58,981,050 | 8,482,000 |
当期(2024年6月30日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 1年内償還予定の投資法人債 | 1,000,000 | - | - | - | - | - |
| 1年内返済予定の長期借入金 | 44,553,000 | - | - | - | - | - |
| 投資法人債 | - | 5,000,000 | - | 2,200,000 | 9,500,000 | 3,200,000 |
| 長期借入金 | - | 25,042,000 | 44,260,200 | 41,701,750 | 68,864,050 | 17,020,000 |
| 合計 | 45,553,000 | 30,042,000 | 44,260,200 | 43,901,750 | 78,364,050 | 20,220,000 |
(有価証券に関する注記)
前期(自 2023年7月1日 至 2023年12月31日)
子会社株式及び関連会社株式
(単位:千円)
| 区分 | 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 |
| 関連会社株式 | 17,856,387 | 21,102,242 | 3,245,855 |
| 計 | 17,856,387 | 21,102,242 | 3,245,855 |
当期(自 2024年1月1日 至 2024年6月30日)
子会社株式及び関連会社株式
(単位:千円)
| 区分 | 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 |
| 関連会社株式 | 17,856,387 | 24,420,215 | 6,563,828 |
| 計 | 17,856,387 | 24,420,215 | 6,563,828 |
(デリバティブ取引に関する注記)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2023年12月31日)
ヘッジ会計が適用されていないデリバティブ取引について、決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(単位:千円)
| 区分 | デリバティブ取引の種類等 | 契約額等 | 時価(注) | 評価損益 | |
| うち1年超 | |||||
| 市場取引以外の取引 | 為替予約取引 売建 米ドル | 4,397,800 | 989,200 | △425,438 | △425,438 |
(注)時価の算定方法
為替予約取引 取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しております。
当期(2024年6月30日)
ヘッジ会計が適用されていないデリバティブ取引について、決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(単位:千円)
| 区分 | デリバティブ取引の種類等 | 契約額等 | 時価(注) | 評価損益 | |
| うち1年超 | |||||
| 市場取引以外の取引 | 為替予約取引 売建 米ドル | 758,400 | - | △204,039 | △204,039 |
(注)時価の算定方法
為替予約取引 取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しております。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2023年12月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(単位:千円)
| ヘッジ会計の方法 | デリバティブ取引の種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約額等(注1) | 時価(注2) | |
| うち1年超 | |||||
| 原則的処理方法 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 借入金 | 130,282,250 | 101,297,250 | △221,054 |
(注1)金利スワップ取引に係る契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
(注2)時価の算定方法
金利スワップ取引 取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しております。
当期(2024年6月30日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(単位:千円)
| ヘッジ会計の方法 | デリバティブ取引の種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約額等(注1) | 時価(注2) | |
| うち1年超 | |||||
| 原則的処理方法 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 借入金 | 145,001,750 | 126,560,750 | 526,904 |
| 為替予約取引 売建 米ドル | 外貨建 予定取引 | 5,243,108 (注3) | 2,336,588 | △430,048 (注3) | |
(注1)金利スワップ取引に係る契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
(注2)時価の算定方法
金利スワップ取引 取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しております。
為替予約取引 取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しております。
(注3)うち、契約額等1,114,200千円については、部分的にへッジ会計を適用しており、時価△292,119千円の一部を繰延の対象としております。
(退職給付に関する注記)
該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
1. 当該資産除去債務の概要
本投資法人の資産の一部は、定期借地権契約に基づく原状回復義務及びアスベスト除去費用の契約上・法令上の義務に関し資産除去債務を計上しています。
2. 当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を、定期借地権契約満了までの期間(43年)及びアスベストを含有する建物の耐用年数(15～31年)、割引率はそれぞれ1.342%及び0.963～1.505%を使用して資産除去債務の金額を算定しております。
3.当該資産除去債務の総額の増減
| (単位:千円) | ||
| 前期 自 2023年7月1日 至 2023年12月31日 | 当期 自 2024年1月1日 至 2024年6月30日 | |
| 期首残高 | 34,097 | 393,202 |
| 有形固定資産の取得に伴う増加額 | 357,149 | - |
| 時の経過による調整額 | 1,955 | 2,285 |
| 期末残高 | 393,202 | 395,487 |
(収益認識に関する注記)
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2023年7月1日 至 2023年12月31日)
| (単位:千円) | ||
| 顧客との契約から生じる収益 (注1) | 外部顧客への売上高 | |
| 不動産等の売却 | - | - |
| その他 | 28,370 | 18,819,119 |
| 合計 | 28,370 | 18,819,119 |
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等、企業会計基準第10号「金融商品に関する会計基準」の対象となる受取配当金及び日本公認会計士協会会計制度委員会報告第15号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は、収益認識基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めておりません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入です。
当期(自 2024年1月1日 至 2024年6月30日)
| (単位:千円) | ||
| 顧客との契約から生じる収益 (注1) | 外部顧客への売上高 | |
| 不動産等の売却 | - | - |
| その他 | 26,509 | 21,136,007 |
| 合計 | 26,509 | 21,136,007 |
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等、企業会計基準第10号「金融商品に関する会計基準」の対象となる受取配当金及び日本公認会計士協会会計制度委員会報告第15号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は、収益認識基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めておりません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入です。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
3.顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
(1)契約資産及び契約負債の残高等
| (単位:千円) | ||
| 前期 自 2023年7月1日 至 2023年12月31日 | 当期 自 2024年1月1日 至 2024年6月30日 | |
| 顧客との契約から生じた債権(期首残高) | 3,093 | 2,876 |
| 顧客との契約から生じた債権(期末残高) | 2,876 | 3,113 |
| 契約資産(期首残高) | - | - |
| 契約資産(期末残高) | - | - |
| 契約負債(期首残高) | - | - |
| 契約負債(期末残高) | - | - |
(2)残存履行義務に配分した取引価格
該当事項はありません。
(セグメント情報等に関する注記)
Ⅰ.セグメント情報
本投資法人は、不動産投資事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。
Ⅱ.関連情報
前期(自 2023年7月1日 至 2023年12月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
2.地域ごとの情報
(1) 売上高
(単位:千円)
| 日本 | 英領ケイマン諸島 | 合計 |
| 16,696,076 | 2,123,042 | 18,819,119 |
(注)売上高は、顧客の所在地を基礎とし、国または地域に分類しております。
(2) 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
3.主要な顧客ごとの情報
(単位:千円)
| 顧客の名称または氏名 | 営業収益 | 関連するセグメント |
| 株式会社マイステイズ・ ホテル・マネジメント | 10,473,047 | 不動産投資事業 |
当期(自 2024年1月1日 至 2024年6月30日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
2.地域ごとの情報
(1) 売上高
(単位:千円)
| 日本 | 英領ケイマン諸島 | 合計 |
| 16,361,734 | 4,774,272 | 21,136,007 |
(注)売上高は、顧客の所在地を基礎とし、国または地域に分類しております。
(2) 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
3.主要な顧客ごとの情報
(単位:千円)
| 顧客の名称または氏名 | 営業収益 | 関連するセグメント |
| 株式会社マイステイズ・ ホテル・マネジメント | 10,584,789 | 不動産投資事業 |
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、主として首都圏及び地方主要都市部において、安定性の向上及び成長余地の双方に重点を置いたポートフォリオ構築を目指し、住居及びホテルをコアアセットとして保有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、増減額及び時価は次のとおりです。
(単位:千円)
| 前期 | 当期 | |||
| 自 2023年7月1日 | 自 2024年1月1日 | |||
| 至 2023年12月31日 | 至 2024年6月30日 | |||
| 住居 | 貸借対照表 計上額 | 期首残高 | 34,210,779 | 34,086,080 |
| 期中増減額 | △ 124,698 | △ 188,194 | ||
| 期末残高 | 34,086,080 | 33,897,885 | ||
| 期末時価 | 48,229,000 | 48,546,000 | ||
| 商業施設 | 貸借対照表 計上額 | 期首残高 | 1,588,724 | 1,592,723 |
| 期中増減額 | 3,999 | △ 17,055 | ||
| 期末残高 | 1,592,723 | 1,575,668 | ||
| 期末時価 | 2,380,000 | 2,380,000 | ||
| ホテル | 貸借対照表 計上額 | 期首残高 | 404,698,985 | 460,103,406 |
| 期中増減額 | 55,404,420 | △ 2,335,894 | ||
| 期末残高 | 460,103,406 | 457,767,512 | ||
| 期末時価 | 578,432,474 | 606,976,797 | ||
| 合計 | 貸借対照表 計上額 | 期首残高 | 440,498,489 | 495,782,211 |
| 期中増減額 | 55,283,722 | △ 2,541,143 | ||
| 期末残高 | 495,782,211 | 493,241,067 | ||
| 期末時価 | 629,041,474 | 657,902,797 | ||
(注1)貸借対照表計上額は取得価額(取得に伴う付随費用を含みます。)から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)前期における期中増減額のうち、主な増加は新規ホテルの取得及び資本的支出に該当する工事によるものであり、主な減少は減価償却費の計上によるものです。当期における期中増減額のうち、主な増加は資本的支出に該当する工事によるものであり、主な減少は減価償却費の計上によるものです。
(注3)期末時価は、株式会社アセッツアールアンドディー、一般財団法人日本不動産研究所、JLL森井鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社及びCBRE,Inc.による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、前記「損益計算書に関する注記」をご覧ください。
(税効果会計に関する注記)
1. 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
(単位:千円)
| 前期 | 当期 | |
| 2023年12月31日 | 2024年6月30日 | |
| (繰延税金資産) | ||
| 未払事業所税 | 615 | 615 |
| 建物等(合併) | 181,991 | 178,783 |
| 土地(合併) | 116,724 | 116,724 |
| 繰越欠損金 (注1) | 1,277,967 | 1,277,967 |
| 資産除去債務 | 123,701 | 124,420 |
| 借地権償却額 | 186,540 | 198,750 |
| 取得価格調整(海外物件) | 441,696 | 437,750 |
| 減価償却超過額 | - | 3,496 |
| 預り金 | 9,789 | 1,753 |
| 繰延税金資産小計 | 2,339,028 | 2,340,262 |
| 税務上の繰越欠損金に係る評価性引当額 | △1,277,967 | △1,277,967 |
| 将来減算一時差異等の合計に係る評価性引当額 | △1,061,060 | △1,062,295 |
| 評価性引当額小計 | △2,339,028 | △2,340,262 |
| 繰延税金資産合計 | - | - |
(注1)税務上の繰越欠損金及びその繰延税金資産の繰越期限別の金額
前期(2023年12月31日) (単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | 合計 | |
| 税務上の繰越欠損金(a) | - | - | - | - | - | 1,277,967 | 1,277,967 |
| 評価性引当額 | - | - | - | - | - | △1,277,967 | △1,277,967 |
| 繰延税金資産 | - | - | - | - | - | - | - |
(a)税務上の繰越欠損金は、法定実効税率を乗じた額であります。
当期(2024年6月30日) (単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | 合計 | |
| 税務上の繰越欠損金(a) | - | - | - | - | - | 1,277,967 | 1,277,967 |
| 評価性引当額 | - | - | - | - | - | △1,277,967 | △1,277,967 |
| 繰延税金資産 | - | - | - | - | - | - | - |
(a)税務上の繰越欠損金は、法定実効税率を乗じた額であります。
2. 法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳
(単位:%)
| 前期 | 当期 | |
| 2023年12月31日 | 2024年6月30日 | |
| 法定実効税率 | 31.46 | 31.46 |
| 支払分配金の損金算入額 | △31.50 | △31.44 |
| 評価性引当額の増減 | 1.06 | △0.02 |
| その他 | △1.01 | 0.00 |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.01 | 0.00 |
(持分法損益等に関する注記)
前期(自 2023年7月1日 至 2023年12月31日)
| 関連会社に対する投資の金額 | 17,856,387 | 千円 |
| 持分法を適用した場合の投資の金額 | 18,231,267 | 千円 |
| 持分法を適用した場合の投資利益の金額 | 889,407 | 千円 |
当期(自 2024年1月1日 至 2024年6月30日)
| 関連会社に対する投資の金額 | 17,856,387 | 千円 |
| 持分法を適用した場合の投資の金額 | 17,856,387 | 千円 |
| 持分法を適用した場合の投資利益の金額 | 1,053,822 | 千円 |
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2023年7月1日 至 2023年12月31日)
| 属性 | 名称 | 所在地 | 資本金 (百万円) | 事業の 内容又 は職業 | 議決権等 の所有 (被所有) 割合(%) | 関係内容 | 取引の 内容 | 取引金額 (千円) (注1) | 科目 | 期末残高 (千円) (注1) | |
| 役員の 兼任等 | 事業上 の関係 | ||||||||||
| 資産運用会社の利害関係人等 | シェフィールドアセット特定目的会社 (注3) | 東京都 港区 | 0.0 | 投資運用業 | - | - | 不動産信託受益権の売主 | 不動産信託受益権の購入 (注2) (注4) | 40,293,000 | - | - |
| Heijo特定目的会社 (注3) | 東京都 港区 | 0.1 | 投資運用業 | - | - | 不動産信託受益権の売主 | 不動産信託受益権の購入 (注2) (注4) | 9,840,000 | - | - | |
| 日暮里特定目的会社(注3) | 東京都 港区 | 0.1 | 投資運用業 | - | - | 不動産信託受益権の売主 | 不動産信託受益権の購入 (注2) (注4) | 4,652,000 | - | - | |
| 知床特定目的会社 (注3) | 東京都 港区 | 0.1 | 投資運用業 | - | - | 不動産信託受益権の売主 | 不動産信託受益権の購入 (注2) (注4) | 2,445,000 | - | - | |
| 株式会社ナクアホテル&リゾーツマネジメント (注3) | 東京都 港区 | 10 | ホテル業 | - | - | ホテル賃借人兼オペレーター | 賃貸事業収入 | 1,064,067 | 営業未収入金 | 174,796 | |
| 株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメント (注3) | 東京都 港区 | 100 | ホテル業 | - | - | ホテル賃借人兼オペレーター | 賃貸事業収入 | 10,473,047 | 営業未収入金 | 3,915,256 | |
(注1) 上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。
(注2) 取引条件については、資産運用会社の社内規程であるスポンサー関係者取引規程及びスポンサー関係者関連取引管理マニュアルに基づき、決定しております。
(注3) シェフィールドアセット特定目的会社、Heijo特定目的会社、日暮里特定目的会社、知床特定目的会社、株式会社ナクアホテル&リゾーツマネジメント及び株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメントと資産運用会社との間には記載すべき資本関係はありませんが、当該目的会社又はテナント兼オペレーターは、FIG(本資産運用会社の発行済株式の100%を直接・間接的に保有する親会社であるソフトバンクグループ株式会社の子会社)の関係法人が運用するファンド等を通じ匿名組合出資又は出資を受けております。したがって本投資法人ではシェフィールドアセット特定目的会社、Heijo特定目的会社、日暮里特定目的会社、知床特定目的会社、株式会社ナクアホテル&リゾーツマネジメント及び株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメントを利害関係人に準ずるものとして取り扱っております。
(注4) 当該受益権の購入は下記物件に係るものです。なお、取引金額は、信託受益権売買契約書に記載された売買価格を記載しており、その他の取得に係る諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税等を含んでおりません。
| 物件番号 | 不動産等の名称 | 相手先 | 売買価格(千円) |
| D84 | フサキビーチリゾートホテル&ヴィラズ | シェフィールドアセット特定目的会社 | 40,293,000 |
| D85 | 蓼科グランドホテル滝の湯 | Heijo特定目的会社 | 8,365,000 |
| D86 | ホテルマイステイズ岡山 | 日暮里特定目的会社 | 2,613,000 |
| D87 | ホテルマイステイズ青森駅前 | 知床特定目的会社 | 2,445,000 |
| D88 | ホテルマイステイズ蘇我 | 日暮里特定目的会社 | 2,039,000 |
| D89 | 天然温泉田沢湖レイクリゾート | Heijo特定目的会社 | 1,475,000 |
| 合計 | 57,230,000 | ||
当期(自 2024年1月1日 至 2024年6月30日)
| 属性 | 名称 | 所在地 | 資本金 (百万円) | 事業の 内容又 は職業 | 議決権等 の所有 (被所有) 割合(%) | 関係内容 | 取引の 内容 | 取引金額 (千円) (注1) | 科目 | 期末残高 (千円) (注1) | |
| 役員の 兼任等 | 事業上 の関係 | ||||||||||
| 資産運用会社の利害関係人等 | 株式会社ナクアホテル&リゾーツマネジメント (注2) | 東京都 港区 | 10 | ホテル業 | - | - | ホテル賃借人兼オペレーター | 賃貸事業収入 | 614,990 | 営業未収入金 | 265,387 |
| アイランド株式会社 (注2) | 東京都 港区 | 50 | ホテル業 | - | - | ホテル賃借人兼オペレーター | 賃貸事業収入 | 627,322 | 営業未収入金 | 265,933 | |
| 株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメント (注2) | 東京都 港区 | 100 | ホテル業 | - | - | ホテル賃借人兼オペレーター | 賃貸事業収入 | 10,584,789 | 営業未収入金 | 3,952,343 | |
(注1) 上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。
(注2) 株式会社ナクアホテル&リゾーツマネジメント、アイランド株式会社及び株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメントと資産運用会社との間には記載すべき資本関係はありませんが、当該目的会社又はテナント兼オペレーターは、FIG(2024年5月15日(米国東部標準時)までは、本資産運用会社の発行株式の100%を直接・間接的に保有する親会社であるソフトバンクグループ会社の子会社、2024年5月15日(米国東部標準時)以降は本資産運用会社の発行済株式の100%を間接的に保有する親会社の子会社)の関係法人が運用するファンド等を通じ匿名組合出資又は出資を受けております。したがって本投資法人では、株式会社ナクアホテル&リゾーツマネジメント、アイランド株式会社及び株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメントを利害関係人に準ずるものとして取り扱っております。
2.関連会社等
前期及び当期において、該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期及び当期において、該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2023年7月1日 至 2023年12月31日)
| 属性 | 氏名 | 事業の内容又は職業 | 議決権等 の所有 (被所有) 割合(%) | 取引内容 | 取引金額 (千円) (注3) | 科目 | 期末残高 (千円) (注3) |
| 役員及びその近親者 | 福田直樹 | 本投資法人執行役員兼コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社代表取締役社長 | - | コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社への資産運用報酬の支払(注1) | 305,723 | 未払費用 | 165,000 |
| 同上 | 同上 | 同上 | - | コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社への機関運営委託報酬の支払(注2) | 1,100 | 未払費用 | 880 |
(注1) 福田直樹が第三者(資産運用会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっております。
(注2) 福田直樹が第三者(資産運用会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人と資産運用会社との間で締結した「機関運営事務委託契約書」に定められています。
(注3) 上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。
当期(自 2024年1月1日 至 2024年6月30日)
| 属性 | 氏名 | 事業の内容又は職業 | 議決権等 の所有 (被所有) 割合(%) | 取引内容 | 取引金額 (千円) (注3) | 科目 | 期末残高 (千円) (注3) |
| 役員及びその近親者 | 福田直樹 | 本投資法人執行役員兼コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社代表取締役社長 | - | コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社への資産運用報酬の支払(注1) | 450,000 | 未払費用 | 247,500 |
| 同上 | 同上 | 同上 | - | コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社への機関運営委託報酬の支払(注2) | 600 | 未払費用 | 330 |
(注1) 福田直樹が第三者(資産運用会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっております。
(注2) 福田直樹が第三者(資産運用会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人と資産運用会社との間で締結した「機関運営事務委託契約書」に定められています。
(注3) 上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。
(親会社又は重要な関連会社に関する注記)
1.親会社情報
該当事項はありません。
2.重要な関連会社の要約財務情報
当期において、重要な関連会社はキングダム特定目的会社であり、その要約財務情報は以下のとおりであります。
| (単位:千円) | ||
| キングダム特定目的会社 | ||
| 2023年4月1日～ 2023年9月30日 | 2023年10月1日～ 2024年3月31日 | |
| 特定資産合計 | 99,346,106 | 99,778,965 |
| その他の資産合計 | 4,083,121 | 6,099,989 |
| 流動負債合計 | 273,900 | 65,567,969 |
| 固定負債合計 | 65,970,166 | 975,166 |
| 純資産合計 | 37,185,160 | 39,335,818 |
| 営業収益 | 2,518,282 | 2,868,509 |
| 税引前当期純利益 | 1,815,721 | 2,153,976 |
| 当期純利益 | 1,815,116 | 2,150,657 |
(1口当たり情報に関する注記)
| 前期 | 当期 | |
| 自 2023年7月1日 | 自 2024年1月1日 | |
| 至 2023年12月31日 | 至 2024年6月30日 | |
| 1口当たり純資産額 | 43,090円 | 43,455円 |
| 1口当たり当期純利益 | 1,639円 | 1,914円 |
1口当たり当期純利益は、当期純利益を期中平均投資口数で除することにより算出しています。なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は以下のとおりです。
| 前期 | 当期 | |
| 自 2023年7月1日 | 自 2024年1月1日 | |
| 至 2023年12月31日 | 至 2024年6月30日 | |
| 当期純利益(千円) | 11,032,571 | 12,900,561 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益 | 11,032,571 | 12,900,561 |
| 期中平均投資口数(口) | 6,732,039 | 6,737,121 |
(重要な後発事象に関する注記)
1.新投資口の発行
本投資法人は、2024年7月18日及び同年7月24日開催の本投資法人役員会において、新投資口の発行及び投資口売出しを決議し、公募による新投資口の発行については2024年7月30日に払込が完了し、以下の条件にて発行しました。オーバーアロットメントによる売出しに伴う第三者割当による新投資口の発行については2024年8月27日に払込が完了しています。この結果、本投資法人の出資総額は326,079百万円、発行済投資口数は7,646,453口となっています。
①募集による新投資口の発行
発行新投資口数 : 895,000口
うち国内一般募集における募集投資口数: 472,113口
海外募集における募集投資口数 : 422,887口
払込金額(発行価額) : 1口当たり61,560円
払込金額(発行価額)の総額 : 55,096,200,000円
発行価格(募集価格) : 1口当たり63,602円
発行価格(募集価格)の総額 : 56,923,790,000円
払込期日 : 2024年7月30日
②第三者割当による新投資口発行
発行新投資口数 : 14,332口
払込金額(発行価額) : 1口当たり61,560円
払込金額(発行価額)の総額 : 882,277,920円
払込期日 : 2024年8月27日
割当先 : みずほ証券株式会社
2.資金の借入れ
本投資法人は、2024年7月31日付で取得したホテル12物件(国内不動産信託受益権)の取得資金及びこれに関連する諸費用の一部に充当するため、2024年7月18日付の本投資法人役員会において、以下の借入を決議し、同日付で借入契約を締結しました。
ニューシンジケートローン(015)
借入先 : 株式会社みずほ銀行により組成されるシンジケート団
借入金額 : 56,725百万円
利率等 : 基準金利(全銀協3ヶ月日本円TIBOR) +0.700%、+0.600%、+0.500%
1.5975%
基準金利(全銀協1ヶ月日本円TIBOR) +0.200%
利払期日 : 2024年9月30日を初回とし、その後元本返済期日までの毎年3月、6月、9月及び12月の 月末営業日及び元本返済期日
2024年8月31日を初回とし、その後元本返済期日までの毎月月末営業日及び元本返済期日
返済方法 : 一括返済
借入方法 : 無担保・無保証
借入日 : 2024年7月31日
返済期日 : 2031年7月16日、2030年7月16日、2029年7月16日、2025年7月31日
3.資産(物件)の取得
本投資法人は、2024年7月18日付で、下表記載のホテル12物件の取得(取得価格総額104,420百万円)を決議し、同年7月31日付で取得を完了しました。
物件番号:D90 物件名称:アートホテル大阪ベイタワー&空庭温泉
| 取得日 | 2024年7月31日 |
| 取得価格(注1) | 31,185百万円 |
| 所在地 | 大阪府大阪市 |
| 建築時期 | 1990年6月 |
| 資産の種類 | 信託受益権 |
| 取得先 | Ganges特定目的会社 |
| 延床面積(注2) | 44,759.49㎡ |
| 総賃貸可能面積 | 44,759.49㎡ |
物件番号:D91 物件名称:函館国際ホテル
| 取得日 | 2024年7月31日 |
| 取得価格(注1) | 16,830百万円 |
| 所在地 | 北海道函館市 |
| 建築時期 | 1972年3月 1994年3月 2018年11月 |
| 資産の種類 | 信託受益権 |
| 取得先 | 函館特定目的会社 |
| 延床面積 | 34,511.60㎡ |
| 総賃貸可能面積 | 34,511.60㎡ |
物件番号:D92 物件名称:アートホテル日暮里 ラングウッド
| 取得日 | 2024年7月31日 |
| 取得価格(注1) | 16,335百万円 |
| 所在地 | 東京都荒川区 |
| 建築時期 | 1988年11月 |
| 資産の種類 | 信託受益権 |
| 取得先 | 日暮里特定目的会社 |
| 延床面積(注3) | 10,984.28㎡ |
| 総賃貸可能面積 | 10,984.28㎡ |
物件番号:D93 物件名称:ホテルマイステイズ熊本 リバーサイド
| 取得日 | 2024年7月31日 |
| 取得価格(注1) | 6,831百万円 |
| 所在地 | 熊本県熊本市 |
| 建築時期 | 1984年11月 1995年2月 |
| 資産の種類 | 信託受益権 |
| 取得先 | 利尻特定目的会社 |
| 延床面積 | 6,347.65㎡ |
| 総賃貸可能面積 | 6,347.65㎡ |
物件番号:D94 物件名称:アートホテル青森
| 取得日 | 2024年7月31日 |
| 取得価格(注1) | 5,672百万円 |
| 所在地 | 青森県青森市 |
| 建築時期 | 1996年6月 |
| 資産の種類 | 信託受益権 |
| 取得先 | 知床特定目的会社 |
| 延床面積 | 9,176.79㎡ |
| 総賃貸可能面積 | 9,176.79㎡ |
物件番号:D95 物件名称:亀の井ホテル 伊豆高原
| 取得日 | 2024年7月31日 |
| 取得価格(注1) | 5,563百万円 |
| 所在地 | 静岡県伊東市 |
| 建築時期 | 1988年6月 |
| 資産の種類 | 信託受益権 |
| 取得先 | Yakushima特定目的会社 |
| 延床面積 | 8,891.36㎡ |
| 総賃貸可能面積 | 8,891.36㎡ |
物件番号:D96 物件名称:アートホテル大分
| 取得日 | 2024年7月31日 |
| 取得価格(注1) | 5,484百万円 |
| 所在地 | 大分県大分市 |
| 建築時期 | 1987年11月 |
| 資産の種類 | 信託受益権 |
| 取得先 | 知床特定目的会社 |
| 延床面積 | 8,782.34㎡ |
| 総賃貸可能面積 | 8,782.34㎡ |
物件番号:D97 物件名称:アートホテル小倉 ニュータガワ
| 取得日 | 2024年7月31日 |
| 取得価格(注1) | 4,672百万円 |
| 所在地 | 福岡県北九州市 |
| 建築時期 | 1973年4月 1997年11月 |
| 資産の種類 | 信託受益権 |
| 取得先 | 河口湖特定目的会社 |
| 延床面積 | 14,055.23㎡ |
| 総賃貸可能面積 | 14,055.23㎡ |
物件番号:D98 物件名称:アートホテル宮崎 スカイタワー
| 取得日 | 2024年7月31日 |
| 取得価格(注1) | 3,821百万円 |
| 所在地 | 宮崎県宮崎市 |
| 建築時期 | 1991年9月 |
| 資産の種類 | 信託受益権 |
| 取得先 | 利尻特定目的会社 |
| 延床面積 | 8,766.25㎡ |
| 総賃貸可能面積 | 8,766.25㎡ |
物件番号:D99 物件名称:アートホテル鹿児島
| 取得日 | 2024年7月31日 |
| 取得価格(注1) | 3,395百万円 |
| 所在地 | 鹿児島県鹿児島市 |
| 建築時期 | 1981年9月 |
| 資産の種類 | 信託受益権 |
| 取得先 | 知床特定目的会社 |
| 延床面積 | 14,854.67㎡ |
| 総賃貸可能面積 | 14,854.67㎡ |
物件番号:D100 物件名称:亀の井ホテル 彦根
| 取得日 | 2024年7月31日 |
| 取得価格(注1) | 2,603百万円 |
| 所在地 | 滋賀県彦根市 |
| 建築時期 | 1969年12月 |
| 資産の種類 | 信託受益権 |
| 取得先 | Yakushima特定目的会社 |
| 延床面積 | 6,060.87㎡ |
| 総賃貸可能面積 | 6,060.87㎡ |
物件番号:D101 物件名称:亀の井ホテル 奈良
| 取得日 | 2024年7月31日 |
| 取得価格(注1) | 2,029百万円 |
| 所在地 | 奈良県奈良市 |
| 建築時期 | 1966年9月 |
| 資産の種類 | 信託受益権 |
| 取得先 | Yakushima特定目的会社 |
| 延床面積 | 5,041.02㎡ |
| 総賃貸可能面積 | 5,041.02㎡ |
(注1)取得価格は、各物件取得に係る売買契約書にそれぞれ記載された売買価格に基づき記載しています。また、金額には、取得経費、固定資産税・都市計画税及び消費税等を含みません。
(注2)本投資法人が2024年7月31日付で取得した専有部分の面積を記載しています。なお、一棟全体の延床面積は175,604.98㎡です。
(注3)本投資法人が2024年7月31日付で取得した専有部分(駐車場部分を除きます。)の面積を記載しています。なお、一棟全体の延床面積は21,601.47㎡です。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
