有価証券報告書-第20期(平成30年4月1日-平成31年3月31日)
(1)経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
①経営成績の状況
当連結会計年度におけるわが国経済は、雇用や所得環境の改善が続くなかで、景気は緩やかな回復基調で推移しておりますが、輸出や生産の一部に弱さがみられ、海外経済の不確実性や金融資本市場の変動の影響などについては、不透明な状況が続いております。
不動産業界におきましても、主要都市部を中心に地価動向の上昇基調が継続しておりますが、日本国内の自然災害や異常気象等が、建物及び附属設備に影響を及ぼすリスクを抱えております。
当連結会計年度においては、大阪府北部や北海道胆振地方を震源とする地震、相次ぐ台風や豪雨などの自然災害が発生し、当社が保有・管理する物件の一部が損傷しましたが、いずれも軽微であり、建物の修理・修繕を速やかに実施いたしました。
このような状況のもと、当社グループは事業用収益物件の取得及び建物の地域特性や立地条件に応じた適切なリノベーションを積極的に実施し、株式会社パン・パシフィック・インターナショナルホールディングス(旧株式会社ドンキホーテホールディングス、以下「株式会社PPIH」という)及びそのグループ企業を中心とした各テナント企業様に賃貸を行い、テナント賃貸収益の最大化を図ってまいりました。
また、テナント企業様に対し、最適な省エネプランの提案を積極的に行う等、建物管理に関するコンサルティング事業を推進し、各種コスト削減に貢献してまいりました。
当連結会計年度の物件の取得状況につきましては、北海道に1物件(北海道-アルシュビル)、中部地方に1物件(山梨県-MEGA甲府店)、近畿地方に1物件(滋賀県-MEGA甲賀水口店)、九州・沖縄地方に1物件(沖縄県-ドン・キホーテ石垣島店)を取得いたしました。また、建替中であった物件が2018年9月に竣工したため、関東地方の物件数が1物件(神奈川県-港山下ナナイロ)増加いたしました。一方で、建替・解体のため1物件(東京都品川区物件)、不動産売却のため3物件(大阪府大阪狭山市物件、神奈川県横浜市物件、東京都新宿区物件)を保有物件数から除いております。
この結果、2019年3月末時点における当社グループの保有物件数は、125物件(2018年3月末時点 124物件)となりました。
これらの結果、当連結会計年度の業績は、売上高216億91百万円(前年同期比13.0%増)、営業利益84億26百万円(前年同期比11.8%増)、経常利益82億79百万円(前年同期比14.7%増)、親会社株主に帰属する当期純利益67億56百万円(前年同期比3.2%増)となりました。
セグメントごとの業績は、次のとおりであります。
「テナント賃貸事業」
当連結会計年度におきましては、前期の事業用収益物件の積極的な取得により、賃貸面積が増加したことから、当社のテナント賃貸事業の収益は、前年同期間と比較して飛躍的に増加いたしました。その結果、売上高180億89百万円(前年同期比15.0%増)、営業利益84億86百万円(前年同期比16.2%増)となりました。
「不動産管理事業」
当連結会計年度におきましては、主に株式会社ドン・キホーテの店舗数が順調に増加したことから、当社の不動産管理事業における受託物件数が増加し、さらに保守・メンテナンス分野のファシリティサポートを積極的に実施したことにより、不動産管理事業における売上拡大に寄与いたしました。その結果、売上高33億58百万円(前年同期比4.6%増)、営業利益4億87百万円(前年同期比36.6%減)となりました。
「その他事業」
当連結会計年度におきましては、テナント企業様に対する最適な省エネプランの提案等、コスト削減やエネルギーの効率的な活用による建物管理を中心としたコンサルティング事業の推進に取り組みました。その結果、売上高2億43百万円(前年同期比6.9%減)、営業利益1億47百万円(前年同期比21.5%増)となりました。
②財政状態の状況
当連結会計年度末における財政状態は、総資産1,817億98百万円(前連結会計年度末比27億92百万円の増加)、負債717億94百万円(前連結会計年度末比39億66百万円の減少)、純資産1,100億3百万円(前連結会計年度末比67億56百万円の増加)となりました。
③キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、159億9百万円(前連結会計年度末比112億40百万円減)となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果得られた資金は207億91百万円(前連結会計年度末比99億63百万円増)となりました。主な要因は、税金等調整前当期純利益95億71百万円の計上、減価償却費の計上38億62百万円、長期預り金の増加84億84百万円等があった一方、法人税等の支払額10億41百万円等によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果使用した資金は219億41百万円(前連結会計年度末比86億87百万円減)となりました。主な要因は、有形固定資産の取得による支出226億37百万円、有形固定資産の売却による収入9億10百万円等によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果使用した資金は100億89百万円(前連結会計年度は227億79百万円の収入)となりました。主な要因は、社債の償還による支出22億16百万円、債権流動化の返済による支出76億23百万円等によるものであります。
④生産、受注及び販売の実績
a.生産実績
該当事項はありません。
b.受注実績
該当事項はありません。
c.販売実績
当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注)1.最近2連結会計年度における主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。
2.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
①重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。重要な会計方針及び見積りについては、「第5 経理の状況 1.連結財務諸表等 連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項 」をご参照ください。
②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
a.経営成績の分析
当連結会計年度における経営成績は、売上高216億91百万円(前年同期比13.0%増)、営業利益84億26百万円(前年同期比11.8%増)、経常利益82億79百万円(前年同期比14.7%増)、親会社株主に帰属する当期純利益67億56百万円(前年同期比3.2%増)となりました。
(売上高)
当連結会計年度における売上高は216億91百万円となりました。これは主に、既存の事業用物件に係る賃貸収益が計上されたこと、また、前期の事業用収益物件の積極的な取得により、賃貸面積が増加したことから、テナント賃貸事業の収益が前年同期間と比較して飛躍的に増加したことが主な要因であります。
(営業利益)
当連結会計年度における売上原価は122億52百万円となりました。これは主に、事業用物件に係る有形固定資産の減価償却費、不動産の賃借に係る地代家賃及び維持管理費の計上であります。
また販売費及び一般管理費は10億12百万円の計上となりました。これは主に、支払手数料及び租税公課の計上であります。
以上の結果、営業利益は84億26百万円となりました。
(経常利益)
当連結会計年度における営業外損益は、営業外収益が2億76百万円、営業外費用が4億23百万円となりました。営業外収益の主な内訳は、受取利息及び配当金の計上であります。また、営業外費用の主な内訳は、債権流動化費用の計上であります。
以上の結果、経常利益は82億79百万円となりました。
(特別損益)
当連結会計年度における特別損益は、特別利益が15億63百万円、特別損失が2億71百万円となりました。特別利益の主な内訳は、違約金収入の計上であります。また、特別損失の主な内訳は、固定資産売却損の計上であります。
(親会社株主に帰属する当期純利益)
以上の結果、税金等調整前当期純利益は95億71百万円となり、法人税、住民税及び事業税ならびに法人税等調整額控除後の親会社株主に帰属する当期純利益は67億56百万円となりました。
b.財政状態の分析
(流動資産)
当連結会計年度末における流動資産の残高は178億50百万円となり、前連結会計年度末に比べ128億60百万円減少しております。主な要因は、現金及び預金の増加19億62百万円、関係会社預け金の減少132億2百万円等であります。
(固定資産)
当連結会計年度末における固定資産の残高は1,639億47百万円となり、前連結会計年度末に比べ156億51百万円増加しております。主な要因は、建物及び構築物(純額)の増加57億96百万円、土地の増加108億7百万円等であります。
(流動負債)
当連結会計年度末における流動負債の残高は149億65百万円となり、前連結会計年度末に比べ6億54百万円減少しております。主な要因は、未払法人税等の増加5億31百万円、未払消費税等の増加4億72百万円、未払金の減少18億48百万円等であります。
(固定負債)
当連結会計年度末における固定負債の残高は568億29百万円となり、前連結会計年度末に比べ33億12百万円減少しております。主な要因は、長期預り金の増加62億78百万円、社債の減少22億16百万円、債権流動化に伴う長期支払債務の減少73億91百万円等であります。
(純資産)
当連結会計年度末における純資産は1,100億3百万円となり、前連結会計年度末に比べ67億56百万円増加しております。主な要因は、親会社株主に帰属する当期純利益の計上による利益剰余金の増加67億56百万円であります。
以上により、自己資本比率は60.5%となりました。
なお、「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」(企業会計基準第28号 2018年2月16日)等を当連結会計年度の期首から適用しており、財政状態については遡及処理後の前連結会計年度末の数値で比較を行っております。
c.資本の財源及び資金の流動性
イ)キャッシュ・フローの分析
キャッシュ・フローの分析については、「第2 事業の状況 3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1)経営成績等の状況の概要 ③キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。
ロ)契約債務
2019年3月31日現在の契約債務の概要は以下のとおりであります。
上記の表において、連結貸借対照表の1年内返済予定の長期借入金は、長期借入金に含めており、1年内償還予定の社債は、社債に含めております。また、債権流動化に伴う支払債務は、債権流動化に伴う長期支払債務に含めております。
ハ)財政政策
当社グループの運転資金需要のうち主なものは、販売費及び一般管理費等の営業費用であります。投資を目的とした資金需要は、事業用収益物件の取得費用等の設備投資によるものであります。
当社グループは、運転資金及び設備投資資金につきましては、内部資金または借入、社債の発行、債権流動化に伴う支払債務等により資金調達することとしております。なお、当連結会計年度末における長期借入金の残高は124億75百万円(1年以内返済予定分を含む)、社債の残高は105億74百万円(1年以内返済予定分を含む)、債権流動化に伴う長期支払債務の残高は138億15百万円(債権流動化に伴う支払債務を含む)であります。
d.経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等の達成・進捗状況
経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等につきましては、「第2 事業の状況 1.経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 (3)経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等」に記載のとおりであります。また、当連結会計年度における達成・進捗状況は次のとおりであります。
売上高:216億91百万円(前年同期比13.0%増)
2016年3月期から当連結会計年度末までの取得物件数:32物件
当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
①経営成績の状況
当連結会計年度におけるわが国経済は、雇用や所得環境の改善が続くなかで、景気は緩やかな回復基調で推移しておりますが、輸出や生産の一部に弱さがみられ、海外経済の不確実性や金融資本市場の変動の影響などについては、不透明な状況が続いております。
不動産業界におきましても、主要都市部を中心に地価動向の上昇基調が継続しておりますが、日本国内の自然災害や異常気象等が、建物及び附属設備に影響を及ぼすリスクを抱えております。
当連結会計年度においては、大阪府北部や北海道胆振地方を震源とする地震、相次ぐ台風や豪雨などの自然災害が発生し、当社が保有・管理する物件の一部が損傷しましたが、いずれも軽微であり、建物の修理・修繕を速やかに実施いたしました。
このような状況のもと、当社グループは事業用収益物件の取得及び建物の地域特性や立地条件に応じた適切なリノベーションを積極的に実施し、株式会社パン・パシフィック・インターナショナルホールディングス(旧株式会社ドンキホーテホールディングス、以下「株式会社PPIH」という)及びそのグループ企業を中心とした各テナント企業様に賃貸を行い、テナント賃貸収益の最大化を図ってまいりました。
また、テナント企業様に対し、最適な省エネプランの提案を積極的に行う等、建物管理に関するコンサルティング事業を推進し、各種コスト削減に貢献してまいりました。
当連結会計年度の物件の取得状況につきましては、北海道に1物件(北海道-アルシュビル)、中部地方に1物件(山梨県-MEGA甲府店)、近畿地方に1物件(滋賀県-MEGA甲賀水口店)、九州・沖縄地方に1物件(沖縄県-ドン・キホーテ石垣島店)を取得いたしました。また、建替中であった物件が2018年9月に竣工したため、関東地方の物件数が1物件(神奈川県-港山下ナナイロ)増加いたしました。一方で、建替・解体のため1物件(東京都品川区物件)、不動産売却のため3物件(大阪府大阪狭山市物件、神奈川県横浜市物件、東京都新宿区物件)を保有物件数から除いております。
この結果、2019年3月末時点における当社グループの保有物件数は、125物件(2018年3月末時点 124物件)となりました。
これらの結果、当連結会計年度の業績は、売上高216億91百万円(前年同期比13.0%増)、営業利益84億26百万円(前年同期比11.8%増)、経常利益82億79百万円(前年同期比14.7%増)、親会社株主に帰属する当期純利益67億56百万円(前年同期比3.2%増)となりました。
セグメントごとの業績は、次のとおりであります。
「テナント賃貸事業」
当連結会計年度におきましては、前期の事業用収益物件の積極的な取得により、賃貸面積が増加したことから、当社のテナント賃貸事業の収益は、前年同期間と比較して飛躍的に増加いたしました。その結果、売上高180億89百万円(前年同期比15.0%増)、営業利益84億86百万円(前年同期比16.2%増)となりました。
「不動産管理事業」
当連結会計年度におきましては、主に株式会社ドン・キホーテの店舗数が順調に増加したことから、当社の不動産管理事業における受託物件数が増加し、さらに保守・メンテナンス分野のファシリティサポートを積極的に実施したことにより、不動産管理事業における売上拡大に寄与いたしました。その結果、売上高33億58百万円(前年同期比4.6%増)、営業利益4億87百万円(前年同期比36.6%減)となりました。
「その他事業」
当連結会計年度におきましては、テナント企業様に対する最適な省エネプランの提案等、コスト削減やエネルギーの効率的な活用による建物管理を中心としたコンサルティング事業の推進に取り組みました。その結果、売上高2億43百万円(前年同期比6.9%減)、営業利益1億47百万円(前年同期比21.5%増)となりました。
②財政状態の状況
当連結会計年度末における財政状態は、総資産1,817億98百万円(前連結会計年度末比27億92百万円の増加)、負債717億94百万円(前連結会計年度末比39億66百万円の減少)、純資産1,100億3百万円(前連結会計年度末比67億56百万円の増加)となりました。
③キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、159億9百万円(前連結会計年度末比112億40百万円減)となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果得られた資金は207億91百万円(前連結会計年度末比99億63百万円増)となりました。主な要因は、税金等調整前当期純利益95億71百万円の計上、減価償却費の計上38億62百万円、長期預り金の増加84億84百万円等があった一方、法人税等の支払額10億41百万円等によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果使用した資金は219億41百万円(前連結会計年度末比86億87百万円減)となりました。主な要因は、有形固定資産の取得による支出226億37百万円、有形固定資産の売却による収入9億10百万円等によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果使用した資金は100億89百万円(前連結会計年度は227億79百万円の収入)となりました。主な要因は、社債の償還による支出22億16百万円、債権流動化の返済による支出76億23百万円等によるものであります。
④生産、受注及び販売の実績
a.生産実績
該当事項はありません。
b.受注実績
該当事項はありません。
c.販売実績
当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
| セグメントの名称 | 当連結会計年度 (自 2018年4月1日 至 2019年3月31日) | |
| 販売高(百万円) | 前年同期比(%) | |
| テナント賃貸事業 | 18,089 | 115.0 |
| 不動産管理事業 | 3,358 | 104.6 |
| その他事業 | 243 | 93.1 |
| 合計 | 21,691 | 113.0 |
(注)1.最近2連結会計年度における主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。
| 相手先 | 前連結会計年度 (自 2017年4月1日 至 2018年3月31日) | 当連結会計年度 (自 2018年4月1日 至 2019年3月31日) | ||
| 販売高(百万円) | 割合(%) | 販売高(百万円) | 割合(%) | |
| 株式会社ドン・キホーテ | 12,081 | 62.9 | 13,688 | 63.1 |
| 株式会社長崎屋 | 3,652 | 19.0 | 4,053 | 18.7 |
| 日本商業施設株式会社 | 1,930 | 10.1 | 2,243 | 10.3 |
2.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
①重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。重要な会計方針及び見積りについては、「第5 経理の状況 1.連結財務諸表等 連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項 」をご参照ください。
②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
a.経営成績の分析
当連結会計年度における経営成績は、売上高216億91百万円(前年同期比13.0%増)、営業利益84億26百万円(前年同期比11.8%増)、経常利益82億79百万円(前年同期比14.7%増)、親会社株主に帰属する当期純利益67億56百万円(前年同期比3.2%増)となりました。
(売上高)
当連結会計年度における売上高は216億91百万円となりました。これは主に、既存の事業用物件に係る賃貸収益が計上されたこと、また、前期の事業用収益物件の積極的な取得により、賃貸面積が増加したことから、テナント賃貸事業の収益が前年同期間と比較して飛躍的に増加したことが主な要因であります。
(営業利益)
当連結会計年度における売上原価は122億52百万円となりました。これは主に、事業用物件に係る有形固定資産の減価償却費、不動産の賃借に係る地代家賃及び維持管理費の計上であります。
また販売費及び一般管理費は10億12百万円の計上となりました。これは主に、支払手数料及び租税公課の計上であります。
以上の結果、営業利益は84億26百万円となりました。
(経常利益)
当連結会計年度における営業外損益は、営業外収益が2億76百万円、営業外費用が4億23百万円となりました。営業外収益の主な内訳は、受取利息及び配当金の計上であります。また、営業外費用の主な内訳は、債権流動化費用の計上であります。
以上の結果、経常利益は82億79百万円となりました。
(特別損益)
当連結会計年度における特別損益は、特別利益が15億63百万円、特別損失が2億71百万円となりました。特別利益の主な内訳は、違約金収入の計上であります。また、特別損失の主な内訳は、固定資産売却損の計上であります。
(親会社株主に帰属する当期純利益)
以上の結果、税金等調整前当期純利益は95億71百万円となり、法人税、住民税及び事業税ならびに法人税等調整額控除後の親会社株主に帰属する当期純利益は67億56百万円となりました。
b.財政状態の分析
(流動資産)
当連結会計年度末における流動資産の残高は178億50百万円となり、前連結会計年度末に比べ128億60百万円減少しております。主な要因は、現金及び預金の増加19億62百万円、関係会社預け金の減少132億2百万円等であります。
(固定資産)
当連結会計年度末における固定資産の残高は1,639億47百万円となり、前連結会計年度末に比べ156億51百万円増加しております。主な要因は、建物及び構築物(純額)の増加57億96百万円、土地の増加108億7百万円等であります。
(流動負債)
当連結会計年度末における流動負債の残高は149億65百万円となり、前連結会計年度末に比べ6億54百万円減少しております。主な要因は、未払法人税等の増加5億31百万円、未払消費税等の増加4億72百万円、未払金の減少18億48百万円等であります。
(固定負債)
当連結会計年度末における固定負債の残高は568億29百万円となり、前連結会計年度末に比べ33億12百万円減少しております。主な要因は、長期預り金の増加62億78百万円、社債の減少22億16百万円、債権流動化に伴う長期支払債務の減少73億91百万円等であります。
(純資産)
当連結会計年度末における純資産は1,100億3百万円となり、前連結会計年度末に比べ67億56百万円増加しております。主な要因は、親会社株主に帰属する当期純利益の計上による利益剰余金の増加67億56百万円であります。
以上により、自己資本比率は60.5%となりました。
なお、「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」(企業会計基準第28号 2018年2月16日)等を当連結会計年度の期首から適用しており、財政状態については遡及処理後の前連結会計年度末の数値で比較を行っております。
c.資本の財源及び資金の流動性
イ)キャッシュ・フローの分析
キャッシュ・フローの分析については、「第2 事業の状況 3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1)経営成績等の状況の概要 ③キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。
ロ)契約債務
2019年3月31日現在の契約債務の概要は以下のとおりであります。
| 年度別要支払額(百万円) | |||||
| 契約債務 | 合計 | 1年以内 | 1年超3年以内 | 3年超5年以内 | 5年超 |
| 長期借入金 | 12,475 | 250 | 5,000 | 6,600 | 625 |
| 社債 | 10,574 | 2,216 | 4,482 | 2,251 | 1,625 |
| 債権流動化に伴う長期支払債務 | 13,815 | 7,276 | 6,539 | - | - |
上記の表において、連結貸借対照表の1年内返済予定の長期借入金は、長期借入金に含めており、1年内償還予定の社債は、社債に含めております。また、債権流動化に伴う支払債務は、債権流動化に伴う長期支払債務に含めております。
ハ)財政政策
当社グループの運転資金需要のうち主なものは、販売費及び一般管理費等の営業費用であります。投資を目的とした資金需要は、事業用収益物件の取得費用等の設備投資によるものであります。
当社グループは、運転資金及び設備投資資金につきましては、内部資金または借入、社債の発行、債権流動化に伴う支払債務等により資金調達することとしております。なお、当連結会計年度末における長期借入金の残高は124億75百万円(1年以内返済予定分を含む)、社債の残高は105億74百万円(1年以内返済予定分を含む)、債権流動化に伴う長期支払債務の残高は138億15百万円(債権流動化に伴う支払債務を含む)であります。
d.経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等の達成・進捗状況
経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等につきましては、「第2 事業の状況 1.経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 (3)経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等」に記載のとおりであります。また、当連結会計年度における達成・進捗状況は次のとおりであります。
売上高:216億91百万円(前年同期比13.0%増)
2016年3月期から当連結会計年度末までの取得物件数:32物件
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
