有価証券報告書-第31期(平成29年8月1日-平成30年7月31日)
(1) 経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループ(当社、連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、経営成績等という。)の状況の概要は次のとおりであります。
① 財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度におけるわが国経済は、引き続き好調な世界経済や政府、日銀による各種経済政策の効果などにより緩やかな回復基調が続いております。一方、貿易摩擦の激化や海外の金融資本市場の変動などによる日本経済への影響が懸念される状況となっております。
当社が属する不動産業界におきましては、平成30年地価公示によりますと、住宅地は全国的に雇用・所得環境の改善が続くなか、低金利環境の継続による需要の下支え効果もあり、利便性の高い地域を中心に地価の回復が進展しており、三大都市圏(東京圏、大阪圏、名古屋圏)では0.7%と3年連続の上昇となりました。一方、商業地は外国人観光客の増加などによる店舗やホテル需要の高まり、都市中心部における再開発の進展による繁華性の向上、オフィス空室率の低下による収益性の高まりに加え、金融緩和による良好な資金調達環境も相まって法人投資家による不動産投資意欲が旺盛であることから、商業地の地価は総じて堅調に推移しており、三大都市圏では3.9%と3年連続の上昇となっております。
また、全国主要都市のオフィスビル市況の情報を提供している三鬼商事株式会社の調査による東京都心5区(東京都千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区)のオフィス空室率は、平成30年7月には2.58%と低水準で推移しております。また、オフィス平均賃料は平成30年7月には20,202円/坪と上昇が続いております。このように不動産に対する需要は引き続き旺盛な状況にあります。
こうした状況下、当社グループは東京都心部や関西地区において販売用不動産を仕入れ営業活動を行ってまいりました。当連結会計年度においては、東京都中央区や東京都渋谷区、関西地区に所在する収益ビル、神奈川県川崎市に所在する土地、全国各地に所在する収益レジデンスなどの販売用不動産を売却いたしました。
以上から、連結売上高は114億91百万円(前期比48.6%増)、営業利益は11億2百万円(同34.4%増)、支払利息や社債利息などの計上により経常損失は7億22百万円(前期は9億39百万円の経常損失)、また、非支配株主に帰属する当期純利益10億57百万円を計上したことにより親会社株主に帰属する当期純損失は11億93百万円(前期は47百万円の親会社株主に帰属する当期純利益)となりました。
当連結会計年度における各事業の種類別セグメントの経営成績は次のとおりであります。
不動産再活事業
上記のとおり、東京都心部や関西地区、全国各地に所在する販売用不動産を売却いたしました
以上から、不動産再活事業の売上高は104億52百万円(前期比42.2%増)、営業利益は9億44百万円(同2.7%減)となりました。
不動産賃貸収益等事業
不動産賃貸収益等事業は、当社が保有する不動産物件に係る受取賃料収入や収入手数料等で構成されております。収益用不動産の増加から賃料収入が増加し、不動産賃貸収益等事業の売上高は10億39百万円(前期比169.8%増)、営業利益は6億91百万円(同101.5%増)となりました。
また、財政状態については次のとおりです。
(流動資産)
当連結会計年度末における流動資産は、334億52百万円(前連結会計年度末は309億91百万円)となりました。主な内訳としては、現金及び預金が14億7百万円、販売用不動産が185億55百万円、販売用不動産信託受益権が113億62百万円などであります。
(固定資産)
当連結会計年度末における固定資産は、2億59百万円(同4億46百万円)となりました。主な内訳として、投資有価証券2億1百万円などであります。
(流動負債)
当連結会計年度末における流動負債は、211億67百万円(同194億34百万円)となりました。主な内訳としては、短期借入金が160億76百万円、1年内返済予定の長期借入金が43億47百万円などであります。
(固定負債)
当連結会計年度末における固定負債は、50億88百万円(同43億63百万円)となりました。主な内訳としては、社債が48億40百万円、長期借入金が2億33百万円などであります。
(純資産)
当連結会計年度末における純資産は、74億56百万円(同76億39百万円)となりました。主な内訳としては、資本金が21億78百万円、資本剰余金が26億78百万円、利益剰余金が18億円、自己株式が△8億4百万円、非支配株主持分が16億3百万円などであります。以上の結果、自己資本比率は17.4%となりました。
② キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末の現金及び現金同等物の残高は7億17百万円(前連結会計年度末は21億51百万円)となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動によるキャッシュ・フローは、36億33百万円の減少(前連結会計年度は139億92百万円の減少)となりました。これは、主にたな卸資産の増減額△41億21百万円によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動によるキャッシュ・フローは、1億51百万円の減少(前連結会計年度は11億8百万円の増加)となりました。これは主に、定期預金の預入による支出2億30百万円などによるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動によるキャッシュ・フローは、23億50百万円の増加(前連結会計年度は52億61百万円の増加)となりました。これは主に短期借入金の純増減額39億33百万円、長期借入による収入2億80百万円、長期借入金の返済による支出40億99百万円、社債の発行による収入70億38百万円、社債の償還による支出15億円、非支配株主への払戻による支出35億74百万円などによるものであります。
③ 仕入及び販売の実績
a 仕入実績
仕入実績は、次のとおりであります。
(注) 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
b 販売実績
販売実績は、次のとおりであります。
(注) 1 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2 主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合
3 当連結会計年度におきまして不動産再活事業の販売実績、不動産賃貸収益等事業の販売実績に著しい変動がありました。これは、販売物件数が前連結会計年度に比べて増加したこと、収益用不動産が前連結会計年度に比べて増加したことなどによるものであります。
(2) 経営者の視点による財政成績等の状況に関する分析・検討内容
文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社が判断したものであります。
① 重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたって、当社の連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第一部 企業情報 第5 経理の状況 1連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項 (連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載のとおりです。この連結財務諸表の作成にあたっては、過去の実績や状況に応じ合理的と考えられる様々な要因に基づき見積り及び判断を行っておりますが、不確実性が内在しているため、将来生じる実際の結果と異なる可能性があります。
② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
(売上高)
当連結会計年度の売上高につきましては、前連結会計年度の77億33百万円から37億57百万円増加(前期比48.6%増)し、114億91百万円となりました。
セグメントでみますと、不動産再活事業につきましては、東京都心部や関西地区、全国各地に所在する販売用不動産を売却し、売上高は104億52百万円(同42.2%増)となりました。
不動産賃貸収益等事業におきましては、主に全国各地に所在する収益用不動産の仕入に伴い賃料収入が増加しました。この結果、不動産賃貸収益等事業の売上高は10億39百万円(同169.8%増)となりました。
(売上総利益)
当連結会計年度の売上総利益につきましては、前連結会計年度の15億75百万円から5億81百万円増加(前期比36.9%増)し、21億56百万円となりました。また売上総利益率は、前連結会計年度の20.4%から1.6ポイント低下し18.8%となりました。これは、不動産再活事業の粗利益率が低下したためであります。
(営業利益)
当連結会計年度の営業利益につきましては、前連結会計年度の8億20百万円から2億82百万円増加(同34.4%増)し、11億2百万円となりました。これは、売上総利益が前期より5億81百万円増加(同36.9%増)したことにより、販売費及び一般管理費の前期比増加2億98百万円を吸収したことによるものであります。
(経常損益)
当連結会計年度の経常損失につきましては、前連結会計年度の9億39百万円から2億16百万円損失が減少し、7億22百万円となりました。これは、主に営業利益が前期に比べ増加したことによるものであります。
当社では、経常損失を計上した主な原因については、支払利息や社債利息の増加による影響があるものと判断しており、支払利息の削減や借入金利の低減などに注力してまいります。
(親会社株主に帰属する当期純利益)
当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純損失につきましては、前連結会計年度の47百万円の親会社株主に帰属する当期純利益から12億40百万円減少し、11億93百万円となりました。これは主に、非支配株主に帰属する当期純利益10億57百万円を計上したことによるものであります。
当社では、親会社株主に帰属する当期純損失を計上した主な原因は、上記の経常損失を計上した主な原因や非支配株主に帰属する当期純利益の計上などと判断しており、支払利息の削減や借入金利の低減、当社グループ外への支払コストの削減などに努めてまいります。
③ 資本の財源及び資金の流動性についての分析
当社の資金需要は、不動産再活事業における販売用不動産の仕入資金があります。また、設備資金としては、現在のところ多額の資金需要はありません。
販売用不動産の仕入資金は、主に物件毎に短期借入金で調達しております。また、設備資金につきましては、現在のところ多額の資金需要はありませんが将来的に必要なときは、自己資金や金融機関からの借入金で賄う予定です。
④ 経営上の目標の達成状況等
ⅰ)借入コストの低減
金融機関からの借入コストを3%以下へ低減するよう努力すると共にコミットメントライン、SPC(特別目的会社)等を活用した多様な資金調達を実施してまいります。
なお、平成30年7月期の当社の各金融機関からの借入金の平均金利は、約3.0%であります。当社は引き続き借入金利の低減に努めてまいります。
ⅱ)財務基盤の強化
財務基盤の強化を行い、自己資本比率30%維持を目指します。なお、平成30年7月期は17.4%であり、目標の30%を下回っております。当社では、主には業績の拡大等により引き続き自己資本比率の向上に努めてまいります。
ⅲ)ROE重視の会社経営
高収益事業に特化し、資本効率をあげることによりROEを重視し、投資者にとって投資魅力のある会社を目指します。平成30年7月期のROEについては親会社株主に帰属する当期純損失を計上したため算出しておりませんが、早期の黒字化をめざし、ROEの向上に努めてまいります。
当連結会計年度における当社グループ(当社、連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、経営成績等という。)の状況の概要は次のとおりであります。
① 財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度におけるわが国経済は、引き続き好調な世界経済や政府、日銀による各種経済政策の効果などにより緩やかな回復基調が続いております。一方、貿易摩擦の激化や海外の金融資本市場の変動などによる日本経済への影響が懸念される状況となっております。
当社が属する不動産業界におきましては、平成30年地価公示によりますと、住宅地は全国的に雇用・所得環境の改善が続くなか、低金利環境の継続による需要の下支え効果もあり、利便性の高い地域を中心に地価の回復が進展しており、三大都市圏(東京圏、大阪圏、名古屋圏)では0.7%と3年連続の上昇となりました。一方、商業地は外国人観光客の増加などによる店舗やホテル需要の高まり、都市中心部における再開発の進展による繁華性の向上、オフィス空室率の低下による収益性の高まりに加え、金融緩和による良好な資金調達環境も相まって法人投資家による不動産投資意欲が旺盛であることから、商業地の地価は総じて堅調に推移しており、三大都市圏では3.9%と3年連続の上昇となっております。
また、全国主要都市のオフィスビル市況の情報を提供している三鬼商事株式会社の調査による東京都心5区(東京都千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区)のオフィス空室率は、平成30年7月には2.58%と低水準で推移しております。また、オフィス平均賃料は平成30年7月には20,202円/坪と上昇が続いております。このように不動産に対する需要は引き続き旺盛な状況にあります。
こうした状況下、当社グループは東京都心部や関西地区において販売用不動産を仕入れ営業活動を行ってまいりました。当連結会計年度においては、東京都中央区や東京都渋谷区、関西地区に所在する収益ビル、神奈川県川崎市に所在する土地、全国各地に所在する収益レジデンスなどの販売用不動産を売却いたしました。
以上から、連結売上高は114億91百万円(前期比48.6%増)、営業利益は11億2百万円(同34.4%増)、支払利息や社債利息などの計上により経常損失は7億22百万円(前期は9億39百万円の経常損失)、また、非支配株主に帰属する当期純利益10億57百万円を計上したことにより親会社株主に帰属する当期純損失は11億93百万円(前期は47百万円の親会社株主に帰属する当期純利益)となりました。
当連結会計年度における各事業の種類別セグメントの経営成績は次のとおりであります。
不動産再活事業
上記のとおり、東京都心部や関西地区、全国各地に所在する販売用不動産を売却いたしました
以上から、不動産再活事業の売上高は104億52百万円(前期比42.2%増)、営業利益は9億44百万円(同2.7%減)となりました。
不動産賃貸収益等事業
不動産賃貸収益等事業は、当社が保有する不動産物件に係る受取賃料収入や収入手数料等で構成されております。収益用不動産の増加から賃料収入が増加し、不動産賃貸収益等事業の売上高は10億39百万円(前期比169.8%増)、営業利益は6億91百万円(同101.5%増)となりました。
また、財政状態については次のとおりです。
(流動資産)
当連結会計年度末における流動資産は、334億52百万円(前連結会計年度末は309億91百万円)となりました。主な内訳としては、現金及び預金が14億7百万円、販売用不動産が185億55百万円、販売用不動産信託受益権が113億62百万円などであります。
(固定資産)
当連結会計年度末における固定資産は、2億59百万円(同4億46百万円)となりました。主な内訳として、投資有価証券2億1百万円などであります。
(流動負債)
当連結会計年度末における流動負債は、211億67百万円(同194億34百万円)となりました。主な内訳としては、短期借入金が160億76百万円、1年内返済予定の長期借入金が43億47百万円などであります。
(固定負債)
当連結会計年度末における固定負債は、50億88百万円(同43億63百万円)となりました。主な内訳としては、社債が48億40百万円、長期借入金が2億33百万円などであります。
(純資産)
当連結会計年度末における純資産は、74億56百万円(同76億39百万円)となりました。主な内訳としては、資本金が21億78百万円、資本剰余金が26億78百万円、利益剰余金が18億円、自己株式が△8億4百万円、非支配株主持分が16億3百万円などであります。以上の結果、自己資本比率は17.4%となりました。
② キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末の現金及び現金同等物の残高は7億17百万円(前連結会計年度末は21億51百万円)となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動によるキャッシュ・フローは、36億33百万円の減少(前連結会計年度は139億92百万円の減少)となりました。これは、主にたな卸資産の増減額△41億21百万円によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動によるキャッシュ・フローは、1億51百万円の減少(前連結会計年度は11億8百万円の増加)となりました。これは主に、定期預金の預入による支出2億30百万円などによるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動によるキャッシュ・フローは、23億50百万円の増加(前連結会計年度は52億61百万円の増加)となりました。これは主に短期借入金の純増減額39億33百万円、長期借入による収入2億80百万円、長期借入金の返済による支出40億99百万円、社債の発行による収入70億38百万円、社債の償還による支出15億円、非支配株主への払戻による支出35億74百万円などによるものであります。
③ 仕入及び販売の実績
a 仕入実績
仕入実績は、次のとおりであります。
| 区分 | 当連結会計年度 | |
| (自 平成29年8月1日 | ||
| 至 平成30年7月31日) | ||
| セグメントの名称 | 仕入高(千円) | 前年同期比(%) |
| 不動産再活事業 | 12,629,157 | 60.3 |
| 不動産賃貸収益等事業 | ― | ― |
| 合計 | 12,629,157 | 60.3 |
(注) 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
b 販売実績
販売実績は、次のとおりであります。
| 区分 | 当連結会計年度 | |
| (自 平成29年8月1日 | ||
| 至 平成30年7月31日) | ||
| セグメントの名称 | 売上高(千円) | 前年同期比(%) |
| 不動産再活事業 | 10,452,362 | 42.2 |
| 不動産賃貸収益等事業 | 1,039,255 | 169.8 |
| 合計 | 11,491,618 | 48.6 |
(注) 1 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2 主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合
| 相手先 | 前連結会計年度 | 当連結会計年度 | ||
| 販売高(千円) | 割合(%) | 販売高(千円) | 割合(%) | |
| 株式会社和光住建 | 3,905,634 | 50.5 | ― | ― |
| フュージョン資産マネジメント株式会社 | 1,494,351 | 19.3 | ― | ― |
| Great Eagle Tokyo特定目的会社 | 238,817 | 3.1 | ― | ― |
| 株式会社鶴亀 | ― | ― | 3,313,519 | 29.0 |
| 合同会社如月マネジメント | ― | ― | 1,696,562 | 14.8 |
| 株式会社わひこ | ― | ― | 1,432,345 | 12.5 |
3 当連結会計年度におきまして不動産再活事業の販売実績、不動産賃貸収益等事業の販売実績に著しい変動がありました。これは、販売物件数が前連結会計年度に比べて増加したこと、収益用不動産が前連結会計年度に比べて増加したことなどによるものであります。
(2) 経営者の視点による財政成績等の状況に関する分析・検討内容
文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社が判断したものであります。
① 重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたって、当社の連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第一部 企業情報 第5 経理の状況 1連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項 (連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載のとおりです。この連結財務諸表の作成にあたっては、過去の実績や状況に応じ合理的と考えられる様々な要因に基づき見積り及び判断を行っておりますが、不確実性が内在しているため、将来生じる実際の結果と異なる可能性があります。
② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
(売上高)
当連結会計年度の売上高につきましては、前連結会計年度の77億33百万円から37億57百万円増加(前期比48.6%増)し、114億91百万円となりました。
セグメントでみますと、不動産再活事業につきましては、東京都心部や関西地区、全国各地に所在する販売用不動産を売却し、売上高は104億52百万円(同42.2%増)となりました。
不動産賃貸収益等事業におきましては、主に全国各地に所在する収益用不動産の仕入に伴い賃料収入が増加しました。この結果、不動産賃貸収益等事業の売上高は10億39百万円(同169.8%増)となりました。
(売上総利益)
当連結会計年度の売上総利益につきましては、前連結会計年度の15億75百万円から5億81百万円増加(前期比36.9%増)し、21億56百万円となりました。また売上総利益率は、前連結会計年度の20.4%から1.6ポイント低下し18.8%となりました。これは、不動産再活事業の粗利益率が低下したためであります。
(営業利益)
当連結会計年度の営業利益につきましては、前連結会計年度の8億20百万円から2億82百万円増加(同34.4%増)し、11億2百万円となりました。これは、売上総利益が前期より5億81百万円増加(同36.9%増)したことにより、販売費及び一般管理費の前期比増加2億98百万円を吸収したことによるものであります。
(経常損益)
当連結会計年度の経常損失につきましては、前連結会計年度の9億39百万円から2億16百万円損失が減少し、7億22百万円となりました。これは、主に営業利益が前期に比べ増加したことによるものであります。
当社では、経常損失を計上した主な原因については、支払利息や社債利息の増加による影響があるものと判断しており、支払利息の削減や借入金利の低減などに注力してまいります。
(親会社株主に帰属する当期純利益)
当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純損失につきましては、前連結会計年度の47百万円の親会社株主に帰属する当期純利益から12億40百万円減少し、11億93百万円となりました。これは主に、非支配株主に帰属する当期純利益10億57百万円を計上したことによるものであります。
当社では、親会社株主に帰属する当期純損失を計上した主な原因は、上記の経常損失を計上した主な原因や非支配株主に帰属する当期純利益の計上などと判断しており、支払利息の削減や借入金利の低減、当社グループ外への支払コストの削減などに努めてまいります。
③ 資本の財源及び資金の流動性についての分析
当社の資金需要は、不動産再活事業における販売用不動産の仕入資金があります。また、設備資金としては、現在のところ多額の資金需要はありません。
販売用不動産の仕入資金は、主に物件毎に短期借入金で調達しております。また、設備資金につきましては、現在のところ多額の資金需要はありませんが将来的に必要なときは、自己資金や金融機関からの借入金で賄う予定です。
④ 経営上の目標の達成状況等
ⅰ)借入コストの低減
金融機関からの借入コストを3%以下へ低減するよう努力すると共にコミットメントライン、SPC(特別目的会社)等を活用した多様な資金調達を実施してまいります。
なお、平成30年7月期の当社の各金融機関からの借入金の平均金利は、約3.0%であります。当社は引き続き借入金利の低減に努めてまいります。
ⅱ)財務基盤の強化
財務基盤の強化を行い、自己資本比率30%維持を目指します。なお、平成30年7月期は17.4%であり、目標の30%を下回っております。当社では、主には業績の拡大等により引き続き自己資本比率の向上に努めてまいります。
ⅲ)ROE重視の会社経営
高収益事業に特化し、資本効率をあげることによりROEを重視し、投資者にとって投資魅力のある会社を目指します。平成30年7月期のROEについては親会社株主に帰属する当期純損失を計上したため算出しておりませんが、早期の黒字化をめざし、ROEの向上に努めてまいります。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
