有価証券報告書-第14期(平成29年10月1日-平成30年9月30日)

経営成績等の概要
(1)経営成績
当連結会計年度における我が国経済は、企業収益や雇用・所得環境の改善が見られるなど、国内景気は緩やかな回復基調が続いております。一方、海外経済も回復基調を見せながら、通商政策を巡る各国の対立激化や金融政策動向の影響、地政学的リスクなどが懸念され、先行きは不透明な状況にあります。
当社グループの事業領域である不動産業界においては、依然として低水準にある資金調達コストや東京への人口流入、相続税対策などの資産形成ニーズを背景として、国内外の投資家による投資意欲は旺盛であり、物件取得競争の激化や建築コストの高止まりが続いておりますが、高い市場流通性と底堅い価格弾力性を持つ東京圏を中心に、不動産への投資環境は堅調に推移いたしました。
当社グループはこのような事業環境の中、当連結会計年度は2015年に策定した3ヵ年中期経営計画「“Run” ～For Growth 2018～」の最終年度として、その目標達成とさらなる当社の成長を見据えた経営基盤拡充のため、主力のリアルエステート事業の収益力の強化、セルフストレージビジネス向けサービス事業及び、セールスプロモーション事業の販路拡大とサービスの充実を推進するとともに、SMBC日興証券割当の新株予約権によるエクイティファイナンスを実施するなど、資本の拡充も併せて進めてまいりました。
当連結会計年度の経営成績は、売上高20,763,647千円(前期比26.0%増)、営業利益2,859,988千円(前期比38.1%増)、経常利益2,932,185千円(前期比46.9%増)となりました。親会社株主に帰属する当期純利益は、株式会社パルマの日本郵政グループとの資本提携に基づく持分変動利益を693,439千円計上したこと等により2,518,224千円(前期比89.3%増)となりました。いずれの指標も過去最高の数値を達成いたしました。
セグメントの概況は次のとおりであります。
(リアルエステート事業)
当連結会計年度におきましては、不動産会社・事業法人・国内投資家層など幅広い需要への売却が好調に推移いたしました。その結果、「田端(東京都北区)」「高円寺(東京都中野区)」「飯田橋(東京都文京区)」など都市型マンションを13棟、「蒲田(東京都大田区)」「浅草雷門(東京都台東区)」などの開発プロジェクトを権利関係の調整、既存建物の解体、土壌汚染調査等の整備を行った上で9件売却いたしました。
さらに、稼働率向上や管理コストの見直しなどにより収益価値を高め、「DeLCCS門前仲町(東京都江東区)」「尾久Ⅱ(東京都荒川区)」などの東京都心部に立地する収益不動産を6棟売却いたしました。
また、今後の収益源の確保も一段と積極的に進め、「三田海岸(東京都港区)」「東新宿Ⅱ(東京都新宿区)」「日本橋浜町(東京都中央区)」など20件の都市型マンション開発用地や、「DeLCCS東五軒町(東京都新宿区)」などの10件の収益不動産の仕入を行いました。
以上の結果、売上高19,587,917千円(前期比41.9%増)、営業利益3,235,636千円(前期比51.3%増)となりました。
(セールスプロモーション事業)
セールスプロモーション事業は、大手不動産会社を中心に不動産業務人材の派遣・紹介の引き合いは引き続き好調であり、営業サポート系や事務系人材を中心に派遣・紹介を進めてまいりました。派遣人件費や採用コストの上昇、更なる事業規模拡大に備え運営スタッフの増員などの投資を進めてまいりましたが、採用後の派遣スタッフ早期育成に注力したことや、スタッフ採用ルートの拡張にも努めたことで、受注は堅調に推移いたしました。
以上の結果、売上高326,116千円(前期比0.3%増)、営業利益60,462千円(前期比28.6%減)となりました。
(アウトソーシングサービス事業)
関連会社の株式会社パルマが展開するアウトソーシングサービス事業においては、よりユーザビリティが充実したセルフストレージビジネス向けサービスメニューを提供し、ビジネスソリューションサービス(セルフストレージ事業会社向け滞納保証付きアウトソーシングサービス)を始めとしたサービスの受託が引き続き堅調に推移いたしました。
加えて、セルフストレージ事業者の規模拡大ニーズや資産運用対象の多様化などの高まりに応え、ターンキーソリューションサービス(セルフストレージ施設発掘・開発、開業支援・事業運営コンサルティング)を推進し、事業者や機関投資家向けに施設開発販売や開業支援コンサルティングを行い、収益に大きく貢献いたしました。
加えて、パルマは、本年5月に日本郵政グループと資本提携を行いました。本提携により、パルマは当第3四半期会計期間より当社の連結子会社から関連会社となりましたが、日本郵政グループのブランド力やネットワーク、経営資源の活用により、セルフストレージビジネスの発展に向けた大きなアシストが期待できます。
以上の結果、本事業の業績は、第2四半期までの累計売上高849,612千円、営業利益76,267千円となりました。
(2)キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という)は、前連結会計年度末に比べ5,530,012千円増加し、当連結会計年度末には13,084,970千円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果得られた資金は2,431,004千円となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益が3,625,624千円あった一方で、たな卸資産の増加額が322,107千円あったことによるものです。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果減少した資金は290,146千円となりました。これは主に、定期預金の払戻による収入が112,000千円、有価証券の売買による収入が86,560千円あった一方で、連結子会社であった株式会社パルマの株式を一部譲渡したことに基づく、連結の範囲の変更を伴う子会社株式の売却による支出が432,432千円あったことによるものです。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果得られた資金は3,389,154千円となりました。これは主に、長期借入れによる収入が9,967,754千円、新株予約権の行使による株式の発行による収入が2,822,904千円あった一方で、長期借入金の返済による支出が10,108,948千円あったことによるものです。
生産、受注及び販売の状況
(1)生産実績
当社グループは、リアルエステート事業、セールスプロモーション事業、アウトソーシングサービス事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。
(2)受注実績
当社グループは、受注生産を行っておりませんので、受注実績の記載はしておりません。
(3)販売実績
当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメント	当連結会計年度 (自 平成29年10月1日 至 平成30年9月30日)	前年同期比
	販売高(千円)	(%)
リアルエステート事業	19,587,917	41.9
セールスプロモーション事業	326,116	0.3
アウトソーシングサービス事業(注)2.	849,612	△63.7
合計	20,763,647	89.3

(注) 1.セグメント間取引については、相殺消去しております。
上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2.第2四半期会計期間までの連結となっております。
財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析
財政状態、経営成績及びキャッシュフローの分析は、以下のとおりであります。
(1)重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表作成に当たり、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額並びに開示に影響を与える見積りを必要としております。経営者は、これらの見積りについて過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断していますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
(2)経営成績の分析
(売上高)
当連結会計年度における売上高は、20,763,647千円(前期比26.0%増)となりました。
セグメント別の売上高は、リアルエステート事業につきましては、当社開発による都市型マンションや収益不動産等の売却により19,587,917千円(同41.9%増)、セールスプロモーション事業につきましては、都心部における物件供給が堅調な大手不動産会社を中心に提案営業活動を強化した結果、人材派遣案件の受注が伸長したこと等により326,116千円(同0.3%増)、アウトソーシングサービス事業につきましては、セルフストレージ事業者の規模拡大ニーズや資産運用対象の多様化などの高まりに応え、ターンキーソリューションサービスを推進したこと等により849,612千円(第2四半期まで)となりました。
なお、各セグメントの状況の詳細については、「第2 事業の状況 1 業績等の概要 (1)業績」をご覧ください。
(売上原価)
当連結会計年度における売上原価は16,696,778千円(前期比26.8%増)となりました。これは主に、リアルエステート事業における販売用不動産の売却によるものであります。
(売上総利益)
以上の結果、売上総利益は、4,066,868千円(前期比22.8%増)となりました。
(販売費及び一般管理費)
当連結会計年度における販売費及び一般管理費は、1,206,880千円(前期比2.7%減)となりました。主な内訳は、給料手当211,506千円、役員報酬131,647千円及び支払手数料250,094千円であります。
(営業利益)
以上の結果、営業利益は、2,859,988千円(前期比38.1%増)となりました。
(営業外損益)
当連結会計年度における営業外収益は、214,843千円(前期比296.3%増)となりました。これは主に、有価証券運用益119,845千円によるものであります。また、営業外費用は、142,647千円(前期比10.5%減)となりました。これは主に、支払利息111,294千円及び長期前払費用償却23,547千円によるものであります。
(経常利益)
以上の結果、経常利益は2,932,185千円(前期比46.9%増)となりました。
(親会社株主に帰属する当期純利益)
当連結会計年度における税金等調整前当期純利益は3,625,624千円(前期比81.6%増)となりました。これに法人税、住民税及び事業税や法人税等調整額を計上した結果、親会社株主に帰属する当期純利益は2,518,224千円(前期比89.3%増)となりました。
(3)財政状態の分析
(流動資産)
当連結会計年度末における流動資産の残高は、22,306,691千円(前連結会計年度末比26.1%増)となりました。これは主に、開発物件の売却により仕掛販売用不動産が993,376千円減少した一方で、物件の売却や新株予約権の行使に伴い現金及び預金が5,942,160千円増加したこと、また収益不動産の仕入により販売用不動産が420,133千円増加したことによるものです。
(固定資産)
当連結会計年度末における固定資産の残高は、788,869千円(前連結会計年度末比530.9%増)となりました。これは主に、連結子会社であった株式会社パルマの株式の一部譲渡によって関連会社となり、連結範囲の変更に伴い同社株式を再評価した結果、投資有価証券が710,727千円増加したことによるものです。
(流動負債)
当連結会計年度末における流動負債の残高は、2,754,375千円(前連結会計年度末比18.0%増)となりました。これは主に、マンション建築代金支払いのための支払手形が604,368千円と、利益の増加に伴い未払法人税等が533,325千円増加したことによるものです。
(固定負債)
当連結会計年度末における固定負債の残高は、8,024,814千円(前連結会計年度末比5.5%増)となりました。これは主に、マンション開発用地及び収益不動産取得のための新規借入れにより長期借入金が402,905千円増加したことによるものです。
(純資産)
当連結会計年度末における純資産の残高は、12,316,371千円(前連結会計年度末比56.5%増)となりました。これは主に、当期純利益を2,518,224千円計上したこと、新株予約権の行使によって2,831,715千円が増加したことによるものです。この結果、自己資本比率は、53.3%となりました。
(4)キャッシュ・フローの分析
当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの状況は、「第2 事業の状況 1 業績等の概要 (2)キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。