四半期報告書-第22期第3四半期(令和1年6月1日-令和1年8月31日)
文中の将来に関する事項は、当四半期連結会計期間の末日現在において当社グループ(当社及び連結子会社)が判断したものであります。
当社グループは、2019年6月1日付で当社を株式交換完全親会社、スター・マイカを株式交換完全子会社とする株式交換を実施するとともに、当社及びスター・マイカの間での会社分割(吸収分割)を実施したことにより、持株会社体制に移行いたしました。本株式交換は、企業結合に関する会計基準における逆取得に該当し、スター・マイカが取得企業、当社が被取得企業となるため、四半期連結財務諸表については、株式交換直前の当社の財務諸表上の資産・負債を時価評価した上で、スター・マイカの連結財務諸表に引き継いでおります。
これにより、当第3四半期連結累計期間(2018年12月1日～2019年8月31日)の連結業績は、スター・マイカの第2四半期連結累計期間(2018年12月1日～2019年5月31日)6カ月分の連結業績に、株式交換後の当社の当第3四半期連結会計期間(2019年6月1日～2019年8月31日)3カ月分の連結業績を合算した金額となっております。
また、当社は本株式交換及び本吸収分割により新たに子会社が連結対象となったことに伴い、初めて連結財務諸表を作成しております。このため、2018年11月期第3四半期連結財務諸表及び2018年11月期末連結財務諸表を作成していないことから、「(1) 経営成績の状況」においては対前年同四半期との比較に代わり、参考情報としてスター・マイカの前年同四半期連結業績との比較を記載しております。
(1)経営成績の状況
当第3四半期連結累計期間における我が国経済は、政府の各種政策の効果を背景に企業業績の改善に伴う雇用・所得環境の改善傾向が続く中、緩やかな回復基調にある一方で、通商問題を巡る緊張の増大に起因した海外経済の不確実性や金融資本市場の変動の影響に留意する必要があり、景気の先行きは不透明な状況となっております。
当社グループの属する中古マンション業界におきましては、公益財団法人東日本不動産流通機構によると、2019年8月度の首都圏中古マンションの成約件数は2,584件(前年同月比12.2%増)と好調に推移しました。また、首都圏中古マンションの成約㎡単価平均は53.88万円(同3.4%増)、成約平均価格は3,461万円(同4.3%増)と7カ月連続で前年同月を上回っております。
このような市場環境の中、当社グループは、リノベマンション業界のリーディングカンパニーとして未来に亘り業界をリードし、お客様に価値を生み続ける存在であり続けたいとの思いから、2018年11月期を起点とした5カ年での経営計画「Challenge 2022」を掲げ、企業価値の一層の向上を目指しております。
計画2期目となる当第3四半期連結累計期間は、リノベマンション事業へ経営資源を集中すべく、リノベマンションの商品力の向上および供給量増加に注力し、その結果、リノベマンション事業での増収増益を達成しました。しかしながら、前年同四半期に計上したインベストメント事業の物件売却の反動減の影響を受け、当社グループ全体では売上高24,396,844千円(スター・マイカの前年同四半期連結業績比3.6%増)と増収となったものの、営業利益3,112,551千円(同10.9%減)、経常利益2,530,717千円(同17.0%減)、親会社株主に帰属する四半期純利益1,740,266千円(同15.3%減)と減益となりました。
セグメント別の概況は、次のとおりであります。
(リノベマンション事業)
リノベマンション事業は、多数の賃貸中の中古マンションを取得し、ポートフォリオとして賃貸運用しながら、退去した空室物件を1室ずつ順次リノベーションして居住物件として販売しております。
当第3四半期連結累計期間は、保有物件の増加に伴い、安定的な賃料収入にもとづく賃貸売上が2,664,047千円(同16.4%増)と順調に推移しております。また、販売面においては、リノベマンション供給への顧客期待に応えるべく、付加価値の高い物件の提供に努めるとともに、幅広いエリアでの物件販売を進めたことから、販売売上は18,592,577千円(同33.7%増)、販売利益率は12.9%と順調に推移いたしました。
この結果、売上高は21,256,624千円(同31.2%増)、営業利益は2,593,044千円(同42.0%増)となりました。なお、当第3四半期連結累計期間の売上原価に含まれる販売用不動産評価損は、24,455千円となりました。
(インベストメント事業)
インベストメント事業は、分譲中古マンション以外の収益不動産について、賃貸又は販売目的で投資運用を行っておりましたが、当社グループは市況の変化を受け、当第2四半期連結累計期間までに全保有物件の売却を完了しております。しかしながら、前年同四半期に計上した物件売却の反動減の影響を受け、この結果、売上高は2,412,211千円(同64.8%減)、営業利益は568,521千円(同66.2%減)となりました。
(アドバイザリー事業)
アドバイザリー事業は、不動産の売買仲介、賃貸管理等の「フィー(手数料)ビジネス」を行っております。当第3四半期連結累計期間は、外部顧客からの手数料収入増強への注力により売上・利益ともに順調に推移し、この結果、売上高は728,007千円(同42.9%増)、営業利益は397,506千円(同6.5%増)となりました。
(2)財政状態の状況
当第3四半期連結会計期間末の財政状態につきましては、総資産が71,228,326千円となり、負債合計は52,960,794千円、純資産合計は18,267,532千円となりました。また、自己資本比率は25.5%となりました。
(3)経営方針・経営戦略等
当社は、2019年6月1日にスター・マイカとの株式交換及び会社分割により、持株会社体制へと移行したことに伴い、新たにスター・マイカグループとして発足しております。
当社グループは、「“作る”から“活かす”社会を実現します」を企業理念に掲げ、地球の限られた環境資源を有効活用するべく、今ある住まいをもっと活かし、より便利でより快適な暮らしを提供すべく挑戦しております。住宅の再生・流通を通じて、多くの人々が「より良い価格でより良い暮らし」を手に入れ、持続的で活力のある社会が実現することを目指しております。
当社グループでは、2017年7月の東証一部への昇格を経営における1つの節目と捉え、この先リノベマンション業界のリーディングカンパニーとして未来に亘り業界をリードし、お客様に価値を生み続ける存在であり続けたいとの思いから、2018年11月期を新たな起点として、5カ年での経営計画「Challenge 2022」を策定し、スタートしております。5カ年計画においては、中期経営計画(2017年11月期から2019年11月期)の基本方針を引き継いでおりますが、各事業においてより積極的な人材・リソースへの投資を行うことで事業成長を加速させ、5年後には業界内でイノベーションを生み出す集団としての存在感を発揮し、日本の住宅市場を支える組織でありたいという当社の強い意思を反映しております。
5カ年計画の目標、基本方針、重点施策及び計数計画については以下のとおりであります。
イ.目標
・リノベーションで日本の住宅を変える × イノベーションで不動産業界を変える
ロ.基本方針
・リノベーション:物件保有・供給ともに業界内で圧倒的な存在感の発揮、リノベーション総合企業への進化
・イノベーション:不動産 × ITへの挑戦・積極投資により、新たな収益機会・社会的価値の創出
ハ.重点施策
リノベマンション事業
・積極仕入を継続推進、販売用不動産を1,000億円まで積上げ
・商品力・供給量の一層強化。販売戸数でも業界内で圧倒的地位確立
インベストメント事業
・市場動向を捉えた柔軟な投資戦略の実行
・投資対象の拡大及び投資手法の多様化
アドバイザリー事業
・仲介業務、賃貸管理業務の規模拡大、収益性向上
・不動産 × ITへの積極投資、民泊含む新規事業領域参入
株主還元等
・長期保有株主に報いる配当性向30%を目標とした継続的な配当
・事業成長にあわせた時価総額の拡大
組織体制
・業界、職種の垣根を越えた積極的な人材採用
・先進的なITの活用による労働生産性向上
ニ.計数計画
最終年度における2022年11月期は、売上高500億円、営業利益70億円、販売用不動産(リノベマンション事業)残高1,000億円を計画しております。
(4)事業上及び財務上の対処すべき課題
イ.不動産市場の変化への対応
当社グループは、不動産を多数保有するため、不動産の市場動向を継続して注視し、顧客の需給の変化や当社グループでの保有期間等に応じて、資金回収を優先するなどの的確な対応を行う方針であります。そのためには、当社グループの事業規模に応じて適時に適切な判断を行えるよう、社内体制の一層の強化が必要と考えております。
ロ.金融環境の変化への対応
当社グループでは、不動産を取得・保有する資金調達力が必要不可欠であります。市場環境変化に大きく左右されず安定した資金調達を行うために、金融機関とは単なる融資取引にとどまらず、不動産情報の収集、顧客の紹介や住宅ローン等多面的な関係を構築することにより、「金融機関のビジネスパートナー化」を推進する方針であります。
ハ.コンプライアンスの強化
当社グループは、常に法令等を遵守し、高い倫理観と社会的良識をもって行動することが、継続的に企業価値を高めるために最も重要であると考えております。関連する法令・制度が変革される中、常に企業としての社会的責任を果たすために、経営管理体制の強化に努めます。
(5)研究開発活動
該当事項はありません。
(6)従業員数
当社は、2019年6月1日付で当社を株式交換完全親会社、スター・マイカを株式交換完全子会社とする株式交換を実施するとともに、当社及びスター・マイカの間での会社分割(吸収分割)を実施したことにより、持株会社体制に移行いたしました。
当第3四半期連結会計期間末における当社グループの従業員数は、以下のとおりであります。
(注)1.従業員数は就業人員(当社グループからグループ外への出向者を除き、グループ外から当社グループへの出向者を含みます。)であり、従業員数には使用人兼務役員を含めておりません。臨時雇用者数(パートタイマー、人材会社からの派遣社員を含みます。)は、年間の平均人員を( )外数で記載しております。
2.全社(共通)として記載されている従業員数は、特定のセグメントに区分できない管理部門に所属しているものであります。
(7)生産、受注及び販売の実績
当第3四半期連結累計期間における生産、受注及び販売の実績につきましては、次のとおりであります。
① 生産実績
当社グループは、リノベマンション事業、インベストメント事業、アドバイザリー事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。
② 受注実績
当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。
③ 販売実績
当第3四半期連結累計期間の販売実績をセグメントごとに示すと次のとおりであります。
(注)1.セグメント間取引については相殺消去しております。
2.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
(8)主要な設備
当第3四半期連結累計期間において、スター・マイカが連結子会社となったため、以下の設備が当社グループの主要な資産となっております。
国内子会社
(注)上記金額には消費税等を含めておりません。
当社グループは、2019年6月1日付で当社を株式交換完全親会社、スター・マイカを株式交換完全子会社とする株式交換を実施するとともに、当社及びスター・マイカの間での会社分割(吸収分割)を実施したことにより、持株会社体制に移行いたしました。本株式交換は、企業結合に関する会計基準における逆取得に該当し、スター・マイカが取得企業、当社が被取得企業となるため、四半期連結財務諸表については、株式交換直前の当社の財務諸表上の資産・負債を時価評価した上で、スター・マイカの連結財務諸表に引き継いでおります。
これにより、当第3四半期連結累計期間(2018年12月1日～2019年8月31日)の連結業績は、スター・マイカの第2四半期連結累計期間(2018年12月1日～2019年5月31日)6カ月分の連結業績に、株式交換後の当社の当第3四半期連結会計期間(2019年6月1日～2019年8月31日)3カ月分の連結業績を合算した金額となっております。
また、当社は本株式交換及び本吸収分割により新たに子会社が連結対象となったことに伴い、初めて連結財務諸表を作成しております。このため、2018年11月期第3四半期連結財務諸表及び2018年11月期末連結財務諸表を作成していないことから、「(1) 経営成績の状況」においては対前年同四半期との比較に代わり、参考情報としてスター・マイカの前年同四半期連結業績との比較を記載しております。
(1)経営成績の状況
当第3四半期連結累計期間における我が国経済は、政府の各種政策の効果を背景に企業業績の改善に伴う雇用・所得環境の改善傾向が続く中、緩やかな回復基調にある一方で、通商問題を巡る緊張の増大に起因した海外経済の不確実性や金融資本市場の変動の影響に留意する必要があり、景気の先行きは不透明な状況となっております。
当社グループの属する中古マンション業界におきましては、公益財団法人東日本不動産流通機構によると、2019年8月度の首都圏中古マンションの成約件数は2,584件(前年同月比12.2%増)と好調に推移しました。また、首都圏中古マンションの成約㎡単価平均は53.88万円(同3.4%増)、成約平均価格は3,461万円(同4.3%増)と7カ月連続で前年同月を上回っております。
このような市場環境の中、当社グループは、リノベマンション業界のリーディングカンパニーとして未来に亘り業界をリードし、お客様に価値を生み続ける存在であり続けたいとの思いから、2018年11月期を起点とした5カ年での経営計画「Challenge 2022」を掲げ、企業価値の一層の向上を目指しております。
計画2期目となる当第3四半期連結累計期間は、リノベマンション事業へ経営資源を集中すべく、リノベマンションの商品力の向上および供給量増加に注力し、その結果、リノベマンション事業での増収増益を達成しました。しかしながら、前年同四半期に計上したインベストメント事業の物件売却の反動減の影響を受け、当社グループ全体では売上高24,396,844千円(スター・マイカの前年同四半期連結業績比3.6%増)と増収となったものの、営業利益3,112,551千円(同10.9%減)、経常利益2,530,717千円(同17.0%減)、親会社株主に帰属する四半期純利益1,740,266千円(同15.3%減)と減益となりました。
セグメント別の概況は、次のとおりであります。
(リノベマンション事業)
リノベマンション事業は、多数の賃貸中の中古マンションを取得し、ポートフォリオとして賃貸運用しながら、退去した空室物件を1室ずつ順次リノベーションして居住物件として販売しております。
当第3四半期連結累計期間は、保有物件の増加に伴い、安定的な賃料収入にもとづく賃貸売上が2,664,047千円(同16.4%増)と順調に推移しております。また、販売面においては、リノベマンション供給への顧客期待に応えるべく、付加価値の高い物件の提供に努めるとともに、幅広いエリアでの物件販売を進めたことから、販売売上は18,592,577千円(同33.7%増)、販売利益率は12.9%と順調に推移いたしました。
この結果、売上高は21,256,624千円(同31.2%増)、営業利益は2,593,044千円(同42.0%増)となりました。なお、当第3四半期連結累計期間の売上原価に含まれる販売用不動産評価損は、24,455千円となりました。
(インベストメント事業)
インベストメント事業は、分譲中古マンション以外の収益不動産について、賃貸又は販売目的で投資運用を行っておりましたが、当社グループは市況の変化を受け、当第2四半期連結累計期間までに全保有物件の売却を完了しております。しかしながら、前年同四半期に計上した物件売却の反動減の影響を受け、この結果、売上高は2,412,211千円(同64.8%減)、営業利益は568,521千円(同66.2%減)となりました。
(アドバイザリー事業)
アドバイザリー事業は、不動産の売買仲介、賃貸管理等の「フィー(手数料)ビジネス」を行っております。当第3四半期連結累計期間は、外部顧客からの手数料収入増強への注力により売上・利益ともに順調に推移し、この結果、売上高は728,007千円(同42.9%増)、営業利益は397,506千円(同6.5%増)となりました。
(2)財政状態の状況
当第3四半期連結会計期間末の財政状態につきましては、総資産が71,228,326千円となり、負債合計は52,960,794千円、純資産合計は18,267,532千円となりました。また、自己資本比率は25.5%となりました。
(3)経営方針・経営戦略等
当社は、2019年6月1日にスター・マイカとの株式交換及び会社分割により、持株会社体制へと移行したことに伴い、新たにスター・マイカグループとして発足しております。
当社グループは、「“作る”から“活かす”社会を実現します」を企業理念に掲げ、地球の限られた環境資源を有効活用するべく、今ある住まいをもっと活かし、より便利でより快適な暮らしを提供すべく挑戦しております。住宅の再生・流通を通じて、多くの人々が「より良い価格でより良い暮らし」を手に入れ、持続的で活力のある社会が実現することを目指しております。
当社グループでは、2017年7月の東証一部への昇格を経営における1つの節目と捉え、この先リノベマンション業界のリーディングカンパニーとして未来に亘り業界をリードし、お客様に価値を生み続ける存在であり続けたいとの思いから、2018年11月期を新たな起点として、5カ年での経営計画「Challenge 2022」を策定し、スタートしております。5カ年計画においては、中期経営計画(2017年11月期から2019年11月期)の基本方針を引き継いでおりますが、各事業においてより積極的な人材・リソースへの投資を行うことで事業成長を加速させ、5年後には業界内でイノベーションを生み出す集団としての存在感を発揮し、日本の住宅市場を支える組織でありたいという当社の強い意思を反映しております。
5カ年計画の目標、基本方針、重点施策及び計数計画については以下のとおりであります。
イ.目標
・リノベーションで日本の住宅を変える × イノベーションで不動産業界を変える
ロ.基本方針
・リノベーション:物件保有・供給ともに業界内で圧倒的な存在感の発揮、リノベーション総合企業への進化
・イノベーション:不動産 × ITへの挑戦・積極投資により、新たな収益機会・社会的価値の創出
ハ.重点施策
リノベマンション事業
・積極仕入を継続推進、販売用不動産を1,000億円まで積上げ
・商品力・供給量の一層強化。販売戸数でも業界内で圧倒的地位確立
インベストメント事業
・市場動向を捉えた柔軟な投資戦略の実行
・投資対象の拡大及び投資手法の多様化
アドバイザリー事業
・仲介業務、賃貸管理業務の規模拡大、収益性向上
・不動産 × ITへの積極投資、民泊含む新規事業領域参入
株主還元等
・長期保有株主に報いる配当性向30%を目標とした継続的な配当
・事業成長にあわせた時価総額の拡大
組織体制
・業界、職種の垣根を越えた積極的な人材採用
・先進的なITの活用による労働生産性向上
ニ.計数計画
最終年度における2022年11月期は、売上高500億円、営業利益70億円、販売用不動産(リノベマンション事業)残高1,000億円を計画しております。
(4)事業上及び財務上の対処すべき課題
イ.不動産市場の変化への対応
当社グループは、不動産を多数保有するため、不動産の市場動向を継続して注視し、顧客の需給の変化や当社グループでの保有期間等に応じて、資金回収を優先するなどの的確な対応を行う方針であります。そのためには、当社グループの事業規模に応じて適時に適切な判断を行えるよう、社内体制の一層の強化が必要と考えております。
ロ.金融環境の変化への対応
当社グループでは、不動産を取得・保有する資金調達力が必要不可欠であります。市場環境変化に大きく左右されず安定した資金調達を行うために、金融機関とは単なる融資取引にとどまらず、不動産情報の収集、顧客の紹介や住宅ローン等多面的な関係を構築することにより、「金融機関のビジネスパートナー化」を推進する方針であります。
ハ.コンプライアンスの強化
当社グループは、常に法令等を遵守し、高い倫理観と社会的良識をもって行動することが、継続的に企業価値を高めるために最も重要であると考えております。関連する法令・制度が変革される中、常に企業としての社会的責任を果たすために、経営管理体制の強化に努めます。
(5)研究開発活動
該当事項はありません。
(6)従業員数
当社は、2019年6月1日付で当社を株式交換完全親会社、スター・マイカを株式交換完全子会社とする株式交換を実施するとともに、当社及びスター・マイカの間での会社分割(吸収分割)を実施したことにより、持株会社体制に移行いたしました。
当第3四半期連結会計期間末における当社グループの従業員数は、以下のとおりであります。
| セグメントの名称 | 従業員数(人) |
| リノベマンション事業 | 101(12) |
| インベストメント事業 | 1 (0) |
| アドバイザリー事業 | 26 (9) |
| 全社(共通) | 45 (8) |
| 合計 | 173(29) |
(注)1.従業員数は就業人員(当社グループからグループ外への出向者を除き、グループ外から当社グループへの出向者を含みます。)であり、従業員数には使用人兼務役員を含めておりません。臨時雇用者数(パートタイマー、人材会社からの派遣社員を含みます。)は、年間の平均人員を( )外数で記載しております。
2.全社(共通)として記載されている従業員数は、特定のセグメントに区分できない管理部門に所属しているものであります。
(7)生産、受注及び販売の実績
当第3四半期連結累計期間における生産、受注及び販売の実績につきましては、次のとおりであります。
① 生産実績
当社グループは、リノベマンション事業、インベストメント事業、アドバイザリー事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。
② 受注実績
当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。
③ 販売実績
当第3四半期連結累計期間の販売実績をセグメントごとに示すと次のとおりであります。
| セグメント | 当第3四半期連結累計期間 (自 2018年12月1日 至 2019年8月31日) |
| リノベマンション事業(千円) | 21,256,624 |
| インベストメント事業(千円) | 2,412,211 |
| アドバイザリー事業(千円) | 728,007 |
| 合計(千円) | 24,396,844 |
(注)1.セグメント間取引については相殺消去しております。
2.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
(8)主要な設備
当第3四半期連結累計期間において、スター・マイカが連結子会社となったため、以下の設備が当社グループの主要な資産となっております。
国内子会社
| 会社名 | 事業所名 (所在地) | セグメントの名称 | 設備の内容 | 帳簿価額(千円) | 従業員数 (人) | |||
| 建物及び構築物 | その他 | 無形固定 資産 | 合計 | |||||
| スター・マイカ株式会社 | 本社 (東京都港区) | 全社共通 | 本社機能 | 19,002 | 13,070 | 78,693 | 110,766 | 41 |
| 横浜支店 (横浜市神奈川区) | リノベマンション事業 | 営業 拠点 | 3,661 | 2,098 | - | 5,760 | 19 | |
| 大阪支店 (大阪市北区) | リノベマンション事業 | 営業 拠点 | 5,013 | 1,099 | - | 6,113 | 20 | |
| さいたま支店 (さいたま市 浦和区) | リノベマンション事業 | 営業 拠点 | 2,365 | 1,040 | - | 3,405 | 9 | |
| 福岡支店 (福岡市中央区) | リノベマンション事業 | 営業 拠点 | 2,235 | 650 | - | 2,885 | 7 | |
| 仙台支店 (仙台市青葉区) | リノベマンション事業 | 営業 拠点 | 2,138 | 676 | - | 2,815 | 6 | |
(注)上記金額には消費税等を含めておりません。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
