有価証券報告書-第26期(2022/12/01-2023/11/30)
(1)経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
① 財政状態の状況
(資産)
当連結会計年度末における流動資産は92,464,770千円となり、前連結会計年度末に比べ4,353,207千円増加いたしました。これは主に、現金及び預金が1,089,506千円及び販売用不動産が3,446,737千円増加したことによるものであります。固定資産は2,516,694千円となり、前連結会計年度末に比べ251,951千円増加いたしました。これは主に、投資有価証券が294,757千円増加したことによるものであります。
この結果、総資産は94,982,751千円となり、前連結会計年度末に比べ4,604,521千円増加いたしました。
(負債)
当連結会計年度末における流動負債は12,868,316千円となり、前連結会計年度末に比べ617,604千円増加いたしました。これは主に、短期借入金が848,300千円、未払法人税等が747,965千円及び流動負債のその他が456,375千円減少したものの、1年内返済予定の長期借入金が2,732,714千円増加したことによるものであります。固定負債は58,883,126千円となり、前連結会計年度末に比べ2,029,383千円増加いたしました。これは主に、長期借入金が2,069,383千円増加したことによるものであります。
この結果、負債合計は71,751,442千円となり、前連結会計年度末に比べ2,646,987千円増加いたしました。
(純資産)
当連結会計年度末における純資産合計は23,231,308千円となり、前連結会計年度末に比べ1,957,533千円増加いたしました。これは主に、剰余金の配当669,399千円があるものの、親会社株主に帰属する当期純利益2,664,239千円によるものであります。
この結果、自己資本比率は24.4%(前連結会計年度末は23.5%)となりました。
② 経営成績の状況
当連結会計年度の経営成績は、売上高が48,877,556千円となり、前連結会計年度に比べ665,706千円(前年同期比1.4%増)の増加となりました。
営業費用については、売上原価が40,455,511千円となり、前連結会計年度に比べ2,003,179千円(同5.2%増)の増加、販売費及び一般管理費が3,575,838千円となり、前連結会計年度に比べ85,382千円(同2.3%減)の減少となりました。その結果、営業利益は4,846,206千円となり、前連結会計年度に比べ1,252,090千円(同20.5%減)の減少となりました。
営業外損益については、営業外収益が8,519千円となり、前連結会計年度に比べ102,900千円(同92.4%減)の減少、営業外費用が933,426千円となり、前連結会計年度に比べ142,649千円(同18.0%増)の増加となりました。その結果、経常利益は3,921,299千円となり、前連結会計年度に比べ1,497,640千円(同27.6%減)の減少となりました。
その結果、税金等調整前当期純利益は3,921,299千円となり、前連結会計年度に比べ1,497,640千円(同27.6%減)の減少となりました。
税金費用については、法人税、住民税及び事業税が1,294,739千円、法人税等調整額が△37,680千円の合計1,257,059千円となり、前連結会計年度に比べ452,410千円(同26.5%減)の減少となりました。その結果、親会社株主に帰属する当期純利益は2,664,239千円となり、前連結会計年度に比べ1,045,229千円(同28.2%減)の減少となりました。
セグメント別の概況は、次のとおりであります。
(リノベマンション事業)
リノベマンション事業は、主として賃貸中の中古分譲マンション(左記を投資対象とするファンド等を含む)に対して投資を行い、ポートフォリオとして賃貸運用しながら、リノベーション等により不動産の価値を向上させて幅広い消費者層へ販売を行っております。
当連結会計年度は、物件購入を継続し保有物件数が増加したことから、賃貸売上は4,187,637千円(同4.8%増)となりました。販売面においては、市場の成約価格が高い水準で推移する中、販売単価の上昇を意識した戦略を実行した結果、販売売上は43,967,328千円(同1.2%増)となりましたが、販売利益率は市場の後押しを強く受けた前年同期を下回り、13.2%(同2.6ポイント減)となりました。
この結果、売上高は48,154,966千円(同1.5%増)、営業利益は4,865,210千円(同18.7%減)となりました。なお、当連結会計年度の売上原価に含まれる販売用不動産評価損は、211,242千円となりました。
翌連結会計年度につきましては、オーナーチェンジ物件(賃借人が居住中である物件)を主軸とした購入戦略の深化や営業エリア深耕による安定した物件購入に加え、消費者の多様化するニーズに応えるべく、高品質な販売物件供給へ注力する計画であります。
(インベストメント事業)
インベストメント事業は、主として投資リターン獲得を目的に、不動産・事業会社・ファンド等(リノベマンション事業の投資対象となる不動産及びファンド等を除く)への投融資を行っております。
当連結会計年度は、収益不動産への投資再開により賃貸収益を収受し、売上高は6,406千円となりましたが、保有する営業投資有価証券について一部評価損を計上したことから、営業損失は24,270千円(前連結会計年度は営業損失6,947千円)となりました。
翌連結会計年度につきましては、事業環境を注視しながら、収益不動産の購入及び販売件数を増加させるとともに、成長企業等への投資機会の模索及び投資先のバリューアップへ注力する計画であります。
(アドバイザリー事業)
アドバイザリー事業は、主として不動産の売買・賃貸仲介、賃貸・建物管理及び金融・不動産分野におけるコンサルティング等の「フィー(手数料)ビジネス」を行っております。
当連結会計年度は、当社グループが販売するリノベーションマンションの仲介件数が前年同期と比較して増加したものの、外部投資家が所有する物件の仲介においては一棟物件等の大口案件の取り扱いがなかったこと等により、仲介手数料収入が減少しました。
この結果、売上高は1,224,009千円(前年同期比3.2%減)、営業利益は620,150千円(同11.8%減)となりました。
翌連結会計年度につきましては、引き続き仲介業務の拡大、賃貸管理業務の収益性向上及び収益機会の多様化等に取組む計画であります。
③ キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、長期借入金の返済による支出35,162,806千円、販売用不動産の増加額3,446,737千円及び法人税等の支払額2,294,785千円等の資金減少要因があるものの、長期借入れによる収入39,964,903千円、税金等調整前当期純利益3,921,299千円等の資金増加要因が生じたことから、前連結会計年度末に比べ1,089,506千円増加し、当連結会計年度末には4,199,966千円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果使用した資金は1,761,213千円(前年同期比61.7%減)となりました。これは主に、販売用不動産の増加額3,446,737千円、法人税等の支払額2,294,785千円などの資金減少要因が、税金等調整前当期純利益3,921,299千円などの資金増加要因を上回ったことによるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果使用した資金は63,417千円(前年同期比79.5%減)となりました。これは主に、無形固定資産の取得による支出38,522千円、投資有価証券の取得による支出25,000千円などによるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果得られた資金は2,914,137千円(前年同期比40.5%減)となりました。これは主に、長期借入れによる収入39,964,903千円の資金増加要因が、長期借入金の返済による支出35,162,806千円、配当金の支払額669,399千円などの資金減少要因を上回ったことによるものであります。
④ 生産、受注及び販売の実績
a. 生産実績
当社グループは、リノベマンション事業、インベストメント事業及びアドバイザリー事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。
b. 受注実績
当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。
c. 販売実績
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと次のとおりであります。
(注)セグメント間の取引については相殺消去しております。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
① 財政状態の状況に関する認識及び分析・検討内容
当連結会計年度の財政状態の状況につきましては、「第2 事業の状況 4 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1)経営成績等の状況の概要 ①財政状態の状況」に記載のとおりであります。
② 経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容
当連結会計年度は、リノベマンション事業における営業エリア深耕や、子会社仲介機能拡充による、積極的な物件購入及び安定的な販売物件供給に注力し、堅実な成長の実現を目指してまいりました。その結果、当社グループ全体で売上高48,877,556千円(前年同期比1.4%増)、売上総利益8,422,044千円(同13.7%減)、営業利益4,846,206千円(同20.5%減)、経常利益3,921,299千円(同27.6%減)、親会社株主に帰属する当期純利益2,664,239千円(同28.2%減)と増収減益となりました。
セグメント別の概況は、「第2 事業の状況 4 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1)経営成績等の状況の概要 ②経営成績の状況」に記載のとおりであります。
③ キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況につきましては、「第2 事業の状況 4 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1)経営成績等の状況の概要 ③キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。
当社グループの資金需要はリノベマンション事業を行うための事業用資産の仕入や運転資金等であり、効率的な資金の確保とともに適切な水準の流動性維持を目指しております。
資金需要に対しては、当社グループの内部資金及び金融機関からの借入れや社債発行により調達しております。資金の流動性確保に対しては、コミットメントライン契約及び当座貸越契約による銀行借入枠を設定しており、十分な流動性を確保しているものと考えております。
当連結会計年度末における有利子負債は69,148,702千円となりました。前連結会計年度に引き続き、適切なレバレッジ・コントロールにより自己資本比率の向上に努めてまいります。
④ 経営上の目標の達成状況
当連結会計年度における自己資本当期純利益率(ROE)は12.0%と前年同期比5.5ポイント低下しました。一方で、自己資本比率は24.4%と同0.9ポイント上昇しております。前連結会計年度と比較して自己資本当期純利益率(ROE)は低下しましたが、自己資本比率が上昇し、財務健全性が向上しました。
⑤ 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たり、一部に将来の合理的な見積りが求められているものもあります。これらの見積りについては、過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断していますが、実際の結果は、これらの見積りと異なる場合があります。
重要な会計方針は、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載のとおりであります。
なお、連結財務諸表に与える影響が大きいと考えられる会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定は、以下のとおりであります。
(販売用不動産の評価)
販売用不動産の評価については、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項(重要な会計上の見積り)」に記載のとおりであります。
(繰延税金資産の回収可能性)
当社グループは、繰延税金資産の回収可能性について、将来の事業計画に基づいた課税所得が十分に確保できることや、回収可能性があると判断した将来減算一時差異等について繰延税金資産を計上しております。
繰延税金資産の回収可能性は、将来の課税所得見積りに依存するため、その見積りの前提とした条件や仮定に変更が生じ減少した場合、繰延税金資産が取り崩され税金費用が計上される可能性があります。
当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
① 財政状態の状況
(資産)
当連結会計年度末における流動資産は92,464,770千円となり、前連結会計年度末に比べ4,353,207千円増加いたしました。これは主に、現金及び預金が1,089,506千円及び販売用不動産が3,446,737千円増加したことによるものであります。固定資産は2,516,694千円となり、前連結会計年度末に比べ251,951千円増加いたしました。これは主に、投資有価証券が294,757千円増加したことによるものであります。
この結果、総資産は94,982,751千円となり、前連結会計年度末に比べ4,604,521千円増加いたしました。
(負債)
当連結会計年度末における流動負債は12,868,316千円となり、前連結会計年度末に比べ617,604千円増加いたしました。これは主に、短期借入金が848,300千円、未払法人税等が747,965千円及び流動負債のその他が456,375千円減少したものの、1年内返済予定の長期借入金が2,732,714千円増加したことによるものであります。固定負債は58,883,126千円となり、前連結会計年度末に比べ2,029,383千円増加いたしました。これは主に、長期借入金が2,069,383千円増加したことによるものであります。
この結果、負債合計は71,751,442千円となり、前連結会計年度末に比べ2,646,987千円増加いたしました。
(純資産)
当連結会計年度末における純資産合計は23,231,308千円となり、前連結会計年度末に比べ1,957,533千円増加いたしました。これは主に、剰余金の配当669,399千円があるものの、親会社株主に帰属する当期純利益2,664,239千円によるものであります。
この結果、自己資本比率は24.4%(前連結会計年度末は23.5%)となりました。
② 経営成績の状況
当連結会計年度の経営成績は、売上高が48,877,556千円となり、前連結会計年度に比べ665,706千円(前年同期比1.4%増)の増加となりました。
営業費用については、売上原価が40,455,511千円となり、前連結会計年度に比べ2,003,179千円(同5.2%増)の増加、販売費及び一般管理費が3,575,838千円となり、前連結会計年度に比べ85,382千円(同2.3%減)の減少となりました。その結果、営業利益は4,846,206千円となり、前連結会計年度に比べ1,252,090千円(同20.5%減)の減少となりました。
営業外損益については、営業外収益が8,519千円となり、前連結会計年度に比べ102,900千円(同92.4%減)の減少、営業外費用が933,426千円となり、前連結会計年度に比べ142,649千円(同18.0%増)の増加となりました。その結果、経常利益は3,921,299千円となり、前連結会計年度に比べ1,497,640千円(同27.6%減)の減少となりました。
その結果、税金等調整前当期純利益は3,921,299千円となり、前連結会計年度に比べ1,497,640千円(同27.6%減)の減少となりました。
税金費用については、法人税、住民税及び事業税が1,294,739千円、法人税等調整額が△37,680千円の合計1,257,059千円となり、前連結会計年度に比べ452,410千円(同26.5%減)の減少となりました。その結果、親会社株主に帰属する当期純利益は2,664,239千円となり、前連結会計年度に比べ1,045,229千円(同28.2%減)の減少となりました。
セグメント別の概況は、次のとおりであります。
(リノベマンション事業)
リノベマンション事業は、主として賃貸中の中古分譲マンション(左記を投資対象とするファンド等を含む)に対して投資を行い、ポートフォリオとして賃貸運用しながら、リノベーション等により不動産の価値を向上させて幅広い消費者層へ販売を行っております。
当連結会計年度は、物件購入を継続し保有物件数が増加したことから、賃貸売上は4,187,637千円(同4.8%増)となりました。販売面においては、市場の成約価格が高い水準で推移する中、販売単価の上昇を意識した戦略を実行した結果、販売売上は43,967,328千円(同1.2%増)となりましたが、販売利益率は市場の後押しを強く受けた前年同期を下回り、13.2%(同2.6ポイント減)となりました。
この結果、売上高は48,154,966千円(同1.5%増)、営業利益は4,865,210千円(同18.7%減)となりました。なお、当連結会計年度の売上原価に含まれる販売用不動産評価損は、211,242千円となりました。
翌連結会計年度につきましては、オーナーチェンジ物件(賃借人が居住中である物件)を主軸とした購入戦略の深化や営業エリア深耕による安定した物件購入に加え、消費者の多様化するニーズに応えるべく、高品質な販売物件供給へ注力する計画であります。
(インベストメント事業)
インベストメント事業は、主として投資リターン獲得を目的に、不動産・事業会社・ファンド等(リノベマンション事業の投資対象となる不動産及びファンド等を除く)への投融資を行っております。
当連結会計年度は、収益不動産への投資再開により賃貸収益を収受し、売上高は6,406千円となりましたが、保有する営業投資有価証券について一部評価損を計上したことから、営業損失は24,270千円(前連結会計年度は営業損失6,947千円)となりました。
翌連結会計年度につきましては、事業環境を注視しながら、収益不動産の購入及び販売件数を増加させるとともに、成長企業等への投資機会の模索及び投資先のバリューアップへ注力する計画であります。
(アドバイザリー事業)
アドバイザリー事業は、主として不動産の売買・賃貸仲介、賃貸・建物管理及び金融・不動産分野におけるコンサルティング等の「フィー(手数料)ビジネス」を行っております。
当連結会計年度は、当社グループが販売するリノベーションマンションの仲介件数が前年同期と比較して増加したものの、外部投資家が所有する物件の仲介においては一棟物件等の大口案件の取り扱いがなかったこと等により、仲介手数料収入が減少しました。
この結果、売上高は1,224,009千円(前年同期比3.2%減)、営業利益は620,150千円(同11.8%減)となりました。
翌連結会計年度につきましては、引き続き仲介業務の拡大、賃貸管理業務の収益性向上及び収益機会の多様化等に取組む計画であります。
③ キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、長期借入金の返済による支出35,162,806千円、販売用不動産の増加額3,446,737千円及び法人税等の支払額2,294,785千円等の資金減少要因があるものの、長期借入れによる収入39,964,903千円、税金等調整前当期純利益3,921,299千円等の資金増加要因が生じたことから、前連結会計年度末に比べ1,089,506千円増加し、当連結会計年度末には4,199,966千円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果使用した資金は1,761,213千円(前年同期比61.7%減)となりました。これは主に、販売用不動産の増加額3,446,737千円、法人税等の支払額2,294,785千円などの資金減少要因が、税金等調整前当期純利益3,921,299千円などの資金増加要因を上回ったことによるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果使用した資金は63,417千円(前年同期比79.5%減)となりました。これは主に、無形固定資産の取得による支出38,522千円、投資有価証券の取得による支出25,000千円などによるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果得られた資金は2,914,137千円(前年同期比40.5%減)となりました。これは主に、長期借入れによる収入39,964,903千円の資金増加要因が、長期借入金の返済による支出35,162,806千円、配当金の支払額669,399千円などの資金減少要因を上回ったことによるものであります。
④ 生産、受注及び販売の実績
a. 生産実績
当社グループは、リノベマンション事業、インベストメント事業及びアドバイザリー事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。
b. 受注実績
当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。
c. 販売実績
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと次のとおりであります。
| セグメント | 当連結会計年度 (自 2022年12月1日 至 2023年11月30日) | 前年同期比(%) |
| リノベマンション事業(千円) | 48,154,966 | 1.5 |
| インベストメント事業(千円) | 6,406 | - |
| アドバイザリー事業(千円) | 716,183 | △6.1 |
| 合計(千円) | 48,877,556 | 1.4 |
(注)セグメント間の取引については相殺消去しております。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
① 財政状態の状況に関する認識及び分析・検討内容
当連結会計年度の財政状態の状況につきましては、「第2 事業の状況 4 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1)経営成績等の状況の概要 ①財政状態の状況」に記載のとおりであります。
② 経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容
当連結会計年度は、リノベマンション事業における営業エリア深耕や、子会社仲介機能拡充による、積極的な物件購入及び安定的な販売物件供給に注力し、堅実な成長の実現を目指してまいりました。その結果、当社グループ全体で売上高48,877,556千円(前年同期比1.4%増)、売上総利益8,422,044千円(同13.7%減)、営業利益4,846,206千円(同20.5%減)、経常利益3,921,299千円(同27.6%減)、親会社株主に帰属する当期純利益2,664,239千円(同28.2%減)と増収減益となりました。
セグメント別の概況は、「第2 事業の状況 4 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1)経営成績等の状況の概要 ②経営成績の状況」に記載のとおりであります。
③ キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況につきましては、「第2 事業の状況 4 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1)経営成績等の状況の概要 ③キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。
当社グループの資金需要はリノベマンション事業を行うための事業用資産の仕入や運転資金等であり、効率的な資金の確保とともに適切な水準の流動性維持を目指しております。
資金需要に対しては、当社グループの内部資金及び金融機関からの借入れや社債発行により調達しております。資金の流動性確保に対しては、コミットメントライン契約及び当座貸越契約による銀行借入枠を設定しており、十分な流動性を確保しているものと考えております。
当連結会計年度末における有利子負債は69,148,702千円となりました。前連結会計年度に引き続き、適切なレバレッジ・コントロールにより自己資本比率の向上に努めてまいります。
④ 経営上の目標の達成状況
当連結会計年度における自己資本当期純利益率(ROE)は12.0%と前年同期比5.5ポイント低下しました。一方で、自己資本比率は24.4%と同0.9ポイント上昇しております。前連結会計年度と比較して自己資本当期純利益率(ROE)は低下しましたが、自己資本比率が上昇し、財務健全性が向上しました。
⑤ 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たり、一部に将来の合理的な見積りが求められているものもあります。これらの見積りについては、過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断していますが、実際の結果は、これらの見積りと異なる場合があります。
重要な会計方針は、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載のとおりであります。
なお、連結財務諸表に与える影響が大きいと考えられる会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定は、以下のとおりであります。
(販売用不動産の評価)
販売用不動産の評価については、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項(重要な会計上の見積り)」に記載のとおりであります。
(繰延税金資産の回収可能性)
当社グループは、繰延税金資産の回収可能性について、将来の事業計画に基づいた課税所得が十分に確保できることや、回収可能性があると判断した将来減算一時差異等について繰延税金資産を計上しております。
繰延税金資産の回収可能性は、将来の課税所得見積りに依存するため、その見積りの前提とした条件や仮定に変更が生じ減少した場合、繰延税金資産が取り崩され税金費用が計上される可能性があります。
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