四半期報告書-第23期第1四半期(令和1年12月1日-令和2年2月29日)

文中の将来に関する事項は、当四半期連結会計期間の末日現在において判断したものであります。
当社グループは、2019年6月1日付で当社を株式交換完全親会社、スター・マイカ株式会社(以下「スター・マイカ」といいます。)を株式交換完全子会社とする株式交換(以下「本株式交換」といいます。)を実施するとともに、当社及びスター・マイカの間での会社分割(吸収分割)(以下「本吸収分割」といいます。)を実施したことにより、持株会社体制に移行いたしました。本株式交換及び本吸収分割により新たに子会社が連結対象となったことに伴い、2019年11月期第3四半期より初めて連結財務諸表を作成しております。このため、2019年11月期第1四半期の四半期連結財務諸表を作成していないことから、「(1) 経営成績の状況」においては対前年同四半期との比較に代わり、参考情報としてスター・マイカの前年同四半期連結業績との比較を記載しております。
(1)経営成績の状況
当第1四半期連結累計期間における我が国経済は、政府の各種政策の効果を背景に企業業績の改善に伴う雇用・所得環境の改善傾向が続く中、緩やかな回復基調にある一方で、通商問題を巡る動向の増大に起因した海外経済の不確実性や金融資本市場の変動の影響に加え、新型コロナウイルス感染症が内外経済に与える影響について留意する必要があり、景気の先行きは弱さが残る不透明な状況となっております。
当社グループの属する中古マンション業界におきましては、公益財団法人東日本不動産流通機構によると、2020年2月度の首都圏中古マンションの成約件数は3,749件(前年同月比7.6%増)と1月に続いて前年同月を上回り、首都圏中古マンションの成約㎡単価平均は54.76万円(同2.8%増)、成約平均価格は3,573万円(同2.7%増)と13カ月連続で前年同月を上回っております。
このような市場環境の中、当社グループは、リノベマンション業界のリーディングカンパニーとして未来に亘り業界をリードし、お客様に価値を生み続ける存在であり続けたいとの思いから、2018年11月期を起点とした5カ年での経営計画「Challenge2022」を掲げ、企業価値の一層の向上を目指しております。
計画3期目となる当第1四半期連結累計期間は、リノベマンション事業へ経営資源を集中すべく、リノベマンションの商品力の向上及び供給量増加に注力し、その結果、リノベマンション事業での増収増益を達成しました。しかしながら、スター・マイカの前年同四半期に計上したインベストメント事業の物件売却の反動減の影響を受け、当社グループ全体では売上高8,415,485千円(スター・マイカの前年同四半期連結業績比13.9%減)、営業利益1,059,860千円(同17.6%減)、経常利益723,690千円(同35.6%減)、親会社株主に帰属する四半期純利益510,865千円(同32.8%減)と減収減益となりました。
セグメント別の概況は、次のとおりであります。
(リノベマンション事業)
リノベマンション事業は、多数の賃貸中の分譲中古マンションを取得し、ポートフォリオとして賃貸運用しながら、退去した空室物件を1室ずつ順次リノベーションして居住物件として販売しております。
当第1四半期連結累計期間は、首都圏及び地方主要都市における保有物件の積み上げに伴い、安定的な賃料収入にもとづく賃貸売上が990,708千円(同18.4%増)と順調に推移しております。また、販売面においては、リノベマンション供給への顧客期待に応えるべく、付加価値の高い物件の提供に努めるとともに、幅広いエリアでの物件販売を進めたことから、販売売上は7,244,464千円(同8.6%増)、販売利益率は13.6%と順調に推移いたしました。
この結果、売上高は8,235,172千円(同9.7%増)、営業利益は1,050,118千円(同21.5%増)となりました。なお、当第1四半期連結累計期間の売上原価に含まれる販売用不動産評価損は、15,383千円となりました。
(インベストメント事業)
インベストメント事業は、主に分譲中古マンション以外の収益不動産について、賃貸又は販売目的で投資運用を行っておりましたが、当社グループは市況の変化を受け、前連結会計年度までに全保有物件の売却を完了しております。この結果、当第1四半期連結累計期間における売上高の計上はございません。一方、収益不動産への投資再開の検討に伴う人件費計上等により、営業損失は1,593千円となりました。
(アドバイザリー事業)
アドバイザリー事業は、不動産の売買仲介、賃貸管理等の「フィー(手数料)ビジネス」を行っております。当第1四半期連結累計期間は、賃貸管理事業の一環であるマンスリーマンションへの投資縮小によりと減収となったものの、外部顧客からの仲介業務の拡大および収益機会の多様化に努めたことにより、利益率は改善し、この結果、売上高は180,312千円(同25.2%減)、営業利益は132,111千円(同26.9%増)となりました。
(2)財政状態の状況
(資産)
当第1四半期連結会計期間末における流動資産は78,732,698千円となり、前連結会計年度末に比べ3,552,141千円増加いたしました。これは主に中古マンションへの投資を積極的に行った結果、販売用不動産が3,573,479千円増加したことによるものであります。固定資産は1,274,567千円となり、前連結会計年度末に比べ334,206千円増加いたしました。これは主に、無形固定資産が245,809千円増加したことによるものであります。
この結果、総資産は80,009,286千円となり、前連結会計年度末に比べ3,886,083千円増加いたしました。
(負債)
当第1四半期連結会計期間末における流動負債は12,107,267千円となり、前連結会計年度末に比べ1,946,715千円増加いたしました。これは主に、未払法人税等が149,012千円減少したものの、1年内返済予定の長期借入金が2,025,125千円増加したことによるものであります。固定負債は49,153,974千円となり、前連結会計年度末に比べ1,765,686千円増加いたしました。これは主に長期借入金が1,546,721千円増加したことによるものであります。
この結果、負債合計は61,261,242千円となり、前連結会計年度末に比べ3,712,402千円増加いたしました。
(純資産)
当第1四半期連結会計期間末における純資産合計は18,748,044千円となり、前連結会計年度末に比べ173,680千円増加いたしました。これは主に親会社株主に帰属する四半期純利益510,865千円及び剰余金の配当291,657千円によるものであります。
この結果、自己資本比率は23.3%(前連結会計年度末は24.3%)となりました。
(3)経営方針・経営戦略等
当第1四半期連結累計期間において、当社グループが定めている経営方針・経営戦略等について重要な変更はありません。
(4)事業上及び財務上の対処すべき課題
当第1四半期連結累計期間において、当社グループが対処すべき課題について重要な変更はありません。
(5)研究開発活動
該当事項はありません。