四半期報告書-第24期第3四半期(令和3年6月1日-令和3年8月31日)

文中の将来に関する事項は、当四半期連結会計期間の末日現在において判断したものであります。
(1)経営成績の状況
当第3四半期連結累計期間における我が国経済は、新型コロナウイルス感染症拡大の影響により、依然として厳しい状況にあります。直近では、各種政策の効果や海外経済の改善もあって、持ち直しの動きが続くことが期待されますが、内外の感染拡大による下振れリスクの高まりに十分注意する必要がある等、不透明な状況が続いております。
当社グループの属する中古マンション業界におきましては、公益財団法人東日本不動産流通機構によると、2021年8月度の首都圏中古マンションの成約件数は2,615件(前年同月比14.3%減)と7月に続いて前年同月を下回ったものの、首都圏中古マンションの成約㎡単価平均は59.20万円(同7.9%増)と16カ月連続、成約平均価格は3,773万円(同3.5%増)と15カ月連続でそれぞれ前年同月を上回っております。2021年8月の在庫件数は34,594件と2021年6月(33,641件)以降復調傾向にはありますが、新型コロナウイルス感染拡大前の水準には及ばず、引続き品薄感のある状態が継続しております。
このような市場環境の中、当社グループは、リノベーションマンション業界のリーディングカンパニーとして未来に亘り業界をリードし、お客様に価値を生み続ける存在であり続けたいとの思いから、以下の目標及び基本方針を掲げ、事業の発展へ取り組んでおります。
イ.目標
・リノベーションで日本の住宅を変える × イノベーションで不動産業界を変える
ロ.基本方針
・リノベーション:物件保有・供給ともに業界内で圧倒的な存在感の発揮、リノベーション総合企業への進化
・イノベーション:不動産 × ITへの挑戦・積極投資により、新たな収益機会・社会的価値の創出
当連結会計年度においては、前連結会計年度に引き続きリノベマンション事業へ経営資源を集中するとともに、「踊り場戦略」を掲げ、物件購入・販売のバランスを重視しながら自己資本比率及び手許現預金水準の維持・向上に努め、堅実な成長の実現を目指しております。
当第3四半期連結累計期間は、リノベーションマンションへの底堅い需要の後押しを受け、販売商品の商品力向上及び供給量増加に注力しました。その結果、当社グループ全体での売上高は30,080,112千円(前年同四半期比2.7%減)と、手許資金確保のため販売戸数の積上げを優先した前年同四半期と比較して僅かに減少しましたが、営業利益3,469,897千円(同24.4%増)、経常利益3,015,780千円(同36.6%増)、親会社株主に帰属する四半期純利益2,104,607千円(同36.1%増)と減収増益となりました。
セグメント別の概況は、次のとおりであります。
(リノベマンション事業)
リノベマンション事業は、主に多数の賃貸中の分譲中古マンションを取得し、ポートフォリオとして賃貸運用しながら、退去した空室物件を1室ずつ順次リノベーションして居住物件として販売しております。
当第3四半期連結累計期間は、物件供給量が物件購入量を上回る状態が続いたことから、賃貸売上は2,923,855千円(同4.4%減)となりました。
一方、販売面においては、価格弾力化による販売戸数の積上げを行った前連結会計年度の方針を変更し、需要増加という市場の好機を捉えて1室あたりの利益に拘った販売戦略を実行した結果、販売売上は26,609,835千円(同2.6%減)となったものの、販売利益率は13.7%(同3.5ポイント増)と大幅に上昇いたしました。
この結果、売上高は29,533,690千円(同2.8%減)、営業利益は3,531,957千円(同27.2%増)となりました。なお、当第3四半期連結累計期間の売上原価に含まれる販売用不動産評価損は、42,887千円となりました。
(インベストメント事業)
インベストメント事業は、主に分譲中古マンション以外の収益不動産について、賃貸又は販売目的で投資運用を行う事業及び当社グループが保有する営業投資有価証券を中心とした投資育成事業を展開しております。
当第3四半期連結累計期間は、収益不動産への投資再開の検討を行うとともに、営業投資有価証券の一部売却を行いました。
この結果、売上高は20,000千円、営業利益は15,755千円(前年同四半期は営業損失4,869千円)となりました。
(アドバイザリー事業)
アドバイザリー事業は、不動産の売買仲介、賃貸管理等の「フィー(手数料)ビジネス」を行っております。
当第3四半期連結累計期間は、当社グループが販売するリノベーションマンション物件の売買仲介業務は順調に拡大したものの、社外物件の仲介に伴う手数料収入が減少いたしました。
この結果、売上高は526,421千円(前年同四半期比0.3%増)、営業利益は337,874千円(同12.9%減)となりました。
(2)財政状態の状況
(資産)
当第3四半期連結会計期間末における流動資産は76,584,333千円となり、前連結会計年度末に比べ1,241,786千円増加いたしました。これは主に、分譲中古マンションへの投資を積極的に行った結果、販売用不動産が1,823,539千円増加したことによるものであります。固定資産は1,671,629千円となり、前連結会計年度末に比べ256,733千円増加いたしました。これは主に、投資有価証券が204,166千円増加したことによるものであります。
この結果、総資産は78,259,378千円となり、前連結会計年度末に比べ1,500,673千円増加いたしました。
(負債)
当第3四半期連結会計期間末における流動負債は9,524,894千円となり、前連結会計年度末に比べ582,187千円減少いたしました。これは主に、短期借入金が167,000千円増加したものの、1年内返済予定の長期借入金が590,881千円減少したこと等によるものであります。固定負債は47,643,595千円となり、前連結会計年度末に比べ705,206千円増加いたしました。これは主に、長期借入金が652,850千円増加したことによるものであります。
この結果、負債合計は57,168,490千円となり、前連結会計年度末に比べ123,018千円増加いたしました。
(純資産)
当第3四半期連結会計期間末における資産合計は21,090,888千円となり、前連結会計年度末に比べ1,377,654千円増加いたしました。これは主に、親会社株主に帰属する四半期純利益2,104,607千円、剰余金の配当531,081千円及び自己株式の取得599,862千円等によるものであります。
この結果、自己資本比率は26.9%(前連結会計年度末は25.6%)となりました。
(3)経営方針・経営戦略等
当第3四半期連結累計期間において、当社グループが定めている経営方針・経営戦略等について重要な変更はありません。
(4)事業上及び財務上の対処すべき課題
当第3四半期連結累計期間において、当社グループが対処すべき課題について重要な変更はありません。
(5)研究開発活動
該当事項はありません。