有価証券報告書-第28期(2024/12/01-2025/11/30)

(1)経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
① 財政状態の状況
(資産)
当連結会計年度末における流動資産は110,862,815千円となり、前連結会計年度末に比べ11,329,857千円増加しました。これは主に、現金及び預金が1,496,041千円、販売用不動産が9,218,929千円増加したこと等によるものであります。固定資産は4,599,389千円となり、前連結会計年度末に比べ1,372,288千円増加しました。これは主に、投資有価証券が505,653千円及び投資その他の資産のその他が706,110千円増加したこと等によるものであります。
この結果、総資産は115,462,303千円となり、前連結会計年度末に比べ12,701,552千円増加しました。
(負債)
当連結会計年度末における流動負債は12,212,393千円となり、前連結会計年度末に比べ3,853,541千円減少しました。これは主に、営業未払金が254,657千円及び未払法人税等が381,434千円増加したものの、短期借入金が1,758,700千円及び1年内返済予定の長期借入金が3,151,805千円減少したこと等によるものであります。固定負債は73,550,116千円となり、前連結会計年度末に比べ12,354,846千円増加しました。これは主に、長期借入金が12,374,846千円増加したこと等によるものであります。
この結果、負債合計は85,762,510千円となり、前連結会計年度末に比べ8,501,305千円増加しました。
(純資産)
当連結会計年度末における純資産合計は29,699,793千円となり、前連結会計年度末に比べ4,200,247千円増加しました。これは主に、剰余金の配当926,336千円があるものの、親会社株主に帰属する当期純利益4,184,941千円及び株式会社日本政策投資銀行を割当先とする新株式の発行による第三者割当増資により、資本金及び資本準備金がそれぞれ349,981千円増加したこと等によるものであります。
この結果、自己資本比率は25.6%(前連結会計年度末は24.8%)となりました。
② 経営成績の状況
当連結会計年度の経営成績は、売上高が69,158,274千円となり、前連結会計年度に比べ13,308,314千円(前年同期比23.8%増)の増加となりました。
営業費用については、売上原価が56,883,015千円となり、前連結会計年度に比べ10,849,648千円(同23.6%増)の増加、販売費及び一般管理費が4,961,243千円となり、前連結会計年度に比べ669,206千円(同15.6%増)の増加となりました。その結果、営業利益は7,314,015千円となり、前連結会計年度に比べ1,789,459千円(同32.4%増)の増加となりました。
営業外損益については、営業外収益が343,261千円となり、前連結会計年度に比べ159,061千円(同86.4%増)の増加、営業外費用が1,500,314千円となり、前連結会計年度に比べ398,915千円(同36.2%増)の増加となりました。その結果、経常利益は6,156,962千円となり、前連結会計年度に比べ1,549,604千円(同33.6%増)の増加となりました。
その結果、税金等調整前当期純利益は6,156,962千円となり、前連結会計年度に比べ1,549,604千円(同33.6%増)の増加となりました。
税金費用については、法人税、住民税及び事業税が2,140,569千円、法人税等調整額が△168,549千円の合計1,972,020千円となり、前連結会計年度に比べ471,463千円(同31.4%増)の増加となりました。その結果、親会社株主に帰属する当期純利益は4,184,941千円となり、前連結会計年度に比べ1,078,141千円(同34.7%増)の増加となりました。
セグメント別の概況は、次のとおりであります。
(リノベマンション事業)
リノベマンション事業は、主として賃貸中の中古分譲マンション(左記を投資対象とするファンド等を含む)に対して投資を行い、ポートフォリオとして賃貸運用しながら、リノベーション等により不動産の価値を向上させて幅広い消費者層へ販売を行っております。
当連結会計年度は、販売活動が極めて好調に推移し、保有戸数が減少したことから、賃貸売上は4,623,650千円(同0.9%減)となりました。販売面では、オーナーチェンジ物件の出口戦略の多角化等が奏功し、販売戸数が増加したことに加え、高価格帯の空室物件の販売も利益率の押上げに貢献し、販売売上は61,389,042千円(同25.1%増)、販売利益率(評価損を含まずに算出)は14.5%(同1.5ポイント増)となりました。
この結果、売上高は66,012,693千円(同22.8%増)となり、営業利益は6,823,659千円(同40.9%増)となりました。なお、当連結会計年度の売上原価に含まれる販売用不動産評価損は、89,642千円となりました。
翌連結会計年度につきましては、オーナーチェンジ物件(賃借人が居住中である物件)を主軸とした購入戦略の深化や営業エリア深耕による安定した物件購入に加え、消費者の多様化するニーズに応えるべく、高品質な販売物件供給へ注力する計画であります。
(インベストメント事業)
インベストメント事業は、主として投資リターン獲得を目的に、不動産・事業会社・ファンド等(リノベマンション事業の投資対象となる不動産及びファンド等を除く)への投融資を行っております。
当連結会計年度は、営業投資有価証券の一部売却や、保有する一棟収益物件等の売却を行いました。
この結果、売上高は2,168,683千円(同142.0%増)で、営業利益は225,134千円(同37.0%増)となりました。
翌連結会計年度につきましては、事業環境を注視しながら、収益不動産の購入及び販売件数を増加させるとともに、成長企業等への投資機会の模索及び投資先のバリューアップへ注力する計画であります。
(アドバイザリー事業)
アドバイザリー事業は、主として不動産の売買・賃貸仲介、賃貸・建物管理及び金融・不動産分野におけるコンサルティング等の「フィー(手数料)ビジネス」を行っております。
当連結会計年度は、積極的な営業活動により仲介手数料収入は増加しましたが、コンサルティングにおけるスポット報酬は減少しました。
この結果、売上高は1,876,924千円(同0.9%減)、営業利益は1,021,739千円(同16.9%減)となりました。
翌連結会計年度につきましては、引き続き仲介業務の拡大、賃貸管理業務の収益性向上及び収益機会の多様化等に取組む計画であります。
③ キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、販売用不動産の増加額9,218,929千円、長期借入金の返済による支出39,582,132千円及び法人税等の支払額1,788,424千円等の資金減少要因があるものの、長期借入れによる収入48,805,173千円、税金等調整前当期純利益6,156,962千円等の資金増加要因が生じたことから、前連結会計年度末に比べ1,496,041千円増加し、当連結会計年度末には3,400,884千円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果使用した資金は5,121,785千円(前年同期比2.8%減)となりました。これは主に、販売用不動産の増加額9,218,929千円、法人税等の支払額1,788,424千円及び利息の支払額1,229,024千円などの資金減少要因が、税金等調整前当期純利益6,156,962千円などの資金増加要因を上回ったことによるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果使用した資金は378,410千円(同568.5%増)となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出75,839千円、無形固定資産の取得による支出33,571千円及び投資有価証券の取得による支出269,000千円などによるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果得られた資金は6,996,237千円(同130.8%増)となりました。これは主に、長期借入れによる収入48,805,173千円及び株式の発行による収入699,963千円などの資金増加要因が、短期借入金の純減額1,758,700千円、長期借入金の返済による支出39,582,132千円及び配当金の支払額926,336千円などの資金減少要因を上回ったことによるものであります。
④ 生産、受注及び販売の実績
a. 生産実績
当社グループは、リノベマンション事業、インベストメント事業及びアドバイザリー事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。
b. 受注実績
当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。
c. 販売実績
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと次のとおりであります。

セグメント	当連結会計年度 (自 2024年12月1日 至 2025年11月30日)	前年同期比(%)
リノベマンション事業(千円)	66,012,693	22.8
インベストメント事業(千円)	2,168,683	142.0
アドバイザリー事業(千円)	976,897	△19.8
合計(千円)	69,158,274	23.8

(注)セグメント間の取引については相殺消去しております。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
① 財政状態の状況に関する認識及び分析・検討内容
当連結会計年度の財政状態の状況につきましては、「第2 事業の状況 4 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1)経営成績等の状況の概要 ①財政状態の状況」に記載のとおりであります。
② 経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容
当連結会計年度は、オーナーチェンジ物件(賃貸人が居住中である物件)につきましては、都市部を中心とした物件購入や、賃貸中の状態での販売を含む出口戦略の多角化を強化いたしました。これらの戦略のさらなる推進により、計数目標達成を目指してまいりました。その結果、当社グループ全体で売上高69,158,274千円(前年同期比23.8%増)、売上総利益12,275,258千円(同25.0%増)、営業利益7,314,015千円(同32.4%増)、経常利益6,156,962千円(同33.6%増)、親会社株主に帰属する当期純利益4,184,941千円(同34.7%増)と増収増益となりました。
セグメント別の概況は、「第2 事業の状況 4 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1)経営成績等の状況の概要 ②経営成績の状況」に記載のとおりであります。
③ キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況につきましては、「第2 事業の状況 4 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1)経営成績等の状況の概要 ③キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。
当社グループの資金需要はリノベマンション事業を行うための事業用資産の仕入や運転資金等であり、効率的な資金の確保とともに適切な水準の流動性維持を目指しております。
資金需要に対しては、当社グループの内部資金及び金融機関からの借入れや社債発行により調達しております。資金の流動性確保に対しては、コミットメントライン契約及び当座貸越契約による銀行借入枠を設定しており、十分な流動性を確保しているものと考えております。
当連結会計年度末における有利子負債は80,760,166千円となりました。前連結会計年度に引き続き、適切なレバレッジ・コントロールにより自己資本比率の向上に努めてまいります。
④ 経営上の目標の達成状況
当連結会計年度における自己資本当期純利益率(ROE)は15.2%と前年同期比2.4ポイント上昇しました。また、自己資本比率は25.6%と同0.8ポイント上昇しております。前連結会計年度と比較して自己資本当期純利益率(ROE)及び自己資本比率が上昇し、財務健全性が向上しました。
⑤ 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たり、一部に将来の合理的な見積りが求められているものもあります。これらの見積りについては、過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断していますが、実際の結果は、これらの見積りと異なる場合があります。
重要な会計方針は、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載のとおりであります。
なお、連結財務諸表に与える影響が大きいと考えられる会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定は、以下のとおりであります。
(販売用不動産の評価)
販売用不動産の評価については、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項(重要な会計上の見積り)」に記載のとおりであります。
(繰延税金資産の回収可能性)
当社グループは、繰延税金資産の回収可能性について、将来の事業計画に基づいた課税所得が十分に確保できることや、回収可能性があると判断した将来減算一時差異等について繰延税金資産を計上しております。
繰延税金資産の回収可能性は、将来の課税所得見積りに依存するため、その見積りの前提とした条件や仮定に変更が生じ減少した場合、繰延税金資産が取り崩され税金費用が計上される可能性があります。