半期報告書-第29期(2025/12/01-2026/11/30)

文中の将来に関する事項は、当中間連結会計期間の末日現在において判断したものであります。
(1)経営成績の状況
当中間連結会計期間における我が国経済は、緩やかに回復しており、今後も雇用・所得環境の改善や各種政策の効果が緩やかな回復を支えることが期待されます。一方で、中東情勢の影響や金融資本市場の変動等による影響には、引き続き注意が必要な状況にあります。
当社グループの属するリノベーションマンション業界におきましては、公益財団法人東日本不動産流通機構によると、2026年5月度の首都圏中古マンションの成約件数は3,709件(前年同月比3.4%減)と2カ月連続で減少いたしました。また、成約㎡単価は80.78万円(同3.9%減)と2020年4月以来73カ月ぶりに下落、成約価格も5,067万円(同4.6%減)と2024年10月以来19カ月ぶりに下落しております。なお、首都圏中古マンションの在庫件数は45,804件(同3.4%増)となりました。
このような市場環境の中、当社グループは、2024年11月期から2026年11月期を対象とする中期経営計画「Find the Value 2026」を策定し、「ROE(自己資本利益率)の向上」と「株主資本コストの適正水準維持」により企業価値及びエクイティスプレッドを最大化すべく、3つの戦略を掲げております。
①企業価値の最大化に向けた3つの戦略
<事業戦略>・オーナーチェンジ物件への回帰
・都市部シェア拡大
・リフォーム構造改革
・販売事業期間短縮(規律のある在庫管理)
・ファンド化の推進
<財務戦略>・活用キャッシュの最大化
・規律ある成長投資と株主還元
・IR体制の構築
・IR資料 / Websiteの刷新
・株主との対話強化
なお、当社は2026年5月13日付で連結業績予想を修正し、2026年11月期の計数目標を「売上高891億円」「営業利益104億円」「当期純利益60億円」としております。連結業績予想の詳細に関しては、2026年5月13日に公表しております「連結業績予想の修正及び配当予想の修正(増配)に関するお知らせ」をご参照ください。
②企業価値の最大化に向けた目標
・2026年11月期 売上高 891億円
・2026年11月期 営業利益 104億円
・2026年11月期 当期純利益 60億円
・ROE 12.0%以上
・営業利益率 10.0%以上
・EPS(1株当たり純利益)成長率 14.0%以上
・販売事業期間 1.5カ月短縮
・OC回転期間※ 18カ月短縮
・販売用不動産残高 1,000億円以上
・自己資本比率 25.0%以上
・総還元性向 40.0%
・PBR(株価純資産倍率) 1倍以上
※オーナーチェンジ物件として購入した物件の棚卸資産回転期間(=期末販売用不動産残高/売上高)
当連結会計年度においては、収益性×効率性を意識した経営管理へ注力しながら、中期経営計画「Find the Value 2026」に掲げた各戦略を遂行しております。特に、オーナーチェンジ物件(賃借人が居住中である物件)については、都市部を中心とした物件購入や、賃貸中の状態での販売を含む出口戦略の多角化を強化しております。これらの戦略のさらなる推進により、計数目標達成を目指してまいります。
当中間連結会計期間は、当社グループの購入及び販売活動が極めて良好に進捗し、当社グループ全体で売上高43,421,227千円(前年同期比28.8%増)、売上総利益9,730,310千円(同57.8%増)、営業利益6,809,693千円(同69.5%増)、経常利益6,361,756千円(同79.2%増)、親会社株主に帰属する中間純利益4,356,862千円(同79.2%増)となり、中間連結会計期間としては、過去最高となる売上高及び利益を計上しました。
セグメント別の概況は、次のとおりであります。
(リノベマンション事業)
リノベマンション事業は、主として賃貸中の中古分譲マンション(左記を投資対象とするファンド等を含む)に対して投資を行い、ポートフォリオとして賃貸運用しながら、リノベーション等により不動産の価値を向上させて幅広い消費者層へ販売を行っております。
当中間連結会計期間は、販売活動が極めて好調に推移し、賃貸中の戸数が減少したことから、賃貸売上は2,346,623千円(同0.2%減)となりました。販売面は、オーナーチェンジ物件の出口戦略の多角化等が奏功し、販売戸数が増加したことに加え、都市部を中心とした物件購入の成果により販売価格及び利益率が押し上げられ、販売売上は38,725,578千円(同27.0%増)、販売利益率は19.3%(同4.7ポイント増)となりました。
この結果、売上高は41,072,202千円(同25.1%増)、営業利益は5,924,840千円(同60.5%増)となりました。なお、当中間連結会計期間の売上原価に含まれる販売用不動産評価損は、11,564千円となりました。
(インベストメント事業)
インベストメント事業は、主として投資リターン獲得を目的に、不動産・事業会社・ファンド等(リノベマンション事業の投資対象となる不動産及びファンド等を除く)への投融資を行っております。
当中間連結会計期間は、保有する一棟収益物件の売却を行うとともに、新たな一棟収益物件を複数購入いたしました。
この結果、売上高は1,376,700千円(同223.0%増)、営業利益は149,907千円(同1.6%増)となりました。
(アドバイザリー事業)
アドバイザリー事業は、主として不動産の売買・賃貸仲介、賃貸・建物管理及び金融・不動産分野におけるコンサルティング等の「フィー(手数料)ビジネス」を行っております。
当中間連結会計期間は、積極的な営業活動により仲介手数料収入が増加したことに加え、大口の成功報酬を収受する等、コンサルティング報酬も増加いたしました。
この結果、売上高は972,324千円(同114.9%増)、営業利益は1,174,863千円(同127.1%増)となりました。
(2)財政状態の状況
(資産)
当中間連結会計期間末における流動資産は130,589,970千円となり、前連結会計年度末に比べ19,727,155千円増加しました。これは主に、現金及び預金が1,534,390千円及び販売用不動産が18,214,753千円増加したこと等によるものであります。固定資産は5,515,624千円となり、前連結会計年度末に比べ916,234千円増加しました。これは主に、無形固定資産が152,406千円、投資有価証券が251,623千円及び金利スワップが576,554千円増加したこと等によるものであります。
この結果、総資産は136,105,594千円となり、前連結会計年度末に比べ20,643,291千円増加しました。
(負債)
当中間連結会計期間末における流動負債は14,180,515千円となり、前連結会計年度末に比べ1,968,122千円増加しました。これは主に、短期借入金が866,300千円、1年内返済予定の長期借入金が856,426千円及び未払法人税等が644,555千円増加したこと等によるものであります。固定負債は88,158,148千円となり、前連結会計年度末に比べ14,608,032千円増加しました。これは、長期借入金が14,608,032千円増加したことによるものであります。
この結果、負債合計は102,338,664千円となり、前連結会計年度末に比べ16,576,154千円増加しました。
(純資産)
当中間連結会計期間末における純資産合計は33,766,929千円となり、前連結会計年度末に比べ4,067,136千円増加しました。これは主に、剰余金の配当746,555千円があるものの、親会社株主に帰属する中間純利益4,356,862千円によるものであります。
この結果、自己資本比率は24.7%(前連結会計年度末は25.6%)となりました。
(3)キャッシュ・フローの状況
当中間連結会計期間における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、販売用不動産の増加額18,214,753千円、長期借入金の返済による支出19,355,701千円及び法人税等の支払額1,337,986千円等の資金減少要因があるものの、長期借入れによる収入34,820,160千円、税金等調整前中間純利益6,361,756千円等の資金増加要因が生じたことから、前連結会計年度末に比べ1,534,390千円増加し、当中間連結会計期間末には4,935,275千円となりました。
当中間連結会計期間における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果使用した資金は13,818,245千円(前年同期比172.7%増)となりました。これは主に、販売用不動産の増加額18,214,753千円、法人税等の支払額1,337,986千円などの資金減少要因が、税金等調整前中間純利益6,361,756千円などの資金増加要因を上回ったことによるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果使用した資金は211,566千円(同50.7%増)となりました。これは主に、無形固定資産の取得による支出184,709千円などによるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果得られた資金は15,564,202千円(同130.1%増)となりました。これは主に、長期借入れによる収入34,820,160千円などの資金増加要因が、長期借入金の返済による支出19,355,701千円などの資金減少要因を上回ったことによるものであります。
(4)経営方針・経営戦略等
当中間連結会計期間において、当社グループが定めている経営方針・経営戦略等について重要な変更はありません。
(5)事業上及び財務上の対処すべき課題
当中間連結会計期間において、当社グループが対処すべき課題について重要な変更はありません。
(6)研究開発活動
該当事項はありません。